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新政策来了，小伙伴们还在等什么。快来柏星置业吧
&&&&&&& 安徽省柏星置业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政工程建设为主的民营企业；也是一家新型高起点的、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。
&&&&&&& 公司成立于2007年12月，注册资金5088万元，拥有房地产开发二级资质，年开发能力达到20多万平方米。公司现有在职员工80余人，专业技术人员20人，大专以上学历占95%以上。
&&&&&&& 公司依托雄厚的经济实力，所有项目均为自有资金开发，凭借着良好的市场意识和浙商特有的质朴和诚信，安徽省柏星置业有限公司赢得了众多客户的认可，在萧县积累了上佳的口碑。
& & & & 安徽省柏星置业有限公司旗下现有&碧水星城&、&丽景广场&、&名仕苑&三大项目，其中柏星碧水星城共分三期建设，现已开发到二期，三期工程即将投入建设。柏星丽景广场将于日盛大开盘。柏星名仕苑销售中心已于日正式启用。
企业精神：团结奋进、求真务实、创新发展、追求卓越
企业宗旨：为城市建设、社会经济发展服务、为百姓打造精品房屋、为员工创造美好生活、为股东实现满意回报
企业愿景：坚持&诚信卓越&的经营理念，稳健发展，不断开拓，使公司成为&人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先&的大型房地产综合企业。
董事长致辞
柏星是一支富有激情和理想的团队，我们倡导健康丰富的人生、追求充实有价值的忙碌；引导积极乐观的心态、培养逆水行舟的创新精神；营造像家一样的工作环境、组建亲人一般向心力的集体。
胸怀天下，志在巅峰。从投资酒店为创业根基发展到今天的以投资房地产为核心，在创业的道路上，我们一直致力于社会效益、经济效益的双丰收，孜孜以求，不断进取。始终视质量与品质为企业发展的生命源泉，坚守以做中国房地产行业的实践者为目标，通过超前的规划理念，精良的施工质量，优秀的环境塑造，卓越的物业管理和良好的品牌信誉，追求有质量、有效率的可持续增长。
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柏星置业企业品牌策划、管理与推广培训会
&&&&&&& 柏星置业重视人才培养和储备，公司重金礼聘国内知名讲师到萧县为我公司员工进行企业品牌策划、管理与推广专题讲课，公司出席此次培训的人员有总经理室全体成员，各部门主管以上人员全部出席此次会议，另外，柏星超级大酒店中高层领导全部到场听取企业品牌策划、管理与推广专题讲课。
企业品牌策划、管理与推广专题讲课现场
认真听取专题讲座，认真做记录
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物业管理的基本概念
第一章物业管理的基本概念
第一节& 物&&& 业
&&& 一、物业的含义
&&& &物业&一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。&物业&一词在国外，特别是在东南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。
&&& 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
&&& 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：
&&& (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
&&& (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
&&& (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。
&&& 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
&&& 二、物业的性质
&&& 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了 解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。
&&& (一)物业的自然属性
&&& 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：
&&& 1.物业的二元性
&&& 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其 基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物 质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地 。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
&&& 2.物业的有限性
&&& 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
&&& 3.物业的差异性和多样性
&&& 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展 ，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面 ，都存在着某种不同之处。
&&& 4.物业的固定性
&&& 物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位 移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。
&&& 5.物业的永久性和长期性
&&& 物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失 或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以， 物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。
&&& 6.物业的配套性
&&& 物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施 的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。
&&& (二)物业的社会属性
&&& 物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商 品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。
&&& 1.物业的经济属性
&&& 首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和 商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转让，都是体现物业商品性的 具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律；物业的分配与消费，即便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行着 &商品&货币&的规则；参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。
&&& 其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。物业在供应上的短缺，一方面表 现为土地资源供应的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。
&&& 再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来 越多的人们所认识。应该看到，物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动；但从长期来看，它无疑呈现出在波动中 上扬、呈螺旋式上升的趋势。
&&& 最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性，也因为物业是 关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在：一是为了维护土地 的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地规划、建设城市，并与城市的远景发展需要结合起来，政府通过各种政策、法令、法规， 从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程，涉及许多相关的法律、法规、政策，也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规 条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。《城市房地产管理法》对物业管理公司资质验证、物业管理、产权产籍管理等等都有明文规定。
&&& 2.物业的法律属性
&&& 物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定 的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
