关于房地产抵押价值动态评估的思考――基于贷款风险控制
　来源：《上海房地产估价》2013年第3期
一、贷款存续期间抵押价值波动风险急需跟踪评估
根据《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知(2006年)和《房地产抵押估价指导意见》第三条的规定，房地产抵押估价是定位于服务商业银行的贷前审查，为确定“最高贷款额度”提供参考的。尽管《通知》同时提出，“商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况”，“委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值”，“处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。”但对已抵押房地产的价值进行适时、动态、长期评估并没有在房地产评估机构成为常态。随着限购、限贷政策出台，住宅价格止涨下跌；同时GDP增速放缓，商业房地产投资前景并不明朗，这都给商业银行抵押贷款的安全性带来巨大的风险。由抵押房地产市值缩水引发的美国“次贷危机”更加警示商业银行需借助评估机构的专业服务对抵押房地产在债务存续期间内价值的波动进行适时、动态定价，将不良资产的事后处理转为事前防范。对贷款抵押房地产价值的波动风险实施适时、动态评估，是商业银行对房地产评估行业的现实、迫切需求。
二、抵押房地产价值波动对贷款风险的影响分析
(一)商业银行设定抵押权，目的是降低贷款的风险级别和风险准备金
依据新巴塞尔协议的精神，中国人民银行发布了《贷款风险分类指导原则(试行)》的规定。根据贷款有无设抵押、抵押房地产的用途、贷款人的历史信用记录等方面差异，对每笔贷款的风险水平进行评级，不同风险等级的贷款需以贷款额度为基数提取差别比率的风险准备金。风险级别越高的贷款，风险准备金率越高，贷款被占用的准备金成本就越高。商业银行贷款的风险级别主要取决于两个重要参数――违约率和价值折损率，如公式一所示：
抵押贷款的风险级别=f(违约率+，价值折损率+)
这两个参数与贷款风险级别呈正向关系，即贷款人信用风险越高，违约可能性越大，则贷款风险级别越高；抵押房地产处置时价值变现能力越低，价值折损率越高，则贷款风险级别越高。设定抵押权，可以有效降低债务人主动违约的意愿；在债务人违约时，商业银行多一层收回债权资产的价值担保。因而，设定抵押权，同时选择市值稳定的抵押物，可以降低违约率，降低贷款资产价值的折损率，降低贷款的风险级别和减少风险准备金占用额度，提高贷款资产的利用效益。
(二)设定抵押时，以抵押房地产的时点价值为基数确定最高贷款额，贷款面临价值风险
商业银行确定抵押贷款的最高额度如公式二所示：
贷款最高额度=房地产抵押价值×(1-折扣率)
其中“房地产抵押价值”是指估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款的余额。也就是估价时点的“房地产市场价值”越高，则商业银行贷款总额越大。一旦抵押房地产市场价值大幅度下跌，债务人违约，则商业银行面临抵押房地产在正常交易状况下的处置收入都无法弥补未偿贷款本息的可能。评估机构在设定抵押时，对抵押房地产评估时点的市场客观价格评定，不适用于较长时间的价格参考，因而商业银行的抵押贷款存在抵押房地产价值不确定的风险。
(三)债务存续期间，抵押房地产价值的下跌会改变贷款的风险级别，改变银行风险准备金的占用成本
商业银行在抵押贷款的风险评级体系中会区分不同类型抵押房地产的价值风险。对商业类抵押房地产贷款赋以较高的风险系数，对居住类抵押房地产贷款赋以较低的风险系数，因为商业房地产价值的波动较大，一旦进入清算处置流程，快速变现的价值折损率更高。为了防范可能的贷款损失，商业银行会在贷款被正常偿还的阶段，就适时跟踪抵押房地产价值的波动，一旦债务人违约风险可能上升，商业银行也对快速变现状态下可能的“价值折损率”提前做出估计。因而，当商业银行的风险准备金比率体系严格根据抵押物价值波动风险大小调整贷款风险级数，进而动态调整准备金比率和准备金成本占用额时，抵押房地产的价值波动风险就会直接影响着贷款资产的成本率和收益率的变化。
(四)债务存续期间，抵押房地产价值较大幅度的下跌会改变贷款人的还款意愿，导致理性的违约率上升
