房子交了定金后 转让问题_百度知道
房子交了定金后 转让问题
会不会是骗人的：1？她说没有.这样改协议可行么。我的问题是！如果我买可以给你改协议！我问这房子签订购房合同没，或者说此房没有签订合同我想买房？
2.怎么查询这个房子真的没有被别人买走，去售楼部一问 说是有一个房是内部人员买了 只交了定金 签了认购协议
我有更好的答案
房子在购买之前，签订认购协议之后。2，你在协议里要写清楚，交钱签正式合同前必须在房管局查自己的资格预审信息。如果没有资格预审。根据你说的情况，资格预审完成后才会交全首付签订购房合同。同样的，签完合同后再去房管局备案，售楼部会去房管局进行资格预审，毕竟没有签订正式合同、这样改协议可行，供你参考。1，资格预审完成了就能在房管局网站上查到谁买了这个房，也就随时可以退房。一般来说我说说西安的情况、查房子就到房管局查
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出门在外也不愁定金套牢买卖双方 房产中介十大秘密不能说
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博客劲爆点
　　第二天，中介打电话询问刘女士是否已经考虑清楚。在交流过程中，业务员&好心&提醒她说，自己刚刚看到新闻上说，最近房价又涨了一点点。挂断电话之前，业务员还很略带歉意地说：&不好意思，有个客户过来签合同了，我稍晚些时候再打给你。&刘女士自己的确也看到过类似的新闻，她心里面开始有些担心，房价会不会再涨呢？
　　当天晚上，刘女士又接到了中介的电话，对方很急切地告诉她，自己刚从另外一家中介公司朋友那里得到消息，也有人看中了那套房子，如要想买到房子得先于别人付定金。业务员还说，房东准备提价，是自己做了很长时间的思想工作，才同意以原价卖给她。一来担心房价再次上涨，还担心被别人&抢走&，刘女士马上答应了下来，第二天一大早就把钱送了过去。
　　房产中介善用&攻心术&，他们往往会凭空捏造事实，给购房者增添压力，以便促成交易。
　　一般情况下，在与中介业务员接触过程中，他们会观察购房者，并通过聊天等形式来了解购房者对房源的态度。一旦购房者表露出比较强烈的意愿，他们就会找到应对之策，让购房者快速作出决定。比较直接一点的做法就是打电话给购房者，表示已经有其他人看了房，也很满意并准备付定金，如果想要得到这套房子，唯一的办法就是抢先付定金。这种办法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果。
　　而对付那些有意向、但尚在犹豫过程中的购房者，仅靠一通电话，作用可能不会很明显。不过房产中介也有办法，接连编造好几个故事，然后逐一说给购房者听，以扰乱购房者心神，失去判断力。为了让&攻心术&发挥最大效果，中介有时候甚至还会演戏，比如专门挑人多的时候请购房者过来看房。
　　中介的&攻心术&主要针对有意向的购房者，这提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。在现阶段，楼市买卖趋于平稳，市场中可供选择的房源还是比较多，所以可以慢慢挑选，不必心急。即使是遇到自己满意的房源，也可先不动声色，伺机而动。一般情况下，除非价格非常合适，在现阶段也不大会出现多个购房者争抢一套房源的情形。当然，购房者有必要掌握一些识破中介&攻心术&的技巧，如中介借口有人要买，但却说不出具体的情况，则很有可能是他们随口编造的理由。
　　捌 &吃差价&是惯用伎俩
　　案例：
　　因为追加投资需要，急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。于是他找到一家房产中介公司，双方协商以80万元的价格挂牌出售。中介得知王先生出售房产的目的是为了筹钱，于是提出可以预先支付一笔资金，但前提是他得跟公司签订一份包销协议，以确保独家代理。而且中介还信誓旦旦地保证，两个月之后一定能够拿到全部房款。王先生认为这个办法可行，一来可以提前取得一笔资金用于公司周转，而且还能在两个月之后得到全额房款，于是他采取了中介公司的建议。
