房屋买卖中介合同&部分条款很常见其实法院不支持
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原标题：房屋买卖中介合同 部分条款很常见其实法院不支持　　合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 　　房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 　　其实法院不支持
　　何女士通过房屋中介卖房，合同签了，房子却没卖。 　　中介拿着合同，一纸诉状告到法院，似乎赢官司是铁板定钉的事。但是，日前渝中区法院判决双方不存在违约。 　　记者调查发现，房屋中介机构正在使用的购房合同中有不少无效条款。 　　中介：卖家违约 　　去年9月12日，家住渝中区巨兴村的47岁何女士，与文女士、九龙坡区科创路某家房屋中介公司签订房屋买卖（转让）合同，约定文女士购买何女士在渝中区大黄路的一处房屋，成交价80万元。 　　中介诉称，合同签订后，何女士一直称忙碌，直到当年11月才来协助买方办理按揭审批手续。后因买方贷款未通过银行审批，需要改签银行，双方第二次签按揭审批手续时，何女士以查看房产证为由，突然收回房产证，并拒绝在按揭贷款申请上签字。随后，何女士单方解除合同，并把定金退还文女士。 　　中介认为，房屋转让合同约定“因何女士原因导致无法办理按揭贷款……除向文女士支付违约金，另向房屋中介公司支付中介服务费1.6万元及赔偿经济损失”。为此，中介索赔违约金1.6万元。 　　卖家：中介违约 　　何女士称，并非自己违约，而是买方经过多方努力，仍无法办理按揭，主动要求解除房屋买卖合同的。中介公司在审查资料时，未了解买方的资信情况，属于违约。 　　何女士还称，房屋买卖合同中约定，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”。这是房屋中介公司的格式条款，限制了买卖双方自由交易的权利，加重了买卖双方的责任，有强迫交易之嫌，合同应属无效。 　　法院:不予支持 　　法院认为，第一次按揭未能成功办理，不是何女士的原因；第二次签手续，房屋中介并无证据证明是何女士收回了房产证并拒绝交易。 　　法院认为，房屋买卖合同实为包含了房屋买卖及居间两个合同法律关系的混合合同：何女士与房屋中介公司成立居间合同关系、何女士与购房人文女士成立买卖合同关系。因此，即使何女士在合同履行过程中违约并拒绝出售房屋属实，何女士的行为应当是对文女士违约，不是对房屋中介公司。因此，何女士在履行房屋买卖合同过程中并没有违约。 　　法院还认为，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”这一条是以违约金形式确定了无论买卖双方是否履行买卖合同，房屋中介公司均有获得居间报酬的权利。 　　日前，渝中区法院一审判决，对中介公司要求何女士支付违约金的诉讼请求，不予支持。目前判决已生效。 　　重庆晚报见习记者 赵方敏 　　合同上有哪些无效条款 　　重庆君融律师事务所从事民事维权的殷炬律师，昨日提供了几份房屋买卖合同，有些条款看似没有问题，却暗藏玄机。他为此进行了解读。 　　条款1：因甲方原因（如：迟延交付《房地产权证》和相关证件或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房地产权转让登记手续……应向房产中介公司支付中介费用xx元及赔偿经济损失。 　　殷炬律师：依据《合同法》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 　　条款2：甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。 　　殷炬律师：根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。 　　条款3：甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。 　　殷炬律师：委托人可以委托多家中介机构卖房。根据《房地产经纪管理办法》，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。 　　条款4:争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方（见证方）进行调解。调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。 　　殷炬律师：见证方的责任主要是如果甲乙双方做了虚假证明，就要承担法律责任，而非协调甲乙双方的争议。
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房产中介需对房屋重要信息调查核实　否则应承担赔偿责任
来源：无锡日报
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明知无权购买农村平房的王先生却与房主郑某签订了房屋买卖合同，并在不了解房屋产权的情况下支付了购房款。最终，法院认为房屋中介机构作为专业中介服务机构，没有尽到合理的审查义务，判决中介机构赔偿王先生购房款损失15万元、中介费5300元。
