房地产中介
房地产中介好做吗？这是刚刚进入房地产中介这一行业就有的疑问，前段时间参加了房地产中介协会举办的房地产中介培训，还有同行给推荐了《房地产中介经纪人实战手册》和《房地产中介实务》这两本书，通过培训和自己看书收获了不少，想要和大家分享下。
您好： 1、店面接待 2、网络查找：像58赶集等分类网站上有专门的求租求购的，主动联系他们。 3、老客户转介绍。 希望能帮到你！
怎么说呢，这要看你的口才、交流能力的。我朋友现在在一家房产公司工作，她先开始做的时候挺不适应的，慢慢熟悉了，还可以。都是底薪加提成的，一般底薪都不高的，关键是看你的提成。就要看的能力了，就像促销，谋事在人成事在天！也许你带客人看了半年的房子，到最后人家不买了！还有要保持良好的心态，南京的房价很高，但...
想更快的得到房源，这都是商业秘密啊。但是有些方法还是快点，想更快点的代理到房源，第一你的中介公司大家都知道不？这就是做广告的问题，还有你可以直接把他的房源自己租过来，但价格肯定要低，这就是有点风险，前提的房子能会快租赁出去或者卖出去。还有你可以用中介的专业知识帮他做到无漏洞，给业主一种很安稳与持续盈...
没那么容易啊！！你不用跑楼盘啊？？？不用打电话啊？？没人教你啊？？客户都是自己去找的，要自己努力才行哟。。。这样才能锻炼自己！！不是等客户来找你！！我们经理和我说的，脸皮要够厚！！不然这行做不下来！！我上班第一天，跑楼盘，吧附近的小区，路，全部都要跑到，记住！脚都起泡了，跑一个星期！！然后学打电话！...
早9晚7或者晚9或者更晚，应该没有低于10小时/天的。
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。刚来中介房地产工作什么都不懂这工作好做吗？急急急_百度知道
刚来中介房地产工作什么都不懂这工作好做吗？急急急
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不怕说错，那就要靠嘴，你会成功的，就怕不敢说，平时多听听元老们怎么讲，你应该是销售吧，影像最重要世上无难受，自己再组织组织语言，只怕有心人
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> 不懂关键词别说买房子 房地产中介行业十大关键词
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不懂关键词别说买房子 房地产中介行业十大关键词
1.关键词：信息假 & &点评：房源信息不真实，房屋有抵押、房屋有权利限制、没有核实权利人和处分人身份及权利；房屋使用年限短、房屋有缺陷等。2. 关键词：吃差价 & &点评：中介吃差价有很多种做法： & &第一种，卖方明确表示将房屋卖给中介，中介再卖给第三方。此时卖方与中介成立买卖合同关系，因此中介即使吃差价完全合法。 & &第二种，卖方委托中介以不低于一定价格（如200万元）出售，而中介售价高于委托价（如210万元），则双方成立委托代理销售的关系，如果双方对溢价部分（即10万元）没有约定或约定不明，则该溢价部分应当归卖方。但是，如果对溢价部分有约定，如约定溢价归中介所有，则根据意思自治的原则，溢价部分应当归中介。 & &第三种，在第二种情况下，如中介按最低委托价以委托人的名义与自己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同，再将房屋加价卖出获利的，则委托人可主张溢价部分。3. 关键词：不规范 & &点评：中介人员良莠不齐，一些中介业务员不按规范操作埋下纠纷隐患。比如：签了合同后不给正本而只给复印件、私收中介费、找“托”抬价、故意隐瞒房屋的信息、引诱甚至欺骗客户缴纳定金、将各方缴纳的税费故意算错等等。4.关键词 “跳中介” & &“跳中介”一般是指为了不付或者少付佣金瞒着中介私自成交。5.关键词：“代”看房 & &点评：房产中介只是居间方，居间人提供的服务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介服务。中介根据自己的知识和判断以及房东的描述将房屋的情况告知买方。“看房”会产生非常重要的法律后果，即“认可房屋的现状”，包括朝向、位置、格局、质量、装修等等。6.关键词：代收钱 & &点评：中介从事居间服务，但也有一些时候中介只是一方的代理人，在授权范围内行事。根据法律的规定代理人在授权范围内实施的法律行为的后果要由委托人承担。7.关键词：办贷款 & &点评：长期以来，对中介介绍来的贷款客户，银行会给中介“返点”，即返还一部分利润。因此买方贷款时，不能只听信中介的一面之词，最好多找几家银行咨询一下。要明白贷款是买方的责任，办不出贷款，不管是银行的原因还是买方自身的原因，买方都可能要承担违约责任，而买方向中介追偿是非常困难的。8.关键词：违约金 & &点评：中介出于保护自己利益角度着想，会在居间合同中约定买卖双方任一方违约造成买卖合同不能签订时，违约方不仅应当向对方还要向中介承担违约责任。这样的约定有其合理性，居间合同是一个由三方签订的复合合同，包括居间合同和买卖合同的内容，违约方不仅应当根据买卖合同承担违约责任，还应当依据居间合同承担违约责任。由于一方违约造成合同不能签订，中介受到的损失就是中介费的损失（以住宅而言就是上下家各1%的中介费），在这种情况下，违约方还应当赔偿中介的损失。9.关键词：霸王条款 &常见的霸王条款有： & &一、违反法律规定的居间不成功无报酬的规定 & &中介公司利用购房者不熟悉法律，而设置了这种条款。其格式一般为：“因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的，出售方收取违约金并支付中介公司相当于没收违约金金额的50%作为中介公司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿”。 & &二、剥夺售房者的中介选择权 & &其格式一般为：“委托期限届满后两个月内，本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我公司有权要求本人支付本次交易双方总佣金之和的违约金”。10.关键词：阴阳合同 & &“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。
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一个做了十年的老中介，用良心给大家讲几点买房你应该知道的内幕！
