瓦房店关于夫妻单方具有公积金贷款买房政策规定_百度知道
瓦房店关于夫妻单方具有公积金贷款买房政策规定
一,购房人具备什么条件可以申请公积金贷款答:(1)借款人具有城镇户口;(2)本人及所在单位在本市按时足额缴存住房公积金一年以上(从后往前推算);(3)有稳定的职业收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;(4)有购买自住房的合法合同或协议,并有所需规定比例自筹资金;(5)有《担保法》规定的资产为贷款抵押或质押;(6)同意办理置业担保或抵押物财产保险;(7)同意住房公积金管理中心规定的其他条件.二,购买哪些房屋可以申请公积金贷款答:(1)商品房 (开发商必须与市住房公积金管理中心签订贷款合作协议);(2)现住房 (即房改购买产权);(3)二手房 (上市交易的存量房);(4)无产权住房(必须以自有或第三者房屋所有权作抵押);(5)拍卖房 (拍卖公司必须与市住房公积金管理中心签订贷款合作协议).三,以自有或第三者房屋所有权作抵押贷款购买的无产权住房主要包括哪些房屋答:(1)军队产权的自住房屋;(2)集体土地上己形成一定规模的小区内的自住房屋;(3)投资代建的自住房屋.四,办理公积金贷款所需缴纳的各项费用标准如何规定 不同类型房屋贷款分别有哪些收费项目 (按相关部门现行规定标准)答:办理公积金贷款所需缴纳的各项费用标准为:(1)保险或担保费:纯公积金贷款为:贷款额×相应费率×贷款年限组合贷款为:房款总额×相应费率×贷款年限(2)契税:房款总额×1.5%;(3)抵押登记费:贷款额×1.5%;最多不超过200元;(4)工本费:a,商品房为:纯公积金贷款160元,组合贷款170元;b,其他为:纯公积金贷款80元,组合贷款为90元;注:产权共有的另加10元;(5)代办费:纯公积金贷款为200元,组合贷款为250元;(6)维修基金:建筑面积×40元/平米(7)测量费:建筑面积×0.19元/平米不同类型房屋的贷款收费项目为:商品房:(1) (2) (3) (4a) (5) (6) (7);现住房:(1) (3) (4b);二手房:(1) (3) (4b) (5);无产权房:(1) (3) (4b) (5);拍卖房 (己办理产权):(1) (3) (4b) (5).五,公积金贷款对辅助借款人是如何规定的答:辅助借款人是指符合公积金借款条件,与主要借款人是夫妻关系或者是主要借款人的直系亲属.公积金贷款对主,辅借款人而言,只能享受规定额度内贷款,不能重复办理.六,购房人具有县市区城市户口,在大连市市内四区购买用于自住的房屋能否在市住房公积金管理中心申请公积金贷款 如何办理答:可以.办理程序同正常的公积金贷款程序相同,如果该购房人公积金缴交在县市区,则只需额外提供当地住房公积金管理中心出具的公积金缴存证明.七,公积金贷款的额度如何计算答:贷款额度根据以下要求计算,取最低额确定.(1)计算公式如下:(借款人及辅助借款人月缴公积金额/缴交比例×A×l2(月) 借款人及辅助借款人年缴存公积金额)×贷款年限;注:A为还款能力系数,现定为0.35.(2)有辅助借款人的最高贷款额度为20万元,单方缴纳公积金的最高贷款额度为10万元,同时,购买各类型房屋贷款额度不得超过相应的比例,各比例如下:商品房:房款总额的80%;现住房:房款总额的70%;二手房及抵押购房:交易价和评估价较低额的60%;组合房:房款总额的70%(公积金贷款和商业贷款的合计).八,购买二手房如何办理公积金贷款答: 第一步,申请人持已公证的二手房买卖契约到住房公积金管理中心(以下简称中心)领取贷款申请表;第二步,申请人持本人及辅助借款人身份证,户口簿,填写好 的贷款申请表,房屋买卖契约,已过户的房屋所有权证,评估报告等材料到中心审核贷款额度并计算应交的各项费用;第三步,中心工作人员现场看房后,对同意办 理贷款的,申请人应向中心提交如下材料:借款人身份证复印件4份,户口簿复印件1份,贷款申请表,房屋买卖契约1份,评估报告2份,已过户的房屋所有权证 及所有权证复印件 2份,完税发票复印件1份,并交纳相关费用(担保费,抵押登记费,代办手续费等费用)后签订贷款合同;第四步,申请人在指定日期到中心代办银行窗口划款, 并领取回执.九,购买商品房如何办理公积金贷款答:第一步,申请人持商品房买卖合同或贷款联络单到住房公积金管理中心(以 下简称中心)领取贷款申请表;第二步,申请人持本人及辅助借款人身份证,户口簿 (户口簿不在一起需提供结婚证),商品房买卖合同,填写好的贷款申请表到中心审核贷款额度并计算应交的各项费用;第三步,申请人向中心提交如下材料:贷款 申请表,房屋买卖合同正本,房屋买卖合同正本复印件4份,房地产买卖审批书,维修基金收据第六联,房款收据复印件3份 (收据金额=房款总额一贷款金额 ),购房人身份证复印件4份,配偶身份证复印件1份,夫妻双方户口簿复印件1份,并交纳相关费用(保险费或担保费,契税,抵押登记费用,代办费)后签订贷 款合同;第四步,申请人在指定日期到中心代办银行窗口划款,并领取回执.十,购买商品房需组合贷款如何办理答:第一步,申请 人持商品房买卖合同或贷款联络单到住房公积金管理中心(以下简称中心)领取贷款申请表;第二步,申请人持本人及辅助借款人身份证,户口簿 (户口簿不在一起需提供结婚证),商品房买卖合同,填写好的贷款申请表到中心审核贷款额度,出具组合贷款联络单并计算应交的各项费用;第三步,申请人持组 合贷款联络单到指定的商业银行办理商业贷款手续;第四步,贷款人办完商业贷款手续后返回中心并提交如下材料:贷款申请表,房屋买卖合同正本,房屋买卖合同 正本复印件4份,房地产买卖审批书,维修基金收据第六联,房款收据复印件3份(收据金额=房款总额一贷款金额),购房人身份证复印件4份,配偶身份证复印 件1份,夫妻双方户口簿复印件1份,组合贷款联络单及其复印件1份,并交纳保险费或担保费,契税,抵押登记费,代办费等费用后签订贷款合同.第五步,申请 人在指定日期到中心代办银行窗口划款,并领取回执.