明知无权购买农村平房的王先生却与房主郑某签订了房屋买卖合同，并在不了解房屋产权的情况下支付了购房款。最终，法院认为房屋中介机构作为专业中介服务机构，没有尽到合理的审查义务，判决中介机构赔偿王先生购房款损失15万元、中介费5300元。
农村平房屋主郑某将坐落于某村某院的3间房屋以48万元价格通过中介公司出售，出售价款多于48万元部分归中介公司所有。后王先生经该房屋中介机构介绍到郑某欲出售的平房看房。经该房屋中介机构李经理多次电话沟通、协调，王先生同意以53万元价格购买郑某出售的平房，并且王先生、郑某在房屋中介机构李经理见证下签订房屋买卖协议，然后王先生将购房款53万元转入房屋中介账户，同时支付该房屋中介机构中介费5300元。房屋中介机构支付郑某卖房款48万元，剩余5万元作为卖房差价归房屋中介机构。
然而，一个月之后，因联系不上郑某，王先生向警方报案，后经警方调查，上述房屋非郑某所有。郑某被法院以合同诈骗罪判处有期徒刑五年三个月，并被责令退赔人民币48万元。因郑某已将款项挥霍且无其他可供执行的财产。王先生以房屋中介机构和经办人李经理未尽到合理审查、核实义务，要求房屋中介机构和李经理赔偿损失。
法舟律师事务所张虎律师对中介机构未尽到合理审查的法律责任给出如下分析：
问题一：房产中介作为居间人对居间信息有何核查义务？
房屋中介在交易活动中具有相应的知识、能力和从业条件，买方或卖方付出对价的目的在于获得房屋中介提供的信息或媒介服务，以弥补自身精力和能力的不足。在本案例中，房屋中介作为专业房地产中介服务机构，应当认识到房屋性质和房屋权属证明是订立房屋买卖合同的重要事项，虽不负有主动向房屋权属登记机关调查核实的义务，但应当要求卖方提供房屋权属证明，并将查验后获得的信息如实报告买方。
问题二：房产中介在进行中介服务是应核实哪些信息？
根据住房和城乡建设部、国家发改委、人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”由此，中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。
问题三：房产中介在未尽到核查义务时应承担何种责任？
根据《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。房产中介公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。当中介机构违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益时，不得要求委托人支付中介服务费用，给委托人造成损失的，应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，房产中介公司未对委托人身份信息进行核实、未对房屋权属进行核查。郑某经刑事执行程序后已无任何财产可供退赔，王先生的损失在客观上已经形成，房产中介对因其未尽如实报告义务和勤勉义务造成王先生的损失应当承担相应的损害赔偿责任。
张虎律师提醒，在房屋买卖过程中，房产中介机构作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动，并尽到专业机构的注意义务和谨慎义务，否则因房屋买卖相对方在交易中遭受损失的，应就该相对方的损失承担相应的赔偿责任。（一言）
来源： 无锡日报
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蝴蝶飞不过沧海。如果未来三五年中国经济继续保持“L”型走势，信用扩张失速，房价飚不起来，房产税再收起来，蝴蝶型房企，极有可能在环境突变中不堪重负，成为最先倒下的一批。
宝库2.0发布2013房产中介合同
- 购房合同 】
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| 　　合同的内容由当事人约定，依合同的具体含义不同而有所不同。合同作为一种民事法律关系来说，合同的内容是指当事人享有的债权和承担的债务;合同作为一种法律来说，合同的内容是指据以确定合同当事人权利、义务和责任的合同条款。下面是小编跟大家分享的有关合同的信息，仅供参考。更多相关合同合同签订的信息请关注合同网（本文为你提供两篇。）
　　出租方(以下简称甲方)： 承租方(以下简称乙方)：
　　证件名称： 证件名称：
　　证件号码： 证件号码：
　　丙方(中介服务机构)：
　　根据相关法律法规的规定，甲、乙双主在平等、自愿、的基础上，就乙方承租甲方房产事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
　　第一条 甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定。
　　第二条 甲方将位于________市________区____________________________________租给乙方，建筑面积______㎡.
