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弃房断供不能了断还贷义务 银行要求提前还贷
经济参考报 方园
[摘要]购房人“弃房断供”无疑构成违约，另一方面，“弃房断供”会因“授人以柄”而使银行有权要求提前还贷。【案例】两年前，毛小茜所在地区的房价和全国许多地方一样，不断被抬到新的高位。出于“买涨不买跌”的从众心理，毛小茜以小额首付，与开发商签下了一套商品房买卖合同，又与银行办理了按揭手续，签订《个人购房借款/担保合同》，借款80万元，期限20年。岂料，一年来，由于国家宏观政策的调控，不仅房价涨势被止住，甚至已经下跌快四成，且仍有下跌之势。在此情况下，如果毛小茜继续根据按揭向银行支付本息，无疑会更加得不偿失。于是，她和其他人一样想到了“弃房断供”，也就是停止了向银行还贷，不要已经支付的首付款和交了一年多的贷款本息，甚至不要房子，让银行以此为限得到抵偿。问题是，这样做，日后能否免除责任？【分析】因房价下跌而“弃房断供”，并不能免除毛小茜的还贷义务。一方面，“弃房断供”并非可以“一断了事”。个人买房时和银行签署的按揭合同，包括借款合同和用所购房屋抵押担保合同。两份合同一旦订立，便对双方产生了法律约束力。对于购房者来说，既应当按照约定支付利息，也应当按照约定返还借款，且这一义务不论房价如何变化，都依然存在。购房人“弃房断供”无疑构成违约，必须依据《合同法》第一百零七条之规定承担责任：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，购房人不但仍然必须继续支付本息，且还必须按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，承担银行为实现债权所花费的诉讼费、律师费、拍卖费等。结合本案，哪怕毛小茜不要此前已经支付的首付与本息，甚至放弃房屋的产权，但鉴于房屋已经资不抵债，她亦照样无法逃避对不足部分本息的偿付义务。因为《担保法》第五十三条规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”另一方面，“弃房断供”会因“授人以柄”而使银行有权要求提前还贷。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”鉴于“弃房断供”的核心在于购房人为“断供”而拒绝继续支付本息，属于“以自己的行为表明不履行主要债务”，也就决定了银行有权随时解除借款合同，并要求购房人提前偿还尚未到期的全部借款本息。这对毛小茜也不例外。
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“弃房断供”将彻底击碎限购令？
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8月7日，有媒体报道多地出现房主弃房断供，银行有房贷风险；同一天，惠誉评级发布最新报告，要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。这一切都来自于商品房限购松绑。迄今为止，全国46个限购城市中已有32个城市松绑，执行限购政策的城市仅剩14个。随着全国楼市下行，估计剩下的14个城市中还会有继续松绑限购的城市，大概最后坚持限购政策的也就京沪穗深等特大型城市了。惠誉的说法有一定道理。商品房限购，在一定程度上违背了自由交易的市场法则，它限制的是合法持有货币的交易对象和交易范围。限购政策只暂时抑制了楼市正常的（刚需）和非正常的（投资投机）市场需求。一旦宏观管理层放弃限购政策，被压抑一时的市场需求就可能会反弹，房价重新上涨，起码是中止或放慢房价下跌的速度。事实是，自32个城市松绑限购政策后，几乎没有城市房价大跌。2014年7月，中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数为1102.4点，较上月下降3.5点，环比下跌0.31%，同比上涨8.46%。根据监控的60个城市中，还有12个城市指数出现环比上涨。杭州跌幅比较明显的，环比下跌也只有2.18%；北京则较上月下降11.7点，环比下跌0.96%，同比却上涨10.31%。中国目前投资渠道仍然有限，社会游资数额却极大。商品房，尤其是靠近京沪穗特大城市的二三线城市的商品房仍不失为一种可选择的投资品。因此，在刚需支撑房价不跌的情况下，投资投机资本或者是刚需兼投资（改善型需求兼投资保值）资本可能会再次大量进入楼市。那时，惠誉预警的楼市投机不是没可能再起。现在虽有多地出现房主弃房断供现象，但总数还很少，这种现象可能会多起来，形成银行房贷风险的可能。现在各地房价虽只有微跌，但从全国楼市供求关系看，前景并不乐观。全国商品房今年库存量一路攀升，截至今年5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米，可销售面积持续下滑。许多一线大城市商品房库存量待售一年至一年半，而楼市需求状态更差的三四线城市有的商品房库存量，在正常年月中也需销售四五年甚至更长时间才能销完。三四线城市，就城市化影响商品房来说，现在已进入尾声。因此从需求来看，三四线城市的商品房已不可能再掀狂热了。今年一再强调微刺激，说明今后不太可能大规模超发货币。这也决定了在供大于求的三四线城市的商品房不可能成为理想的投资品，同时也决定了这些城市的房价从长期看会持续下跌。在楼市持续下跌时，弃房断供的现象增多是免不了的。对于商业银行来说，今后出现一定程度的房贷风险几乎不可避免，这风险其实早在银行把什么样的房贷都当作优质贷款时就已存在了。问题是如何缩小这个风险损失。我以为，当弃房断供大面积出现时，银行要果断出手，尽快低价拍卖掉砸在手中的商品房，一方面可尽量捞回损失，另一方面尽快让房价回归正常，促使楼市平静下来。弃房断供、房贷风险的苗子已经出现，需要及时应对。相对来说，惠誉预警的楼市再起投机的可能较小，除非京沪穗现在就松绑限购政策。
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评论：“取消限购与否”为何触动大众神经
