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&& & &房产业主法律网以北京汇永律师事务所高级合伙人王海平律师发起创建，汇聚了北京资深房地产律师，以房地产法律为主要服务领域，钻研房地产开发、流转交易、抵押租赁、婚姻分割、遗产继承与信托等专业细分市场，形成了有分工、多层次、重细节的法律服务特色。&&&& 北京作为中国的首都、一线大城市，拥有最复杂的房产类型、最广大的居民人口，最多的房产中介公司，最频繁的房产交易与使用等行为。能够为北京居民提供优质法律服务，意味着中国最专业的房地产法律服务水平。自成立以来，我们以“高端就是放心、服务创造价值”为核心工作价值观，注重专业特色的企业文化建设，不断深化学习，勇于实践探索。实现了公房承租、央产房上市、离婚房产分配、遗嘱房产信托等多个品牌服务项目；深化服务力度，细化服务精度，在房……专注建设工程与房地产法律事务
专注建设工程与房地产法律事务
专业与专注
总结、研究法院裁判观点，对每个案件进行提前预判。
服务与价值
从客户经营利益等综合角度设计和考虑案件代理思路，为客户创造经济价值。
经验与成果
代理的多起案件在法院成功实现改判或发回重审，胜诉效果显著。
关于我们 / ABOUT US
“律林军”是江苏博事达律师事务所建设工程与房地产律师团队。&
我们长期专注和从事建设工程与房地产法律领域，先后为中国铁塔股份公司江苏省分公司、江苏双龙集团、南通四建等大型客户提供专业法律服务。律师代理的多起案件在最高人民法院、高级法院成功实现改判或发回重审，维护了当事人的合法权益。&
团队核心律师同时担任南京仲裁委员会等仲裁机构仲裁员，江苏省律师协会建筑房地产专业委员会委员，与相关行业部门保持密切联系。&
我们，致力于为客户提供专业、规范、高效的法律服务！&
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&&&&深圳房地产律师周科&&&&毕业于北京大学法学院，获得法学学位，先后在北京、深圳从事法律工作，律师执业证号：
00550。&&&&手机：&&&&电话：&&&&多年担任中原等大型地产公司法律顾问，在房产交易领域积累了丰富的诉讼和非诉经验，能最大限度的帮助公司和客户减少风险，对合同制定与审查具有丰富的经验，审查过的合同标的累计达几十亿元人民币，处理合同纠纷案件二百余件，为公司内训员工几十次。多个案例被南方都市报等媒体报道。
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&&& 深圳房产律师周科，北京大学毕业，学士学位，现为北京市盈科（深圳）律师事务所合伙律师（律师执业证号：00550），多年担任中原等大型地产公司法律顾问，在房产交易领域积累了丰富的诉讼和非诉经验，能最大限度的帮助公司和客户减少风险，对房产合同制定与审查具有丰富的经验，审查、制定过的二手房合同标的累计达数十亿元人民币，处理二手房合同纠纷案件数百件，为公司培训员工几十次，长期为香港等高端专业地产投资客提供房产买卖、纠纷处理的全程式法律服务，专门处理房产交易过程中遇到的各种疑难杂症，时刻了解房产交易的最前沿政策，曾多次处理过地王大厦、金中环、卓越维港、瑞河耶纳、天鹅堡等高端物业达千万元级的买卖交易、处理过几十个业主提起的房产集团诉讼。回头客户很多，为多个房产客户的诉讼实现了三连胜，很多房产经典案例被南方都市报、特区报刊登、众多媒体转载。二手房买卖限购令后处理的买家不能过户第一案，引领着大部分类似案件的处理方向。二手房限贷令出台后，为数十位客户成功退回了房产买卖定金，成功将一400多万元的房产合同违约金调整低至10万元，成功为一客户赢得违约金上100万元。