　　第三条 该房产租赁期共____个月，自_____年____月____日起至_____年____月____日止。乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作_______使用。租赁期满，甲方有权收回出租房产，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面甲方，经双方重新协商后，重新签订。
　　第四条 该房产租金为￥______元/月，租金总额为￥_______元(大写____________元
　　整)房产租金支付方式：口月付 口季付 口半年付 口年付 口其他　______________。房屋押金 元，租赁期满如无损坏全额退还乙方。
　　第五条 租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房产有关的，
　　应由甲方负担，乙方交纳租赁期间的 口水电费 口煤气费 口暖气费 口物业管理费 口电话费____________________________.
　　第六条 在租赁期内，甲方应保证出租房产的使用安全。该房产及所属设施的维修责任除双主在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)，甲方进行维修前需提前三天通知乙方，乙方应积极协助配合;乙方向甲方提出
　　维修请求后，甲方应及时提供维修服务，并在接到乙方请求后，一日内给予明确答复。
　　第七条 乙方应合理使用其所承租房产及其附属设施。如因使用不当造成房产及设施损
　　坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房产内部结构及设置等方
　　案均须事先征得甲方的书面同意一方可施工。对乙方装饰装修部分，甲方有权
　　选择以下权力中的任一种：(1) 依附产的装修归甲方所有;(2)要求乙方
　　恢复原状;(3)向乙方收取恢复工和实际发生的费用。
　　第八条 租赁期间，甲方转让该出租房产后，本合同对新的房产所有人和乙方继续有效。甲方出售房产，需提前一个月书面通知乙方。
　　第九条 房产交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三日内向对方主张。乙方交还甲方房产不得影响房产的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。
　　第十条 甲方违反本合同约定，提前收回房产或甲方因房产权属瑕疵或非法出租房产而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。
　　第十一条 租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同。收回该房产。乙方应按照合同一个月租金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
　　(1)未经甲方书面同意，将房产转租、转借给他人使用的或拆改变动房产结构或损坏房产;(2) 改变本合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的;(3) 拖欠房租累计二个月以上的。
　　第十二条 甲方逾期交房或乙方逾期还房。每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给对方造成的损失。
　　第十三条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
　　第十四条 本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，提请武汉仲裁委员会仲裁。
　　第十五条 甲方交房日水表数、电表数、煤气表数等相关内容见物业交接表。
　　第十六条 其他约定事项：
　　第十七条 本合同及附件一式叁份，由甲、乙、丙叁方各执壹份，叁方签(章)后生效。
　　甲方(签章) 乙方(签章)
　　丙方(签章)
　　签约日期_______年______月______日
　　签约地点__________________________
　　租 赁 合 同
　　出租方(甲方)： 【身份证】【】： 法定代表人： 【营业执照】： 委托代理人： 【身份证】【护照】： 承租方(乙方)： 【身份证】【护照】： 法定代表人： 【营业执照】： 委托代理人： 【身份证】【护照】： 经纪方：广西南宁龙奇房地产经纪有限公司 联系电话：
地 址：南宁市青秀区金浦路16号汇东国际SP&B123
　　根据《中华人民共和国》及相关法律、法规的规定，合同三方在平等自愿、友好协商的基础上，一致达成如下协议：
　　一. 租赁物业
　　甲方自愿将位于 (以下简称&该物业&)，建筑面积 ㎡，该物业在良好的状态下租给乙方作 使用，甲方保证上述物业拥有合法出租的权利。
　　二. 租赁期
　　租赁期为 年， 年 月 日至 年 月 日止，双方约定租赁期内每月租金为人民币 万 仟 佰 拾 元整(￥ )。
　　三. 租金交付及保证金
　　1.租金按【季度】【半年】【年】结算，由乙方在每【季度】【半年】【年】前 日按【现金】【银行转账】的付款方式缴付租金给甲方,此租金不含任何税费。该租金以甲方出具的收据或乙方银行转账回执单为准。
　　甲方开户银行： 户 名： 账 号：
　　2.乙方须向甲方支付保证金人民币 万 仟 佰 拾 元整(￥ )。首【季度】
　　【半年】【年】租金为人民 万 仟 佰 拾 元整(￥ ).