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出门在外也不愁婚前用一个人名字买房，婚后两个人共同用公积金贷款，再以假离婚形式买二套房，还能算首套首付三成吗？
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婚前用一个人名字买房，婚后两个人共同用公积金贷款，再以假离婚形式买二套房，还能算首套首付三成吗？
二套纯商贷，可以做到首付三成吗？请已操作的亲们出来说下，不盛感激？
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买二套银行可会去查公积金的征信吗？[wxf16-03-08 10:10:22)您好！是可以的
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　　相信很多买房首先要考虑公积金贷款买房，利率比商业贷款买房的利率低，更加合算，很多人是夫妻共同贷款买婚房，夫妻公积金贷款买房需要注意哪些细节？
　　夫妻贷款:账户如有贷款未还清，不可再次贷款
　　如果是夫妻双方贷款买房，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过，那么公积金中心系统上就会有相应记录。在上次贷款未还清前，夫妻双方是不能够再次使用公积金贷款买第二套房子的。
　　二套房：还清第一套贷款才能再次申请
　　借款人使用公积金贷款买过第一套住房，公积金贷款在尚未还清前不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房。只有在还清前一套住房贷款的前提下，才能再次使用公积金贷款。
　　公积金提取：申请贷款前不要动用公积金
　　如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，当您公积金账户上的公积金余额为零时，您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
　　提前还款：在借款最初一年内不要提前还款
　　按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
　　撤消抵押：贷款还清后不要忘记撤销抵押
　　当您还清了全部贷款本金和利息后，请务必要持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
　　妥善保管：不要遗失借款合同和借据
　　申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
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主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
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客服邮箱：文 / 邢力公积金之惑“你这样一个基金，让我欢喜让我忧……”套用周华健的经典情歌，今天的公积金正在成为让许多百姓又喜又忧的“鸡肋”资产。“喜”的地方在于，与养老金、医疗金、失业金等其他社保缴费的大部分都被归入统筹基金不同，无论是单位还是个人缴纳的公积金，都归入个人账户，因此是含金量最足的“一金”；“忧”的地方在于想把这“一金”变成真金白银的现钱，却非常困难。因为不差钱的土豪买房不需要公积金，而大多数普通人面对高房价只能“望楼兴叹”，买不起房也就无法使用公积金，使得公积金只好躺在账上“睡大觉”。即使有些人勉强凑到了买房门槛，却发现无论是公积金的缴费金额还是贷款额度，与现在的房价相比，真心不给力。近日媒体开展的一项针对住房公积金的网络调查也印证了上述说法，有近六成的受访网友认为现有住房公积金政策对扶持中低收入者购房的目的效果不明显。公积金存在的问题，远不止摆在老百姓面前的这几样。眼下公积金制度可谓漏洞百出：一是放在公积金账户里的钱在不断贬值，保值增值相当困难；二是公积金管理不透明，很容易就被地方政府挪用；三是公积金提取门槛较高，许多地方政府既缺乏管理能力，又缺乏服务意愿，让民众干受气；四是公积金的缴存不规范，许多中小民企不给职工缴纳公积金或只缴纳最低标准公积金，而许多大型国有企业却给员工缴纳高额补充公积金，成了变相灰色福利……尤其是过去这些年房价持续快速上涨，我国的公积金制度更是被许多专家和民众认为早已丧失了当初的本意，成了“劫贫济富”的工具。改革公积金制度的呼声也由来已久，此起彼伏，外界对公积金制度应该如何改革以及是否应该废除则争论不休。