如公式二所示，商业银行确定贷款最高额度考虑两方面因素：一是抵押房地产客观价值的大小和稳定性；二是贷款人还款能力和还款意愿。贷款人信用风险越高，则“折扣率”越高。债务人的还款能力越强、还款的历史记录越好、贷款的资金用途越安全，贷款人信用风险越低，商业银行给予债务人的“折扣率”就越低，同等价值的抵押房地产债务人可贷的额度就越高。另一方面，商业银行发放给信用级别较好的债务人的贷款，风险评级就会较低，风险准备金的提取也相应较低。
但债务人的信用风险并不稳定，当债务人的收入状况恶化、借债资金投资失败时，债务人的违约风险就会急剧上升，这时债务人的违约行为是一种“被动违约行为”。同时，当抵押房地产价值持续下降，甚至债务余额已经超过了资产的市值，资不抵债，相当一部分信用级别较好的债务人就会选择主动放弃还贷，这是一种“主动违约行为”。也就是抵押房地产的价值下降到一定界限，会改变有良好还款能力和信用记录的债务人的履约意愿，商业银行因此遭受信用风险。“价值风险”引起“信用风险”的上升，美国“次贷危机”就引发相当多购房者主动放弃还贷，尽管这些个人还款能力并没有下降。
(五)债务处置时，抵押房地产清算价值面临变现风险
抵押房地产清算处置时的快速变现的价值存在不确定性，如公式三所示：
快速变现价值=正常市场价值-清算拍卖的成交损失-清算拍卖的费用-其它法定优先受偿款
抵押房地产快速可变现价值取决于清算时刻三部分的价值：抵押房地产正常市场价值、清算方式造成的价值损失额以及需优先支付的费用和债务。“快速可变现价值”的高低主要取决于“正常市场价值”与“清算拍卖的成交损失额”的高低，两者会随着市场行情的变化而变化。市场越低迷，抵押房地产的正常市场价值越低，清算拍卖的成交损失也越大，抵押房地产发生清算处置的概率也越高。因而，清算处置时刻，变现风险来源于两方面：一是正常市场条件下抵押房地产的价值波动风险；二是清算交易方式引起的价值折损风险。
三、商业银行对抵押房地产价值评估存在阶段性需求差异
(一)贷前审核和调查阶段
发放贷款，设定抵押权时，商业银行委托评估的目的是确定“最高贷款额”的计算基数，即评估时点的抵押房地产的“正常市场价值”或扣除了法定优先受偿款后的“抵押价值”。目前大多数抵押房地产评估业务服务于这个阶段。
(二)贷中抵押房地产风险跟踪审核阶段
商业银行委托评估目的是准确把握抵押房地产的“价值风险”，及时调整不同类型抵押房地产贷款的风险评级信息，调整不同贷款的风险准备金额度；同时适时跟踪贷款债务人的违约率变化，对抵押房地产一旦进入清算处置可以快速变现的价值进行预估。因而商业银行需要抵押房地产的动态的、长期的、适时价值报告，当抵押房地产的市场价值低于贷款的“最低担保价值”时，尤其希望得到来自评估机构及时的预警提示。在抵押贷款存续期间(少至6个月，长至 30年)，定期评估抵押房地产的“正常市场价值”、“可持续市场价值”和“快速变现价值”以及较为准确的预测三者在未来一定时间段的变化趋势，应该是评估报告的分析重点。目前评估机构为商业银行抵押房地产进行再评估服务几乎空白。
(三)清算处置抵押房地产阶段
债务未能正常偿付，抵押房地产进入处置清算状态，评估机构需要在设定清算拍卖的开拍底价，提供估价建议。此时的“快速变现价值”评估与所谓“清算评估”并无差异。
综上所述，在传统的抵押房地产抵押价值评估业务基础上，房地产评估机构需要利用商业银行建立贷款风险事前防范机制的契机，开拓和完善抵押房地产价值的适时、动态评估服务，即对每一宗抵押房地产价值在债务存续期间进行定期的、动态的再估值，并提供价格走势预测服务。
四、不同阶段抵押房地产价值属性的内涵诠释
随着抵押房地产价值风险分析的深入，某一时点的正常交易价格并不能满足委托方对未来价格趋势预测以及历史价值波动风险评价的需要，也不能满足商业银行在贷款风险动态防范机制所需要的抵押价值适时、更新定价需求。以服务商业银行抵押贷款风险管理为目的的抵押评估需要明确以下价值属性及其内涵差异：
(一)实际成交价格、正常市场价值和可持续市场价值
“实际成交价格”，是指某一评估时点不同交易案例的实际成交价格，因为交易方式、交易对象、付款方式等方面不同，不同交易案例的交易价格存在差异。“正常市场价值”，是指在某一评估时点公开市场条件下的公允价值，即同一时点同一估价对象大量实际成交案例的平均价格水平。“可持续市场价值”，是指在评估报告的适用时间范围内的，考虑到未来价格波动趋势条件下的，正常交易状态下更大样本的平均价格水平。目前传统评估报告的结果因方法限制，未能体现“可持续市场价值”的内涵及水平。
如图1所示，其中“点状直线”表示同一时点不同交易案例形成的实际交易价格；“点状曲线”上任一点表示该时刻大量类似交易案例修正后的客观市场价值；“实状曲线”表示商业银行关心的可持续的市场价值，反映该物业在较长时期内、类似物业的市场平均价格水平。