　　四.(一)甲方责任
　　1.甲方承担该物业主体结构自然损坏的维修费用(乙方有告知义务)，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。
　　2.甲方负责结清租赁前该物业的物业管理费、清洁费、水电费、煤气费、数字电视费、网络费、电梯费等一切杂费。
　　3.租赁期间转让该房屋的，并乙方放弃优先购买权的，本合同继续有效，否则按毁约处理且由甲方按照本合同违约责任第1条款处理。
　　4.租赁期满，甲方将该物业继续出租，乙方在同等条件下享有优先权。如乙方不再续租，在结清 所有相关费用及房屋内设施完好的情况下，甲方即将全部保证金退还乙方(不计息)。
　　(二)乙方责任
　　1.依时交纳租金及租赁期间每月的物业管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、数字电视费、网络费等杂费。逾期的，甲方有权从保证金中扣除，乙方须在甲方扣除后七日内补足保证金，否则甲方有权解除合同，并向乙方继续追索至偿清为止。
　　2.使用房屋时, 乙方不得擅自改变房屋的结构和用途、不得存储违禁、易燃、易爆物品、不得从事非法活动。
　　3.乙方须爱护该物业及室内设施,如有人为损坏的负责恢复原状或按价赔偿。如发现该物业及设备自然损坏，应及时通知甲方;如乙方过错延误维修造成他人人身伤亡、财产损失，由乙方承担责任。
　　4.乙方必须按时交纳租金，逾期交付的，乙方须缴纳每天0.5%的滞纳金，超过15天未交付租金的甲方有权解除合同, 乙方须无条件立即迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任。
　　5.合同期满，乙方是否续租应提前一个月告知甲方。
　　6.租赁期满或解除，乙方须如期迁出，如五日内仍留下物品不搬清，则作放弃权利论处，由甲方全权处理，乙方不得有任议。
　　7.乙方以该房屋地址注册营业执照的，待租赁期满，需将营业执照地址变更后甲方方退还保证金。
　　五. 经纪服务费
　　1、基于经纪方在租赁该物业时提供的中介服务和咨询服务，甲方同意在签订本合同当日支付经　纪方中介服务费人民币 万 仟 佰 拾 元整(￥ );乙方同意在签订本合同当日支付经纪方中介服务费人民币 万 仟 佰 拾 元整(￥ )，经纪方出具收据。
　　2、该费用签本合同当日支付，非经纪方原因，甲、乙任何一方毁约的，该费用均不退回。
　　六. 违约责任
　　1.甲方未能履行本合同规定的条款或违反相关法律、法规及未经乙方同意中途解除合同,甲方应支付乙方违约金人民币 万 仟 佰 拾 元整(￥ )，并退回乙方保证金。
　　2.乙方未能履行本合同规定的条款或违反相关法律、法规及未经甲方同意中途退租, 乙方应支付违约金人民币 万 仟 佰 拾 元整(￥ )，保证金可充等额违约金。
　　七. 年 月 日前该物业水表读数： 电表读数：
　　八. 合同三方在履行合同中发生争议且无法协商解决的，按下列第 种方式解决：1. 提供南宁仲裁委员会仲裁 2. 向有管辖权的人院提起诉讼
　　九. 本合同一式叁份, 甲方、乙方、经纪方各执一份,均具有同等法律效力。
　　十. 补充协议：
　　甲方签章: 乙方签章:
　　联系电话： 联系电话：
　　通讯地址： 通讯地址：
　　日 期: 日 期:
　　经纪方: 广西南宁龙奇房地产经纪有限公司
　　经办人：
　　日 期: 年 月 日
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1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
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卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于：_____________________房地产证号为：______________