一个做了十年的老中介，用良心给大家讲几点买房你应该知道的内幕！一、为什么中介口碑这么差，市场还有这么多中介？　　今天大家买房卖房，很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要，而是不找中介没渠道找到房源。主要因为：　　1、买家想找到业主房源要么通过路边中介找到房源，要么通过网站信息找到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接对接。　　2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老百姓大多做不到自行解决。　　答案：市场上没有第二种产品服务能够完全替代中介的作用，所以大多只能找中介。　　二、为什么中介收费这么高，老百姓还得认交？　　买家通过中介买一套房子，少则几万，多则几十万的中介费支出真不是小数目，最少是一个普通人一年的薪资收入，而这笔钱用来买什么了呢？让我们总结一下：　　1、买中介手上的出售信息。　　2、买中介给予的置业见意。（如得到正向见意还好，但有时得到的可能是反向见意）　　3、买中介带着你去看房子，帮你下决心出钱定房子。　　除以上几点，没了，显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要由中介办理吗？中介不是提供第三方居间吗？非也：过户手续您还得支付代办费用，几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际上是没有任何意义的，真出了问题中介一点责任都没有。　　答案：老百姓认交的主要因素有：　　1、习惯所致，因为大家都认了，我也就跟着认吧。　　2、不认中介就不提供成交服务，我也没别的办法能搞定业主。　　3、虽然我感到这钱花的不值，但为了能买到我能接受的房子，几百万都花了这几万也就认了。　　三、国家规定中介收费那些是合法的，而真正合理的收费应该是什么标准？　　国家有明文规定中介收费的标准，北京目前普通住宅一般国家规定最高是成交价2.2%，除此再超收一分钱都是违法的，老百姓大多并不清楚那些中介收费是不合规的，常见不合法收费项目如下：　　1、加以0.5%的担保费（以前叫《代书费》），这笔钱完全是个别品牌中介为了提高营业额自编自设的一笔故事性费用。（内部认为能收就收，收完了有懂行的找上门追究再退）　　2、中介费以外的代办过户费，这笔钱国家也有明文规定最高收费是1000元以内，但大多起收就3000元。　　3、贷款服务费，一笔住房按揭贷款银行除评估费及抵押登记费有可能产生不足1000元以内的费用，并且大多银行现在为了竞争也能不收就不收了，中介收多少大多都是自已留着了。　　答案：真正现实合理的中介收费应该是什么标准，个人感觉如下：　　1、前期帮助买卖双方实现交易的中介服务费应该不超过1%以内是合理的，因为就目前从事中介服务的人员自身能力及所能提供的服务质量来讲，一切均要本着合理为上。　　2、如果只是提供信息+协助成交+代办后期手续，全整收费1-2万还是比较说得过去的。　　3、如果只是协助成交+代办后期手续，元就足够了，再多了就是不合理。想想中介同仁们我们都做了些什么，这世上我们的劳动力有那么贵吗？我们值那么多钱吗？　　有一个硬道理，世上任何不合理的现象都是不可能长久的，终有一天，房产中介的天将会大变，将会回归以现实为基础的自身行业价值。　四、买房人当下如何才能通过中介买到适合自己的房子？关键点有那些？　　注意以下几种情况的出现及应对方式：　　1、当通过中介了解某套房子时，为了不被假房源受骗白跑去看房，你在电话里和中介人员沟通时一定要问几个问题，一是房本准确面积是多少，二是直接问这房子一定是真的吗？三是问房本发证日期的年月日，四是业主是不是家庭唯一住房。问的过程中要分析中介人员回答的自然不自然，而不是准确不准确，如果此中介对你所问房源非常了解的话他会很自然的回答你所提的问题并给出更加详细的介绍，如果是假的或他并不了解的房源，一般应答是不太自然的，还有就是直接告诉你先与业主联系一下或回头联系之类的回应方式。　　2、通过中介看完某套您感觉不错能接受的房子时，就算再想定下来买，也一定要出一个明确的买价给中介，（目前的行情一般照着10万至20万往下聊吧，聊不下来对你也没坏处）让中介帮您聊价格去，这一点是帮你省钱的关键，要不花那么多中介费确实太亏了，就算中介费省不下来，就当借中介之力帮您聊下来房价找点平衡吧。这里千万注意别相信中介说的明天房子就没了的传说，就算真没了你也得这样做，买不到只能说你和这套房子没缘分。　　3、决定要通过中介买下某套房子时，在与业主签约谈判达成一致后，一定要当着业主的面与中介聊中介费用的问题，千万不要单聊，（这时候大多中介要将你与业主分开，为什么就别说的太过了）聊的过程中你完全可以还考虑中介要多少中介费，你就根据你认为中介本次服务值多少中介费来自己衡量可以给多少中介费，在此教你两点：一是无论你出多少中介费都要坚持你的立场，不到最后不加一分钱，二是中介公司如果不同意你就明说不之有你们一家中介，别的中介也和我说过有这套房，并且同意以我所出的中介费帮我做，（基本上所有的中介面临这种情况都会交枪）。不是我要帮着你整我们的同行，而是我实在看不下去现在做中介的收费太过份了。　　4、千万不要认为品牌大中介会有多么的好，前期信息提供方面确实是比一般小中介强的多，但专业度及后期各项手续办理的效率往往比小中介要差很多，因为单子量大，还要分很多人交替服务完成。关键点还是收费，大中介收费最高，小中介只要你能定下来买房，聪明的买家往往都能省去很大比例中介费。更不要认为大中介能给你更多保障，不出问题做点附加服务还有可能，一但出问题，往往最不负责的往往是大品牌中介，因为内部需要层层汇报，脱也能脱的你无语无奈。　　5、房子贵一定有贵的原因，便宜一定有便宜的原因，买一套什么样的房子才是最适合自己的，只有自己才是最了解自己需求的，千万别指望别人帮你拿主意，更不要只是单纯的可着手上的钱去买房子，大多在北京远郊区买房子为解决自住的人都是后悔的。一定要结合自身的资金及收入，交通及工作区域，家庭及成员需要，个人喜好及配套喜好，自身对房况的喜好，自身对周边环境的喜好这六大要素来判定你的购房区域及房型定位。别人的见意终归只是见意，不是主意，主意一定要自己拿，因为房子买完是你要住的，不是别人，每个人的需求都是不一样的，要相信自己。　五、买房人如何定位适合自己购买的房子？没有十全十美，适合的就是最好的。　　买房人主要考虑以下几点：　　1、自己手头上有多少钱可以用于购房，一般是所持资金的80%。　　2、现在买房最主要的需要是什么，如结婚，不想再租房，将来要在京定居，买房是必须。　　3、现在买房主要是自往，还是可以先出租将来再自住，一般马上需要自住的现在占多数。　　4、上班的单位在那里，自己意识中喜欢京城那个区域，自认为那个区域适合长期居住。　　5、是全款还是贷款，贷款贷多少合适。　　6、家里三五年内有多少人要住，需要买多大的房最适合。　　7、房子周边最好有那些配套，必须有那些配套。　　8、自己印象中最喜欢什么样的房子，如户型，格局，装修等。
