【导语】：营改增日起全面实施，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业纳入试点范围。营改增对建筑业、金融业和房地产都有什么影响？下面来看看专家解读。　　3月24日，财政部、国税总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及《》、《》、《》、《》，规定自日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业，纳入试点范围。　　营改增实施后对以上四大行业究竟有什么影响?　　四大行业影响及专家解读　　◎ 建筑业：税率由3%增至11%　　建筑行业可能是受“营改增”影响最大的行业。　　安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐：对于建筑行业而言，税率从3%增加为11%，所以会有一定的税负冲击。　　中金公司建筑行业分析师廖明兵：短期来看，考虑到材料、人工无法足额获得增值税专用发票或甲方供应材料情况下发票难以进行抵扣等，大部分企业税负将有所增加，但营改增可能仅适用于新签项目，预计负面影响不大。长期来看，随着建筑企业发票管理力度加大，引进高科技设备并减少人力投入等，减负效果将逐步体现。　　◎&房地产业：税率从5%提高至11%　　安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐：房地产行业税率从5%上升至11%，所以冲击也不小，但是国家针对建筑业以及房地产行业已经出台了非常充分的过渡政策。　　平安证券分析师王琳：判断“营改增”对房地产公司的影响，关键是看土地成本能否抵扣。地产行业的成本主要由土地、建安、财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等待金融服务业进行“营改增”后方能取得収票。若土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。　　国金证券地产业分析师胡华如：如果营改增后能按6%计税并抵扣土地成本，将会极大改善企业的税费负担。如果仅以6%税率征收，对建安成本、财务成本等较高的企业利好也十分明显。从政策的基调来看，房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。　　■ 营改增相关推荐》》　　&　　　　&1共2页报料电话：0
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5月1日起 建筑业房地产业金融业生活服务业纳入营改增试点
营改增，释放经济新活力
浙江在线03月21日讯
(浙江日报记者 李倩 通讯员 王伟)全国两会上，李克强总理在政府工作报告中提出进一步减轻企业负担，其中一项措施是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。3月18日，国务院常务会议部署全面推开营改增试点方案，这让邵渭兴格外关注。邵渭兴是浙江营业税改征增值税试点的第一个亲历者和营改增红利受益者。日零时，杭州经济技术开发区国税局办税服务大厅里，他从工作人员手中接过了我省第一张营改增货物运输业增值税专用发票。
　　作为&十二五&期间中国财税体制改革的重头戏，营改增的大幕自2012年12月起在浙江拉开。截至2015年，浙江省有31万余户纳税人先后纳入试点范围，涵盖交通运输业、邮政业、电信业和部分现代服务业，累计减税超300亿元。伴随而来的经济结构调整亦成效显著。2015年浙江省第三产业增加值21347亿元，增长11.3%，第三产业对GDP的增长贡献率为65.7%。三产增加值超过二产。
　　&全面推开营改增，也就意味着全社会各行业都将进入增值税的抵扣链条，结构性减税力度会有空前效应，其对经济结构调整影响的规模和深度，可能不亚于1994年的那一场分税制改革。&财税专家表示，在供给侧结构性改革的大背景下，营改增将极大地释放出经济新活力。
　　三年试点减税效应&&
　　税金抵扣降多少？
　　和大部分嗅觉敏锐的浙商一样，邵渭兴把大部分精力都用在经营自己的公司，并且始终小心控制着成本负担。由他担任总经理的杭州钱浦运输有限公司，则早已不是3年前的样子。
　　营改增的3年间，钱浦运输从年营业额不超过500万元的小规模纳税人，成长为一般纳税人，每月平均营业额增长了一倍多。这家没有多少自有车辆的轻资产物流公司，已经深深融入社会化大分工中，成为行业抵扣链条中的一环。一方面邵渭兴开始关注加油站、汽车修理店交不交税，能不能为他提供增值税发票，并选择大型正规的企业合作；另一方面，因为能为客户开出正规的增值税发票来抵扣税金，外企、上市公司等一批高质量的客户开始成为钱浦物流的大客户，邵渭兴甚至为此购置了几套谈生意时要穿的西装。