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【同时按下"Ctrl"和"F"键可以在判决书全文中检索关键词】&&赵艺荣等与冯广海等房屋买卖合同纠纷上诉案广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2004）佛中法民五终字第435号　　上诉人（原审被告）：赵艺荣，×民族，1943年x月x日出生，住xxx。　　上诉人（原审被告）：肖炳珍，×民族，1956年x月x日出生，住xxx。　　两上诉人的委托代理人：陈锦鸿，×民族，1960年x月x日出生，住xxx。　　被上诉人（原审原告）：冯广海，×民族，1957年x月x日出生，住xxx。　　被上诉人（原审原告）：劳月佳，×民族，1959年x月x日出生，住xxx。　　两被上诉人的委托代理人：赵华，×民族，1978年x月x日出生，系广东南岭律师事务所律师助理。　　上诉人赵艺荣、肖炳珍因与被上诉人冯广海、劳月佳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第1338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　原审判决认定：原告劳月佳与两被告签订了一份《房地产买卖合同》，由劳月佳将其与原告冯广海所有的座落于禅城区妈庙下街3号的504房卖给两被告，总金额为200000元，合同约定被告应于日前支付第一期房款10000元；8月8日前支付第二期房款56000元，余款154000元采用银行按揭方式在被告领取新的《房地产权证》时支付。合同第六条规定，乙方（被告）中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方（原告）在7日内退回乙方，另赔偿甲方人民币56000元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。双方还在合同中约定了房屋过户手续的办理及交房期限等。合同签订后，原告于日协助两被告到佛山市房地产交易所办理了房屋交易手续，两被告于当日向原告支付了首期购房款10000元。之后，两被告未能依约支付第二期房款56000元，双方为此于8月31日签订了一份《补充协议》，协议约定两被告于当日向原告支付30000元房款，其余第二期房款26000元在同年9月10日前支付；双方还约定了因被告违约，被告应按每天50元，向原告支付日至同年9月10日共33天的违约金1650元；协议还约定若两被告未能在日前支付尚余的第二期房款26000元，则两被告已付的40000元购房款原告不予退回，两被告还应按合同约定支付违约金56000元给原告。同日，被告赵艺荣还向原告出具了书面“声明”，保证在日前支付26000元，否则作放弃购房，所付房款无需退回，并按合同约定赔偿原告违约金56000元。同时，被告赵艺荣还向原告劳月佳及佛山市家园物业代理有限公司同时出具声明，保证在日前支付26000元，若超期则按每天50元补偿。对前期的违约，同意补偿1000元。当日，被告赵艺荣还向原告劳月佳出具欠条，确认欠原告购房违约金1650元。期后，被告除支付30000元外，尚余的第二期房款26000元一直未付。另查明，原告冯广海与劳月佳及被告赵艺荣与肖炳珍均为夫妻关系。　　原审判决认为：原、被告双方在平等自愿和协商一致的基础上签订的《房屋买卖合同》没有违反国家有关法律法规，为有效合同。根据《》第三十二条及第八条的规定，合同经当事人签订后成立。依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未能在合同约定的期限内履行付款义务，经双方协商一致后，被告同意向原告支付违约金1650元，并继续履行购房合同。