　　中介也很爽快，很快就向王先生支付了25万元的首付款，同时给出了非常&贴心&的建议，即再签订一份《委托协议书》并进行公证，这样以后所有买房事宜均由中介公司免费代劳，而他只要安心等到最后一笔购房款到账。此时，已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。两个月之后，王先生如愿拿到了所有购房款，眼见自己的卖房过程如此轻松惬意，王先生认为其服务周到而在熟人中间说了这家公司不少好话。但一次偶然机会，王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。在一次聚会中，有朋友告诉他，自己的一个同事以92万元的价格买了他的房子，王先生心里顿时五味杂陈。
　　分析：
　　中介&吃差价&曾经是二手房市场上比较普遍的现象，业界曾有这样一句话，&半年不开张，开张吃半年&，说的就是房产中介通过&吃差价&的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。再到后来，随着买卖双方防范意识增强，&吃差价&的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈，很难完全杜绝这种现象。
　　吃差价主要有两种方式，其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式，尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出，并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。当然，这种手法在房价快速上涨时期比较常见，此外税费负担也不重，因此有不少房东会发现自己居然把房子&卖&给了中介业务员，就是这个道理。不过现阶段，在京沪深等一线城市，由于房价涨幅较小，而且税费很重，这种手法已不多见了。但在一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市，这种情况还是存在的。
　　点评：
　　中介&吃差价&，一来是由于买卖双方疏于防范，二来也是因为房价上涨较快，给中介留下了操作的空间。其实，只需买卖双方多长一个心眼，彼此间多沟通一下，就完全可以避免这种情况。
　　为了防止被中介&吃差价&，买卖双方应该做到&透明交易&，即签订服务协议时，要看清中介服务协议内容，对于委托代理情形多留一个心眼，其次在商谈房价时也要做到公开，此外签约应是三方在场，买卖双方再次核对房价。
　　玖 定金套牢买卖双方
　　邱女士碰到了一件怪事，中介曾亲口告诉她付了定金之后无法反悔，但没过两天却又通知她取回定金，这到底是怎么一回事呢？
　　邱女士看中一套地铁房，准备买下来给儿子当婚房。中介告诉她，这套房子不少人喜欢，如果诚心想买，最好是先付定金。于是邱女士付了3万元，由中介代为转交给卖家。当天晚上，邱女士跟儿子提起买房的事，但儿子表示他跟女友对另外一套房子更加满意，所以不打算买邱女士看中的那套。第二天一大早，邱女士赶紧给中介打电话，表示不想买那套房，要求退回3万元的定金。但中介冷冰冰地告诉她，付了定金之后如果反悔，定金要被没收。眼见定金要不回来，百般无奈之下，只好去做儿子的工作。
　　第三天，邱女士办事路过中介公司的时候，在门口碰到了房东，于是自然谈到了买房的事，房东告诉邱女士，自己并不是很着急出售这套房子，但经不住中介的软磨硬泡，这才过来把定金拿了。邱女士这才明白，几天前中介说定金不能退，不过是在诓自己。
　　买家付定金，卖家接受定金，这是房产中介最乐意看到的情形。房产中介一般通过定金的方式来套牢买卖双方。
　　当然，从规范买卖双方信守承诺角度出发，定金的作用是积极的。在我国定金在《担保法》的定义是债的一种担保方式，在《合同法》的定义是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。在合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。
　　但二手房市场中存在&定金陷阱&一说，主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金，即使并未及时交给房东，或者退一步说，房东还在犹豫过程中并未收钱，买家也已经取不回那笔钱了。
　　对付卖家，中介也有的是办法。如果卖家犹豫不决，中介就会以对方的确诚意要买为由，劝说卖家接受。有些甚至还误导说，如果真的不想出卖，大不了想办法退钱，也不会损失什么。但一旦卖家收了钱再反悔，中介立刻会露出另一副嘴脸。
