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上海君磊艺术品销售有限公司有没有问题？
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产品关键字：上海君磊艺术品销售公司
经营性质：股份企业
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上海君磊艺术品销售有限公司
上海君磊艺术品销售有限公司有没有问题？
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||联系我们李某某、景某某与上海君磊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书 &（2013）沪二中民二(民)终字第1864号&　　上诉人(原审被告、反诉原告)李某某。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)景某某。
　　上述两上诉人之共同委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)上海君磊物业管理有限公司。
　　法定代表人邵某某。
　　委托代理人黄某某。
　　委托代理人张立峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　上诉人李某某、景某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其与上诉人景某某的共同委托代理人朱詠梅、被上诉人上海君磊物业管理有限公司(以下简称“君磊公司”)的委托代理人黄某某、张立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，上海市普陀区华池路XXX弄XXX号XXX室房屋为商业用房，君磊公司系该房屋的前期物业服务单位，李某某、景某某系该房屋所有权人。据李某某等陈述，其将该房屋用于居住，居住中，李某某等发现该房屋的电费高于一般居住用房的电费标准，自2007年9月起，李某某等为包括电费标准在内的多项问题多次与君磊公司交涉，均无果，李某某等停止支付物业管理费及电费。由于李某某等停止支付上述费用，君磊公司多次停止供电。至今，君磊公司共断电六次，最后一次为2012年12月中旬。期间，双方就电费等问题反复协商。日，李某某等租赁本市控江路1200弄某号的住房一套，租期一年，租金每月人民币(以下币种均为人民币)3,000元。同时李某某等离开系争房屋。
　　2013年3月，君磊公司诉至原审法院，以李某某、景某某自2007年4月起至2012年4月止，共欠付物业管理费10,151.93元为由，请求判令李某某、景某某支付上述物业管理费并支付滞纳金28,323.87元。李某某、景某某遂提起反诉，要求君磊公司赔偿租金损失21,000元。
　　原审审理中，君磊公司放弃对滞纳金的主张。
　　原审法院经审理后认为，本案的主要争议焦点为：君磊公司的资质问题、停电及交涉期间的物业费问题、保安制度完善问题、诉讼时效问题、李某某等外出租房所产生的租金赔偿问题。
　　本诉方面：首先是君磊公司的资质问题，君磊公司目前为三级资质，参照建设部日起施行的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，君磊公司可承接5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，而根据君磊公司提供的《前期物业服务合同》，该项目的建筑面积为53,546平方米，君磊公司的上述行为可由相关的管理部门予以处理，不影响《前期物业服务合同》的效力，李某某等因此要求减少约定的物业管理费，理由不足。关于停电的期间问题，经查，双方系分别以停电及停付电费、物业费的手段互相对抗，以达到各自的目的，李某某等称君磊公司停电19个月，但根据双方在庭审中的陈述，并不是19个月内持续停电，而是19个月内停过6次电，李某某等自称停电后其电表仍有少量读数，可见房屋内仍有供电，故对李某某等要求扣除19个月的物业管理费的意见，法院难以采纳。关于保安制度完善问题，李某某等以来访人员登记簿签字人员的多少来证明保安制度不完善，证据不足。关于诉讼时效问题，李某某等称其仅于2010年11月首次接到君磊公司的催款单，在此之前未接到过任何催款单，君磊公司仅能主张2008年11月起的物业管理费，此前的物业管理费因已超过诉讼时效而不能主张。事实上，长期以来，君磊公司以停电的方式向李某某等主张包括物业管理费在内的相关费用，该行为虽有不妥，但该事实李某某等在庭审中也予以认可，诉讼时效可因君磊公司的上述行为视为中断，李某某等的超过诉讼时效之说不能成立。君磊公司放弃对滞纳金的主张，并无不妥，法院予以准许。