公积金制度既牵涉到老百姓最关心的“房市”，又与千百万普通职工的切身利益相关，只有了解我国公积金制度的前因后果，来龙去脉，才能化解我们心中的公积金之惑。我们试图通过宏观（制度缺陷）与微观（个人理财）这两个空间维度，以及历史（过往教训）和未来（改革展望）这两个时间维度，来勾画出一个立体的住房公积金全貌。宏观分析篇公积金的五大乱象围绕公积金存在的种种问题发展至今，早已深入骨髓。冰冻三尺非一日之寒，公积金，想说爱你不容易！公积金制度之所以饱受诟病，总体来看，主要有以下五大乱象。乱象一：济富不济贫现行公积金制度最为人诟病的就是济富不济贫。当年从新加坡引入一整套社保制度时，养老、医疗、失业保险都采取强制缴费制度，由社保局统一征收管理。考虑到我国各地经济发展差异较大，因此住房公积金并没有成为社保的一部分而要求在全国范围内统一强制推行，导致不同地区、不同所有制的企业和机关事业单位缴纳公积金的积极性和金额大不相同。许多经营不规范，利润较微薄的民营企业想方设法逃避给员工缴纳公积金的责任。调查显示，全国住房公积金的缴存人数是9100余万人，其中政府机关和事业单位的公积金缴存人数就高达6100多万人，导致名义上我国公积金已覆盖约78%的城镇职工，但非公有制企业职工缴存住房公积金的比例却不足20%，这意味着超过80%的非公有制企业职工，未享有住房公积金保障。而与国企或机关事业单位工作人员相比，民企员工的收入相对更低，这就导致穷人反而无法享受公积金的怪相。更严重的不公在于，在那些缴纳了公积金的员工中，同样存在两极分化现象。一边是大量民企职工虽纳入公积金体系却按最低法定标准缴费，另一边却是大量国有企业尤其是垄断行业的国企以及机关事业单位工作人员在以最高标准给职工缴纳公积金后，还缴纳了金额更高的补充公积金。去年年底网上流行晒工资单时，许多人发现，不同行业的员工，公积金最高与最低之间相差超过30倍！其中银行最高，月缴存额高达数千元，而一些民企和编制外国企和事业单位员工，每月公积金仅200多元。这就导致两个基本工资相同的员工，一边是民企员工每月缴纳的公积金只有200元，对缓解购房压力根本毫无作用；另一边是国企员工每月公积金和补充公积金缴纳数千元，每月房贷基本可以靠公积金抵充，轻松购房无压力。由此可见，由于缺乏统一标准和强制性，公积金制度在一定程度上已沦为国家财政对公职人员以及垄断国企对职工发放工资外福利的工具，公积金制度设立时的全民普惠初衷几乎消失殆尽。真正需要住房保障的低收入者在缴纳了公积金后，却因没有购房能力而无法享受制度优惠，反而让那些高收入阶层占到了制度的便宜。这种借公积金制度变相发放福利，客观上又变成了体制内高收入阶层避税的工具，从而进一步拉大了贫富差距，引发社会阶层之间情绪对立。乱象二：提取太困难在老百姓与公积金中心打交道的过程中，公积金提取范围过于狭窄、手续过于繁琐是最突出的问题。比如在申请公积金贷款时就必须要办理好几道手续，跨过多个“门槛”，甚至必须先付齐首付款、办理完过户手续并拿到房产证后才可提取公积金。而完成前面那些步骤就要一个多月时间，之后再申请提取公积金，往往又要等上几天到几周的时间。有时候公积金发放速度还得碰运气，一两天是“惊喜”，一两个星期算“正常”，一两个月也“认了”。尽管部分地方政府也在努力简化材料，缩短流程，扩大款公积金提取范围。比如补贴低保、医保费用或支付房租、物业费、装修费等。可实际上，虽然不少城市明文规定可以这么做，但真要落到实处却并不容易，成功者寥寥，因为公积金管理中心始终面临着三大难题。一是为了严防骗提套取公积金，导致提取公积金仍然要准备不少材料，让许多申请者打了退堂鼓。二是缺乏专业的金融人才，部分公积金中心对资金的流动性控制没有科学的标准，导致对提取额的控制过于谨慎，造成提取周期过长，让申请者觉得太费时间。以上“两难”都是在公积金体系内的问题，相对还容易解决，而第三难则涉及范围更广。那就是没有统一的技术标准，导致屡屡遭遇部门间的信息壁垒。目前许多城市的公积金中心和公安、民政等部门缺乏信息共享机制，公积金中心对身份证明、婚姻证明等资料出现疑问时往往只能通过函询，大量的时间耗在部门间的比对、沟通之上。乱象三：管理难放心由此又引申出第三个乱象——管理混乱。现行公积金管理制度是“房委会决策、公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，形式上很完美，但公积金的真正所有者始终被置于无建言权、无监督权的位置。其中决策者“房委会”成员多为政府官员，负责具体运作的公积金管理中心多是具有实权的市房改办、财政局、建委的隶属机构，或是与地方房改办一套班子、两块牌子，这令公积金很容易被特权者挤占、挪用。例如，2005年湖南衡阳2.53亿元住房公积金被挪用，2008年广东湛江4.6亿元公积金被挪用炒股，等等。