双方为此签订的《补充协议》对购房合同中的部分条款作出了变更，是双方当事人真实意思的表示，是《房屋买卖合同》的补充约定，同样具有法律约束力。由于被告仍未能在新的付款期限内履行付款义务，导致购房合同不能完全履行，原告要求根据合同约定解除双方的房屋买卖关系的请求合理，应予以支持。由于被告违约，依法应当按照双方的约定，承担违约责任。关于原告要求被告承担将房屋重新过户给原告时所产生的有关费用的问题，鉴于违约金除具有惩罚性外，还具有赔偿的性质，且双方在合同中对此也未作约定，违约金已足够支付原告因合同解除所造成的损失，原告要求被告另行赔偿损失的请求，于法无据，不予支持。关于肖炳珍是否是本案被告的问题，根据《佛山市房地产交易所受理回执》及赵艺荣日出具的《声明》中的“我们”来看，肖炳珍是本案房地产买卖合同的当事人，亦即是本案的被告。据此，依照《》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，被告赵艺荣、肖炳珍在判决发生法律效力之日起20日内，将座落于佛山市禅城区妈庙下街3号504房返还给原告冯广海、劳月佳，并协助原告办理上述房屋的重新过户手续。二、原告冯广海、劳月佳返还购房款40000元给被告赵艺荣、肖炳珍。三、被告赵艺荣、肖炳珍向原告冯广海、劳月佳支付违约金57650元。四、上述三、三项对比，被告赵艺荣、肖炳珍应在判决发生法律效力之日起20日内，向原告冯广海、劳月佳支付17650元。　　上诉人赵艺荣、肖炳珍不服，向本院提出上诉称：一、原审判决以赵艺荣于日出具的声明中“我们”来推断肖炳珍为本案被告与事实不符。赵艺荣向他人购房前并没有告知肖炳珍，肖炳珍也未有同意和委托赵艺荣代理购房行为，至于《受理回执》载有肖炳珍姓名系他人所写，声明中“我们”并没有明确指出肖炳珍于其中。原审原告冯广海起诉证据和一审质证的证据，都没有本人签字画押，这足以证明肖炳珍没有参与房产买卖行为，肖炳珍以后也不会追认。二、原审认定日被上诉人冯广海到佛山市房地产交易所办理了房屋过户登记，并获交易所受理。但双方因房屋买卖纠纷双方均没有到房产交易所缴纳各自应缴的税费，房产交易所到目前为止仍未为该房屋办理产权转移，即该房屋所有权仍属于被上诉人冯广海、劳月佳。迄今为止，双方都没有向法庭出示房产权属转移各自缴税的凭证和房产所有权属于赵艺荣的房产证，即该房产仍未有发生实际过户，而只是处于登记状态。且被上诉人仍未有把房屋交付给上诉人使用，而原审判令“上诉人返还房屋，协助被上诉人重新办理过户手续”欠妥。三、上诉人与被上诉人签订的合同中约定上诉人应于日向被上诉人支付首期款，被上诉人应于日把房屋交付给上诉人使用，上诉人按约定交付了首期款，但被上诉人未按约定向上诉人交付房屋。日签订的《补充协议》约定“原合同约定的房屋交付时间更改为乙方付清全部房款时交付给乙方使用”的约定足以证明原告于日至7月26日这段时间仍未把房屋交付给上诉人使用。被上诉人这一重要违约事实被法庭调查疏漏了。由于被上诉人违反了上述约定，使解除合同法律事实发生，导致了合同于日即告解除。合同解除后上诉人与被上诉人房产买卖关系消灭，上诉人无需履行支付56000元的约定，被上诉人应把所收10000元购房款退还给上诉人，另向上诉人依约赔偿违约金56000元。四、上诉人赵艺荣与被上诉人签订《补充协议》后，向被上诉人支付了30000元购房款，2003年9月初上诉人意识到无法办理银行按揭，为了减少损失而没有依协议约定支付购房款，这份《补充协议》产生在第一份购房合同解除之后，故该协议与前合同互不关联，该协议是一份独立协议，协议使当事人双方重新建立房屋买卖关系。从这份协议的内容上看，协议约定：上诉人应于日前办理好该房屋银行按揭，相关公证，同时又约定上诉人付清全部购房款时被上诉人才交付房屋使用。即从协议签订之日起的10天时间要求上诉人办理好房屋价格评估，转至办理购房银行按揭再续办理公证，上诉人又怎能完成？更重要的是当事人双方因纠纷后都没有到房产交易所为房屋权属转移缴纳应缴的各项税费，故房屋权属未有发生转移，即该房屋所有权仍属于被上诉人。