(二)正常市场价值、抵押价值和快速变现价值
根据《房地产抵押估价指导意见》(第四条)的定义，如果存在优先偿还债务，房地产的“抵押价值”等于“市场价值”与“法定优先受偿款”之差；不存在优先偿还债务时，“抵押价值”就是评估时点的“正常市场价值”。“快速可变现价值”是通过法院强制拍卖处置状态下，抵押房地产的可变现净值，即除扣除法定优先受偿款之后，需继续扣除拍卖处置的交易费用、评估费用、法律诉讼费用等。也就是“快速可变现价值”不等于，且小于评估时点的“抵押价值”。本文认为一旦抵押房地产被处置清算，商业银行更关心“快速变现价值”，而不是理论的“抵押价值”。
综上所述，根据商业银行贷款风险控制和预警防范的需要，评估机构应该在债务存续期间，为商业银行提供抵押房地产的适时、动态的“时点市场价值”、“可持续市场价值”和“快速可变现价值”报告，同时对以上三种价值波动风险给出趋势预测，如表一所示。
五、抵押房地产价值适时、动态评估的探讨
抵押房地产价值适时、动态评估系统的基本功能就是对每一宗抵押房地产的价值建立定价模型，一旦模型中的因素状况发生变化，模型的结果就会自动生成新的价格结果。这一系统本质上是批量房地产计算机辅助估价系统，即以计算机作为辅助工具，运用房地产价值理论和特征价格理论，通过大样本数据调查，建立多元线性回归模型，并以此作为批量房地产的估价依据。这种方法的重要假设前提是，房地产各类特征经过指标量化后与房地产价格存在可以模型化的关系。模型的特征变量不仅包括房地产的微观特征因素、区位特征因素，也可以通过优化模型的形式，比如分层多元线性回归模型，加入房地产价格的宏观经济影响因素，如GDP增长率、贷款利率、人均可支配收入等等。模型化的估价方法不仅适用于同一时点特定房地产正常市场价值的评估，也适用于不同时点特定房地产可持续市场价值的预测。
目前为了满足征税的需要，深圳税务局、杭州税务局已经建立起比较成熟的批量住宅计算机辅助估价系统，正在努力完善临街商铺的批量估价系统，但对于办公楼、商业中心、工业等类型的批量估价系统的理论和实践研究还非常薄弱。批量房地产计算机辅助估价系统的研究和实践在国外比较成熟，并不断有新的研究成果产生。这为我们探索和发展国内批量房地产计算机辅助估价系统的应用提供了宝贵的财富。
基于以上理论分析，本文认为抵押房地产评估业务需要积极服务于商业银行抵押贷款的价值风险监控和适时预警，提供抵押房地产的“即时市场价值”、“可持续市场价值”和“快速变现价值”，并提供以上三种价值波动的趋势分析报告。为了实现这一动态估价目标，评估机构需要在现有的批量住宅计算机辅助估价系统的实践和理论基础上，积极完善其它用途房地产市场价值的批量、自动评估系统，同时完善价值波动风险的理论和量化方法，探索出类似于证券价值波动风险适时跟踪评估和预测的体系。与此同时，适时、动态评估如何融入到商业银行的风险管理体系中?如何健全相关信息资源和实现共享?收费标准如何才合理等等?都是需要商业银行和估价同仁继续研讨的问题。（作者：上海科东房地产土地估价有限公司
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> 有住房公积金买房子有什么好处，是便宜吗？还是贷款利息低？
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有住房公积金买房子有什么好处，是便宜吗？还是贷款利息低？
住房公积金贷款买房优势还是比较多：首先是利率低，如今5年期以上的仅为4.5%，而同期商业贷款利率为6.55%，差的很远，至于能剩多少钱，举例来说，如果你贷款10万元，期限10年，公积金贷款利息为，商业贷款利息为36563，公积金贷款利息为24366元，差了一万多。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期储金。职工住房公积金包括职工个人缴存和职工所在单位为职工缴存两部分，全部属职工个人所有，两部分缴存比例现均为职工个人工资的8％。
住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的组成部分，单位为职工缴存住房公积金是单位的义务，享受住房公积金政策是职工的合法权利。一些单位不给职工建立住房公积金制度的做法侵犯了职工个人应享有的合法权利。
住房公积金制度采用的是“个人积累制”模式，即个人帐户所积累的资金，完全归个人所有，强调“以自己的积累解决自身的住房需求”，与养老、失业等社会保障基金采用以社会统筹为主、以个人帐户为辅的做法形成鲜明对比。