关键词：深圳房产律师&& 深圳二手房纠纷律师&& 深圳房地产合同纠纷律师& 深圳合同律师& 深圳房产买卖律师& 深圳二手房买卖律师& 深圳二手房买卖合同纠纷律师 深圳在线咨询律师
日晚，针对新政执行时间问题，规土委负责人表示，购房者在3月25日前（含当天）有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的，可视同已发生交易，可按《意见》发布前的限购条件执行；3月25日之后的所有商品住房交易须严格执行《意见》规定。悬在广大购房者心中的问题终于有了明确答案。
这个政策符合我们早前的判断和预期，基本符合律师界的观点，有利于保护广大的非深户刚需，因前期楼市一直在涨，如果非深户不能过户将遭受很大的损失。2010年“限购令”出台后，对有转账记录证明在限购令前签署合同的不受新限购令影响，可以继续过户，这次国土局有理由采取同样的政策，也有利于大家能对政府的行为有所预期。其次，法不溯及既往，新出台的政策不能限制以往的行为。最后，在2010年限购令出台后，法院也支持按原限购条件继续履行合同。非深户在政策出台前已签合同但未支付定金或已支付定金但是现金支付的，需要符合新政3年的社保标准才可以过户，不符合新政标准不能过户的，买卖双方可解除合同，互不承担责任，卖方退定金。新政出台后，受限贷令影响，很多买家受到影响，首付从原来的3成提高到4成，对于很多刚需来说，可能就无力购买房产了。新政出台以来，接到很多买方电话咨询限贷政策问题，整体感觉楼市可能出现拐点，很多买方都希望受到新政影响放弃购房退定金，而不是花大力气去凑钱继续买房。2010年受限贷令影响很多买方都退回了定金，这次受新政影响的买方应该也可以退回定金放弃购房。
& & &日晚，深圳市政府办公厅发布关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办【2016】12号），规定非深户买房条件由1年社保改为3年社保，同时区分情况提高首付比例，严查首付的来源。 && & &政策的变动必将给已签买卖合同尚未过户的买卖当事人造成很大的影响，该如何应对呢？ & & &一、不能获得贷款的问题&& & &1、对于因首付是通过借贷而导致不能获得贷款的，如果买方无力继续履行合同则，合同解除，双方各不承担责任。& & &2、对于首付成数提高，而导致买方不能获得贷款的，合同解除，双方不承担责任。& & &二、非深户购房资格问题&& & &1、非深户在政策出台前已签合同并已通过转账方式支付定金的，应该可以继续过户，有1年的社保就可以。&& & &2、非深户在政策出台前已签合同但未支付定金或已支付定金但是现金支付的，应该符合新政3年的社保标准才可以过户。& & &3、非深户在新政策出台以前发生的违约案件，买方将要或已经在起诉要求继续履行合同的，应该不会受新政策影响。首先，2010年“限购令”出台后，对有转账记录证明在限购令前签署合同的不受限购令影响，可以继续过户，那么对于这次限购令政府没有理由不采取同样的政策。其次，法不溯及既往，新出台的政策不能限制以往的行为。最后，在2010年限购令出台后，我们有一个案件就是，非深户无社保在限购令出台前签署了买卖合同，买方在限购令出台后要求继续履行合同得到法院的支持。在2015年的违约潮中法院倾向于支持买家，在对待此问题上会朝有利于买方的角度进行解释。& & &如果买方确实因为新政不能过户的，可以解除合同，双方均不承担责任。买卖双方出现争议时应及时咨询专业人士，妥善处理纠纷。&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 以一个律师的视野谈维稳