而在整个公积金制度体系中本应处于核心地位的公积金管理中心实际上是个“三无单位”：无资本金、无风险承担能力、不是独立的金融机构，根本不具备承担经营风险和民事责任的能力。这使住房公积金管理中心成为一个制度设计上最忌讳出现的机构：权很大，可以运作庞大的资金；但责很小，其本身的资产根本不足以承担任何风险。此外，住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金无法调剂使用，导致了部分地区有钱无贷，部分地区有贷无钱的局面。一些城市资金供给紧张，中西部城市资金则大量结余闲置，异化为银行低成本运营资金。这种情况下，尽早提取公积金成了很多人的愿望，这也是社会上非法骗提、骗贷公积金事件屡屡发生的原因。乱象四：保值成难题一方面设立了提取公积金的高门槛，导致公积金利用率下降、结余额攀升；另一方面，公积金管理中心又疏于管理，不善理财，导致大量公积金结余无法保值增值，面对连年上涨的物价和如脱缰野马的房价，住房公积金实际上每天都在贬值。对于那些在退休前没有机会提取公积金的人来说，公积金账户里的钱就相当于低利息、强制性、超长期的存款，在退休时取出时必然会面临购买力的大幅缩水。为了解决公积金保值难题，有关方面也作了诸多探索，比如把公积金投入股市以适当增加收益率。政府的算盘是：公积金入市，既有利于市场行情稳定，又能保证公积金增值。可实际上，《住房公积金管理条例》明确指出，职工个人以及单位为其缴存的住房公积金实行专户存储，其所有权归职工个人所有。公积金管理机构只不过是代为保管这部分资金罢了，怎么可以越俎代庖，替所有人决定这笔钱的投资去向呢？毕竟高收益必然伴随着高风险，谁能保证公积金入市后带来的是更高的收益而不是更高的风险呢？乱象五：权利不明晰由此又引发了第五个问题。那就是属于职工个人所有的公积金，政府到底有没有权力挪用到保障性住房的建设上？早在2009年，住建部、财政部等七部委就联合下发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，表示在优先保证职工提取和住房贷款的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用来支持保障房的建设。这个意见的出台，为地方政府打开了将公积金挪作他用的一个合规通道。这个口子开了以后，在保障性住房资金筹集上本就捉襟见肘的地方政府自然会想方设法把口子越拉越大。因为保障房建设是政治硬指标，而满足职工公积金贷款需求则是一个可以浮动的软指标，所以地方政府为保证保障房资金而刻意压低贷款量的情况屡见不鲜。更关键的问题是，基本的住房保障是政府的责任，属于全民统筹的范畴，而公积金是职工缴存的财产，属于缴存者之间互助的范畴。拿公积金搞保障房建设，存在“划私为公”、挪用他人财产的资金而造成错位嫌疑，混淆了公积金与公共财政的概念。从逻辑上说，保障房的受益人是低收入人群，而公积金缴存人中的部分中低收入者因收入、人均住房面积等原因未能享受，同时这部分缴存人因经济条件等原因又买不起商品房，无法享受公积金贷款。结果导致“穷人缴费，富人享受（公积金贷款）”的基础上，又出现“穷人缴费，更穷的人享受（保障房）”的怪相。微观操作篇如何用好公积金你可能不知道，公积金贷款有许多省钱窍门。而如果你暂时无力贷款买房，也别让公积金账户里的钱闲着！尽管公积金制度饱受争议，不过买房时，使用公积金贷款还是能帮我们省下不少利息！可你知道如何使用公积金才能发挥最大的理财效用吗？技巧一：合理拉长贷款年限我们以上海的公积金管理办法为例，一手房和竣工5年以内的次新房的最长贷款年限为30年，其他二手房的最长贷款年限为15年，并且不能长于借款人离法定离休或者退休时间后的5年，即男性贷款人可以贷到65岁，女性贷款人可以贷到60岁。由于公积金贷款额度有限（上海最高30万元/人，60万元/户，有补充公积金最高40万元/人，80万元/户），大部分人在申请住房贷款时，不得不采取“商业贷款＋公积金贷款”的组合形式，所以很多人都是简单地采用相同年限的贷款方式。但由于5年期以上公积金贷款利率比同期限的商业贷款利率低2%，甚至比7折优惠利率还要低，所以聪明的贷款人会选择合理拉长公积金贷款期限，适当压缩商业贷款期限。如此一来，在贷款金额和还贷期限相同的情况下，就能用较大比例资金先偿还利率较高的商业贷款，从而在一定程度上减少利息支出。比如100万元组合贷款，如果其中公积金贷款50万元、商业贷款50万元，那么采取公积金贷款30年还清、商业贷款15年还清会比公积金贷款15年还清、商业贷款30年还清，月供少99元。另外，目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限依据房龄和主贷人的年龄来决定。