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　　原标题：去库存，房价能降多少（民生三问·化解房地产库存②）
　　本报记者 商 旸 刘 念 齐志明 胡雅婷
　　来源：人民日报
　　一提房子，大家最关心房价。中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。那么在去库存的过程中，房价能否下降，能下降多少？
　　农民工买房对去库存有何效果
　　理论上10%的农民工市民化就能消化库存，关键要看政府的支持力度
　　记者：进城农民工大概有多少潜在购房需求？
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：国家统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，折合约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。从这些数据中可以看出，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
　　然而，农民工就业地和其可以买得起的住房所在的地方，往往是分开的。比如90个重点城市的住房，往往都是农民工难以支付得起的住房，而他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇，这就大大增加了靠农民工去库存的难度。
　　海南省房地产中介行业协会会长、海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录：从长期来看，农民工群体有购房需求，这部分流动人口是未来购房的主力人群。至于有多少能转化成有效需求，还要看政府出台什么样的政策，支持力度有多大。
　　记者：以目前的房价水平看，如何支持才能让农民工付得起首付款？
　　刘洪玉：让农民工进入商品住宅市场买房，支付有困难。做个测算：当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。
　　据国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。
　　从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。比如让农民工可以购买和租住保障性住房、对购房家庭给予金融支持和税收优惠，还可以采用租买混合的共有产权模式。要能够做到这些，必须要对现有的城镇住房制度进行改革，为政府给新落户农民工进行各种形式的补贴提供政策依据。
　　邱 廷录：近几年我国农民工收入大幅度提升。就拿打零工来说吧，在二、三线城市打一天工都能赚200元以上，一线城市会更高。而本科毕业生在二、三线城市工作 两三年后，月工资也仅达到3000元左右。所以，只要农民工肯吃苦，收入并不是大问题。以一线城市的收入去三、四线城市买房，大部分农民工支付首付款问题 不大，但也不可能所有人均能买得起房，总会有一部分人群是选择租房的。
　　记者：让农民工形成真正的购房能力，还应配套哪些措施？
　　刘洪玉：促进农民工市民化，更多的是从促进城镇化发展、提高城镇化质量的角度看的。一个农民工家庭，如果有了稳定的就业和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服务，就具备了成为真正的市民的条件，就产生了比较可靠的住房需求。
　　如果能够在政策支持下实现购买或租住住房，就会对消化库存、带动住房建设和投资有帮助。但如果仅仅是为了消化房地产库存来实现市民化，即在政策性住房金融支持下买房的同时，实现市民化，则会存在潜在金融风险。
　　国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁：现在去库存的关键是要把农民工培育成新市民，让他们成为购房主力，这就要把他们纳入到很多政策体系当中，比如公租房、保障房等。同时，应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。此外，还得让开发商降价，让房价合理回归。这样，面积小的、地段远一些的，新市民就能负担得起了。
　　降低商品房价格，政府能做啥
　　降房价有可能实现，政府应采取激励政策，并压缩税费、交易成本
　　记者：降房价，政府可以采取哪些措施？
　　刘 洪玉：降低商品住房价格是有可能实现的，尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商 主动降价。当然，房地产市场上还有一个非常重要的特点，人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们担心后悔很少会出手购买。 因此，政府和社会各界，还要尽量维持一个相对稳定的市场环境，以利于人们做出理性的购买决策。