今年楼市进入下半场后，各地如雨后春笋般陆续上演放松和取消限购的大戏。继呼和浩特、南宁后,近日,武汉、苏州、海口、温州、杭州被证实有条件地对限购进行了放松。截至目前，全国46个楼市限购城市中，已有27个城市直接或者变相松绑。地方政府在政策的调整上很“巧妙”，并非全面放开限购政策。明确放开某一类或某个区域的住宅商品房的限购政策，但未全面放开限购。如苏州，90平方米以上住房放开限购；借由取消或不要求提供住房套数查询证明以及降低“补税”限制等措施，变相放松对置业者购房套数的限制，代表城市有呼和浩特、济南和福州等；还有譬如放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税或一次性付款可购第三套房等方式。值得注意的是，这些城市大多以二三四线为主，而上海、广州、深圳等一线城市近期也出现局部放松限购的传闻。北京方面，尽管“限高令”放开曾一度引起忧虑，但北京市长王安顺“不会采取放松限购等措施”的表态暂时浇灭了一线城市短期内放松限购的可能。坚持了近四年的限购政策，随着近期各地加速松绑再次触动了大众的神经。随着降价范围和幅度的进一步扩大，上半年全国楼市成交延续量价增速双降的态势。在房地产市场表现日益低迷之际，多城市住宅“去库存”压力有增无减。国家统计局发布的上半年全国房地产开发和销售情况显示，1－6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相比去年全年的17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。销售的疲软和供应的激增，使得库存持续攀升，截至6月，全国商品住宅待售面积为3.59万亿平方米，同比增长25%。房子卖不出去，地产商资金无法周转，政府自然收不上税、卖不出地。于是，想方设法打擦边球救楼市。基于对楼市下行的焦虑和对决策风险的担忧，本身也无可厚非。然而放开限购去制止楼市下滑的态势，这个方法能否管用？更为重要的是，如果“放开限购”这个闸门一开，多年高涨的楼市好不容易在今年上半年出现量价齐跌局面，会不会又掉头向上一路反弹上涨？或许，正是这种担忧使得人们对于限购松绑十分敏感。地方政府“救市”心切，可大家都明白，若被贴上“救市”标签会很被动，稍有不慎就会弄巧成拙。比如，日前相关报纸头版刊出文章《我市目前已到购房好时机》，除了引起网友讥讽之外，更被媒体批评为“无节操”。更甚的是，由于严重依赖土地销售收入和房地产相关税费，会让公众以为地方财政收入已经濒临危险的地步。买的起房子的希望房价涨，买不起的则希望跌。追涨杀跌是中国人大宗消费的惯例，所以说“取消限购与否”也是伴随着这种心理。老百姓不出手买房，一是实在负担不起，二是担心楼市崩盘几代人的血汗钱打了水漂儿。刚买的房子降价了，业主维权的例子屡见不鲜。老百姓这种担心，太过正常。那么限购的有无一定能决定房价的涨跌吗？以呼和浩特为例，在放开限购的近一个月时间里，该市的商品房成交量和成交价并无明显上涨。此外，根据数据显示，近一个月以来，限购政策松动城市的成交量整体未见明显起色，仅无锡及厦门6月新建住宅成交面积较前两个月平均水平有一定增长。笔者认为，当年的限购只是一种阶段性的权宜之计，并非一个长久实施的政策。而且楼市发展是按照正常的市场经济规律，它不受任何外力的支配而改变。而类似限购这种行政性措施无法阻止房价涨落，所以限购取消与否也无法改变这一事实。今年两会中央提出的分类调控逐渐取代“一刀切”的调控方向，也表明此前一系列行政性措施的退出只是时间问题。随着各地楼市逐步回归市场实际供给关系，应当建立房地产的长效机制，确保满足中低收入群体的住房需求，让楼市健康发展。至于购房者，无须对“取消限购”过于敏感，自住型需求可随时出手，至于投资性需求则需要看好经济形势减少房地产风险。
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限购松绑潮一段时间以来，“限购松绑”的呼声在全国各地此起彼伏，众多城市或明或暗地开始进行“解限”行动。7月28日晚间，杭州市官方发布消息称：从7月29日零时起，购买杭州市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。至此，杭州成为继呼和浩特市（以下简称呼市）、济南、苏州、海口、石家庄之后，又一个官方确认限购政策松绑的城市。目前在原本46个限购城市中除去4个一线城市和少数二三线城市外，其余近60%的城市已经取消或者松绑限购。数据显示，杭州市执行限购以来，2010年4月，杭州市区新房库存量为22454套，截至2014年6月份库存量达到132184套，翻了5倍。另外，杭州主城区连续5月宅地零出让，从另外一个侧面反映出杭州楼市的冷清现状。于与此同时，2014年上半年浙江省房地产税收也出现了负增长。房地产营业税同比下降10.1%，土地增值税增幅和契税增幅分别回落2.5百分点和13.1百分点。根据中国指数研究院的数据，2014年上半年，房地产市场再度进入调整期，行业下行压力较大。1-5月，全国商品房销售面积为3.6亿平方米，同比下降7.8%，销售额为2.4万亿元，同比下降8.5%。呼和浩特市房地产开发监督管理处官网发布文件放开限购，居民购买商品住房(含二套住房)在办理手续时，不再要求提供住房套数查询证明，产权登记部门不再对购房人的房屋套数进行查询。不过，上述文件于6月25日下午被呼市以“打印错误”为由从官网上撤掉。7月26日晚间，呼和浩特市房地产开发监督管理处发表“更正声明”称：将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”，并重新发布了该文件。尽管全文回避了“取消限购”几个字，但不再对购房人的房屋套数进行查询，意味着彻底放开限购。上海易居房地产研究员严跃进表示，呼和浩特土地廉价，当地企业和个人将靠自然资源的开发积累大量财富投入土地市场，从而加大了该市的楼盘投资规模。但城市的人口导入速度慢，导致库存容易积压。呼和浩特产业结构比较单一，楼市库存去化管道阻塞，很大程度上影响了房企的资金周转和城市财政收支平衡，所以政府救市是市场发展的必然趋势。呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢在回应媒体时表示，呼和浩特市出台的文件完全符合政策要求，国家相关部门对房产限购的文件第一次注明限购时限为一年，以后的文件中没有强调时限，只是要求各地根据市场行情进行调控。冀罕钢认为，如今呼市的房地产市场，已进入理性发展状态，不会出现抢购和炒作房价的问题。为此，政府取消限购是顺应市场需求，及时进行了政策引导。