中介带看二手房技巧惊人内幕（中介内部培训资料曝光）
带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前：1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多 2.防止跳单： A. 带看确认书一定要客户填写《客户看房确认书》，保障我们的权益。 B. 看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间，原则是盯紧人少或相对信任的一方。 C. 虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。二、带看中及相关准备1.如有客户不太想看房 A.有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! &B.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。三、带看后： 1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。一般情况下，如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向。2、如果客户有意向，立刻拉回店谈。大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影响。 3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用假电话。 A:赞美：其他同事使用——您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近难得一出的好房子。您的眼光确实独到。 B:虚拟：您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！！ C:辛苦度：先生/女士您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，他专门为您登广告和网上发布收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！ D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户(可与同事虚拟)。 “您好，上达置业，您想看看**房子，目前还可以看，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，昨晚你和家人商量好要您想预定这套房子啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！！” 4.针对带看过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。5.一直不给价的客户 A. 虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价； B. 通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心里价位，争取客户出价； C. 对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，砍砍价”，争取出价； 6.如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后，置业顾问要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定谈得下来，更要坚持做辛苦度，表示这个价格只能表示去谈一下，争取一下，房东态度十分的坚决，难度会比较大。7. 针对出价低的客户 A. 坚决的说房东不可能同意。早有人出这个价了，要是这个价的话，房子早卖出去了，还不知道卖了多少回呢！你出的价格肯定买不到房子！您还是重新考虑一下吧！ B. 看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道您的报价了，根本不考虑把房子卖给您了，给你另外推荐一套吧。（要拒绝客户，让自己占主动） C. 如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了，他确实喜欢的话，他会很失落的，推荐其他房子，下次再看房子，会很配合的。或者再编个话说房子由于什么原因还在。他应当会有失而复得的感觉，会很冲动！8.如果客户不满意此房又有意向买房，我们可以说：“现在跟我们回店，我们可以帮你算下费用，（目的了解其经济实力），我们内网上有千条房源，我们可以在网上查下其它房源等，主要目的让他跟我们回店，再配房子。 9.买卖双方约到店内，请他们互相确定价格，打消他们对我们的不信任的感觉。10.如果客户坚决不回店内，则一定要讲将客户远送走，既通过路上沟通判断意向，而且防止客户回去跟房东私下联络，如果客户主动提出要置业顾问先走，我们可以回答：“我一会儿还有一个客户要来看这套房子，我等他”，断绝客户跳单的机会。
买房/卖房都要看！带你揭开二手房中介无良手法的黑幕一角~提高警惕，不再受