　　抵扣税金，这正是增值税最大的特点。与营业税相比，增值税采用凭增值税专用发票，抵扣进项税额的税款抵扣制度，避免了营业税&道道征税、全额征税、重复征税&的缺点，能够为企业发展提供更加公平的竞争条件，使市场细分和分工协作不受税制掣肘。
　　省国税部门的统计数据显示，实施营改增试点以来，已累计为全省纳税人减税303.52亿元。其中，营改增纳税人因税制转换累计减税182.97亿元，因增加进项抵扣减税120.55亿元。截至2015年10月，我省31.86万户营改增纳税人中，超过78.59%的纳税人税负不同程度下降。与经营者家庭收入关系密切的小规模纳税人减负效应尤为明显，占总户数81.65%的小规模纳税人税负普遍下降。
　　调结构促转型&推手&&&
　　&动筋骨&怎么改？
　　这是属于&影视浙军&的大时代。回看2015年国产电影成绩单，无论是刷新票房纪录的&黑马&《美人鱼》《捉妖记》《大圣归来》，还是在国际上崭露头角的&新贵&《老炮儿》《路边野餐》，背后都有着&影视浙军&的身影。
　　影视文化产业，正是营改增的直接受益产业。浙江中南卡通股份有限公司是国家重点动漫企业，总经理沈玉良告诉记者，营改增前，为避免重复征税，中南卡通自己承担了多项附加值较低的业务。在营改增的激励下，中南卡通将业务拆分，分别成立了杭州中南卡通动画制作有限公司、浙江中南乐悠品牌管理有限公司、杭州乐比教育咨询有限公司和浙江中南卡通城投资管理有限公司。细分后，各公司相对独立运作，分工更为专业，效益明显提升。2014年1月成立的浙江中南乐悠品牌管理有限公司业务快速增长，2015年销售收入同比增长近40%。而卡通动画制作公司，因为把基础业务转包，有了更多的时间和人手做高端项目，在2015年获得与湖南金鹰卡通、华策影视等国内顶尖动漫企业合作机会，影响力大幅提升。
　　显而易见的是，营改增提高了服务业竞争力，形成了良好的产业引导效应，促进了第三产业发展。而其对第一产业、第二产业的溢出效应，也在悄然发生。正如中南卡通的实践一样，在企业外购服务所含营业税无法得到抵扣时，企业更愿意自行提供所需服务，导致生产性服务内部化，不利于服务业的专业化分工和产业分离。营改增后，为生产企业提供服务的仓储、包装、配送等三产业务部门从生产企业分离，或生产企业内部服务转由外包服务均不增加税负，使企业以更低的成本从社会获取更加专业化的生产性服务支撑，这不仅促进了企业的生产性服务业外部化程度的提高，而且也有利于生产制造部门专注自身核心竞争力的培育，有效促进三次产业之间专业化分工程度的提升和结构优化。
　　因为打通了生产性服务业与制造、流通业的增值税抵扣链条，减轻了整个产业链的税收负担，改革红利也通过链条传递放大。
　　近一年半放慢扩围&&
　　改革进展几何？
　　随着改革不断深入，一根根&硬骨头&也逐渐浮现出来。财政部长楼继伟曾在2015年全国两会答记者问时坦陈，营改增是最令他伤脑筋的一个问题。
　　按照&十二五&规划，2015年是营业税退出我国历史舞台的一年。2015年初的政府工作报告也曾提出，力争全面完成营改增。不过业内人士指出，受当前经济下行压力以及不断凸显的财政收支压力等因素影响，营改增改革也相应放慢了脚步。近一年半的时间，营改增暂缓了向金融业、建筑业、房地产业、生活服务业等行业继续扩围的动作。
　　从收入规模看，目前还未覆盖的这四大行业，占营业税收入60%以上。而更为重要的是，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业具有不同的行业特征，不仅税制设计比较复杂，而且还跟增值税与消费税的衔接、增值税的&彻底转型&、下一步增值税制的优化、税制结构调整以及当前的财政收支形势和财政政策等各种中长期和短期因素相联系。
　　营改增的扩围方案不仅需要充分考虑我国现阶段的行业特征和税制结构调整的要求，还须处理好减税力度与财政承受能力的关系，主动适应经济新常态，实现&稳增长&和促进经济结构优化升级的双重目标。
　　&没有改不是改革任务不紧迫，更不是改革方向有问题。&省国税局相关负责人的回答与最新的营改增时间表相合：5月1日起营改增将全面推开。根据已通过的方案，建筑业和房地产业将适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
　　改革蹚入&深水区&&&
　　效应如何放大？
　　杭州高新区(滨江)国税局因为业务量猛增搬进新的地点，服务窗口从原先的8个增开到13个，但每当临近月末、征税期截止的时候，办税大厅里仍然是满负荷运转。算算时间，变化正是发生在营改增的这几年。