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解限能否救市？业内人士表示，解除限购不是楼市的“救命稻草”，交易量的增加还与房价的高低和信贷政策的支持有关，市场不会因此很快发生明显变化。经济学者、北京市政协委员、央视特约财经评论员马光远在其微博上称：我一直在强调，80%以上城市的限购已经没有任何存在的必要，早该取消了；但是，取消限购救不了当下的房地产，因为房子太多。呼市面临高库存的压力。根据上海易居房地产研究院对35大中个城市2013年商品住宅现货的库存去化周期研究，呼和浩特存销比数值为37，在35个城市中名列库存去化压力最大。呼和浩特市统计局的数据显示，截至3月底，该市房地产投资累计完成15.06亿元，同比增长10.78%。增速较去年同期回落15.3个百分点，房地产投资占全市投资的比重为46.5%，同比下降8.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示，目前很多地方经济发展不尽如人意，很多城市的工业投资都明显萎缩，在消费刺激短期难以奏效的情况下，加大对房地产的消费和投资的刺激成为一个重要选择。以呼市为例，张大伟说，呼和浩特只是一个二线末城市，只能吸引自治区内其他地市的购买者，由于该市的限购政策本来就很松，外来人口要在该市买房相当容易。至于想买多套房的高端消费人群，会选择往北京、上海或者其他沿海城市投资。数据显示，2013年末，呼和浩特市常住人口为300.11万人，比上年增加5.23万人，其中城镇人口为198.79万人，人口增长速度较为缓慢。“呼和浩特从经济上看还是三线城市，此类城市的人口导入速度不快。”严跃进表示，呼和浩特楼市在5月份已经出现了滞胀，未来下跌的风险加大，所以即便目前进行救市，也很难在短期内打动购房者的购房心理。“这一轮限购政策松绑主要是由于较大的库存压力影响了房企的拿地积极性，进而影响了地方政府的土地收益。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受媒体采访时表示，目前全国多地限购政策或明或暗都已经有所松动。但是他也特别指出，由于地方政策的效率有限，所以并不应该期望限购政策的取消能够为楼市带来根本性的转变。近几年，一二线城市大都执行了限购政策，房地产开发企业和社会资本迅速转向尚未执行限购政策的三四线城市，脱离市场现实、超前开发导致如今三四线城市房屋供大于求。按照“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的住房发展总体方向，既要逐渐减少行政措施的干预，发挥市场在资源配置中的决定性作用，也要更好地发挥政府的作用，比如根据住房实际情况科学制订住房发展计划，并以此为依据制订土地出让计划、合理推进保障性安居工程。这才是分类调控的应有之义。本报记者 董凯翔综合报道。
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徐州房企称接到通知，8月1日起取消限购昨天，现代快报记者从徐州多家房企获悉，已接到主管部门口头通知，从8月1日起在徐州市区购买商品房不再提供《新购普通商品住房查询证明》，签订并打印商品房买卖合同时不再需要输入查询证明号码。“购房不再提供查询证明，这意味着限购政策的全面取消。”徐州当地一家房企负责人说。据了解，徐州市对商品房实施限购政策始于日，实施限购区域范围为主城区，包括鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区。徐州市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。徐州市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非徐州市户籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的限购一套住房。
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去年11月曾大幅缩减限购区域去年11月，徐州市曾对限购政策进行调整，限购区域压缩至南三环、东三环、北二环、西二环以内，限购区域内面积低于90平方米和高于144平方米的商品房不限购；同一家庭内，年满18岁的子女的购房资格不受父母拥有房产的情况影响。不少业内人士表示，去年，徐州限购政策是在市区商品房库存大，市场观望气氛浓厚的背景下进行调整的，房企对调整后的期望值很高，“但是从现在来看，效果并不明显，销售依然未见起色。”从8月1日起全面取消限购，上述房企负责人认为其象征意义大于实际意义，“现在徐州市区好一点的楼盘销售量大概50%，差一点的，只有20%，房企的销售压力非常大。”取消限购，对于购房者来说，“只是传递了一种徐州楼市销售困难的信号，并不见得有太大的效果。”该负责人认为，商品房销售困难主要原因还是信贷政策，“目前个人贷款审批时间基本都在半年左右，利率上浮，而且审批十分严格，这也让很多潜在购房者望而却步。”想要减轻销售压力，放宽个贷申请降低利率比取消限购更为实际。“但是政府可以取消限购，对个人贷款政策也是束手无策。”
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主管部门：不做解释昨天下午，现代快报记者联系徐州市房屋产权登记交易中心，该中心工作人员表示，尚未接到8月1日起取消限购的通知，“仍然是按照去年11月份调整后的限购政策执行。”针对取消限购的消息，徐州市住建局副局长樊建回应称“不做解释”。松绑限购后首周销售猛增近5成在一片猜测和传言中，苏州限购松绑最终成为真相，自上周一起，90平方米以上（包括90平方米）住宅不再限购，不查社保和个税。现代快报记者从苏州多个楼盘现场了解到，上周人气有明显增加，咨询客户人数变多。据苏州市住建部门数据统计，上周住宅成交1367套，环比增加453套，增幅达49.56%。价格方面，从成交均价水平来看，较前一周基本持平，在元/㎡之间波动。从需求来看，依然是刚需房源占据市场主要份额，价格适中，地段户型俱佳的房源受市场追捧。业内人士预测，限购松绑对市场的刺激效应，预计要两周左右的时间才能真正“进入状态”。尽管房产限购已经放松，但银行限贷并未有任何放宽迹象。业内人士称，楼市具体的走向仍需拭目以待。成交量平稳，暂无松绑迹象在苏州、无锡放开了对90平方米以上住宅限购之后，徐州也传出全面放开限购的消息。这样一来，江苏原先执行住房限购的4个城市，仅剩南京依然没有松动政策。近来，在诸多限购城市陆续松绑之时，南京始终没有动作，就在7月12日市政府发言人还表态“暂时不会放松限购”。不少开发商私下都表示，至少8月份之前看不到南京放松限购的迹象。“其实最近两个月不少楼盘降价之后，出手买房的人不少，南京市场并没有那么糟糕。”有业内人士表示，目前南京楼市的库存在4.3万—4.4万套之间已经徘徊了一个月，并没有出现库存激增的情况。从7月份的成交量看，新房市场单周成交维持在900—1100套的区间，并未严重下滑；二手房市场尽管观望情绪严重，但也能维持700—900套的成交量。这些数据都比2011年楼市调整时要高出不少。