这家中介最大的特点之一，就是借助信息的不对称，将买家普遍存在弱势心理这一劣势利用到极至，在各个环节想方设法的榨取客户的利益，搅尽脑汁以各种手段牟取利益。在正当的手段无法满足经营者对利益的要求后，他们就开始通过不正当的手法来牟取利益。而这些手法往往又用貌似合法的形式进行包装和掩盖，因此经常又能蒙骗和麻痹当事人。手法1、勾结银行，推迟放款，迫使买方使用自家关联机构的高利贷。中介利用其为买家申请贷款这一条件，先是在签订合同时，作出各种虚假承诺，打消买卖双方的顾虑，借此设立苛刻的放款时间和高额违约责任；再在过户完成后，勾结银行等贷款机构，以各种原因（常见的是额度不够，建委抵押登记慢之类），推迟放款时间，直到临近买卖双方约定的放款期限；再假装出面协调，迫使买方使用自家关联机构提供的垫资服务，从中收取高额利息，再将这部分收益同银行内部人员分成。在2014年年底媒体曾经对此进行过曝光，此后某家有所收敛，但是在个别案例中仍然使用。手法2：策划所谓&连环单&，然后故意让其中某一个环节出现问题，导致交易失败，重复收取中介费和违约金。这一手法常见于改善性住房的当事人。某家往往同时与当事人签署买卖委托协议，替当事人先买后卖，或者先卖后买，然后把若干交易首尾相连，组成所谓“连环单”（少的有3-4家，多的有9-10家）。使用过某家中介的网友应该知道，该中介的居间协议有三个主要条款：第一、买卖双方签署买卖合同就表示中介服务完成（潜台词就是买卖是否完成跟中介无关）；第二，中介合同签字后即收取中介费；第三，中介费一次性收取，且不退还。在“连环单”交易中，中介一次性就收取了各个当事人的中介费。之后，中介同样是利用合同中对各个时间点以及违约责任的约定，貌似无意的拖延其中某个环节的办理（比如资格审查，贷款申请，还有前面提到的放款时间），从而破坏“连环单”的某一环，造成全部交易面临失败。然后中介会再次以“好人”的面貌出现，对买家开始推销垫资服务；如果买家不同意，中介就开始鼓动卖家扣留定金，解除交易，然后再次将房屋出售，重复收取中介费。在2015年,这种情况大量出现。由于这类纠纷中很多是诉至法院，北京高法专门发布工作会议纪要，对这类纠纷案件的处理作出指示。至于其他小伎俩，比如篡改建委合同范本条款、把双方约定的商业贷款银行偷偷修改为“居间方指定的商业贷款银行”，伪造政府收费单据、骗取税费之类，就不一一细说了。
[转载]亲身感受房产中介黑幕（绝对真实）
估计是篇老文，但是这两天我跑中介的感觉下来，好像中介的伎俩更新的也不是那么及时嘛。此文中都有提到他们的一些惯用伎俩。所以转来这里，或许对大家有帮助。下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在鼓励的善良乡亲……我保证以下的内容决没有诬陷、造假成分：听我详述，对买房或是卖房的都有好处，免的和中介打交道吃亏上当！ 其实，普通的三方（也就是三方签个协议，只收2%中介费）根本不是房产中介的利润来源，他的主要利润来源说白了就是收购房子，倒手再卖，赚取差价。象大一点的房产中介公司，靠收去佣金根本不能养店，更别说赚取利润了。为了能清楚的理清头绪，分两方面——买房的和卖房的来分析你看看，房产中介是如何玩你的！一、如果你是买房的，从你踏入房产中介店的一刻起，他就打算着要从你身上搞个万而八千的。 房产中介给你推荐房子有个顺序，他们收购的房子－》他们签限时销售的房子－》他们有钥匙的房子－》他们一般代理的房子。这其中的奥妙你一看便知了吧，不管房子是否真正适合你，都首先给你推荐能赚更多钱的房子。我一个一个来分析吧，他们收购来的房子，价格他们自己控制，但你不知道，他们找一个内部人来充当房主，和你谈价，和你签协议，跟你一块过户，就连原房主也不知道房子是被房产中介店收购了（这个后面再谈）。比如，他们称收购来的房子叫A房，因为房产中介店每个房子都有电脑编号，收购来的叫A—****，限时的房子叫X—*****，一般代理的房子叫T—*****或TW—*******，如果你去房产中介店买房，你让工作人员给你打印一张房源出来，在他的右上角的编号你一看便知，房产中介店给你推荐的房子到底是什么性质的房子。据说房产中介店一个收购来的A房，转手就赚了4万多，黑啊！不过不黑在这世道是赚不来钱滴！在北京，一个A房创记录的赚了10多万！如果你确实看中了房产中介店收购过来的房子，尽管死命压价，两三万不成问题，如果最后总出不了手急了，房产中介店不赚钱也会卖。 在说说房产中介店限时销售的房子，如果你看不中他收购来的房子，房产中介人会极力推荐他们限时销售的房源，所谓限时销售，就是房产中介店针对那些急于变现的客户推出来的服务，以低于市场的价格来和房产中介店签一个协议，保证短期内售出，售不出赔1000元。在协议中就会注明，高出签定价格的部分，双方有一个比例来分成，或者55分，或37分，依据房主谈判能力而定。比如房产中介店和客户签来的价格是11万，结果房产中介店将价格卖到了15万，那四万的差价就和房主按协议签定的比例来分，这样的利润也是非常大的。如果以上这些房子你确实不愿意上套，那他们还有另外一套等着你，就是带着你看他们有钥匙的房子（房主在房产中介店登记房子的时候，他们会以种种理由劝说房主留钥匙，以给他们下套留下空间），房产中介店会给你报一个相当高的价，因为你见不到房主，你跟房产中介店还价时，x中介会尽力抬高你的心理价位，然后你说出了一个价位，比如说这个价格是A，随后他们回打电话给房主，告诉房主有一个客户出了一个价，比如说是B，当然这个B价比你给他出的A价格要低很多，如果房主同意B价出售，而你愿意以A价来买，哈哈，那A减B，利润空间就产生了！那他们就告诉你：“这个房子多好多好，房主以你所出的价格确实不愿意出手，你可以下给我们一些诚意金，（通常是万而八千的），我们再发挥出我们浑身解数来劝说房主，我们保证以你所出的价格A来给你买到，买不到退你钱”等等忽悠你的话，如果你按他所想交了诚意金，哈哈，那房产中介店吃定你啦。x中介会赶紧派人，通常是内部的专门做托的人，假扮买主，以B价甚至是低于B价的价格将房子买到（不是真正的买，只是公证一下，以后房产中介店就可以自己和你谈各种事情，而不需要原房主出面），再以A价卖给你，呵呵，空手套白狼。以后和你谈的就是房产中介店自己人了，但他们会说这是房主的表妹呀，大姨啊等等亲戚，你依然蒙在鼓里。 其实，没有钥匙的房子房产中介店依然有很多是这样来操作的，你只是在看房的时候见过房主，随后房产中介店就说房主出差呀等等，将房子委托给某某人来卖（实际是房产中介店自己人）。然后赚取A和B的差价。 其实有时房产中介店使完18般武艺后，确实没大利润可捞，也会老老实实的做个普通三方，赚个2%－5%中介费了事。二、如果你是卖房的。呵呵，不好意思，你的房子从你进店的一刻起就被房产中介店恶狼似的盯上了，他们会通过各种说辞来探出你的心理底价，同时尽力打压，如果觉得有利可投，房产中介店便会派出自己的评估去看房，但你不知道，房产中介店对你说这是客户，评估如果认为可行，他们就会在找几个托去看你的房子，然后给几个较低的价格，让你怀疑你房子到底还值不值钱。随后他们会和你来谈限时销售，如果你确实不急卖，不和他们签的话，如果确认有相当大的利润空间，呵呵，他们就会收购啦，不过房产中介店称之为暗收，就是以客户的名义买来。所以说你卖房之前一定要多找几家中介讯讯价，不可盲目报价。 同时他们还会劝你留钥匙，如果你不愿意留的话，又有利润空间，又是个空房，考虑到你有留钥匙的可能性，他们会找好几个托陆续看房，把你跑到要死，跑烦，自然就把钥匙留下。 你看前面的一段时可能会有疑问，房产中介店哪来的钱收购房子？？？ 下面就以x中介为例来说说吧！ 其实，这正是x中介的聪明之处。