　　&2012年我们服务的企业户数大概在1万户，到2015年总管户已经超过了2.6万户。&高新区(滨江)国税局工作人员金颖颖的感受不是个例。随着试点范围的逐步扩大，国税管户不断增加，加上营改增税收政策多样复杂、申报模式不一、代开发票量剧增等问题，使得国税部门面对的纳税服务需求更加复杂多样。国税部门数据显示，截至2015年底，全省国税部门服务对象共273万户，因营改增增加13.19%，办税厅窗口服务量比万次增加287万次，增长28.7%。
　　办税服务大厅业务量猛增背后，结构性减税的力度也将会获得空前效应。5月1日起将纳入的四大行业规模超过此前3年的总和，一旦全面完成，就意味着全社会各行业都将进入增值税的抵扣链条，一方面服务业直接受益，另一方面因为打通了增值税抵扣链条，制造业乃至每一个经济细胞都能感受到成本进一步下降带来的好处。
　　继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。&举例来说，生产企业购买厂房无法进行增值税进项税抵扣，房价中的营业税需要计入成本。一旦建筑业与房地产业纳入营改增，购买厂房可以获得增值税专用发票用于抵扣，企业成本会有大幅下降。&税务专家表示。
　　另外，在此轮营改增中，生活服务业涉及企业数量非常庞大，包括餐饮、住宿、美容美发等各行业，以小微企业和个体工商户居多，这些与民生紧密相关的行业也会随着税制的变化深度调整经营规模、服务类型等。可以预见的是，营改增并非一般意义上的税制调整或税制改革举措，它还预示着一场涉及整个财税体制以及整个经济社会体制重大变革的到来。
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[建筑]凌克:金融+地产=“金地”
08:43:54 作者： 来源：
在中国地产界,金地集团(600383,SH)早已声名远扬。“招保万金”、“文万科、理金地”的说法在业内广为流传,足以说明金地在地产界举足轻重的地位。二十多年时间....
在中国地产界,金地集团(600383,SH)早已声名远扬。“招保万金”、“文万科、理金地”的说法在业内广为流传,足以说明金地在地产界举足轻重的地位。二十多年时间,金地集团从一家区级小企业到名扬全国,追溯其发展历程,不难发现,除了平稳的常规发展之外,变中求胜是“金地模式”的一大亮点。金地并不满足做一个单纯的地产开发商。在地产开发之外,金地把目光投向整个地产业的价值链条,并且选择其中最要害的金融作为金地的第二要务。
从早期的ING,到最近的UBS和平安信托,作为国内最早试水地产金融业务的企业,金地一直在寻求与国内外知名的机构投资者的合作机会。而从单一的项目合作,到共同成立房地产基金和开发地产信托产品,金地在地产金融方面的经营能力也与日俱增。
在最近一次年度报告会上,金地董事长凌克直抒胸臆:“金地,就是金融加地产。”初露锋芒:科学+理性
日,“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册营业。当时,谁也没有预料到,这家定位为“沙嘴工业村建设服务”的公司,在多年后的中国房地产界拥有举足轻重的地位。
1993年,金地取得房地产经营权,紧接着,金地向深圳市体改办提出申请,进行“现代化企业制度改革试点”并得到批准。在此期间,金地推出了在深圳的第一个住宅小区 “金地花园”。到1996年,金地已经开始在深圳地产市场崭露头角,当年推出的“金地海景花园”一经发售,便迅速成为深圳豪宅的标杆,一举刷新了深圳住宅销售速度和均价的历史高点。
日,金地集团作为1993年后第一批试点的三家地产企业之一,率先被批准上市。这让金地在资金、管理以及公司品牌上抢占到绝对先机,进而,金地走出深圳,一路向北。
金地集团董事长凌克对市场有着深刻的研判,在他看来,购房者对住房的需求从生存型向舒适型转变,住宅产业增长方式也从数量型向质量型转变,市场已经自觉或不自觉地从低档、初级阶段的、价格的竞争取胜,走到了真正研究产品、研究技术进步、研究市场,依靠非价格的竞争这样一个更高的阶段。品质地产内涵的不断丰富,要求房地产开发企业在产品方面进行不断的完善。
“科学筑家”的理念由此而来,并成为中国房地产界一块金字口号。其核心要义是,用科学的手段、理性的设计、缜密的思维打造出具有金地特色的房子。在这个过程中,金地对消费者的需求、对市场的需求做出了大量的调研判断。久而久之,消费者对于金地项目的忠诚度和赞美度提高了很多,企业也因此在这个基础上获得更快的发展,从而形成一个良性循环的过程。
发展战略:凌厉+克制