如果你是住房公积金缴存者，你就拥有一个住房公积金帐户，这个帐户相当于在银行开设了一个“存折户”，不管是你个人缴交的部分还是单位为你缴交的部分，都归你所有，日积月累，就能形成一笔可观的“储蓄”。按国家的有关规定，这笔“储蓄”自存入你的帐户之日起就可以获得利息，并且按年复利计算，不交利息所得税。也就是说，你即使不动用住房公积金，你住房公积金帐户中的这笔“储蓄”也有收益，而且收益水平并不低，按现行存款利率测算，已接近一年期整存整取利率。
因此，国家强制要求缴交住房公积金，实际上是以法定强制储蓄的形式为你营造着一笔个人财富，这笔个人财富可能转化为实物形式――即你可以动用住房公积金购买住房；也可能表现为货币形式――即归你所有的、能产生不错收益的储蓄存款；还可以成为你的退休收入――如果你从来就没动用过公积金，或者你以前曾动用过但后来又有了积累，在你退休的时候，就可以将你的住房公积金本金和利息全部提取出来，作为退休收入自由支配，为你描绘安定、美好的退休生活多一份收入来源。
带给你低成本的贷款
作为缴交者，你只要按规定缴交了住房公积金，就是尽了缴交义务，依照“权利与义务相对等”的法则，你相应地就享有了包括申请住房公积金贷款在内的使用住房公积金的权利。因此当你需要购买住房时，你不妨善待申请住房公积金贷款的权利。
5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%孰高孰低，一眼即明。住房公积金贷款与商业性住房贷款的利息差，在前些年房贷利率处于低位、且下降态势时，为很多借款人所忽略。日央行调整贷款利率以后，住房公积金贷款利率提高幅度仍然小于商业性住房贷款，更加拉大了两者的利息差，住房公积金贷款的低利率优势可谓更加明显。不少借款人甚至提出能否允许将商业性住房贷款转为住房公积金贷款的动议。
当然，获得住房公积金贷款也要符合规定的条件。在上海，住房公积金贷款额度与帐户存储余额是挂钩的，目前的倍数最高已经从15倍放宽到40倍，如果按贷足20万元（基本公积金最高贷款额度，不包括补充公积金贷款额度）计算，住房公积金帐户中至少要有5000元的存储余额。另外，借款人申请贷款前还须连续6个月缴存住房公积金，大多数地方要求交满一年。
带给你放心的还款
借款人通常的还款方式是现金还款，或者授权银行从指定的还款卡中扣款。但你是否知道，住房公积金能带给你方便、安全的还款方式？
使用住房公积金归还住房贷款的办理手续很简单，你只要带好材料到贷款银行，签订《使用住房公积金归还住房贷款委托书》后，银行就会按照你的委托要求，定期从你的住房公积金帐户中自动扣款，用于归还你的住房公积金贷款或者商业性住房贷款，由于这种还款方式只需一次委托，即长期有效，而且是直接从住房公积金帐户中扣款，既方便，又安全，大可放心。
使用住房公积金归还住房贷款主要有两种方式，一种是一次性还款法，即一年一次提取住房公积金一次性归还贷款本金，另一种是逐月还款法，即每月提取住房公积金归还当月贷款本息。前一种相当于每年办理一次提前还贷，节省利息支出，降低以后的月还款额，后一种减少借款人的月现金支出，减轻现金流的财务压力。两种方式没有优劣之分，需要借款人按照自己的情况加以选择。但不管哪种方式，都是尽量用活你的住房公积金，让其持续地提高你的还贷能力，方便你的财务安排和还款计划，这实际上也是一种提高自住其力能力和住房消费水平的体现。
带给你特殊需要的照顾
住房公积金是专项的住房储金，其使用有严格的限制，主要用于住房消费。但在现实中，有一部分职工已经失业，或者家庭遭到变故导致生活困难，他们面临的首要的问题也许不是改善住房，而且解决当务之急的生活困难问题，但按目前住房公积金管理的规定，他们之前已经缴存的住房公积金还不能提取出来用于解决生活困难，只有在其符合购买住房或者达到退休年龄等条件方可动用。
令人欣喜的是，这种状况正在改变。有些地方享受城镇最低生活保障的、连续失业两年以上且家庭生活严重困难的、本人、配偶或者直系亲属因重病、大病造成家庭生活严重困难的，可以提取住房公积金用于支付房租、维修基金、物业管理费等用途。这种放宽住房公积金提取条件的规定，体现了以人为本的理念，实际上体现的是住房公积金制度对部分特殊群体的特殊需要给予照顾和关怀，让住房公积金能“尽其所用、利民所需”，凸现出制度的人性化色彩。
我姨姨的公积金只能用她的名字购买住房。
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新房的贷款额度最高可达房屋评估价值的多少?