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楼市将阶段性供需两旺在微博上，“徐州取消购房限制”的消息成为地产领域人士的转发热点。而相比较网络上热闹的言论，对“解限”产生影响的解读，徐州多家地产商均表示出了谨慎的态度。独立财经观察家侯宁在转发一条有关杭州取消限购的信息后表示，“徐州也解禁了，140平方以上的随便买。大户们，好日子来了。”相比较网络上热闹的言论，对“解限”产生影响的解读，徐州多家地产商均表示出了谨慎的态度。“客户的购房限制没有了，需求得到释放，开发商应该会拿出更多房源，楼市将会阶段性地出现供需两旺的局面。”资深地产界人士、江苏天创集团总裁助理李猛，用了“阶段性”的备注。在徐州国华置业有限公司营销部部长王振刚看来，“解限”的作用并不会太明显，“更多有购房需求的客户，所受到的制约往往和多方面因素有关，比如金融政策。”徐州老牌开发企业——华商置业销售总监刘健，正在公司旗下开发的山语世家楼盘进行一线的促销，在电话中他说：“自从取消限购的消息传出后，前来楼盘咨询的市民明显增多。”他认为，“解限”至少让开发商们有了喘息时机。不过，更多接受采访的开发企业营销总监们表示，在“解限”之后，各楼盘会在价格已到临界点的情况下，使出浑身解数争取多分一杯羹。
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徐州市限购政策曾调整去年11月，我市曾对限购政策进行过一次调整，限购区域压缩至南三环、东三环、北二环、西二环以内，限购区域内面积低于90平方米和高于144平方米的商品房不限购。江苏天创集团总裁助理李猛坦言，3年前，政府用行政手段来限制房价，采取限购的举措，确实起到了一定的抑制作用。按照规定，自日起，徐州对144平方米以下（含144平方米）普通商品住房限购，限购区域范围为主城区，包括鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区。不过，新规实施了两年之后，去年11月，我市曾对限购政策进行过一次调整，限购区域压缩至南三环、东三环、北二环、西二环以内，限购区域内面积低于90平方米和高于144平方米的商品房不限购；同一家庭内，年满18岁的子女的购房资格不受父母拥有房产的情况影响。一位地产业内人士表示，每家开发商对“解限”的实际影响还是不敢小觑，“相信在今后一段时间内，多家楼盘会加大促销力度，以求突破目前的胶着状态。”实际上，已经有不少开发商在加大促销的力度，促销更注重项目价值点的阐述。标注为“南区绝版”位置的“山语世家”项目，将其主打的“学区房在小区内”和“泉山森林公园是后花园”两大概念制作成大条幅悬挂出来。“价格降了一千多，已到临界点，促销也在全方位跟上，接下来就是市场的反响了。”刘健希望这次徐州楼市能被搅动。某些楼盘价格已降到成本价眼下的开发公司均在保生存的阶段中，这也是最为难受的时候，当然也是消费者最佳的入市时机。徐州国华置业有限公司营销部部长王振刚认为，今年上半年，徐州楼市整体并非那么悲观，上半年的成交量还是颇为欣慰的。“肯定会有一些消费者在持币观望，但还是有一些需求量进入到市场中来。”目前，各家开发公司分别处于保利润、保发展、保生存三个层面。王振刚认为，相对于保发展和保利润来说，眼下的开发公司均在保生存的阶段中，这也是大家最为难受的时候，当然也是消费者最佳的入市时机。王振刚表示，某些楼盘价格已经降到了成本价。
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“解限”会让房价上涨吗？检索已经解除限购的几家城市的楼市业绩，可以发现，在限购后，这些城市的房产成交量均有明显提升，但也随之回落并恢复到稳定的成交量中。数据显示，7月18日，国家统计局公布的6月份全国70个大中城市住宅价格指数数据显示，杭州房价环比下跌1.8%，为全国最大跌幅；相对于2010年房价的指数值也从上月的100.3%下降至98.5%。统计6、7月份的几大项目价格，不难发现，房地产大佬们也是使出了浑身解数。6月下旬，“万科淮海天地”率先低价入市，精装修价8999元/平米；“华润凯旋门”项目也将价格锁定在8500元/平米；在三环南路泉山森林公园东侧的“山语世家”也从均价近8000元直降到6000多元。“现在的购房者都会算账，只要简单计算出楼盘成本价和出售价格相差不大，那么就不要等待，完全可以出手了。”接受采访的多位地产界人士认为，房子价格已无下降空间，购房者需要考虑的是楼盘的价值比较了。随着各地纷纷采取取消限购的措施，徐州“解限”传言到底是否属实，目前已经显得并不那么重要了。其实，早在无锡、苏州相继“解限”之时，徐州房产圈内就已经传出“徐州也要解除限购”的说法。如今事态发展似乎也印证了当初的判断。江苏华商置业销售总监刘健认为，一个全新的“楼市新时代”，即所谓的“限购后时代”即将开启。检索已经解除限购的几家城市的楼市业绩，可以发现，在限购后，这些城市的房产成交量均有明显提升，但也随之回落并恢复到稳定的成交量中。这种发展局势也正应了江苏天创集团总裁助理李猛的“阶段性”备注，“买卖双方的信心需要提振，很显然解限并非是唯一举措。”解除限购后的房价是否会上涨？多家房地产营销总监态度一致：“从长远来看，房价并不会因此上涨，只能会短期内加大房产交易量。”刘健从事房地产行业多年，他认为，房子销售的好坏取决于房子真实的品质和相关的配套，这也是大家经常说的“性价比”。“购房者此时最该冷静下来，自己该不该买房、买什么样的房子、买哪里的房子，只要认为适合，就可以出手。”刘健说，如果徐州解除限购，到底会有哪些影响，时间会证明。
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楼市“松绑”小结:成交暴涨或昙花一现
在限购松绑的队伍逐渐壮大之际，一些城市已交出了放开限购后的第一份月度成绩单。
整体来看，放开限购的城市楼市在7月出现了一丝回暖迹象。济南、杭州、呼和浩特等库存严重或上半年楼市萎靡的城市均出现了“小阳春”，但在厦门、南昌等房价较为坚挺、库存较为合理的城市，限购松绑的效果并不十分显著。
关于放松限购对楼市的影响，目前业内较多的一种观点是，放松限购只能在短期内给压力较大的城市予以缓解，带来“昙花一现”的高峰式成交。但从中长期来看，楼市调整还在继续。
济南、杭州现“小阳春”
在已经放开限购的城市中，济南的效果最为显著。
数据统计，今年7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比暴涨92%。这个成交量相当于今年上半年月均成交量6689套的将近两倍。
从成交走势来看，济南7月楼市呈现中间高两端低的趋势。7月1~3周成交量不断上升，第3周达到顶峰，到第4周、第5周持续走低。
不难看出，济南楼市之所以呈现这样的走势，主要缘于“取消限购”这剂猛药。