所以要拉长公积金贷款的年限，和谁来做主贷人也有一定关系。通常情况下，如果夫妻的年龄差异不大，那么丈夫来做主贷人，申请到的贷款年限时间更长；而在“老夫少妻”或“老妻少夫”的家庭里，年龄较小的那一方做主贷人，可以申请到期限更长的公积金贷款。技巧二：“年冲”未必真划算用公积金账户余额冲还贷款有两种方式，一种是“年冲”，在每年4月或9月使用账户余额直接冲抵贷款本金；另一种是“月冲”，按月使用账户上的余额冲还当月的还款额（本息一起冲）。一般人都觉得年冲更合算，因为可以直接冲本金，从而节省更多的贷款利息。可事实上年冲未必真划算。由于公积金账户上的资金利息很低，因此公积金冲还贷的首要原则是尽可能用公积金低息存款来冲减高息的商业贷款。而在组合贷款中，无论选年冲还是月冲，公积金账户余额都会自动优先冲还公积金贷款部分，后冲还商业住房贷款部分。对月冲来说，由于月供是固定的，因此不管先冲公积金贷款还是商业贷款部分，自己实际还需现金偿还的贷款金额都是固定的；而对于年冲来说，一次性冲还大量公积金贷款的本金部分后，今后反而无法享受到低息贷款额度了，几次年冲后，可能就会出现低息的公积金贷款已全部还清，而高息的商业贷款却还留有许多。因此如果希望继续保持公积金的低息贷款额度，购房者不必急于使用年冲，而可以通过月冲用账户上的余额先冲还部分商业贷款，增加每月可支配收入，既可以使每月手头上的现金流更宽裕，积累了一段时间后，也可以主动向银行申请提前偿还商业贷款，从而更有效地节省利息。另外，如果公积金账户余额不多或每月缴纳公积金不多的话，即使采用年冲，减少的贷款本金和利息支出也很有限，与其把资金放在公积金账户存一年，不如用月冲以减少每个月的还款压力。不过对那些只申请纯公积金贷款或每月缴纳公积金较多的购房者来说，则采用年冲办法，一次性冲还贷款本金是最划算的办法。所以选择哪种冲还贷方式因人而异。技巧三：贷款买房前再停止冲房租为了改变公积金的尴尬局面，许多地方政府也做了各种探索，如今公积金除了能用来贷款买房外，还能租房、装修甚至看病等其他用途。可许多人有一种观念，认为公积金要留着今后买房，所以提出来付房租“不划算”，其实从理财角度看，提取公积金租房反而更划算。以上海的公积金贷款规定为例，上海规定个人单次申请公积金贷款上限为30万元，公积金缴存金额与贷款上限之间的杠杆比例是1:40，即公积金账户里有1元，最高可申请40元公积金贷款。另外还规定申请公积金贷款前，必须连续缴纳半年以上公积金。综合这几条规定，我们可以发现，对于未来一两年内没有买房意愿，还会继续租房生活的人来说，完全可以先把公积金提取出来用于支付房租，而自己原本应该用于支付房租的资金则可以用于投资。根据目前的规定，在结息年度（指上年7月1日至本年6月30日）内缴存的住房公积金，按照央行公布的活期存款利率（0.35%）计息，上年结转的住房公积金本息，按照央行公布的一年期零存整取利率计息（视为按月“零存”，在购房或退休时一次性“整取”），当前利率为2.6%。即使全部以2.6%计算，公积金冲房租的资金机会成本也只有每年2.6%。只要你的投资收益率超过2.6%，就一定更划算！如今就算收益下滑后的余额宝等货币基金收益率依然保持在4%以上，许多收益稳健的银行理财产品年收益率则高达5%~6%，如果选择更激进的股票、P2P等投资品，潜在收益更高，所以想要跑赢公积金利率，毫无压力感。而当你准备在未来一两年内享受公积金优惠利率贷款买房的话，也只要算好时间，提前申请停止公积金冲房租就行了。还是以上海为例，40倍融资杠杆意味着只要公积金账户里的缴存余额超过7500元，就能达到公积金贷款最高30万元的上限。因此假如你每月单位与个人合计缴纳公积金为750元，则只要在想购房前10个月停止冲房租，让公积金账户内的资金积累到7500元以上就可以了。有人可能会说，这种理财思路虽然很好，但毕竟公积金冲房租就意味着需要缴纳5%左右的各种房屋租赁税（营业税、城市维护建设税、教育费附加等），这些税收显然房东不愿意出，还得我自己掏钱，如果把这块成本算上去，岂非不划算了吗？其实这也是一种思维误区，因为租房税费是一次性缴纳的，而用公积金冲房租得到的资金拿去投资则是可以持续增值的。比如1000元公积金拿来租房后缴纳了50元税费，实际冲抵了950元，即可以省下950元用于其他投资，只要第一年投资收益超过5.26%，就足以弥补50元税费损失，等到第二年后，就可以持续获得复利增值效果了。更何况，租房登记备案并交纳相关税费，既是每一个公民应尽的义务，也能更好地维护租客在房屋承租过程中的合法权益。同样的思路，用在房屋改造、装修、支付物业费、医药费等其他政策允许的生活支出上也同样适用，都可以把原来躺在公积金账户里睡大觉的低息存款激活，从而增加自己身边的可支配收入，等到要买房前再停止支付，从而让公积金发挥最大的理财效用。