　　牛犁：降房价，最简单的，是把地价压下去。但是，这涉及各级政府的土地财政收入。今年土地出让金已经下降了30%多，压力已经很大。如果再降价卖地，那真是雪上加霜，所以这不太现实。
　　不过，相关税费、各环节的图章，现在还是很多的。不光是制造企业，相关服务领域也应该简政放权，降低这些交易成本。
　　我 所了解到的，建一个房子，除了消防、安全这些好理解的图章要盖，就连文化、体育这些部门的图章也要盖，有时候没有100多个图章，你这房就甭想卖出去。这 个意思就是，要么你得给这些部门送房子，要么人家买房子的时候你得照顾，这里面交易成本的负担是非常大的。所以说，税费、交易成本这些，是最有压缩空间 的。
　　让房地产商割肉，他们情愿吗
　　企业主动降价比较少见，兼并重组有利于降价空间的出现
　　刘洪玉：从过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力（如流动性压力）作用下，或在外部市场竞争压力下，才有可能实现主动降价。
　　邱 廷录：一、二线，三、四线城市面临的问题不同，开发商应采取的策略也应不同。如海南的房产销售，客户70%以上是面向全国30个省市的，涉及面之广使得没 有任何一家开发商企业通过自身建立的销售网络能满足销售需要，必须由政府牵头加大政府房地产销售行业的投入，通过销售行业协会协调规范，才能完成海南房地 产去库存工作。
　　降低商品房价格是比较难的，商品房销售是市场行为，目前销售不动的开发商企业，能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了，销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。
　　因此，降低房价可能有3种情况：第一，企业自身降价，但是空间并不是很大；第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免 除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间；第三，行业破坏性的降价，也就是说，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业 破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。
　　此外，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存 的办法。当下出现房子滞销的企业基本有两种，一种是企业规模比较小，开发成本较高。另一种是企业产品没有品牌附加值，房子卖了很低的价还没有人买。通过大 企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。
责任编辑：倪子牮
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尽管卢旺达的和解进程和近年来的发展成就受到了国际社会的广泛肯定，大部分卢旺达人也不愿意再提起那场悲剧。但着并不意味着人们应该放弃对真相的追问。2016房价是涨是跌 城镇化能否有效去库存？_新浪房产_新浪网
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2016房价是涨是跌 城镇化能否有效去库存？
来源：中国经济信息杂志
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根据十三五规划的构想，房地产发展空间将要在新型城镇化推进中挖掘，凸显新型城镇化与住房制度改革的密切关系。
根据十三五规划的构想，房地产发展空间将要在新型城镇化推进中挖掘，凸显新型城镇化与住房制度改革的密切关系。
文│中国经济信息 记者 宋慧芳 编辑│王豫刚
日，中央经济工作会议结束。会议公告明确提出要加快提高户籍人口城镇化率，加快农民工市民化，扩大有效需求。
对于农民工市民化与新型城镇化的关系，业内解读多从房价入手，中国企业投资协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏却表示，对“农民进城”的相关配套政策落实，将深层次激发实际需求。
中国房地产协会原副会长朱中一也表示，产城融合较好、基本公共服务配套的情况下，新型城市化吸引的人口自然会化解楼市库存。
房地产投资“急踩刹车”
日,中央经济工作会议在北京闭幕。会议公告明确表示，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场。