济南是从7月10日起全面放开限购政策。据统计，限购取消后仅两天时间（10日、11日），济南新房网签量就达到1151套，而6月份前10天的网签总量才1040套。
据本报记者了解，济南在限购后的成交量暴涨有两方面的原因，一是先前观望的刚需购房者担忧房价上涨，及时出手购房；二是由限购以前成交房源的“突击补签”带动的，即部分被限群体先买了房，趁限购取消补办手续。相关数据显示，在新增的网签数中有四成是补办手续。
而杭州虽然只是在7月29日才放开限购，但效果也十分惊人。
数据监控中心统计，杭州楼市（含萧山、余杭）7月一共成交6074套，环比上涨了22.98%。
就在限购松绑后三天（7月29日~7月31日），杭州楼市成交共有981套，日均成交327套，比松绑前日均涨了79.67%。而在限购松绑前，即7月1日~28日，杭州市一共成交5086套，日均成交182套，相比较来说走势平稳。
类似的情况也出现在温州，温州私下松绑一周后的市场统计数据显示，温州全市共成交商品房875套，成交面积12.3万平方米，环比7月第二周的542套、6.26万平方米，分别上升了60%和96%。
在库存积压严重的呼和浩特，楼市也得到了一丝缓解。统计数据，7月呼和浩特楼市共成交1597套，环比上涨21.5%，也创了年内成交量新高。
厦门、南昌成效甚微
不过，限购松绑的效果并不具有统一性，还得看不同城市的楼市结构。像厦门这种楼市较为坚挺的准一线城市，限购松绑的效果甚微。
厦门从7月1日开始暗中放开限购，岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。
统计数据，今年7月，厦门商品住宅成交套数、成交面积呈微涨状态。商品住宅成交1711套，环比上涨0.82%；住宅总签约面积约为平方米，环比上涨6.09%。
事实上，厦门尽管经济总量只位列全国第53位，但房价早已超过广州，今年以来厦门的房价更是领涨全国。其库存也处于合理水平，截至8月2日，厦门可售住宅套数为22307套，去化周期只有9个月。
因而有业内人士认为，厦门并不具备放开限购条件，即便放开，效果也不会很明显。
同样的情况出现在南昌。南昌自7月14日悄然放松限购，虽然整个7月的楼市成交环比有所上涨，但上涨的动力并不是来源于放开限购。
据南昌市房地产信息网数据，7月南昌新建商品房成交3803套，环比上涨16.4%，成交面积达40.8万平方米，环比增长11.66.%；较去年7月成交的3653套，同比微涨4.1%。
但从放开限购后两周的数据来看，成交量却呈现出环比下滑的态势。数据显示，放开限购首周(7月14日~7月20日)南昌新房成交852套，环比下跌10.5%；放开限购后第二周(7月21日~7月27日)新房成交771套，环比下降9.5%。
相关机构的研究报告指出，单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一针“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱，信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。
不过，相关机构还是认为，限购放松有利于稳定市场预期，将促进市场回稳，健康发展。在市场预期逐步稳定的前提下，加强金融支持，同时企业抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交，有望带动市场回升。
对于各地对限购政策的调整，相关机构表示：“在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下，多数一二线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；对于其他限购城市来说，政策调整空间将有所扩大，针对限购进行全面调整也不无可能。”
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楼市步入调整期 限购政策向三大方向分化
随着35个城市商品住宅库存量创历史新高，近半数限购城市纷纷调整楼市政策，在去库存的压力下，限购政策退位已成大势所趋，专家预测，未来楼市限购政策将向三大方向分化。
7月23日，有媒体报道，海口市住房与城乡建设局向外界证实海口市政府已发文中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。这也是今年6月，海口出台“买房送户口”新政之后，当地政府对房地产市场进行调控的最新举措。
自此，超30个城市采取“只做不说”的方式调整限购政策。其中包括限购执行层面取消、局部取消、明确发文取消或传闻取消。
2010年开始，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。今年上半年，多个二三线城市受高库存压力影响，纷纷取消限购政策以期回暖楼市，房地产步入调整期，楼市限购松绑态势蔓延开来。
据统计，海口、呼和浩特、南宁、济南等发布明确政策文件，调整限购政策。南昌、厦门、温州、昆明、成都、天津滨海新区、长春等城市事实上有松绑政策，但未明确发文。然而，北上广深依然严守限购阵营。
自苏州全面放开90平方米以上住房限购和网传杭州萧山主城区140平方米以上取消限购等消息传出以来，取消限购的条件范围受到广泛争议，有专家表示，限购已对整个房地产带来明显影响，销售下降，开发商买地不积极。但目前只放开买“大房子”，这对普通刚需族而言，难以受益。
统计数据显示，截至7月22日，共有53家房企发布2014年中报业绩预告，业绩向好的为25家，其中3家略增，4家继续盈利，12家预增，6家扭亏；业绩下滑的为28家，其中1家略减，4家首亏，10家继续亏损，13家预减。业绩向好的房企占此47.16%，业绩下滑的房企占比52.84%。这意味着近六成房企今年上半年业绩难言乐观。
而中原地产监测的另一组数据更为直观地反映出了房企的中考成绩。
从30家标杆房企上半年销售额来看，有万科、越秀等销售目标完成率较高的房企，也有恒盛地产等销售业绩较为难看的企业。而从同比数据来看，30家房企中，有14家销售额同比下滑。中原地产首席分析师张大伟认为，这是数年来首次出现大规模房企销售额同比下滑的现象。
三、去库存
有监测数据显示，截至6月底，包括北上广深在内的国内35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，35个城市商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。