具体的相关提取政策，还请咨询当地的公积金管理部门。国内部分城市放宽公积金提取政策一览武汉：公积金将向低收入者倾斜，公积金缴存职工若从未使用过公贷，且个人月收入在1900元以下，可不限定用途提取公积金账户内资金。提取次数原则上一年一次，可提取个人账户内全部或部分余额。北京：北京的公积金提取由一年一次进一步放松为三个月可以提取一次，并且提取手续也有所简化。提取公积金时，将不再需要提交购房合同、贷款合同等材料。广州：目前广州除了购房外，租房也可以提取公积金，只要有街道加盖“备案专用章”的《房屋租赁登记备案证明》就可以。另外男性45岁、女性40岁以上，且连续下岗、失业12个月以上的，也可提取公积金。三亚：三亚公积金用途已拓宽至交物业费、看病、交学费等。湖州：湖州从今年3月1日起实施多项新政，让提取公积金支付首付款、物业费等问题都成为现实。扬州：规定了9类可以提取公积金的条件，其中包括最低生活保障对象或特困职工。广西：广西今年拟改进住房公积金的提取使用机制，放宽职工购房的提取范围、年限、次数等条件，职工购房、租房、失业均可以提取住房公积金。哈尔滨：职工及其配偶、未成年子女，患有恶性肿瘤等25种重大疾病造成家庭生活严重困难的，职工本人及其配偶可以分次提取住房公积金账户的存储余额，但累计提取金额不得超过个人负担部分。宜宾：职工租住公共租赁住房和廉租房可提取公积金。中山：缴存人配偶及其未成年子女患重大疾病可提取公积金；个人自付和自费的医疗费超过2万元，可每年在该社保年度内提取一次公积金，提取额不超过其个人自付和自费的医疗费用。历史回顾篇公积金制度的前世今生中国的公积金制度并非世界通行的社保制度，而是十多年前从新加坡移植过来的。当年新加坡为什么会设计这套制度，后来又碰到了哪些棘手的新问题，这些问题的答案或许对中国公积金制度改革有启迪意义。1999年4月，国务院颁布《住房公积金管理条例》，这被认为是我国住房公积金制度的开始。师承新加坡的公积金试点其实在条例正式出台前，地方上就已进行了多年尝试。早在1991年，上海房改方案就最早借鉴了新加坡公积金制度，并以此为蓝本，提出了中国版的住房公积金制度，意在通过提高职工的支付能力鼓励职工买房。当时上海之所以要搞住房公积金试点，是因为在上世纪90年代以前，我国一直实行福利分房体制，但随着地方财力困难、企业效益滑坡等影响，住房解困速度越来越慢。由于历史原因，住房难更是长期困扰着上海市民，这时借鉴新加坡的公积金制度，综合国家、集体、个人三种力量，特别是把职工的一部分工资投入到住宅上，从而提高其自我购房支付意愿和能力就显得很有必要。继上海试行后，1992年起，北京、天津、南京、武汉等城市也相继建立了符合当地实际的住房公积金制度。1994年，国务院在总结部分城市试点经验的基础上颁发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出要在全国全面推行住房公积金制度。而随着1998年8月福利分房制度的正式终结，住房公积金制度才开始在国务院的推动下向全国铺开，同时公积金的使用方向也从过去以单位和政府住房项目贷款为主，转变为向职工个人发放购房贷款为主。此后，公积金贷款成了老百姓买房时重要的低息贷款手段。新加坡公积金制度溯源从上海的最先试点，到后来的全国铺开，我国公积金制度的蓝本——新加坡公积金制度到底有哪些优点值得我们借鉴呢？新加坡的中央公积金制度是在1955年通过颁行《中央公积金法》确立的。当时的新加坡还是英属殖民地，除公务员和少部分雇员外，其他群体都没有正式的养老保障，于是当时的英国殖民政府就推行了中央公积金制度，即相当于强制性的存款储蓄，为退休后国民提供养老保障。该制度实际上是独立于政府预算之外，无需征税，由立法强制推行的国民储蓄计划，雇主与雇员分别按薪资的一定比例抽出薪资的一部分存入个人公积金账户并按期结息。区别于许多欧美发达国家的高福利制度，新加坡在1965年建国后，李光耀领导的执政党人民行动党并没有照抄福利国家的老路，从而使政府背上沉重负担，而是采取“严父主义”，通过不断扩张中央公积金制度的保障范围，强制替国民理财，逐步把中央公积金制度从单一的养老保障储蓄功能拓展成涵盖养老、医疗、住房、教育、投资等内容的社会保障制度。2013年，新加坡中央公积金总余额高达2000亿美元，相当于其2012年GDP的74%！如今作为非福利国家的新加坡，依靠“不是福利、胜似福利”的公积金制度，成为全世界社会保障体制最优越、最全面的国家之一。这也是当时“人口压力重，经济底子薄”的中国在考察各国社保体制后，选择师法新加坡的主要原因。