“房地产去库存”这一提法并不新鲜，引人关注的是，楼市还有多少库存要“去掉”？
1998年“房改”大幕开启之后，中国房地产行业快速“奔跑”了15年，近十年间，房地产实际投资额同比增速几乎每年高达20%以上。然而2014年以来，房价高企、库存增加、投资下滑、区域市场严重分化等现象加剧，房地产实际投资增速由2013年的19.8%迅速跌至10.5%。
2015年年中，有机构预测2015年这一数据应当在8%左右。然而最新的国家统计局数据显示，月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。
虽然投资“急踩刹车”，但由于持续去库存与降息等政策利好叠加，2015年的房地产销售低迷状况有所缓解。国家统计局数据显示，月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。
然而，销售增速下降，楼市库存仍处高位。同样来自国家统计局的数据显示，截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米。这一数据还不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。此外，全国商品房在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。
“踩刹车”之后，房地产市场是否已经企稳？对于上述数据，孟晓苏估算：“截止到2015年11月份，整个房地产投资下滑，跌掉9000亿元，销售跌到了-6.3%，丢掉了2.7万亿元的房地产销售额。”对于房地产市场整体形势，他对《中国经济信息》记者表示，房地产市场的库存压力仍然存在，整体还处在低迷期，整个产业的复苏迹象还没有到来。2015年受2014年房地产的拖累，库存压力仍然存在。”
另一方面，“买涨不买跌”的怪圈也同样压抑了购房欲望。孟晓苏表示：“2014年社会舆论倾向于‘房价会下跌’的预期，百姓购房欲望不足，更倾向于观望，也间接导致了房地产业销售惨淡。”
“市民化”的农民工占比已达8.9%
从制度改革、政策配套，到产业引导，这一次的中央经济工作会议公告，对“楼市去库存”的部署可谓详细而具体。
在制度层面，公告称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
在产业引导上，公告表示，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
此外，对于新型城镇化，会议明确提出了“农民工市民化”。这一提法如何解读？
国家统计局对城镇化率的统计指标有两个：常住人口的城镇化率，以及户籍人口的城镇化率。按常住人口统计，中国2014年城镇化率为54.8%。按户籍人口统计，2014年城镇化率是35.9%。二者之间有18.9个百分点的差额，主要构成就是2.5亿左右的农民工。
据《国家新型城镇化规划（年）》提出，到2020年，我国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。按这一数据测算，“十三五”期间，如果外来人口入户比例能够大幅提升，城镇户籍人口将增加1.3亿。
朱中一表示， 2014年的政府工作报告中提出要解决“3个一亿人”的问题，2015年出台的“十三五”规划建议以及习近平总书记多次讲话中均提到，首先要加快落实一亿左右的农民工和其他常住人口在城镇地区落户的目标，而十八届五中全会强调的“新型城镇化建设”，对整个房地产市场的走向也将起到关键性的作用。“农民工市民化”这一途径，不仅能有效消化楼市待售库存，也将使社会整体消费上一个台阶，对经济“稳增长”来说意义重大。
“农民工市民化”需要哪类供给？
城镇化是在以人为核心的基础上建立的，以农民进城为标志。城市对劳动人口最核心的凝聚力，大多来自就业机会以及配套公共服务。如果缺少系统性的配套方案，去库存的过程依然障碍重重。
朱中一在接受《中国经济信息》记者采访时表示，新型城镇化对房地产的发展主要有两方面影响：一方面，产城融合较好、有产业发展机制的地区，能提供就业岗位、有聚集人口能力、提供基本公共服务，库存及市场消化比较好，最典型的就是北上广深。“深圳（楼市）为什么那么好？就是大众创业、万众创新的氛围比较强，在二线城市里，楼市销售好的都是这一类城市。与之相反，三四线城市，以及部分二线城市，比如东北的沈阳、长春、哈尔滨等地，传统产业和新型产业对接不上，劳动人口持续流出，楼市去库存压力很大。”
除此之外，朱中一还认为，人口流向和国家城镇化发展的发展方针不一致，也是重要原因之一。“国家希望控制大城市规模，要发展中小城市或小城镇，但是大城市就业岗位较多，基本公共服务好，人口流入在加速，尤其是一线城市，周边人口一般都会向这类城市聚集，流入中小城市的人口在减少。所以，大城市供求关系稍微紧张，中小城市或小城镇库存量相对较大。”