x中介在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从x中介过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款（如果是一次付款的话）打到公司帐上，但x中介退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差，呵呵，x中介可以拿你卖房子的钱去收购房子啦，连利息都没有，真是无本万利啊！x中介拿这叫资金沉淀。不过他这样霸王的退款约定也只是欺软怕硬，曾经有个店拿这个湖龙一地痞，但被地痞掂着刀子把钱要回来了。普通百姓还不是乖乖就范。 好了，先剥到这里吧，来聊斋的也都是理性的有分析有判断的人吧，不信的值当我胡说灌水吧，但看到很多确实是需要买房的刚毕业几年的年轻人、那些老年人，还有那些下过岗的中年人，真的没什么钱，但依然被房产中介店黑掉几万，心中就有一种难言的痛楚！ 房产中介的业务操作介绍一、三方业务 三方业务——二手房买卖业务，是房产中介店最基础的业务。 1、内部员工。无论是买方还是卖方都是房产中介店员工最喜爱的客户，成交之前他们可以把客户当成爷爷看待，尤其是买方，但成交之后就不同了，尤其再出现纠纷，反正你中介费交了，“爱怎么样怎么样”是房产中介店员工背地里常说的一句话。房产中介店员工再向客户推荐房子的时候通常会把房主的标价再往高里报5000块，给自己留下缓和的余地。房产中介店一直在教导员工要聚焦客户价值法则，但落实到基层员工身上就变了味道，由于年轻，没有经历过买房的经历，房产中介店的大多数员工并不能完全能够做到换位思考，给客户推荐的房子往往不尽如人意。所以大多数情况下房产中介店的员工是比较郁闷的，只有真正做到理解客户的员工才能真切的把握客户。2、买卖流程。外界对x中介有一种说法：x中介压款，一压一个月。这种说法有一定的道理，但是用x中介自己的话说，我是为了保障买卖双方的利益。在x中介，无论贷款还是不贷款的客户，只要能正常过户，x中介都要要求房款从x中介走，等全部手续办理完毕之后x中介才能把房款全款给房主。它完全不必那么做，过户之后就可以给买卖双方办理交房手续了，房款完全没有必要压那么长时间，如果我们细心的话就可以发现，x中介压款的时间就是房管局承诺过户的20个工作日的时间，x中介利用这一点大做文章，同时把这个时间差内的房款源源不断的输送到总部，至于总部用来做什么，那就不得而知了。至于其他中介如何操作，我想也差不多吧！二、收购房业务。 收购房——一般中介先把房子从卖方手中买过来，然后加价卖出，从中赚取一定的利润。 特点：价格高于市场价，但一般低于25万；自己有钥匙，见不到房东；有委托书，可以直接过户；在报广上以红色或其它颜色突出显示。 1、买方。对于要买房子的客户来说，他们一般分辩不出房产中介店的那套房源属于收购房,此类房源一般价格较高，房产中介店内部有一句话叫“低来高走，高来也高走”！在此套房源可以看房之后，附近的连锁店便会给手边的所有客户打一遍电话，约来同一时间看房，用房产中介店自己的话说就是形成“聚焦”效应，造成拍卖效果；如果没有客户的话就晚上出去“贴条”，一个晚上x中介的员工可以把一套房子的信息贴满附近的大街小巷，于是连锁店马上就积累起了大量的客户。 对于看房的客户来说，他们会收到这样的信息“房主不在本地，全程委托××代理销售”、“房主买了国际城（蓝郡）的房子，这套房子是用来冲抵房款的，房主全程委托我们代理销售”等等，无论是什么原因，反正你是看不到房主的面；如果客户提出来要看房本，他们会百般阻挠，一般会说你签了合同会给你看房本的。 2、卖方。对于房主来说，要卖房子选择那家中介都是没有意识的，但感觉到x中介的名气，以为会卖一个高价格，所以就到x中介来卖房子，但他们没有想到的另一点，买方也不是傻子，价格高了肯定成交周期要长，如果脱离市场价那就只能苦等了。x中介得到信息之后，如果房子在25万以下就会考虑是否收购这套房子，一旦确定为优质房源，就会安排“假”客户去看房子，趁机打压房主心理价位，直到房主降价到他们理想的价位，之后就开始鼓动房主全程委托x中介代理销售，并承诺30日（或者更长）就可以给房主全款，但条件是房主必须把房本放到x中介，另外再去公证处签订一个委托x中介代理过户手续的公证书，然后要求房主腾房，交钥匙。然后本来是普通房源的这套房子就成为了x中介的收购房，比原来房主卖的价格一般要高20000元以上去销售。知道x中介加价卖出之后，卖方一直蒙在鼓里。3、同行。其实x中介的这项业务是成都乃至全国各个中介普遍采取的赚取利润的方式，本来无可厚非，但是以x中介员工无比偏执的激情大量收购市场上位数很少的优质房源，势必造成其它中介或个人炒房者的利润减少，因此行内痛恨x中介也在情理之中，不过市场竞争，优胜劣汰，只能等待市场的检验。中国的房地产也很不成熟，房产中介更是不成熟，他们中介要想存活，靠收取买卖方的佣金根本就不可能，所以，违规操作（实际上也是违法的，可以起诉他涉嫌欺诈），收房高价卖出，吃差价，骑驴，是房产中介惯用的手段，如果要和他们打交道，一定要小心，要看的东西一定要看全，以避免不必要的麻烦！！
二手房中介的吃人内幕
看我来剥顺驰置业的画皮！看我来剥顺驰置业的画皮！离开顺驰也已经有一段日子了吧，有心思来重拾那些在顺吃的点点回忆。其实我去的是顺吃的二手房业务体系，和现在聊斋热炒的第一大街——顺吃地产是兄弟公司，统属顺吃中国。这里我只想讲讲顺吃二手房的奥妙所在。关于在顺吃的感受以及离开顺吃等等，我会在另外的贴子里在述。 & &其实很多普通百姓都是抱着对大公司的信任才来找顺吃买二手房的，因为黑小中介太多了。看到顺吃的广告铺天盖地，鬼才管他资金链什么的鬼玩意。很多客户进入顺吃连锁店后，明显的感觉到顺吃登记的二手房比其他的中介要贵，但经不住顺吃那一帮西装革履的本科经纪人的忽悠，还是被牵着鼻子走。 & &下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在鼓励的善良乡亲……我保证以下的内容决没有诬陷、造假成分： & &其实，普通的三方（也就是三方签个协议，顺吃只收2%中介费）根本不是顺吃的利润来源，他的主要利润来源说白了就是收购房子，倒手再卖，赚取差价。为了能清楚的理清头席，分两方面——买房的和卖房的来分析你看看，顺吃是如何玩你的！ & &一、如果你是买房的，从你踏入顺吃店的一刻起，他就打算着要从你身上搞个万而八千的。 & &顺吃人给你推荐房子有个顺序，他们收购的房子》》他们签限时销售的房子》》他们有钥匙的房子》》他们一般代理的房子。这其中的奥妙你一看便知了吧，不管房子是否真正适合你，都首先给你推荐能赚更多钱的房子。 & &我一个一个来分析吧，他们收购来的房子，价格他们自己控制，但你不知道，他们找一个内部人来充当房主，和你谈价，和你签协议，跟你一块过户，就连原房主也不知道房子是被顺吃收购了（这个后面再谈）。他们称收购来的房子叫A房，因为顺吃每个房子都有电脑编号，收购来的叫A—****，限时的房子叫X—*****，一般代理的房子叫T—*****或TW—*******，如果你去顺吃买房，你让工作人员给你打印一张房源出来，在他的右上角的编号你一看便知，顺吃给你推荐的房子到底是什么性质的房子。 & &据说在我们这里，顺吃一个收购来的A房，转手就赚了4万多，黑啊！不过不黑在这世道是赚不来钱滴！在北京，一个A房创记录的赚了10多万！如果你确实看中了顺吃收购过来的房子，尽管死命压价，两三万不成问题，如果最后总出不了手急了，顺吃不赚钱也会卖。 & &在说说顺吃限时销售的房子，如果你看不中他收购来的房子，顺吃人会极力推荐他们限时销售的房源，所谓限时销售，就是顺吃针对那些急于变现的客户推出来的服务，以低于市场的价格来和顺吃签一个协议，保证短期内售出，售不出赔1000元。在协议中就会注明，高出签定价格的部分，双方有一个比例来分成，或者55分，或37分，依据房主谈判能力而定。比如顺吃和客户签来的价格是11万，结果顺吃将价格卖到了15万，那四万的差价就和房主按协议签定的比例来分，这样的利润也是非常大的。 & &如果以上这些房子你确实不愿意上套，那他们还有另外一套等着你，就是带着你看他们有钥匙的房子（房主在顺吃登记房子的时候，他们会以种种理由劝说房主留钥匙，以给他们下套留下空间），顺吃会给你报一个相当高的价，因为你见不到房主，你跟顺吃还价时，顺吃会尽力抬高你的心理价位，然后你说出了一个价位，比如说这个价格是A，随后他们回打电话给房主，告诉房主有一个客户出了一个价，比如说是B，当然这个B价比你给他出的A价格要低很多，如果房主同意B价出售，而你愿意以A价来买，哈哈，那A减B，利润空间就产生了！那他们就告诉你：“这个房子多好多好，房主以你所出的价格确实不愿意出手，你可以下给我们一些诚意金，（通常是万而八千的），我们再发挥出我们浑身解数来劝说房主，我们保证以你所出的价格A来给你买到，买不到退你钱”等等忽悠你的话，如果你按他所想交了诚意金，哈哈，那顺吃吃定你啦。顺吃会赶紧派人，通常是内部的专门做托的人，假扮买主，以B价甚至是低于B价的价格将房子买到（不是真正的买，只是公证一下，以后顺吃就可以自己和你谈各种事情，而不需要原房主出面），再以A价卖给你，呵呵，空手套白狼。以后和你谈的就是顺吃自己人了，但他们会说这是房主的表妹呀，大姨啊等等亲戚，你依然蒙在鼓里。 & &其实，没有钥匙的房子顺吃依然有很多是这样来操作的，你只是在看房的时候见过房主，随后顺吃就说房主出差呀等等，将房子委托给某某人来卖（实际是顺吃自己人）。然后赚取A和B的差价。 & &这里有个小花絮，有个客户买了顺吃的房后，有一次跟一个店员到总部（裕达国贸）去办手续，客户发现他买的房子的房主竟然顺吃总部的工作人员（就是顺吃的托），这下顺吃漏陷了，客户立即要退房，最后顺吃让这个工作人员使出苦肉计才摆平，从此以后，顺吃规定，以后要有带客户直接去裕达的情况，先给总部打个电话，相关的托（其实是总部行政和财务上的人）要回避掉。 & &其实有时顺吃使完18般武艺后，确实没大利润可捞，也会老老实实的做个普通三方，赚个2%中介费了事。 & &说到这里，不知你看明白没有，其实，在郑州，正规操作的中介并不少，象21世纪不动产，好老师，**，郑房置换等等，都是以纯赚取2%中介费为主的，不会这样黑你几万。而且你在顺吃买房，一定要见到原房主才能确定最后的价格，就是说你可以通过顺吃让房主带上房本和身份证你看一下是否是本人，也可以自己直接和房主谈价。不过如果你不是走投无路，就不要去顺吃冒被宰几万的危险去买房，毕竟普通百姓攒的钱还是非常不容易的啊。 二、如果你是卖房的。 & &呵呵，不好意思，你的房子从你进店的一刻起就被顺吃恶狼似的盯上了，他们会通过各种说辞来探出你的心理底价，同时尽力打压，如果觉得有利可投，顺吃便会派出自己的评估去看房，但你不知道，顺吃对你说这是客户，评估如果认为可行，他们就会在找几个托去看你的房子，然后给几个较低的价格，让你怀疑你房子到底还值不值钱。随后他们会和你来谈限时销售，如果你确实不急卖，不和他们签的话，如果确认有相当大的利润空间，呵呵，他们就会收购啦，不过顺吃称之为暗收，就是以客户的名义买来。所以说你卖房之前一定要多找几家中介讯讯价，不可盲目报价。 & &同时他们还会劝你留钥匙，如果你不愿意留的话，又有利润空间，又是个空房，考虑到你有留钥匙的可能性，他们会找好几个托陆续看房，把你跑到要死，跑烦，自然就把钥匙留下。 & &你看前面的一段时可能会有疑问，顺吃哪来的钱收购房子？？？ & &其实，这正是顺吃的聪明之处。顺吃在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从顺吃过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款（如果是一次付款的话）打到公司帐上，但顺吃退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差，呵呵，顺吃可以拿你卖房子的钱去收购房子啦，连利息都没有，真是无本万利啊！顺吃拿这叫资金沉淀。不过他这样霸王的退款约定也只是欺软怕硬，曾经有个店拿这个湖龙一地痞，但被地痞掂着刀子把钱要回来了。普通百姓还不是乖乖就范。 & &好了，先剥到这里吧，来聊斋的也都是理性的有分析有判断的人吧，不信的值当我胡说灌水吧，但看到很多确实是需要买房的刚毕业几年的年轻人、那些老年人，还有那些下过岗的中年人，真的没什么钱，但依然被顺驰黑掉几万，心中就有一种难言的痛楚！ & &其实，顺驰是中国最大的黑中介！！！！顺驰房产业务大全 & &其实我想写这篇文章很久了，从顺驰离职已经有一段时间了，一直在思考外部形象比较不错的顺驰的一些内部做法是否得当？在顺驰的经历对于一个人的成长是否有利？为什么离开顺驰的大多数人都痛恨顺驰？作为我本人我不想做出太多的评价，毕竟在顺驰呆过，我只想把我所了解的说出来，让大家去评判它的功过得失。 & &一、三方业务 & &三方业务——顺驰的二手房买卖业务，是顺驰最基础的业务。 & &特点：和其它中介大同小异。 & &1、内部员工。无论是买方还是卖方都是顺驰员工最喜爱的客户，成交之前他们可以把客户当成爷爷看待，尤其是买方，但成交之后就不同了，尤其再出现纠纷，反正你中介费交了，“爱怎么样怎么样”是顺驰员工背地里常说的一句话。顺驰员工再向客户推荐房子的时候通常会把房主的标价再往高里报5000块，给自己留下缓和的余地。