我国在从新加坡引入养老、医疗、失业等其他社会保障制度的同时，也把“公积金”这个名称引入了进来，并特别指代住房领域的社会保障。和我国现行的公积金制度一样，新加坡中央公积金的住房部分，也既可以用于支付房款、归还房贷，还可以申请低息贷款，退休时还可以把公积金账户余额取出。中国式公积金：画虎不成反类犬新加坡中央公积金会员拥有的个人账户分为三个部分，一是普通账户，用于购房、支付获准情况下的投资、保险和教育支出；二是保健账户，主要用于支付本人及直系亲属医疗费用；三是特别账户，只限于养老和特殊情况下的应急支出以及经允许情况下的投资，一般在退休前不能动用。3个账户的公积金所占薪资比例不同，逐个降低。然而我国引入公积金制度时，只学到了表象，即把公积金账户分为住房公积金（普通账户）、医疗保险金（保健账户）、养老保险金（特别账户）等，却为了减轻政府自身的历史包袱，而没有照搬新加坡公积金制度最关键的个人账户制，采取了“统账结合”的制度，从而为今天养老金空账越来越大的问题埋下了祸根。而中新两国的缴费比例也大相径庭。新加坡公积金的缴费比例由隶属劳工部的全国工资理事会提出建议，经政府同意后实行。工资理事会再综合考虑经济和工资的增长情况，对公积金的缴费比例提出建议。一般在经济良好、工资快速增长时提高比例；在经济衰退、企业困难时降低比例。久而久之，这也成了新加坡政府的一项货币政策工具——在经济高增长时期，工资快速提高，通过提高公积金缴费比例，把一部分用于即时消费的资金转化为长期积累基金，从而有效控制通胀；在经济不景气时，又通过降低缴费比例，促使经济得以恢复。在上世纪50~60年代，新加坡公积金为月薪的10%，由雇员和雇主各付5%；上世纪70年代，新加坡经济发展迅速，这一比例逐步增至16%、20%、30%；上世纪80年代，新加坡经济巅峰时，公积金缴存比例一度高达50%，经济高增长时代过去后又逐渐降低。然而我国的公积金却并没有形成与经济和工资增速合拍的缴费比例变动标准，大部分地方政府在过去15年中从未改变过包含公积金在内的社保缴费比例（少数地区微幅下调过），比如上海当前雇主与雇员共同缴纳的“五险一金”比例高达雇员工资的59.5%，比新加坡经济全盛时期的公积金缴费比例还要高！可在2008年金融危机后，大量制造业中的民营企业用工成本不断上升、利润率节节下滑，社保缴费比例之高成了许多企业难以承受之重，这也是许多民企不愿为员工缴纳公积金的主要原因。更重要的差异是，新加坡政府依靠公积金所积累的巨额资金在上世纪70~80年代经济起飞时期建造了大量的保障性住房（组屋），以至于如今80%以上的新加坡居民都购买并住进了政府提供的廉价组屋，只有不到20%的高收入居民才会选择购买高价商品房。可在中国，由于政府保障房建设启动太晚，虽然职工已缴纳了15年公积金，但至今还只有极少数居民真正享受到了政府保障房的福利，不禁令人扼腕。新加坡公积金同样面临难题不但中国在引入新加坡公积金制度时“画虎不成反类犬”，就算是“老祖宗”新加坡的中央公积金制度，在21世纪的今天也渐显疲态，颇受诟病。日，在一向风平浪静的新加坡，发生了一场以当地标准来看堪称“规模浩大”的群众示威，有6000多人在新加坡唯一被允许进行公开示威的芳林公园集会，抗议国家的公积金制度。他们对现行公积金制度的不满主要有两点：一是认为强制拿走百姓的一部分收入后，政府运作公积金的手法不透明，容易出现暗箱操作并损害公积金持有人的利益；二是认为政府给的公积金利息太低，无法满足新加坡人的养老、住房等需求。因此示威者要求政府在运作人民的储蓄时更透明，让人民获得更多的知情权，并允许人民将公积金普通账户里的存款用于教育、投资等更多方面，并允许55岁以上的人将存款全部提出。更重要的是，政府既然已经从公积金制度中得到巨大收益，也应提高存款利率，让人民分享到更多的公积金收益。显然，新加坡公积金制度面临的“透明管理”和“保值增值”这两大难题，同样也是如今中国公积金制度最核心的症结所在，而呼唤“透明管理”的实质还是人们担心公积金账户里的钱不安全，无法按自己所期望的保值增值，因此一边呼吁提高公积金存款利率，一边要求放松提取公积金用于其他用途的条件。据了解，尽管《中央公积金法》允许公积金局动用一定数额的公积金通过投资方式保值增值，但事实上和中国的社保金保值困局一样，闲置资金几乎全部被存入了新加坡中央银行，用于购买政府债券，政府给予的债券利率则与公积金的存款利率相等。从1955年以来，公积金利率根据大银行的定期存款与储蓄的平均利率确定，一直略高于通胀率，从而保证公积金不贬值。根据最新公布的利率，政府需对普通账户资金支付每年2.5%的利息，对特别和保健账户支付4%的利息。可在投资日益多元化的时代，仅仅跑赢CPI的回报率已无法让大部分民众满意，毕竟许多人通过聪明投资能获得远高于通胀的收益水平。