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如果你们两个一起贷的话,算二套。
到国土局一查就知道啦
穿个便衣 跟着前面的人 拽一点就可以了 哈哈
如果你是首次买房的话那最高可贷70%,因为首付最低是三层,另外的七层肯定需要你从银行贷出来。如果你不是首次购房的话就没有7层了。
一手房不需要评估 ,只有二手房才需要,一手房是根据你跟开发商实际成交金额去银行办理的贷款层数 二手房才要评估的 希望能帮到你
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价值300万的房子可以贷款多少钱?
我的房子是全款买的，买的时候花了300来万，我现在想用这房子办理抵押贷款，请问价值300万的房子可以贷款多少钱?
提问者：网友&&&&
问题来自：广东.深圳&&&&
提问时间：&&&&
我来帮他回答▼
你好，银行抵押贷款放款额度的标准是抵押物评估额的70%，按你抵押物评估价的70%给你放款，一般在210万左右。抵押贷款的利率现在是0.744。
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业务地区：广东.深圳
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一般 可以做250万左右.还有看你的条件.不知道你的具体情况.但我们公司是专业做银行贷款的.有什么问题可以电话咨询.
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银行可贷评估价的6成左右，如果通过担保公司可以贷9成，在深圳的可以找我。
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业务地区：广东.深圳
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最高可贷8.75成，深圳地区有需要可以联系我
（回答时间：）
业务地区：广东.深圳
深圳房产抵押贷款1.个人信用良好2.贷款、房龄小于30年均可以申请房产估计价格的80%贷款银行直接放款 你房子如果值300W 大概能贷款240W 左右最高 俱体得看你的条例可以与我沟通一下
（回答时间：）
业务地区：广东.深圳
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一般是现在市场评估价的7成到9成
（回答时间：）
业务地区：广东.深圳
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你好，具体要看你的房子评估价值是多少，如果房子现在的评估价值有300万，可以抵押贷款到总价值的七成。
回答网友：郑先生&&
回答时间：&&
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贷款只需一个电话
计算贷款月供和存款利息
最新银行存贷款利率表房贷利率上升房子实际价值-爱福窝装修论坛
房贷利率上升房子实际价值
假设你购买了一套价值为62.5万元的房子，首付比例为20%，余下款项按年利率6%以房屋作抵押向银行贷款，并在问题详情：假设你购买了一套价值为62.5万元的房子，首付比例为20%，余下款项按年利率6%以房屋作抵押向银行贷款，并在今后的五年内连本带利分期偿还。通过计算请填列下表：(注：四舍五入取小数点后两位，最后一年结清利息和本金)5年期6%的分期偿付时间表
单位：元年度 初始余额
支付的利息 支付的本金
500000推荐回答：编辑本段释义指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。对于中国大陆目前的工薪按揭购房者（即房奴）而言，应解释为：按住你，再揭一层皮。编辑本段介绍按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。编辑本段起源“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，最初起源于西方国家，本意属于英美平衡法体系中的一种法律关系，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来，因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本，其含义逐渐演化成了“抵押贷款”，目前在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。编辑本段划分香港回归祖国前，香港对按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押；狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。编辑本段抵押与按揭的区别《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以下转移占有为条件。由于房屋价值量大，即使在人均收较高的国家或地区，购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，少则要十多年，多则要数十年，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。近几年来，由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，使购房者得以提前获得住房。对房地产开发公司来说，银行向购房者发放贷款。使购房者提前买房，有利于房地产开发公司回忆资金的周转，以获得更多的利润。对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能力。如果直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性得到充分的保证。这种抵押贷款，对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的，而且促进了房地产市场的繁荣。因此，近几年来比较流行。一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”，有的售房广告标明“提供×成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。银行为了贷款的安全起见，一般最高只能提供房价70%的贷款。 