　　反诉方面：关于李某某等外出租房引起的租金问题。李某某等主张租金损失的依据是《前期物业服务合同》第三十条的约定：“因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的”，乙方不承担责任。李某某等认为，目前的停电事实是君磊公司的故意行为所致，不属于合同约定的免责范围，君磊公司应当承担责任。法院认为，《前期物业服务合同》未违反法律禁止性规定，对其效力，法院予以认定。李某某等因该房屋内发生的电费高于住宅用电而拒绝支付与房屋相关的费用，违约在先，李某某等因此要求君磊公司赔偿租金损失，无合同依据和法律依据，法院不予支持。但考虑到电为生活或生产的必需品，君磊公司在双方不能达成一致意见的情况下可以通过诉讼等适当方式解决纠纷，完全可以避免采用停电这种过激的方式予以抗辩，君磊公司作为一个物业服务单位，首先应当具备的是服务理念而不是对抗理念，君磊公司的停电行为确实给李某某等的生活带来影响，应当给予一次性的补偿，补偿的数额由法院酌定为2,000元。
　　原审法院据此作出判决：一、李某某、景某某应于判决生效之日起十日内向上海君磊物业管理有限公司支付日起至日止的上海市普陀区华池路XXX弄XXX号XXX室房屋的物业服务费10,151.93元；二、上海君磊物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向李某某、景某某支付2,000元(该款可与判决主文第一条的款项相互折抵)；三、对李某某、景某某要求上海君磊物业管理有限公司赔偿租金损失21,000元的诉讼请求不予支持。
　　原审判决后，上诉人李某某、景某某不服，向本院提起上诉称：其对君磊公司相关电费标准、物业管理、安保等问题均有意见，君磊公司擅自停电属于严重侵权行为，不应以停电期间电表还有少量读数得出需要支付物业管理费的结论；李某某等在6次断电期间还是居住系争房屋，之后因坚持不下去只得在外租房，该损失应当由君磊公司承担。故要求撤销原判，改判在其应付的物业管理费中扣除停电期间费用2,329.60元以及2007年4月至2008年10月超过诉讼时效期间的费用3,161.60元，并由君磊公司赔偿21,000元租金损失。李某某等提供水电缴费通知单等以证明其上诉主张。同时，对君磊公司提供的材料表示真实性无异议，但有关租金催缴函件未收到过、电费标准也是不合理的。
　　被上诉人君磊公司答辩称：李某某等认为商用电费标准过高，拖欠大量电费，君磊公司一直代其支付了电费，由此才停电，停电只是为了警告，时间都只有几天；君磊公司在2008年12月亦曾向李某某等发函催缴租金，有相关邮政微机专用单册为证。故认为原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。君磊公司一、二审中提供了相关邮政微机专用单册、电费单据、房屋交接书、上海新体育广场收费告知单等以证明其主张。对李某某等提供的水电缴费通知单等表示不予认可。
　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
　　二审审理中，李某某等陈述其在入住时交纳过预收的电费和三个月物业管理费，此后便再未交过。其主张扣除长期停电期间物业管理费的依据为相关影像资料，记录的是个别几天的停电情况。
　　本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。李某某等上诉主张应扣除停电14个月期间的物业管理费，但其提供的证据不足以证明上述期间持续断电，且其陈述停电期间仍居住使用系争房屋，故对李某某等该上诉主张，本院难以采纳。李某某等认为君磊公司相关物业管理费主张已经超过诉讼时效期间，君磊公司对此提供了相关邮政单据为凭，李某某等予以否认，但其亦自认入住后仅预交了三个月物业管理费，并自2007年9月起多次与君磊公司交涉，君磊公司亦多次停电以催缴。故原审对李某某等该主张未予采纳尚属合理。李某某等要求君磊公司赔偿21,000元租金损失，鉴于其对君磊公司长期连续停电以及行为与损失的因果关系等未能提供充分依据予以证明，原审综合本案纠纷始末酌情确定君磊公司补偿李某某等2,000元并无不妥。李某某等的上诉请求缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币378元，由上诉人李某某、景某某共同负担。
　　本判决为终审判决。
　　&审　判　长　　张晓频代理审判员　　徐　江代理审判员　　姚　跃二○一三年十一月二十日书　记　员　　薛凤来&&&　　附：相关的法律条文
　　《中华人民共和国民事诉讼法》
　　第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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