根据新履任的住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上的讲话，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。尤其是“千方百计消化库存”的表述，无疑将成为地方政府后续调整楼市调控政策的重要依据，高库存城市的限购政策退位也将成为大势所趋。
专家称去库存的过程已经开始，并将在未来3-5年内加快进行。这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。
而在中原集团主席黎明楷看来，部分城市松绑限购之举并不能称为“救市”，只是回归市场下的减轻调控。
黎明楷表示，分类调控的影响优于过往的一刀切调控，政策自由度的提升让一些供应量过多的城市可以采取放松调控的措施来调整市场。他认为，影响未来楼市走向的关键取决于政府的资金调控“政府不会再大手笔救市，未来可能会逐步放松一些钱流进市场，但资金紧的状态不会只是几个月的事情，所以楼市调整会维持比较长的时间。
四、分类调控
中原地产首席市场分析师张大伟在接受媒体采访时表示，未来在执行限购的46个城市中，限购政策会明显分化成三大板块。
首先是北上广深一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。
其次是经济一般的二线城市以及三线城市，预计至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。这些城市的房价本身不算高，库存又很大，取消限购对当地楼市冲击不大。
第三部分群体则是二线城市中，经济相对比较好、库存比较少、房价比较高的城市，比如厦门、南京、苏州、郑州等5~10个二线城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能会部分放松。
也就是说，并不是所有的二线城市都可以全面取消限购。张大伟认为，今年初中央提出的分类调控、双向调控并不能简单地用一二线来划分。类似厦门、南京等几个二线城市，人口净流入仍比较大，房价上涨压力也不小，只不过在成交量萎缩的情况下，当地政府就想通过口头传达等形式对限购政策进行部分松绑，这样就可以达到想要的效果，但直接发文取消限购的风险太大，可能性也很小。
同时，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示：“过去，国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。在这样的背景下，国家提出了分类调控的方针。因此，是否应松绑或取消限购，也应该因地制宜。”
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各地城市限购纷纷松绑 松绑限购并非万能良药
一个又一个城市松绑限购，一个又一个城市的开发商为松绑叫好，大家都把限购看成此轮楼市低迷的罪魁祸首，松绑限购便是给开发商一个大翻身的机会。
无可否认，限购确实抑制了部分需求，此外，房贷收紧、利率提升等也是制约成交的重要因素。但另一个极少被提及甚至被忽略的因素是，现在楼市的产品缺乏吸引力，导致部分买家流失。
这一轮楼市成交的低迷，关键是大户型成交不景气，其主要原因是产品对高端买家的吸引力逐步减退。限购不过是“太天真”的借口，正如开发商所言，高端买家真的想买房，办法总比困难多。
大户型吸引力减退，主要是因为“用10年后的价格，只能买到10年前的产品”。对刚需买家来说，受房子总价、地段等的制约，对产品创新的要求不高；但对手头已有多套物业、可以在全国乃至全世界范围投资的高端买家来说，产品缺乏吸引力可能是致命因素。所以，越来越多的购房者走出国门、走向世界。
楼市产品越来越缺乏吸引力，由房企选择的道路所造成。
毫不夸张地说，最近十年是中国房价快速上涨的十年，同时也是楼市产品创新能力快速萎缩的十年。十年前，市场上还有令人眼前一亮的产品，例如“四孖屋”、“三错层”；十年后，当年那些一度惊艳的产品或楼盘，被开发商大量复制、四处开花，毫无创新可言。过去人们常说，房子是有地域性的，现在你在全国各地都有可能买到某家房企开发的完全相同的房子，甚至买到不同开发商开发的几乎相同的房子。
阳光100董事长易小迪去年在接受羊城晚报记者采访时曾经感慨“被很多人笑话，因为他今时今日还对做产品那么着迷”。
是的，对产品着迷的时代已经过去，楼市早已进入圈钱时代。至于如何圈钱，大多数开发商选择了最省时、省力的道路，就是把一些成功的楼盘、产品复制到一个又一个城市。巧合的是，在开发商大量复制产品的时期，正是中国楼市需求喷发的时期，成交量不断攀升，一家家“恐龙”房企诞生。房企因此把复制之路视为正确的道路，且发挥到极致，产品的创新之路被无情抛弃。
实际上，特殊时期的成功反映的并非正确之路，而是歧路。大量复制下，赶走了那些追求个性、特色的买家，导致目标客户层面越来越窄，市场蛋糕越来越小，竞争愈加激烈。当投资客也受到越来越多限制的时候，楼市销售便陷入困境之中。在房企规模越来越大的同时，房企所能承受风险的能力其实并没有增加，最近几年楼市的每次调整，部分一线房企同样危机四伏。
当一个个城市放开限购，楼市成交量也许会有改观，但不可能彻底扭转局势，恢复前几年的荣光。在房企回归产品不断创新的道路、吸引大户型买家回归之前，楼市最多也就只能恢复到“还不错”的状态。
无可否认，限购确实抑制了部分需求，此外，房贷收紧、利率提升等也是制约成交的重要因素。但另一个极少被提及甚至被忽略的因素是，现在楼市的产品缺乏吸引力，导致部分买家流失。
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全国楼市出现结构性过剩成交量萎缩　　2014年上半年大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段。　　短期市场供应量过大，大中城市房价由全线上涨到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后将集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了2013年大中城市房价上全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州（楼盘）一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。　　全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。　　月，中国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。　　2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，中国新建商品住房待售面积增加至35917平方米，同比增长25%。　　住房市场步入低速增长期，住房投资增速下滑。中国住房产业由高速增长期进入低期增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。月，中国商品住宅开发投资额为5426亿元，同比增长18 .4%。月，中国商品住宅开发投资额为28689亿元，同比增长率降至13.7%。