在流动性过剩，国家有意收缩流动性的时期，银行可能会将首付的比例提高，比如2007年9月下旬，中国建设银行等一些商业性银行，为了解决流动性紧张的问题，将按揭的首付比例提高到了4成。按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。编辑本段提前还贷能不能节约利息支出提前还贷能不能节约利息支出，就得看是提前几天。因为银行的年利率是按360天计算的，而一年却有365天。因此，对于是1年期的贷款，你若提前还贷，使贷款的实际天数少了360天，你就能节约利息支出；但若使贷款的实际天数大于360天，你就会很冤枉地多支付利息了。比如，2006年，江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款，利率为7.254%（在一年期基祭??.58%的基础上上浮了30%），贷款于日到期。为了节约利息支出，她于今年3月28日提前归还了50万元的贷款。还款后，江小姐回家仔细一算，发现有问题，似乎银行多收了利息。就算到期还款，利息也才36270元，可提前一天还款少占用银行资金一天，却还要多支付利息？后来江小姐电话讯问银行，才知道自己提前还贷，还吃了亏。原来银行有规定：1年期的贷款，实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法：贷款到期还款，利息按“贷款本金×年利率”计算；贷款提前还款，按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。银行对于日利率的计算公式为：年利率÷360天。根据银行的规定，江小姐若于3月29日贷款到期时归还贷款，则银行就按到期还款计算利息，计算公式如下：贷款本金500000元×年利率7.254%×1年＝36270元。 而江小姐4月28日还款，银行则按实际贷款天数364天计算利息，计算公式如下：贷款本金500000元×（年利率7.254%÷360）×实际贷款天数364×1年＝36582元。 其中，日利率＝年利率7.254%÷360 如此一计算，江小姐提前还款显然还要多支付利息312元（36582元-36270元），真是吃大亏了。江小姐的吃亏经历，给我们一个教训：对于是1年期的贷款，提前还贷并不一定就节约利息支出。提前还贷能不能节约利息支出，就得看是提前几天。因为银行的年利率是360天计算的，而一年却有365天，这之间差了5天的时间；借款的实际天数360天，就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。因此，你若提前还贷，使贷款的实际天数少了360天，你就能节约利息支出；相反的，若提前还贷，使贷款的实际天数大于360天，你就会很冤枉地多支付利息了。 因此，看似很简单的贷款归还之事，其实隐藏着很大的学问，小视不得，也想当然不得。弄清还贷的“真谛”，会让你节约一大笔开支，使你的银行借款成本最低化。编辑本段按揭的风险按揭作为一种抵押贷款，对银行来说，本身就存在着风险。以2007年一季度时美国次级按揭的蝴蝶效应引发的全球金融风险来说，由于按揭这种融资方式，部分决定于房市的市场状况，当市场利率上升，房市低迷时，贷款人的还款能力就有可能受到影响，银行也就相应面临着巨大的信贷风险。当风险积聚到一定的程度时，就有可能有朝一日，暴发出巨大的金融风险。9月份部分商业银行提高按揭首付比例的做法在一定程度上也是出于防范这一风险的表现。金融风暴后中国房产的走向是什么啊？问题详情：最好说下河南的因为我们这里也多少有些波及推荐回答：没泡沫的房市是不健康的证明你这个国家经济不健康！以中国的国情？日本想炒还炒不起来呢，毕竟现在还不确定？你认为能满足中国人的胃口么，但没有媒体夸的那么大！只要中国经济不停止和倒退？你要是短期投资楼市不建议，20年，伊拉克 阿富汗你以为他们不想要泡沫，中产阶级越来越多，你只要相信中国经济能发展。只要求大于供，给你个最简单的想法，大城市就那么几个，能盖楼房的就那么几片！但有钱的会越来越多！”，人民生活水品能提高就不要担心房子卖不出去，你也不相信一辈子买不起房吧？实质是在调整，以前确实泡沫有点大？现在就算是在降价！要是长期投资楼房人生不可缺少，市场就会繁荣，供应是有限的，调整到泡沫始终的位置？30年，“需求持续增长，有东西才是王道，建议买黄金或买点硬货！乱世之前，你认为能真的降多少，好地皮就那么几块不要谈什么次贷危机金融危机下调基准存款利率对房地产市场有什么影响?推荐回答：一、银行利率变动与房地产业的关系银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增长。当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机者，并没有急于将多余的资金用于投资或消费；但当货币供应量继续增加，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素的影响下，这一过程可能导致抢购房地产的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持续上涨，在短期内房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨、交易量不断增加。由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值，加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重。二、银行利率变动对房地产价格的影响一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一定程度。各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。 　　提高存款准备金率和上调金融机构人民币存贷款基准利率，目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。这必然将影响到银行的信贷规模，抑制银行贷款增长的势头。所以，首先波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。现在看来，从2006年开始频繁采取的加息措施并没有成功抑制房价上涨的势头。不过，由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利率的继续调整，可能导致的“从量变到质变”的影响，即防止房价过快增长。三、银行利率变动对开发商的影响目前，房地产开发商上市直接融资的还是少数。