房产使用权、房屋所有权证书在被上诉人支配下，上诉人如何办理购房按揭，如此约定必然导致上诉人违约。补充协议还约定：上诉人由日起至日支付逾期付款赔偿违约金人民币50元/日给被上诉人。前面所述第一份合同已因被上诉人违约导致解除，但上诉人仍误认为自己在8月8日前没有支付56000元购房款是违约行为，并愿意支付违约金和写下欠1650元的欠条，确是对自己履约情况有重大误解，也表明在签订《补充协议》时上诉人处于意思表示不自由状态。综上所述，《补充协议》的内容使上诉人在实际履行中无法履行，双方都无法实现房屋买卖的目的，上诉人的赔偿没有事实根据并有重大误解，违反本协议的违约行为只约定对一方处罚显失公平，应当依法撤销。请求：1、依法重新认定肖炳珍不是本案被告；2、撤销原审判决第一项第二部分；3、撤销原审判决第三项，改判冯广海、劳月佳向赵艺荣支付违约金56000元；4、撤销《补充协议》；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。　　被上诉人冯广海、劳月佳答辩称：一、被答辩人肖炳珍依法具备本案被告主体资格，应与被答辩人赵艺荣一起对本案承担法律责任。俩被答辩人是夫妻关系，在本案双方当事人之间进行的房屋买卖过程中，被答辩人赵艺荣由始至终都携带着肖炳珍的身份证并声称其行为是代表夫妻二人。这一事实不仅可以在答辩人一审时提交的《佛山市房地产交易所受理回执》和赵艺荣于日出具声明“我们”反映出来，且因双方当事人之间的房屋买卖活动都是通过房产中介佛山市家园物业代理有限公司进行的，答辩人现提供家园公司的证明足以表明：被答辩人赵艺荣的行为其实是代表其夫妻二人所为。至于被答辩人肖炳珍一审判决后于日补充的声明，以及认为自己并未在当事人双方的房屋交易过程中“签字画押”，只是为了逃避其应负的法律责任。二、关于涉案房产是否已过户及缴纳房产交易有关税费的问题。本案双方当事人签订房屋买卖合同后，于日到佛山市房地产交易所办理了房屋过户登记手续，并向交易所递交了合同原件、房产证原件等相关证件。根据《佛山市房地产交易所受理回执》所载内容，本房产过户手续应于日前（即15个工作日）办理完毕。至于是否确已办理房屋过户手续，答辩人的代理律师已就此曾向佛山市房地产交易所申请过调查取证，但未获准许。因此，答辩人本着实事求是的原则，特向法院申请调查取证，以确定事实真相。至于被答辩人称双方都未到房产交易所缴纳税费的问题。答辩人认为，因被答辩人未按合同约定履行付款义务及办理银行按揭手续，构成违约，才导致双方未能按房产交易的有关规定缴纳税费，答辩人是严格遵照房产交易中介即家园公司的指导进行交易活动的，因此，该问题的责任应由被答辩人承担，一审法院判决并无不妥。三、导致合同解除的原因在于被答辩人违约在先。本案双方当事人于2003年7月初签订房屋买卖合同，被答辩人依合同约定于同年7月8日向答辩人支付了首期购房款10000元，答辩人亦随即将房屋钥匙交给被答辩人赵艺荣，亦即按合同约定将房屋交付给被答辩人使用。此外，答辩人还为被答辩人寻找房屋租用人，以使被答辩人取得房屋使用权起即能从中获得收益。答辩人的行为很显然是为了全力促使双方都能实现合同的目的。但被答辩人取得房屋使用权后，并未严格依合同约定于同年8月8日前支付另一笔首期购房款56000元及办理银行按揭手续的义务。答辩人一再催促其履行上述义务，但被答辩人始终不予履行。无奈之下，答辩人委托中介家园公司协调此事，双方当事人才于同年8月31日签订一份《补充协议》，以确保被答辩人实际履行合同义务，真正实现房屋交易的目的。根据《补充协议》及被答辩人所做的声明等，双方当事人已就房屋交付时间、违约责任承担等问题对原合同进行了变更。但至今为止，被答辩人仍未将房屋钥匙交还给答辩人。答辩人为避免造成更大损失才于《补充协议》签订后将房屋门锁换掉。