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民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。
　　房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。
　　关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。中小户型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的渴望仍很迫切。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。
　　另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。大城市病集中爆发将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因北京（楼盘）的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
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住房市场调整趋势确立地方政府调控更趋灵活　　2014年上半年全国各类城市住房市场在无严厉宏观调控政策进一步干预的背景下进入了自主调整阶段，住房投资、新开工面积及住房销售量价等主要指标均出现了持续下跌或增速回落，调整趋势确立。导致上半年各类城市住房市场调整的主要原因是短期供求状况的转变，住房供给增加及需求不足导致库存不断增加，住房存销比不断攀升。　　下半年在中央“微刺激”保障宏观经济缓中趋稳的大背景下，住房市场调控将继续关注中长期制度建设，同时在“分类指导”和“双向调控”思想指导下，地方政府进行局部调控的自主空间扩大，调控政策也将更趋于灵活。　　一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大。下半年一线城市和热点二线城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变，加之受2013年下半年的高基数影响住房需求恐难大幅度增加；住房供给方面，开发商受前期销售低迷影响资金趋紧，下半年推盘入市量会加大；住房调控政策方面，供给偏紧状况长期仍较为显著的基本特征决定这些城市放松限购的可能性不大，信贷支持等市场调控政策或成为这些城市主要“微刺激”政策。需求、供给和调控政策三大因素共同决定了下半年这些城市住房市场调整将会持续，但是受信贷支持增加的影响主要指标会有所回升。　　其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市住房市场在限购松绑的带动下会有所回升，但是多年来随着供给的不断增加住房需求逐渐得以满足，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。下半年在限购松绑的作用下刚性需求和投资投机性需求会有所回升，但是在住房市场供求趋于均衡投资投机回报下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二线城市和热点三线城市住房市场调整趋势仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。　　大量三四线城市住房市场继续发展的瓶颈为供给偏多需求有限，房价合理回归带动的预期合理回归将促进这些城市住房市场调整趋势继续。下半年对土地财政过度依赖的三四线城市地方政府将通过更多形式加强对住房市场的刺激，但是供给偏多需求有限仍将是这些城市住房市场发展的主要问题，在供求机制作用影响下住房价格的逐步合理回归也将带动这些城市购房者预期的合理回归，而合理预期又会促进这些城市住房市场的继续调整。
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房企两极分化态势明显寡头格局正在形成　　在2014年上半年虽然房地产市场整体行情黯淡，但万科、恒大等一批领军企业依旧业绩斐然：万科年中销售额突破千亿，恒大销售面积也接近千万平方米；更值得注意的是，龙头房企的销售额、销售面积的增速均远高于整体市场的负增长水平，其中部分房企2014年上半年的销售额与销售面积增速甚至高于2013年同期增长水平，逆市增长势头强劲。2014年上半年销售额最多同时也是销售面积最大的七家千亿级房企包括：万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中海地产、万达集团。无论是销售额还是销售面积，这七家龙头房企近几年业绩的增长势头都保持稳健。虽然2013年全面回暖的市场行情没有为这些寡头企业带来预期之中的突飞猛进，上半年市场下行的不利环境也并未对其造成明显的负面影响。而处于第一梯队之外，中小型规模的房企则出现了明显分化，华润置地、世纪金源、首创置业、远洋地产等业绩均下滑明显；旭辉、阳光城(000671,股吧)等周转速率较快的房企则实现了业绩的较快增长。　　在房地产市场整体交易规模缩减的同时大型龙头企业仍然保持平稳较快的业绩增长率，这也就意味着小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市场促使房地产行业加速整合，行业集中度急速提升。在房地产业起步初期的“黄金时代”，急速膨胀的市场规模和与之伴随的巨大利润空间吸引了大量资本涌入，许多效率低下、管理落后的开发商仅依靠个别项目或买卖土地就能坐享高额利润。然而随着房地产市场规制和监管措施的逐步完善，市场竞争强度已逐步升级；尤其进入2014年以来市场供求矛盾逐渐凸显，交易萎缩、库存积压的条件下，规模小、效率差的房企更会加速失去其赖以生存的市场空间。相比于小型房企，大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势，而处于下行中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。因此，在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下，众多小型房企无可避免地被挤出或兼并，房地产市场的寡头格局正在形成。(