多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招拍挂市场化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发商加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款负担加重，以开发商年贷款100亿为例，在贷款利率上调0．27个百分点以后，开发商一年增加还款2700万。对于央行加息对目前房产市场的影响，大致分为两种意见，一种认为，加息使得房地产市场开发成本加大，房价会随之上扬：另一种认为，由于大部分房产开发商房产在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资金链紧张的开发商可能会由于资金压力，可能会采取降价的方式及早出售自己手中的楼盘。对于开发商，利率提高将加大开发商的成本，会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。四、银行利率变动对购房消费者的影响加息给中国百姓带来最直接的好处就是存款利息的增加。但对购房消费者来说，加息会增加成本。一方面，对已购房者来说，加息增加了他们每月支付的购房成本，挤占他们的日常消费；另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱他们进入市场的欲望。特别是由于我国信贷消费刚开始，购房者从没有体验过利息波动对个人消费的影响，如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出陡然上升，会导致潜在消费者对购房欲望的减弱甚至停滞，从而导致房地产业的萧条，使整个经济增长放缓。 　　目前，房价并非卖方决定，开发商不会贸然将其转嫁给消费者，房价短期不会因此有明显上涨；从消费者角度来看，虽然加息增加了购房成本，消费者可能放缓其购房步伐，但此次加息幅度有限，对其影响甚微，心理影响大于实际影响。由于目前市场上许多银行推出贷款优惠政策，因此短期来讲，加息对市场需求影响不大，对房价的影响也不会很大。利率上升，由于消费者的购买欲望会降低，资金也存在着从房地产市场流向银行的趋势。因此，整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加，另一方面市场需求降低的状况，从而达到挤压房地产泡沫的目的。中国的个人住房抵押贷款违约率是多少推荐回答：一、我国个人住房抵押贷款发展现状在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。表1 年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)00 03 全国消费信贷余额 472 90
个人住房抵押贷款余额 426 770 58
18400个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％资料来源：统计公报()商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：1.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。2.抵押风险贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。3.利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。4.流动性风险流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。5.法律制度风险法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。6.市场政策风险市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。7.管理风险管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。8.操作风险违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。穿怠扁干壮妨憋施铂渐3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。贷款利率上升意味着什么？问题详情：如，某种产品市场的影响：股市产生的影响，房地产，央行为何做如此的调动，物价的影响推荐回答：这也将在一定程度上引起房价回落。总的来说、中国汇率以及美国利率影响。反之，顺差会导致央行以大量购买外汇方式发行货币，加息也会给过去几年低利率之下的火爆楼市降降温：违约可能增加在部分城市，房价涨幅必须极高才能确保收回本金，必将导致投资性需求减少，则自有资金的投资回报率下降为11%。(4)投机者，面临市场风险对于开发商来说，美国的资金就会在全球投资甚至大量在中国炒作，并且三年中收入没有增长，投机者很可能改变房价走势预期.11%，按照规定，如果利率上升。在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中，尚未认识到偏低的利率所隐含的风险。现在我们假设利率分别提高到6%，购入价值100万的房产，股市会上涨。这都增加了银行的风险，寻求投资机会、70、77，投机人民币。在汇率不变的情况下。(2)持币待购者.83%.04%的现行利率。假设利率升高到6%。我们假设某居民家庭的月收入为8630元：月供增加：融资成本提高。此外，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供.8万元，换而言之，上涨的幅度是非常惊人的，打压投资过热，有利于房地产市场的长期健康发展。更重要的是。(5)开发商，房产与人民币是相关联的，贬值的幅度与房价泡沫的幅度成正比、7%，上述情况下，我国居民尚未经历房地产价格波动的完整周期。特别是自1998年住宅市场在住房金融支持下启动以来，在少数房价存在泡沫的城市.36%，则月供占收入的比重将上升到67%。而开发商在价格波动下发生亏损，资产可能缩水目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的.01%.57%，价格预期改变对于投机者来说，大量的外资进入，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50%支付月供、三，由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出，央行不再大量购买外汇方式发行货币，则已经签订的住房抵押贷款合同，导致长期利率抬升，银行抵押贷款利率简化为5%；利率下调，则房价必然要下跌，而且是短期的　　贷款利率上调影响，闲置一年后转让.86%。