因此，答辩人认为，答辩人已严格依合同约定履行了交付房屋的义务，只是由于被答辩人自身的原因才导致双方不得已变更合同并最终导致合同无法履行，被答辩人应承担根本违约的法律责任，被答辩人的上诉请求是毫无事实根据和法律依据的。四、《补充协议》是对双方签订的房屋买卖合同的补充、变更、是原合同的组成部分，是双方真实意思表示，应受法律保护。如前所属，《补充协议》是在被答辩人违约在先，答辩人不断催促、让步的情况下，才于日在中介家园公司协调下签订的。《补充协议》对原合同某些条款如房屋交付使用时间，违约责任的承担等，被答辩人办理银行按揭的期限、支付购房款的方式等问题进行了补充说明和变更。《补充协议》是在中介家园公司的主持下进行，且为了表示其诚意，被答辩人还就违约责任等问题作了声明并写下欠据。因此，答辩人认为《补充协议》是双方真实意思表示，是原合同的重要组成部分。协议内容着重约定对被答辩人违反合同义务的处罚亦恰恰表明被答辩人违约在先的事实，且内容合法有效，应受法律保护。被答辩人认为《补充协议》与原合同无关联，独立存在，且被答辩人对其有重要误解请求撤销是毫无事实和法律依据的。综上所述，答辩人认为，肖炳珍依法具备本案被告的主体资格；双方当事人所签订的房屋买卖合同及其《补充协议》等是双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受保护；由于被答辩人一再违反合同约定最终导致合同目的无法实现，被答辩人依法应承担相应的违约责任。因此，其上诉请求是毫无事实和法律依据的，请求法院查明本案事实，依法驳回被答辩人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。　　被上诉人提供当时作为双方房屋买卖中介机构的佛山市家园物业代理有限公司出具的一份证明，证实合同签订时，买方是赵艺荣和肖炳珍，　　经质证，上诉人认为签订合同时肖炳珍不在场，赵艺荣称可代肖炳珍签名，显然是赵艺荣的个人行为。　　经审查，对被上诉人提供的新证据，本院予以采纳；对原审判决查明的事实，本院予以确认。　　本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，没有违反法律或行政法规的强制性规定，是双方当事人在意思表示一致的基础上签订的，是合法有效的合同。上诉人上诉提出肖炳珍没有参与合同的签订，不应成为本案当事人，但从肖炳珍提供身份证件给赵艺荣办理房屋过户手续的情况以及赵艺荣的声明，足以认定肖炳珍确有委托赵艺荣办理房屋买卖事宜，上诉人上诉无理，不予采纳；上诉人上诉提出双方买卖的房屋仅办理过户登记，但没有缴纳税费及办理房地产权证，房屋没有过户，原审认为已过户不当的问题，因房屋买卖过户以办理过户登记为准，而不是以纳税和办证为准，上诉人该上诉意见也没有依据，不予采纳。上诉人还提出补充协议是独立合同，原房屋买卖合同已经因被上诉人违约而解除的问题，因补充协议并非单独存在的合同，而是对原房屋买卖合同的变更，当上诉人违约后，双方并未解除原房屋买卖合同，而是通过补充协议对原来合同中的一些约定进行了变更，从补充协议的内容可以清楚地反映变更的情形，上诉人上诉认为房屋买卖合同因被上诉人违约而解除，没有事实依据，上诉人就此问题的上诉意见无理，不予采纳；至于上诉人提出补充协议无法履行及双方约定不平等等问题，上诉人并无该补充协议无法履行的依据，结合双方原来签订的《房屋买卖合同》的约定来看补充协议的有关约定，也不存在对双方不平等的问题，因此上诉人该上诉意见也没有依据，不予采纳。上诉人上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　本案二审案件受理费2240元，由上诉人赵艺荣、肖炳珍负担。　　本判决为终审判决。审 判 长 吴 建 兴审 判 员 林 义 学　　审 判 员 陈 秀 武　　二○○四年五月二十五日　　书 记 员 肖 建 国
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