近年来，对于“农民进城”的配套政策相对模糊，“进城速度”全靠自然增长。在诸多生存与发展压力尚未化解的情况下，大部分农民进城之后依然租住，长期打工，攒钱买房。对此，孟晓苏表示：“农民进城遇到的艰难是与政策不配套的。”
除了“进城群体”，城市自身的发展与产业定位，也是新型城镇化的另一难题。
对于目前楼市的所谓库存，孟晓苏将之部分归因为限购、限贷等 “懒政”，“当时提出限购限贷，已经说是临时性措施，但一直不愿意取消，这条捆绑中国经济的绳索，压制市场需求，也令楼市供给畸形发展，既打压了消费又打压了生产，在麻醉市场的同时也麻醉了开发商。很多城市实际供应不足却限购，开发商被迫到非限购的三、四线城市去开发，形成了如今的大量库存。”
此外，在经济尚未找到新的增长动能之前，孟晓苏表示“不要急着‘去房地产化’”。他表示，很多潜在需求是附着在房地产行业之上的，例如城市整体规划设计，科技入户，物业管理，家政服务，金融服务……去房地产化，也在某种程度上打压了这些行业的创新动力。“比如不保温的房子现在有了外墙保温，WiFi进入家庭，网络入户，冬季取暖有了地暖，家电也在智能化。再比如前总理温家宝提出的节能瓷砖、节水洁具，光提倡这些，没有房子，这些瓷砖洁具装在哪？去房地产化，这些创新就成了无源之水，无本之木。皮之不存，毛将焉附？”
进城住房，支付能力如何匹配？
中央经济工作会议提出，城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，人口和用地要匹配，城市规模要同资源环境承载能力相适应。对于住房制度改革，主要以新市民为出发点，主要是农业转移人口。由于这部分群体支付能力有限，会议提出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格等，取消过时的限制性措施。
朱中一分析称，农民向城市转移，相对应的是农村居住占地面积减少，城市占地面积将增加，相应的制度改革应当跟上，“如果农民的宅基地房产可以依法转让或抵押贷款，就可以提高他们在城市购房、住房的能力，这就是与能力相适应。”
孟晓苏也表示，农村宅基地问题存在了很长一段时期，然而民间这部分市场依然存在，要促进农民进城落户购房，对于原有的农宅、宅基地的流转问题急需法律补齐短板。
与之相比，完善城市基础设施，发掘潜在的租赁市场或许是相对容易的疏解渠道。
朱中一表示，房地产的协调发展就是新型城镇化的协调发展，房地产应当与其他产业互相适应，地方政府也应当加强城市的规划建设管理，地上地下基础设施应当配套，建设宜居城市对房地产的发展是有利的，“不能只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。他举了个例子：“比如鼓励房地产开发企业与其他机构联手开发房地产租赁，现在的房地产库存，大部分都是毛坯房，要把毛坯房转化为租赁房，需要装修，达到拎包入住的程度。”
实际需求与成本推动新型城镇化
对于新型城镇化，坊间有种说法——“造城运动”。孟晓苏对此不以为然，“城镇化一定要造城，这种说法有点极端，不造城难道要造乡吗？”
他表示，新型城镇化必然会增加新市民，很多改造之前的原城市用地也必然会转为开发用地。此前城市化强调改造老城，不注重新区开发，实际上，老城的改造成本往往比建设新区更高。例如北京、上海，可用地都在6400多平方公里左右，建的城区也差不多大，1300多平方公里，大约五分之一，“五分之一的面积用来建设城市，另外五分之四用南水北调的高成本水，在北京种庄稼？非要强调北上广深保留农田，不科学。”
对于北京市政府要迁往通州及京津冀一体化将带来的“造城”，孟晓苏表示，这并不是“硬造”，而是源于城市发展、匹配居民工作与生活的迫切需求，“建新城成本低，比如医疗设施这一基础服务，同仁医院、协和医院改了好几回，现在人们发现70%左右的就医者不是北京市人，是周边城市的，那么，是把医院的楼拆了、盖得更高，人们还得到这个地方来看病，还是在通州另建一座协和医院呢？”
放弃盲目供给，重视有效需求
住房制度改革将面对农业转移人口形成的“新市民”，释放这2亿左右农业转移人口的住房需求，楼市库存问题也将基本解决。目前，楼市库存累积严重地区主要还在三四线城市，去库存举措也需要更具有针对性。
孟晓苏认为， 从2015年初两会传递的“促进房地产业健康发展”政策信号来看，“房地产业仍将是国民经济主导产业，是拉动中国经济增长引擎”这一观点慢慢扩散，逐渐被接受。到了2015年底，借助“化解房地产库存”的倒逼机制，以“问题导向”来推动难题解决，党内与社会统一了认识，变得相对容易。2016年将以去库存为指导，推动农民进城，让农民工变为新市民，进而围绕新市民的需求进行改革，一度停顿的城镇化也将迈出更大的步伐。