&&& 与购置其他商品不同的是，购入物业就意味着购入一宗不动产之所有权(物权)，而且， 物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中，各种权利可以以不同形式组合，也可 以相互分离，单独行使、享有。显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。
&&& 三、物业与房地产、不动产的区分
&&& &物业&、&房地产&、&不动产&三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系 。
&&& &房地产&一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地 。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。 从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁 权、抵押权等。
&&& &不动产&一词译自英语real& estatｅ或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义 的&房地产&概念来说，&房地产&与&不动产&是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有 不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。英语中，real estate和ｒeal property 可互译互称，两者关系可见一斑。
&&& 从以上的分析可以看出，&物业&、&房地产&、&不动产&三个概念虽有内在的紧密联系，然而内涵不完全相同，归纳起来，主要区别有：
&&& (1)称谓领域不同。就一般情况而言，&不动产&是民法惯常使用的词汇，&房地产& 则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而&物业&仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
&&& (2)适用范围不同。&房地产&与&物业&在某些方面可通用(如基于狭义房地产概念) ，但&物业&一般多指一个单项的&物业&单位(如单项的房产、地产)或一个独立的房地产 公司(也称&物业公司&)；而&房地产&是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。 因此，从宏观的角度来看，一般只用&房地产&而非&物业&。如&房地产业&不可以&物业&代替，&房地产体制改革&也不可用&物业体制改革&代替。
&&& (3)概念外延不同。一般而言，&房地产&概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。&物业&有时也可用来指某项具体的房地产，然而，它只是 指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与 部分之差。
&&& 基于上述分析，&物业&这一概念的定义可界定为：物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的 建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。
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物业基础常识（五）
&&& 1、住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。
&&& 2、物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
&&& 3、何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业？物业由开发建设单位自用的。在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万平方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于1万平方米的。
&&& 4、物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。
&&& 5、物业管理服务投标书应当包括：物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；管理服务人员配备方案；管理服务用房及其他物资装备配置方案；管理服务费用收支预算方案；管理服务分项标准与服务承诺；社区文化服务方案；管理服务模式设想等。
&&& 6、物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。
&&& 7、业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果局面通知投诉人。
&&& 8、物业管理清洁保障的涵义是：物业管理公司对管理的物业辖区进行定点、定时、定人的日常清扫及废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主和使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的清洁卫生，以提高环境效益。
&&& 9、物业大堂清洁的标准是：保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。大堂内的其它部位，如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等，保持光亮、整洁，无灰尘。玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮、完好无损。大堂内不锈钢烟缸，保持光亮，无烟灰迹、无痰迹。
&&& 10、走廊清洁的主要操作程序是：夜间定期对公共区域的走廊、通道进行全面清扫，并打蜡。白天定时清扫走廊，不停地循环依次清扫地面，保持地面干净。用揩布擦灰，依次从左到右，由上到下。楼面上不准有垃圾过夜。
&&& 11、茶水间清洁的主要操作程序是：茶水间卫生工作，保证地面的干燥、清洁。每日工作结束前把楼面上垃圾集中后，带到指定地点。茶水间内不准有垃圾过夜。
&&& 12、电梯（电梯厅）清洁的主要操作程序是：每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，如梯门、轿箱四壁、梯内镜面、天花板、照明灯具以及对地毯吸尘等。白天循环对电梯厅的地面进行保洁，保持电梯干净、整洁。经常清理电梯门外垃圾桶烟灰缸内的烟头及垃圾。夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门外壁进行打蜡上光。每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数（如有配置）。
&&& 13、室外场地清洁的主要操作程序是：清扫地面的灰尘和垃圾。每星期进行两次大面积的冲洗（星期日或7：30时前），冲洗后及时干净，保证无积水。不停地循环清扫，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。所有垃圾集中到总垃圾箱里，保持室外场地的各类标牌、栏杆、墙面、灯座的清洁。保持室外场地上的下水道干净、畅通。
&&& 14、卫生间清洁的主要标准是：卫生洁具做到清洁，无水迹、无头发、无异味。墙面四角保持干燥。无蛛网，地面无脚印、无杂物。镜子保持明净，无灰尘，无污痕、无手印、无水迹。金属器具保持光亮，无浮灰、无水迹、无锈斑。卫生用品保证齐全，无破损。保持卫生间内空气清新。
&&& 15、车库清洁的主要规则是：定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘掸掉。及时清除地下室进出口处的垃圾，以避免下水道堵塞。经常查看车库内的卫生情况、不允许在地下车库堆放物品及垃圾。经常用湿拖把拖去灰尘保持场地清洁。
&&& 16、车库清洁的主要标准是：保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品。保持地面无灰尘、无垃圾。保持地下车库空气流畅。无异味、无毒味。定期喷洒药水。
&&& 17、玻璃及不锈钢清洁的主要标准：玻璃无灰尘、无水迹，保持干净、光亮。玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁。要防止玻璃因清洁不当而发毛。爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃。不锈钢无灰尘、无水迹、无污迹、无手印。
&&& 18、垃圾清理、收集主要注意的问题：存放容器要按垃圾种类和性质配备；存放容器要按垃圾的产生量放置在各个场所；存放容器要易存放、易倾倒、易搬运、易清洗；有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发；存放容器及存放容器周围（地面、墙面）要保持清洁，要有良好的排风（如果密闭）、排水设施。
&&& 19、清洁委托服务的涵义：指业主或非业主使用人委托清洁管理部门，为其的办公区域或公寓住所（即清洁管理部门负责清洁的公共区域外的场所）进行清扫保洁，并收取清洁服务费的一种有偿服务。
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