顺驰一直在教导员工要聚焦客户价值法则，但落实到基层员工身上就变了味道，由于年轻，没有经历过买房的经历，顺驰的大多数员工并不能完全能够做到换位思考，给客户推荐的房子往往不尽如人意。所以大多数情况下顺驰的员工是比较郁闷的，只有真正做到理解客户的员工才能真切的把握客户。 & &2、买卖流程。外界对顺驰有一种说法：顺驰压款，一压一个月。这种说法有一定的道理，但是用顺驰自己的话说，我是为了保障买卖双方的利益。在顺驰，无论贷款还是不贷款的客户，只要能正常过户，顺驰都要要求房款从顺驰走，等全部手续办理完毕之后顺驰才能把房款全款给房主。它完全不必那么做，过户之后就可以给买卖双方办理交房手续了，房款完全没有必要压那么长时间，如果我们细心的话就可以发现，顺驰压款的时间就是房管局承诺过户的20个工作日的时间，顺驰利用这一点大做文章，同时把这个时间差内的房款源源不断的输送到总部，至于总部用来做什么，那就不得而知了。二、收购房业务。 & &收购房——一般中介先把房子从卖方手中买过来，然后加价卖出，从中赚取一定的利润。 & &特点：价格高于市场价，但一般低于25万；自己有钥匙，见不到房东；有委托书，可以直接过户；在报广上以红色或其它颜色突出显示。 & &1、内部员工。作为支持顺驰重要利润来源的收购房业务是顺驰内部最具争议的一项业务，尤其是刚刚进入司的员工，都对顺驰赚取大量的房款差价而感到不安和不解，更有员工对于把收购房卖给同龄的年轻人或者老年人而感到于心不忍。但是顺驰的老员工却在信誓旦旦的教诲这些新员工：“我们赚取的是合理的利润，你想想，为了把这套房子卖出去，我们要有多少人晚上出去贴条，要耗费多少的人力、物力，相对于我们的付出，这些钱就显得太少了”；“卖吗？不卖你就走，在顺驰不卖收购房你就别干了”。于是，此种理念被用各种方式传递下去，有的人接受了某种观点就在顺驰干了下去，实在接受不了的要么不卖收购房，要么就辞职了。 & &2、买方。对于要买房子的客户来说，他们一般分辩不出顺驰的那套房源属于收购房（合同号以“A”开头的房源就是收购的房源），此类房源一般价格较高，顺驰内部有一句话叫“低来高走，高来也高走”！在此套房源可以看房之后，附近的连锁店便会给手边的所有客户打一遍电话，约来同一时间看房，用顺驰自己的话说就是形成“聚焦”效应，造成拍卖效果；如果没有客户的话就晚上出去“贴条”，一个晚上顺驰的员工可以把一套房子的信息贴满附近的大街小巷，于是连锁店马上就积累起了大量的客户。 & &对于看房的客户来说，他们会收到这样的信息“房主不在本地，全程委托顺驰代理销售”、“房主买了国际城（蓝郡）的房子，这套房子是用来冲抵房款的，房主全程委托我们代理销售”等等，无论是什么原因，反正你是看不到房主的面；如果客户提出来要看房本，他们会百般阻挠，一般会说你签了合同会给你看房本的。 & &3、卖方。对于房主来说，要卖房子选择那家中介都是没有意识的，但感觉到顺驰的名气，以为会卖一个高价格，所以就到顺驰来卖房子，但他们没有想到的另一点，买方也不是傻子，价格高了肯定成交周期要长，如果脱离市场价那就只能苦等了。顺驰得到信息之后，如果房子在25万以下就会考虑是否收购这套房子，一旦确定为优质房源，就会安排“假”客户去看房子，趁机打压房主心理价位，直到房主降价到他们理想的价位，之后就开始鼓动房主全程委托顺驰代理销售，并承诺30日（或者更长）就可以给房主全款，但条件是房主必须把房本放到顺驰，另外再去公证处签订一个委托顺驰代理过户手续的公证书，然后要求房主腾房，交钥匙。然后本来是普通房源的这套房子就成为了顺驰的收购房，比原来房主卖的价格一般要高20000元以上去销售。知道顺驰加价卖出之后，卖方一直蒙在鼓里。 & &4、同行。其实顺驰的这项业务是石家庄乃至全国各个中介普遍采取的赚取利润的方式，本来无可厚非，但是以顺驰员工无比偏执的激情大量收购市场上位数很少的优质房源，势必造成其它中介或个人炒房者的利润减少，因此行内痛恨顺驰也在情理之中，不过市场竞争，优胜劣汰，只能等待市场的检验。 & &三、空置房业务 & &空置房——开发商卖了许久都没有售出的商品房，顺驰以各种方式拿来加价卖出。 & &特点：价格高于当地市场价；现房为主。 & &1、内部员工。空置房业务是顺驰在石家庄利润最大同时也是对连锁店支撑最大的业务，一般连锁店周边有空置房可卖的话那奖金就相对于远的连锁店多多了。顺驰卖空置房的最有效的方式就是动用连锁店的客户资源和人力资源，扫楼（并非打扫卫生，而是把宣传单派发到每个家门口），扫南三条，扫新华集贸等，疯狂的推荐客户到售楼现场，售楼部和连锁店以及连锁店和连锁店之间的关系常常因为争夺客户而搅得乱七八糟，甚至有的员工之间反目成仇。作为顺驰的内部员工并不知道顺驰代理的空置房的低价，他们只管推荐客户到售楼部即可。 & &2、开发商。开发商之所以把房子交给顺驰来卖，绝大多数情况是因为自己没有能力销售或者只剩下了尾盘而没有代理公司愿意代理，顺驰只是捡了一些残羹冷炙，但它的利润也非常大，比如他代理的第一个项目——钢西小区，一共才十几套房子，每套房子加价5万售出，顺驰在短短的三个月赚了50万还要多；第二个华兴园，之后是义西小区、安康花园、宏丰苑等，顺驰代理宏丰苑之后，由于其强大的销售力让开发商看到了顺驰的“厉害”之处，于是不惜和原来的代理商——汇丰行反目成仇，把御景江山交给了顺驰代理销售，于是顺驰在石家庄的代理行业初步站住了脚跟，宣称自己全力挺进了石家庄房地产的代理市场。但不久开发商就感到了伤痛，顺驰的利润要高于自己！！！这是让开发商就忍受不了的，于是开发商和顺驰在第一个代理周期以后结束了合作。之后虽然顺驰又代理了一个平山的项目和一个期房的项目，但明显顺驰在开发商的心目中已经树立了一个不利的形象。 四、租赁业务 & &租赁业务是所有中介的基础性业务，顺驰也不例外，在石家庄，顺驰的租赁业务分为两种： & &低端租赁——租赁价格在800元（不含800）以下的租赁，中介费收取承租方月房租的50％。 & &高端租赁——租赁价格在800元以上的租赁，中介费收取出租方月房租的100％。 & &以前还有类似转租的全程无忧业务，但由于繁琐的工作流程以及冗长的空置期让顺驰赔了不少钱。 & &这两项业务里面最有争议的是高端租赁，它收取的是房主的中介费，但一般房主会把这个费用转嫁给承租者，实际上顺驰赚的还是租房子的人的钱，曾经就有一个房主说过：“我这套房子平时就租2000元/月，但你们顺驰要收取我的中介费，所以我在你们这里成交就要多200元/月。” & &不过现在租赁业务已经不是顺驰的主要业务了，作为连锁店的员工也不再重视租赁房源和租赁客户，甚至对租赁客户爱搭不理，有了租赁房源都懒得登记。 & &五、联动业务 & &联动——顺驰置业和顺驰地产的互动业务，顺驰置业为顺驰地产推荐客户并在连锁店展示地产开发的楼盘信息，顺驰地产每个月给顺驰置业结一定的联动费用，如果推荐成功还有另外的推荐费。 & &作为顺驰置业的员工要了解顺驰地产在对当地开发的楼盘，如果发现客户适合联动业务就要毫不犹豫的在内网发留言推荐到售楼部，客户成交以后顺驰置业就可以得到几千块的联动费。但顺驰地产却常常不守规矩，长时间的不结联动费让顺驰置业的员工很是气氛，因此顺驰置业和顺驰地产的矛盾也是十分尖锐的。 & &顺驰置业的员工除了要往售楼部推荐客户外，还要负责在售楼部需要的情况下推荐人气客户到售楼部。开始的时候顺驰置业的员工还算老实，尤其是在04年4月17日国际城二期开盘的时候，从各个社区通过居委会找了3000个老头和老太太去看房子，结果弄的国际城方面一个措手不及，给弄砸了，于是以后国际城再需要客户的时候，顺驰置业的员工就动员自己的亲戚朋友等去凑个热闹，多少有了一些自己人骗自己人的味道六、顺驰的偏执行为 & &在顺驰，作为员工，每天工作最多的不是带客户看房子，而是扫楼和贴条；而作为领导阶层，每天工作最多的就是解决纠纷和开会。 & &1、扫楼。 & &顺驰的扫楼不是打扫卫生，而是把宣传单页挨家挨户派发出去，这是顺驰最累的差事，也是顺驰员工最容易偷懒的地方。顺驰几乎每个月都要有一次大规模的扫楼行为，他们针对的是所有的可以进入的小区，简直无孔不入，而顺驰内部又把这些可以随便出入的小区称为“贫民窟”，简直可以“横冲直撞”。顺驰扫楼的员工所到之地就如下了一场白雪，如果派发的宣传单页是黑白的话。 & &2、贴条。 & &贴条就是把房源信息写在纸上，然后把纸贴满石家庄的大街小巷，电线杆子是顺驰员工的致爱。初期顺驰人贴条还采取打印复印＋胶水双面胶的方式，后来感觉成本太高，于是就改成了大黄纸＋浆糊的方式，现在连广厦、1＋2都在跟随顺驰用大黄纸贴条，大街上或者小区里所有黄色的纸基本上都是这三个中介贴的。卖房子的房主从来不采取这种方式卖房子，只有中介这么做。 & &这两项工作占据了顺驰员工大部分的时间，尤其是晚上的时间，他们经常不吃晚饭就去扫楼、贴条，每天晚上回到家都是10点以后了，顺驰员工透支的是青春，可得到的却是可怜巴巴的很少的薪水。 & &3、解决纠纷 & &纠纷其实是各个中介所普遍面临的问题，作为中介也很难做，处在买卖双方的夹缝中艰难的生存，难免和买卖双方有一些摩擦，这都是正常现象。但顺驰的员工太年轻，缺乏经验和必要的法律知识，只知道维护公司的利益而不能在此基础上最大限度的为客户考虑，因此给客户造成一种印象就是——交钱之前，客户是爷爷；交钱之后，客户是孙子。顺驰和客户之间在签订合同的时候丧失了人与人之间起码的信任，这是顺驰在二手房交易中产生纠纷的根本原因。 & &纠纷从一开始就伴随顺驰一直到现在，几乎每一单生意都有纠纷，因此，顺驰的区经理们所必备的能力就是解决纠纷的能力。也许是怕被曝光，也许是怕影响工作，顺驰的区经理们每天骑着电动车到处转悠，为的就是到所管辖的各个连锁店解决店长解决不了的纠纷。尽管如此，顺驰还是被曝光了好几次，河北电视台都市频道的都市印象就曾经报道过两次顺驰的纠纷，一次是水上花园店的收购房纠纷，合同上有暖气而房子里却没有暖气；一次是东风路店的代办过户纠纷，著名的1600块钱买了4张表。其它的闹到西美总部的纠纷就更加是数不胜数了4、开会。 & &外界对顺驰有一个称号叫“夜总会”，意思就是夜里总开会。开会是顺驰领导阶层晚上必上的功课，无一例外，顺驰的会也是又臭又长，常常一开就到晚上一、二点钟。当然，顺驰的会的效果也是比较显著的，当初顺驰狠抓租赁业务的时候，就有某个领导规定，当天没有房源没有成交全体店员到西美开会，几天会开下来，房源和成交也就上来了，然后给领导们造成一个印象——开会能促进成交，其实是大家都不想开会，是被逼无奈之举。顺驰采取这种方式来充分“挖掘”个人潜力，也有其独到之处。 & &顺驰开会除了针对业务之外还有一项重要内容就是学习战略。这种战略学习短了到晚上2点，长了就成了封闭会议，一开就是几天几夜，与世隔绝。开会是最消耗体力的地方，也是最摧残人的地方，你看看顺驰的中层以上的女员工，没有一个是漂亮的，特别是开完会之后，小脸一个个黢黑黢黑的吓人，人都跟吃了麻木药似的傻傻的，只知道打车赶紧回家了。长时间如此的劳累，顺驰的员工落下了两种病，一种是饮食不规律引起的胃病，一种是长期开会坐着引起的肾病，尤其是越到高层的领导越是这样。长期驻外的领导因为长期和家人见不了面结果成了“六亲不认”，并不是他不认他的亲人，而是他的亲人不认他，曾经有一个老总，就因为长期驻外，结果某天回家之后，他的三岁的儿子竟然不认识他，悲乎？ & &顺驰把坚持以上行为的员工称为“偏执的员工，硬可的员工”。在顺驰还有一句话叫“女人是男人，男人是牲口”，后来演变成“女人是牲口，男人是超级牲口”。幸亏顺驰的员工都是刚刚毕业的大学生，容易“上当受骗”，曾经有一个员工就说过类似的话“我们顺驰人讲的是信念驱动，只要有信念，自行车让它走就走，让它停就停！”最后离开公司的时候的离职原因竟然是“阻碍公司发展”，可见顺驰理念对员工的影响有多深，估计这也是突然有一天这些员工醒来之后发觉不对劲，大呼“上当”，于是开始痛恨顺驰的原因之一吧！ & &七、人才流失 & &人才流失是现在每个企业面临的问题，但顺驰面临的这个问题似乎更加突出。 & &顺驰一直标榜员工的平均年龄比较低，是年轻人的天下，实际上也是如此，稍微有一些社会阅历的人都不会再受顺驰的蛊惑而为它卖命，除非是想劳一些外快，这也是顺驰留不住老员工的原因之一。顺驰的领导阶层太多疑，总怀疑有员工成私单，有部门侵吞“公款”，也难怪，中介行业要避免员工不能私单确实有难度，听说天津的员工个个都是房虫子，他们都在借顺驰的名义卖房，实际上是在为自己赚钱。 & &顺驰高层领导的离职是所有异地公司所面临的问题，随着一个异地公司新老总的上任，总会有一批高层领导离职或降职，这不是他们能力不行，而是新老总要培植自己的势力，他们要扫除异己之心比其它公司有过之而无不及，曾经在原来老总看来一无是处的员工也许伴随者一个新老总的上任就能凤凰腾达。 & &最后让我们一起欣赏两个关于顺驰的短信： & &1、十亿人民九亿骗；顺驰员工是教练；总部设在天津店；全国都有连锁店；诈政府，抢银行；统一口径骗业主；黑工资快发展；会议室里蒙自家；横批——我是顺驰人 & &2、顺驰员工与小姐之共同点：一、出卖青春；二、微笑服务；三、每日每夜；四、谎话连篇；五、都是口活；六、按量挣钱；七、苦中做乐；八、人走茶凉；九、前途渺茫；十、每月总有几天不舒服。
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