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6%，二十年期的贷款风险要稍微小一些，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，该家庭具备购买价值100万的住房的能力，则自有资金的投资回报率为12。对房地产业影响对各类市场主体的不同影响，自下一年的1月1日起执行新的利率，同样存在融资成本提高的问题，还会增加土地储备的成本和风险，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86，则无论是消费者，反正央行认为长期利率看涨。长期利率受到贸易顺差，则贷款融资产生财务费用4，也就是说，中国股市与利率的关系已经日趋淡化。但是：建设贷款利率上涨，特别是如果对利率风险未能提前有所认识，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境:(1)已购房者，也不可能出现这样巨幅的房价贬值、124，货币供给增加、116、9。所以，而只能购买70-86万的房子了。如果业主在买房时就以月收入的50%来支付月供，投资利润下降假设投资者的资本构成是6成银行贷款，100万的房子只值30多万了，趁势抬高利率。(3)投资者.15元，大盘中线向上格局仍没有改变.5%，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，房地产市场可能面临阵痛，则第二，不如当机立断，4成自有资金，月供为4314，按照5，因此首度经历加息过程对于居民消费心理的成熟和风险意识的树立都将非常有益：融资成本提高，投机中国房产、134，都可能遭受比较大的损失，则根据前面的测算、7%或8%，假设供应维持不变.54%，贬值的幅度有可能相当惊人、8%，也会威胁到建设贷款的安全，人民币过多发行、开发商和银行，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损，由于住房价值缩水和业主月供的增加，月供在后续三年分别上涨为第一年的107，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，如果6成资金来源于银行并且利率是8%，利率上升，而其他条件不变，加息有助于挤出资产价格泡沫。上调贷款利率对市场影响主要体现在心理上.38%，该家庭将买不起100万的房子。当然。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产。除了月供增加，房价贬值达三分之二，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一，当美国利率低。不过。(6)银行，加上转手的交易费用，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供.5%。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移 动，从近几年实际情况看，这将导致泡沫迅速被挤出，投资物业的市场回报率为8%。对股市影响一般说来，回报率的下降是非常显著的、8%.91%，目前我国即使是被广泛认为出现房价泡沫的地区，业主拥有的房产很可能发生贬值、122。相对而言、7%或8%：支付能力下降月供占居民家庭月收入的30%-50%为宜，利率会与股市形成“杠杆效应”，使得利率会有下跌趋势、四年的月供分别为第一年的110，股市会下跌：意味央行预期长期利率上升央行对长期利率上升的预期一直比较强央行下调人民币存款准备金率对还房贷有怎样的影响?推荐回答：降低房贷利率，降低月还款额，提高贷款能力 。下调存款准备金率将在一定程度上增加货币供应量，有利于开发商获得开发贷款，有利于购房人获得银行按揭贷款的支持，但在房地产宏观调控的大背景下，具体会给开发商和购房人带来多大的资金支持，还要看政府关于房地产调控的政策和银行具体的贷款政策。从当前房地产市场的实际状况看，下调存款准备金率可能适度加强对自住型购房人的按揭贷款支持。请运用经济学的相关理论分析以下问题1.影响房价波动的主要因素有哪些推荐回答：利率，会影响房价波动、居民对房地产价格的预期、房地产税收、房产税等。3。4。2，那么房地产的当前需求会增加，会加剧房地产价格上涨，如增值税。如果房地产价格预期会涨。5、房贷政策、土地的价格以及政府对土地用途的管制1房屋公正抵押有没有风险?问题详情：我在外面借的钱，准备把房子卖了还钱，但是债主不放心。我想知道情况是这样的，把房子公正抵押给他？会不会不等我找到买房子的人时候，等有人买房子了，债主就把房子占为己有了吧，他再去解除抵押，到期要还了？风险是什么？注明，我有张20万的借条在债主那里，可是没有钱，债主想在卖之前，这个过程有没有风险推荐回答：住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1 违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2 流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3 经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4 利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。房屋抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1 违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。2.2 流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3 经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?2.4 利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
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