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限购松绑促卖地　　杭州松绑限购，佛山松绑限购……在46个限购城市中，相继36个城市对限购政策做出了调整，而目的无非是托市，以刺激国内眼下低迷的房地产行业。　　由于土地以及房地产市场陡然降温，过去借债发展、靠地还债的粗放发展模式难以为继，因此导致一些地方的债务风险激增，加重了地方偿债压力，进而使得地方政府越加依赖卖地偿债。　　在这一轮声势浩大的救市行动背后，不可忽略的最大动力就是地方政府卖地收入的骤降。据了解，7月全国300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。　　尽管地方政府努力加速卖地，然而有些开放商却只能“望地兴叹”。一家国内大型房地产企业负责人称，由于资金链的绷紧，市场不景气，今年开发商拿地都非常谨慎。与此同时，有些地方政府为了将地卖出去，不得不降低土地价格。然而即使如此，开发商为了保证公司现金流，面对价格非常便宜的土地往往也需要再三考虑。　　在这种市场心态下，土地流拍和底价出让的例子比比皆是。7月29日，一年前由于交通位置便利而备受市场追捧的北京朝阳孙河地块流拍，也是三年来北京首次出现的土地流拍。　　二线城市的房地产市场流拍更严重。以成都为例，成都市7月份土地市场明显供大于求，整体流拍率达到53.87%，共出让土地20宗，总供应面积环比减少12.12%。　　价格方面，住宅价格最近的跌幅也在逐渐扩大。据数据显示，7月份百城住宅价格指数下跌0.81%，跌幅较7月扩大0.31个百分点。　　方正证券最新一份研究报告称，预计房价的下跌走势或延续到年底，而更多的城市会加入到取消或放松限购政策的行列中。　　“如果不能尽快解决地方政府土地收入减少和债务增加的矛盾，年底的情况会越来越糟糕。”湖北省财政厅相关人士对记者表示，这也是很多地方放开限购的主要原因。　　数据显示，2013年地方政府卖地收入为3.9万亿元，偿债规模为2.49万亿元。2014年的地方债务偿还规模2.38万亿元，与去年基本持平。尽管今年上半年地方政府卖地收入已经达到2.1万亿元，但是市场人士皆认为下半年这一数字将会有所放缓。　　上述地方财政厅相关人士认为，政府的收入过于依赖土地经济，这加大了债务风险。“政府土地都拿出去抵押了，信用担保融资规模也不小。现在来看，担子太重。”
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融资困境　　令地方政府债务雪上加霜的是，今年的融资更难了。　　农行经济学家向松祚近日称，地方政府的资金来源现在面临短缺甚至枯竭的危险。正规的金融机构，特别是银行，现在对地方融资平台的贷款已经非常慎重，甚至从某种意义上来讲，基本上已经停止贷款了。　　记者了解到，对于地方政府的债务，监管层此前一度认为风险并不大。这其中主要有两个理由：稳定的财政收入和债务展期。在这种情况下，一些地方政府甚至只管借债，根本没有考虑到还款压力。一旦碰到资金短缺，地方政府很熟练地就会玩起了“信用担保”和“借新还旧”的把戏。　　“现在行不通了。在地方政府财政收入减少的情况下，很多机构不愿意对这类项目接盘。行业大家都很清楚，谁是最后一棒，谁就有极大可能来承担最终的风险。所以，对于地方政府新增的融资项目，大部分金融机构都非常谨慎。”一家信托公司项目经理表示，以前地方政府都会用承诺函来担保，但目前看来这种方式却存在着各种问题。　　该项目经理称，这种“官赖”现象在市场上普遍存在。对于存量债务，金融机构往往无奈，只能配合地方政府采取借新还旧的方法，但是地方政府想要让机构再“上当”却很难。　　据审计署近日发布的部分地方债务跟踪情况，去年6月底至今年3月底，9个省份为偿还到期债务举借省本级新债579.31亿元，但仍有8.21亿元逾期未还。　　一家大型股份制银行人士也向记者透露，地方政府与银行发展牵涉种种，对银行形成了一定的绑架。在这种情况下，债务的清理还需要很长一段时间，目前银行能做的就是把好总量关，基本上不批新增平台融资。　　对于地方政府融资，市场此前曾传政府会逐渐引入民间资金，但是至今效果并不明显。“一些民营集团和财团确实实力雄厚，但是也不可能去填窟窿。试想一下，银行清理地方政府平台融资都这么难，民营企业回收资金可能会面临更大问题。”上述信托公司项目经理称。　　该信托人士还直言不讳地表示，银行、信托、券商在接手地方政府融资项目的时候，可能现在会比一般项目更谨慎一些，也更看重资产抵押。
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债务走向市场？　　滚雪球般的地方债如今面临银行断奶、市场信用缺失等多重矛盾，按照中央的思路，未来这些地方债将全部走向市场。　　银行面对地方融资平台开始关上阀门，政信信托项目逐渐收紧已成为大趋势。金融监管部门加强了对地方政府及融资平台公司的信贷管理，贷款规模被有效控制。而地方政府通过信托等影子银行融资的渠道也被收紧。　　在地方融资平台和通过信托等渠道举债已经被看紧的同时，也使得大部分的地方债务慢慢走向债市。自今年5月起，为建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，上海 、广东 、浙江等10个地区开始试点地方债自发自还。记者获悉，在143亿元2014年江西省地方政府债券8月5日完成招标后，广东、山东和江苏也已完成首批试点债券招标。从债券的利率来看，地方政府的融资成本要比其他渠道低得多。　　申万证券最新报告称，“自发自还”地方债体系的建立，相比从前采取了更为公开透明的运作机制，有助于防控地方政府债务风险。一方面为地方政府提供了成本更低的融资新渠道，另一方面也有助于地方政府风险差别化定价。　　然而，目前5家试点的地方债券评级均为最高级别，这也让市场对此存在一定质疑。一家券商固定收益部人士认为，从目前披露的情况看，地方政府并未公开明晰的资产负债表，这种评级缺少了固定标准。此外，对于政府资产而言，并非所有的资产都能够对债务进行清偿，即类似公园、医院等公益性资产是不能列入可清偿债务中的。　　“地方债券的评级标准和制度还有待健全和完善，这才能清楚地区别债券的不同风险。”上述券商固收部人士说。
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