熟悉凌克的人都说,“正如他的名字一般,凌厉加克制,他是一位理性的冒险家”。凌克1992年加入金地做副总经理时,金地还是一家区属二级企业,18年后,金地已是中国地产业的排头兵。回顾金地发展史,凌克认为,在这期间最重要的成功因素当数对战略目标的重视和把握。
“要理解‘战略层面上的竞争’,首先是从时间跨度上来讲。10年以后金地的竞争力在哪里?在20多年前,全国几乎每个城市都有自己的电视机厂,后来呢?经过残酷的市场洗牌,就剩下那么几家了。第二个问题要从产品的跨度来说。20多年前,一个家电企业不会同时生产黑色和白色家电,这是两个行业,但如果今天还单单生产一种产品,从产业竞争的角度看,肯定不行。那么,我们就要再问,今后的地产行业,产品的结构又如何?”一个类比,让问题一目了然,凌克精妙地阐释着金地对楼市的理解。
因为战略与远见,金地不断超越同类、超越自身,从深圳走向全国。改制、上市、全国化,三大步跨越将金地带入了快速发展的通道。
“在投资布局上金地的核心思想是‘充分把握不同城市发展阶段的差异化来获取高收益’,对各城市的综合发展情况以及房地产发展阶段进行充分的研究,对其发展阶段和发展趋势做充分的分析,力争做到‘踩准节奏’。在这个过程中,形成了一套行之有效的城市选择和项目投资决策评价标准和流程。”凌克说。
因为有这一策略,金地的每一次出击都获得了大效益。比如,前往上海时,金地直接绕过“家门口”的广州,舍近求远。这样的举措让很多人不解,但凌克的逻辑非常清楚,“因为当时广州的房地产基本面要比上海差,在短期内难以恢复快速上涨。”历史必将回报正确的选择,上海之于金地,充分说明了这一点。在金地历史业绩最好的2009年,上海单个区域市场的销售额占到金地总体销售额的46.23%,一个上海,成就了金地的半壁江山。
然而,金地并未放弃广州。金地在上海站稳之后,又杀了个回马枪。2004年,凌克迂回广州开始布阵广州市场。其时珠江三角洲的房地产已经成了三大区域中的价格洼地,他断定,该区域的市场即将启动。“于是,我们便在2004年底,在广州成功获取超过3000亩的土地,果然,广州的房价随后便出现了快速上涨的趋势。”谈到金地对节点的精准把握,凌克显得很自豪。
大展宏图:金融+地产
雄心壮志的金地并不满足做一个 “单纯”的地产开发商。在地产开发之外,金地把目光投向了整个地产业的价值链条,并且选择其中最要害的金融作为金地的第二要务。
向来低调的凌克,在很多场合一谈到自己在地产价值链,尤其是金融领域的探索,就会显得多出三分热情,“金地集团一直把房地产金融作为公司战略发展,我们一直在思考如何在房地产链条的最上端实现突破,我们相信这必将为拉动公司主业起到重要作用。”
金地从2004年开始进入到通过金融手段运作地产业务的新阶段。当年6月22日,金地董事会与摩根士丹利房地产基金IV、上海盛融合作,共同处置银行的不良资产。一家房地产公司直接参与处置银行的不良资产在当时实属罕见,但凌克抓住银行改制要求的资产剥离处置的市场契机,再加上自身的专业能力,让金地成为此业务的第一批受益者。由此,金地也学习到了一流国际企业在资产处理和房地产金融管理领域的经验。
到2009年,金地准备已久的房地产金融模式开始了标志性的转变:金地与瑞银集团合作,创建投资于中国房地产项目开发的境外合伙基金,并已完成了首次募集,这是中国第一只由境内开发商成功发起和募集的美元房地产投资基金;2009年8月,金地与中国平安信托签订了总额100亿元的合作投资框架协议,并于当年12月以上海赵巷项目为融资对象,完成了国内住宅房地产市场第一单真正意义上的股权信托融资。
除了内地的银行借款、委托贷款、信托、增发等,金地也与荷兰金融集团ING等建立战略合作伙伴关系,同时还与多家海外银行开展项目融资,包括HYPO银行、香港永亨银行等,并在多个项目上有了实质合作。目前,除了现有的美元基金外,金地还在筹备和发起成立由金地募集和管理的人民币基金。这一金融业务的构建,不但为金地集团自身发展提供了资金保障,更让金地在地产开发的主业之外,增加一条分享地产价值的渠道,让金地集团如虎添翼。凌克毫不掩饰金地在金融上的雄心。他甚至用“金地,就是金融加地产”来直抒胸臆。有了金融加地产的坚强支撑,金地的底气更足,因此,凌克把规模增长作为未来几年金地公司发展的战略主线。
最终,凌克希望让金地深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值,通过不同业务间灵活有效的搭配组合,来提升公司的盈利水平,并且把金地办成一家“具有持续竞争优势并且由一群既能干又全心全意为股东服务的人来管理的企业”――这本是巴菲特心目中具有投资价值的企业。此时的金地,在凌克眼中正是如此。
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