与此同时，孟晓苏表示，农民进城的意义也绝不仅仅是为了化解楼市库存。通过去库存，城镇化改革有了更多的空间，新的住房制度改革也将被更多的人接受。“上一轮城镇住房制度改革让多数城镇居民获益，这一轮住房制度改革的深化将惠及包括农民群众在内的全体人民。”孟晓苏称。
朱中一则认为，对于房地产发展来说，新型城镇化的推进、去库存与推进供给侧改革需要做通盘考虑。从源头来讲，房地产库存难以消化，主要原因是地方政府的盲目供给和企业的盲目开发，不合理的供给反而忽略了有效需求，造成无效供给过剩，进而导致库存增多。所以，在推进供给侧改革时，应当提高的是供给体系的质量与效率，以及进一步处理好政府与市场的关系。市场要发挥在资源配置中的决定性作用，政府也应做好相应的宏观调控。在房地产领域，改善政府宏观调控，就是要做好分类指导，对库存量大的地区可以配合政策引导去消化库存，对需求旺盛的城市，应当增加有效供给。
此外，对于“十三五规划”，多数城市在认真摸清需求和供给条件的基础上，按照调整存量、做优增量、增加有效供给的原则，制定“十三五”住房发展规划，并注意发挥引导土地供应、住房供应和稳定房地产市场方面的责任，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的购租并举的住房供应模式。这也是新型城镇化推进与去库存的通盘考虑。“2003年就开始说要‘实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定’。只有对这三方面做通盘考虑，才有利于实现这一工作目标。” 朱中一表示。
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即将到来的6.18，原本是一个极其普通的日子。但因为一家企业的关系，让这一天，对地产行业来说，具有了非同寻常的意义和关注度。
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我省多个县市推出房价补贴政策 去库存化
来源：江西广播网 编辑：黄燕
（江西广播网12月24日）从今年1月1号开始，玉山县政府在全省率先出台包括现金补贴、契税减免等多达16条的购房优惠政策，购买一套普通商品房就能省下几万块钱。新政实施一年，带来当地房地产市场的平稳增长，推动了城镇化进程。江西台记者马丽、上饶台记者姜帅报道：
按照玉山县出台的政策，本县户籍在号前落户在县城所在地冰溪镇以外的居民，以及非本县户籍的外地居民，在城市规划区内购买商品房，其中也包含商铺、车库等，每平米奖励300元。商品房交易登记一律按实际缴纳契税的金额奖励购房者50%，即征即奖；二手房交易涉及的相关税收，一律按实际缴纳金额的50%奖励给纳税人。此外，居民购买住房时，不限定套数，不需要提供家庭住房情况查询结果。对购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，无论房贷次数多少，均按首套房贷认定；金融机构在房贷首付比例和利率方面，按政策规定的低限执行。玉山县房地产管理局局长郑中南：
【录音】“当时考虑出发点，主要是为了根据城镇化建设，乡下的老百姓往县城集中，或者外县的朋友在我们这里买房。”
一系列政策出台后，引起社会广泛关注，有人质疑政府干预市场，有人质疑政府救市，玉山县房地产管理局局长郑中南：
【录音】“新政的初衷主要是为了消化库存，前一端是惠民，老百姓购房得到实实在在的实惠，我们连税收和300元奖励大概一百平方的房子优惠到5万块钱，老百姓得到实惠。第二个主要是缓解了开发商的资金压力，15年，开发商销售全面走向淡季，这条政策也确实帮助他们解了燃眉之急。第三个，是我们的财税的增长。”
新政实施一年，玉山房地产市场交出了一份满意的答卷。据玉山县相关部门的统计数据，截止12月22号，玉山县共销售商品房46.93万平方米，同比增长201.41%，其中住宅同比增长185.68%；商业同比增长535.71%，进城农民购房的占50%以上。
日前结束的中央经济工作会议指出，加快释放和化解房地产库存，降低商品住房价格，鼓励购买库存商品房。去年以来，我省面临房地产库存压力和楼市量价齐跌的发展态势，玉山县房产新政是解决我省房地产持续过剩的供需矛盾的一次成功“试水”。据了解，目前，我省德兴市等其他县市也已经陆续开始实施政府房价补贴政策，省社科院经济研究所所长麻智辉认为，政府补贴降低了房地产价格，有助于引导老百姓入市购房，对去库存化，促进房地产市场稳定增长意义重大：
【录音】“对于促进房地产发展，减轻老百姓负担，促进农村居民市民化，加快城市化进程有一定的促进作用，能鼓励越来越多的人特别是农民进城购买住房，不可避免，就会渐渐减少库存，政府的土地出来也会进入一个良性的循环。”&