只是对中国的公积金持有人来说，目前2.6%的公积金存款利率甚至很多时候连CPI都跑不过。新加坡公积金制度面临的问题再次给中国的公积金困局敲响了警钟：中国的公积金制度是到了必须要动大手术的时候了！展望未来篇公积金制度出路在哪儿人人都知道，状况百出的公积金到了必须要动大手术的时候了，但公积金改革，究竟路在何方呢？中共十八届三中全会《决定》明确提出：研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。建立住宅政策性金融机构的大政方针已经明确，接下来就是如何具体安排和实施的问题。而对于如何改革现有制度，观点并不一致。《条例》修订阻力重重一种观点认为，公积金制度依然有存在的价值，因此希望通过不断小修小改逐步化解问题。比如针对公积金提取难的问题，可以把公积金使用范围扩大到租房、医疗、教育等其他领域，并适当简化公积金提取程序，然而这并不能解决公积金的根本问题，而且也与公积金专款专用的建立宗旨相违背，更与现行的社保职能相重叠。又如针对公积金权属不清，容易引发地方政府挪用资金的问题，主要是因为《住房公积金管理条例》对住房公积金管理中心的法律地位没有规定。因此有专家建议通过修改《条例》，将缴存人缴存的专项住房储蓄资金（公积金）变为银行的资产，缴存人和银行之间通过住房储蓄合同确立债权、债务关系，从而明确缴存人与管理者之间的法律关系。引入银行平台，还可以强化公积金的内部监督约束机制，强化管理，预防腐败。现行的住房公积金管理委员会决策实质上是政府部门（官员）决策，而公积金银行则不存在外在的管委会，而内化为银行董事会，银行董事与银行之间形成利益关系并受到法律约束。可惜这条看似相对容易的改革路径却由于触及到许多人的既得利益而一直难有大突破。早在2011年，住建部就提出修改《住房公积金条例》，并提出了时间节点，但于2012年和2013年两次“爽约”。住建部在部署2014年系统主要工作时，《条例》的修改被再次列入。只是意识到这是根难啃的硬骨头，因此住建部这次不再给自己设定时间节点。公积金与住房保障银行难并存另一种观点认为，《条例》已连续两年未能完成修订，就是由于牵涉的利益纠葛太多，足见目前的公积金制度之弊已非小修小补所能解决，现行住房公积金制度的缺陷是先天性的，久病至今已成了无可挽救的毒瘤，“保守治疗”已不管用，必须进行“外科手术”彻底切除。这样既降低了企业的税费负担，又能增加普通员工可支配收入，还有利于落实“六项禁令”，彻底斩断这一垄断国企和机关事业单位的隐藏福利，推动体制改革。更重要的是，目前来看，落实三中全会《决定》最可行的形式和路径就是全面深化公积金体制改革，为建立独立运营的住房政策性金融机构——住房保障银行让路。之所以现行的公积金制度与设想中的住房保障银行难以并行，而只能采取升级替代的方式，是因为一个国家不能有两套住房保障体系，否则购房者到底应该向谁申请政策性住房贷款？政府又要如何平衡两者关系呢？如果不把公积金并入住房保障银行，后者的资金来源如何解决？莫非要购房人缴两份公积金，申请两份公积金贷款不成？也只有将公积金制度彻底转变为住房保障银行，才能根本解决强制缴纳却覆盖不均导致“劫贫济富”的先天顽疾，才能根本解决监管不善、责权不明、投资受限的制度弊端，才能根本改变用公积金建保障房的不合理局面，才能把住房保障资金的调动权从地方政府手中统一集中起来，避免贷款资源不均的问题。因为拥有了独立法人地位、资本金和吸收存款的能力后，住房保障银行在发放政策性个人住房贷款的同时，完全可以用吸纳的存款发放保障性住房的建设贷款，这样既从根本上解决了公积金权属不清的问题，又为保障房建设提供了可持续的资金来源。“住房保障银行”早有国际先例从国际上看，我们所说的“住房保障银行”早有标准叫法，即“住房信贷银行”，是很多国家普遍采用的一种用来为居民购房提供补贴和低息贷款的政策性银行。美国称为联邦住房信贷银行体系，日本叫住宅金融公库，德国称住房互助储蓄银行，本质上都是一个独立的公司制法人，以股东出资形成公司法人的财产，并以此为基础承担经营风险，这样就能灵活从事投融资活动，实现保值增值。更重要的是，这种制度并非强制性，而是自愿参与的互助性住房保障制度。对于有意愿将来通过政府扶持买房的人可以缴费，对于没有买房意愿或买房能力的人，也不用被强制缴费，从而保障了民众的自由选择权。对银行来说，由于它为政府政策目标服务，因此享受到了政府的多种优惠，从而得以正常运作下去。有消息称，早在2007年就已从政策性银行转变为商业银行的国开行，目前正面临利率市场化的严峻挑战，因此有意通过参与筹建住房保障银行的机会，曲线回归政策性银行，这正是公积金制度转变为住房保障银行的一个可行路径。
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