　　此外，房产中介还能把定金玩弄于股掌之中。如果有买家付了定金，但中介发现有人愿意出更高的价钱，或者可以赚到更多差价，中介会撺掇卖家赔钱违约，按照行规退一赔一，如收了3万元的定金，则应该退回去6万元。按理说，违约金应该全部交给买家，最多收取相应的服务费，但少数中介会想法设法把这笔钱扣下了，中饱私囊。
　　定金极易让自己陷入陷阱，因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言，在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定，而不能仓促行事。卖家也不要轻易听信中介的&定金可退&的说法，因为一旦收了钱之后，中介也有的是办法让卖家被他们牵着鼻子走。当然，我们需要提醒的是，对于买卖双方而言，要讲究诚信，遵守市场交易游戏规则，交易达成之后就一定要履行，如果反悔当然要接受相应的惩罚。
　　拾 中介合同陷阱何其多
　　项先生被中介公司告上了法庭，原因是他并未按照合同约定支付相应的佣金。
　　一年前，项先生与某中介公司签订了一份中介合同，表示愿意接受对方服务并支付佣金。在签订合同的时候，项先生看到中介公司提供的合同文本比较简单，尤其是服务内容方面，涉及甚少。项先生当时还曾提出异议，认为应该补充一些与服务有关的内容进去，以免日后发生纠纷无从对证。但该公司经办人员表示，公司墙上贴有工作流程，从看房到协助办理贷款、过户等手续，直到最后交房，这就相当于具体服务内容。而且工作人员还拍着胸脯向他保证，如果没有过户，中介公司不会收取任何费用。
　　但事情的发展却大大出乎项先生的意料。在卖家交房之后项先生却发现，对方并未把户口迁出。于是项先生要求中介公司来解决这个问题，但对方以暂时找不到落户的地方为由对他的要求不予理睬。于是项先生拒绝支付最后一笔1万元的佣金，并要求解除买卖合同。但中介表示，签订房屋买卖合同之后，就应该支付佣金，因此认为是项先生违约在先，故把他告上了法庭。
　　中介合同本来就是约束中介公司自己和买卖双方的，各方的权利和义务应该是对等的。但由于合同文本均由中介公司提供，合同隐藏着许多陷阱，对买方和卖方来说，可谓是毫无公平可言。
　　最常见的陷阱是，中介公司出具的合同中，绝大部分是针对买卖双方的责任，比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任，需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目，自己违约之后需要承担怎样的责任等等，则只字不提。
　　更加让人无法接受的是，中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。比如，中介有义务告知购房者房屋的状况，诸如房屋是否存在漏水等瑕疵。但有的中介合同中却写明&该物业以现状售予买方&&&。但问题是有些瑕疵只有等到入住之后才能发现，比如漏雨、下水堵塞等。但此时发现问题再回头找中介，已经为时晚矣。
　　对于普通购房者而言，一辈子也仅仅只有一两次购房经历，跟中介打交道的机会少之又少，因此根本无法摸清中介合同中的门道。而中介公司在要求买方和卖方签字时，也表现得很随意，似乎只是走个过场而已。但一旦发生纠纷，这份协议便对买卖双方很不利了。
　　买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中，千万不能急躁，也不要忙于签字，一定要将各个条款看清楚了再签字，不明白的地方一定要预先指出来，并进行修改，避免日后的麻烦。买方和卖方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介违约，买方可据此来主张权利，要求赔偿。鉴于一般购房者对法律不是完全了解，建议购房者在购房过程中聘请专业律师进行谈判、沟通和把关，避免日后纷繁复杂的纠纷。
　　还有哪些陷阱要提防
　　前文中的案例主要是针对买卖过程中存在的一些问题，其实中介公司还从事房屋租赁服务，所以在这里也把租房方面存在的问题捎带提一下，以便读者全面掌握。
扣款不放挪作他用
中介公司拖欠买家、卖家房款，主要是用于其他方面周转，诸如之前中介参与炒房，资金来源很大一部分为沉淀资金
免收佣金只是噱头
中介公司不可能为买卖双方打义工，如果免除了佣金，肯定能够从别的地方得到补偿，诸如变着法子多收一些手续费等
巧设名目多收钱
胡乱编造一个理由，比如&加急取件&、咨询服务等等，进而收取数额不等的费用
协议暗藏霸王条款
买方与中介签订的相关协议中，一般都存在&霸王条款&，诸如&看房单&里的排他性条款：以任何方式在半年内购买此房者，需支付总房价5%的违约金
单方约定违约金
中介要求买卖双方在规定的期限内（如半个月）签署买卖合同，否则支付违约金
合同附件藏有陷阱
由中介公司提供的《房地产买卖居间协议》中一般附录有《房地产买卖协议》，两者同时生效，即使交易未能达成，也需支付中介费，不少普通购房者因此而饱受困扰
意向金恶意转定金
由于《居间合同》中存在&意向金自动转为定金&条款，为意向金恶意转为定金留下了后手
签订阴阳买卖合同
为了达到获取不法收益的目的，有些房产中介甚至伪造私章，与买卖双方签订阴阳合同
夸海口&请君入瓮&
原本希望渺茫，但房产中介却拍胸脯打包票，比如贷款买第三套房。如果听信一家之言，其结果肯定是赔了夫人又折兵
佣金标准统一规定
每当有人要求少收一些佣金的时候，中介公司会以&这是政府制定的标准，不能更改&为由来拒绝。其实，这并非硬性标准
拒不让价逼买家就范
中介公司为了造成价格坚挺的假象，通常会拒绝买家的降价要求。但与此同时又与买家保持长期联系，随时掌握其心理变化，逼买家让步
哄抬价格争取房源
由于房源可以一房多处挂牌，导致很多中介为了抢生意，不惜通过加价、内讧的方式招揽生意，但这相当于间接推高了房价
唆使客户铤而走险
只要对自己有利，中介甚至可能唆使客户做出一些风险极大的事情，比如&假离婚&等
违规收取看房费
以&看房费&能够转成房租为由收取相关费用，而一旦未能成功租房，想要取回&看房费&则会非常困难
当&二房东&赚取差价
先从房东手中以较实惠的价格租下了，然后高价转租，获取差价收益。这也会间接推高租金水平
无故扣押客户租金
交钱容易讨回难，如租赁合同无法继续履行，少数中介公司会百般刁难。
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已交定金的商铺能否转让他人
通常不可以的，只交定金，可能没有过户，过户以后，属于自己房产，就可以转让他人。房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。
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提问者采纳
然后找到第三购买者：你当然可以转手，可定金发票还是第一方的名字，但是不想买是另一回事了？回答，让第一购买者直接转让给第三者，如果合同有出入，那你这转让的过程就会有很大的风险：我的意思是。转手没问题，而且最好在每次转让过程中都将购房发票更名，能否直接转手第三方，现在不想买了，建议你第一赔点就赔点，违约当然按合同里的违约处理了，要回我的损失。有这样的合法的合同在你所担心的就不会发生：我能否直接把第一购买者找到：另外我们能不能等到年底房产五证办好后再交首付回答，只是在你们转让的过程中一定要有严格的合法的转让合同，交易双方一定要在合同里表明产权归属的条款。追问，属于违约？回答完全可以。这你要再整不明白，如果开发商不提供更名，我已经交了10000定金和25000的提价费，然后我再从第三者手中要回定金和提价费。而且产权归属问题是以开发商发票上写的名字为准的
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交了定金房子却被卖给别人 消费者开发商互指违约
　　签了房屋认购协议，交了定金，可却不声不响地把房子卖给了别人，而且4.5万元的定金还不予退还。市民吴先生说，本想买套新房，谁知却被骗了。但开发商说，是因为吴先生没有在约定期限内付清首付款并签订商品房买卖合同，所以根据之前的认购协议，开发商可以将房屋另行出售且不退定金。
　　投诉：我的房子被卖给了别人
　　昨天，市民吴先生向本报投诉称，自己买房时遭遇了欺诈。“开发商骗了我4.5万元！现在房子没卖给我，定金也不肯退。”
　　据吴先生说，2个月前他看中了惠山区银河湾紫苑的一套房子，在咨询了相关情况后决定购买。7月22日，吴先生跟开发商无锡明星置业有限公司签订了《商品房认购协议书》，并缴纳了4.5万元定金。双方在协议书中约定，吴先生以商业贷款的方式购买该房屋，总价近200万元。本以为很快就可以住进新房，不曾想到了8月上中旬的时候却接到了开发商的一个电话。“她就告诉我房子已经卖给别人了，而且定金也不退了。”吴先生说，自己无论如何也想不通开发商怎么能把已经预定的房子转手卖掉。
　　缘起：三成首付要增至六成
　　昨天上午，记者就此事采访了银河湾销售部的工作人员，当时负责接洽吴先生的销售员汪小姐对记者说，开发商完全是按照国家相关法律法规和认购协议上的约定办事，之所以将房子转卖，是因为吴先生违约在先。
　　在双方签订的认购协议上记者看到，吴先生应在7月29日之前付清剩余的首付，但除了签协议当天交的4.5万元，吴先生就再没有付过款。“我们也跟客户电话沟通过，但对方一直没来交款，也不签购房合同。”汪小姐说，在沟通无效且超出付款期限10多天后，他们把房子卖给了其他客人，“根据协议上的条款我们可以这样做。而且因为是客户违约，所以定金我们也不退。”不过吴先生告诉记者，自己并非不想付款，而是开发商要把首付比例从原先约定的三成提至了六成。“他们跟我说，如果来交钱的话就要交60%，我当然不愿意了。”
　　“协议签了没几天，销售员给我打电话说，三成首付做不了，要六成首付。”吴先生说，对开发商的这个要求，自己难以接受。“当初我问她三成首付能不能买，她说能，我才交的定金。”在认购协议书上记者也确实看到，该房的首付款确实为30%。为了增强说服力，吴先生还拿出了双方签的另一份协议。在这份手写的协议上，双方对房子的面积、总价、付款方式、购房人等情况作了约定。其中写着，双方在日前签订购房合同，购房人要付清30%的首付款56万余元。协议下方有销售员汪小姐的签名，还盖了“无锡银河湾销售部专用章”的公章。
　　争议：是否为首套住房
　　根据我市的限购政策，贷款购买商品住房的家庭，首付款比例为30%；如果是购买第二套住房，首付则要不低于60%。那么，吴先生买房究竟属于第几套住房呢？“我以前确实买过房子，也贷过款。但是现在所有的贷款都还掉了，房子也都已经卖了。”吴先生说，目前自己和爱人的名下均没有房产，“这些情况我都跟销售员说过。”银河湾的汪小姐在接受采访时也表示，客户说过自己先前的贷款情况。因为对首付问题不放心，吴先生才和对方签了上述的那个协议。“他们说三成肯定做得下来，不然他们也不会愿意签字盖章。”但销售部的汪小姐却说，当初并没有明确约定首付款一定为30%。“我们只是说尽量帮客户做到30%，因为他之前贷过款，我们不确定银行那边是否还有相应的记录。”汪小姐说，工作人员到银行查询后发现，吴先生的情况不适用于首套房，所以只能按首付六成来操作。
　　“他们就是拿银行做挡箭牌。”对于这个解释，吴先生并不接受。“卖房子的人最清楚各种政策，我的真实情况都跟他们说得很清楚，能不能算作首套房他们一听就知道。而且在认购协议上写的是三成首付，追加的协议上也是这样写的。”吴先生说，他现在怀疑开发商是以三成首付为诱饵骗他先交定金，然后再以银行为托词更改首付比例，因为“肯定是首付越多贷款越好办。”
　　疑问：房子转卖前是否明确通知
　　记者从无锡市房地产信息网上查询得知，吴先生看中的那套房子目前显示为“已售”状态，银河湾销售部的工作人员也承认房子已经转卖，并且签了购房合同，做过了备案。“这些情况都没有提前告诉我，”吴先生说，直到房子卖出去了，他才得到消息。那么，在房子转卖之前，开发商有没有尽到告知义务呢？
　　“我们跟客户沟通过，也说了如果不来交首付签合同，房子就要另外卖掉。”汪小姐说，销售部曾通过电话、短信等多种形式通知过客户。但吴先生说，这些所谓的通知其实更像是催款，“让我尽快把六成首付凑齐，如果只付三成的话他们不收。”不过，吴先生也确实收到过开发商寄来的一封函。其内容大致为吴先生未按期付款，作为甲方的开发商将另行出售房屋并且不退定金。落款为“无锡明星置业有限公司”并盖有公章，时间为日。但信封上的邮戳却显示，此信是8月20日才寄出的，8月22日才投递成功。吴先生说，“在这之前，他们已经电话通知我房子卖了。”
　　在昨天的采访中，开发商方面表示，自己的做法并无不妥，定金是不可能退还的。吴先生则说，开发商明显就是在欺诈，他正考虑向工商部门和消委会投诉此事。商报记者/许召
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