&&&&某公司员工下班后去外面喝酒，至晚上11点感觉身体不适，遂打120电话求救，2天后因为脑出血死亡。工厂无人知道员工的去向，医院也不知死者的身份，无法联系家人。公司反复拨打员工电话，于3天后方有护士接通电话，工厂才知真相。
&&&&公司老板非常焦虑，员工的死亡会不会是工伤，死者的家属会不会来闹事，政府会不会保护企业的合法利益？这些问题让老板几天几夜没有睡好，根本无心做事，公司核心层都投入到此事件中来，公司的运营节奏完全被打乱，四处托关系找人，寻求解决对策。从法律角度来看，这是一起非工伤病死案件，厂方没有多大的责任，为何厂方会惊慌失措呢？归根到底是没有安全感，万一家属闹事政府不管怎么办？万一家属直接携凶器逼其赔钱怎么办？这一刻，没有什么比自己的安全更重要了，老板想依法赔偿，但是家属不答应怎么办？焦虑！焦虑！各种可能出现的后果在脑海里一遍一遍的闪过，各种对策反复的酝酿，只要能花钱把事情摆平就行。
&&&&医院也担心家属会不会闹事，会不会对医生构成伤害？
&&&&家属突然听到自己的亲人去世，心里非常悲伤，亲人是怎么死去的呢？能不能构成工伤？有没有被谁害死，医院有没有过错？10多个人在深圳的开支谁来承担？能不能找工厂赔钱？工厂不赔怎么办？外地人在深圳能够依靠谁来公平解决此事？
&&&&工厂、医院、死者家属是利益相关方，若直接沟通随时可能因为不满造成冲突，这个时候街道维稳办出现了，他成为三方理性沟通的桥梁。在家属闹事时，维稳中心可以警告家属不能胡来，只能依法要求补偿，否则可以抓人，安抚厂方不安的情绪，同时换来厂方依法积极补偿的承诺。在此基础上可以就此提出初步的解决方案，并可以将三方直接请到谈判桌，理性的对事实进行沟通。
&&&&在沟通中，厂方对死者的去世表示哀悼，对家属表示慰问，愿意在法律范围内主动承担责任，死者家属看到了厂方的善意，对话的气氛比较轻松，家属有任何疑问可以在谈判桌上提出来，维稳办将法律依据告诉死者家属。当死者家属提到死者手机密码打不开，无法知道他死前的通话联系人时，本人作为厂方律师告诉其可以通过派出所调取通话记录，维稳办承诺可以要求派出所协助调取时，死者家属露出了满意的眼神。当死者家属提出死者死亡的时间不正确和病例资料不全的问题时，维稳办不掩盖不推卸，直接与医院的医务科通电话，叫医院派人来解释情况，医院也答应马上过来。这时死者家属看到了政府的能力，也慢慢信任维稳办了。半小时后医院来人了，确实令我很感动，一共来了7个人，医务科长、医院律师、手术医生、急诊医生、护士。医院真的很重视这个与家属见面的机会，医务科长一开始就说了，其实我们也很想直接跟家属见个面解释下整个过程。确实这个面对面的沟通取得了很好的效果，家属对医院的疑惑顿时都没有了，虽然人死了，但对医院的人道主义精神也表示感谢。医院很想能与家属详细沟通，但可能又怕激化矛盾，自己的人身安全没有保证，所以通常就没有一个正式的沟通了，这种沟通机制真的可以推广下。死者家属去医院一个个的问，每个人的答案可能不一致，该要的资料又要不到，当然就有脾气了。医院为何不能提前为死者家属考虑好，将他们需要的资料都准备好，然后可以约定时间办一个说明会，这样可能很多猜疑就化解了，医闹也就减少了。
&&&&维稳办声称能调动很多部门参与到维稳调解中来，如果死者家属要工伤认定也可以直接叫工伤认定的部门来到现场，如果认为劳动关系有问题的，也可以叫劳动执法部门来到现场。工作效率确实高，减少了老百姓的苦难，这种作风也感动了每一个人，调解成功就是水到渠成的事了，死者家属接受了不是工伤的结论，也不要求尸检找医院的问题了，工厂也愿意在法定的基础上多给家属点补偿，事情圆满解决。事情解决后，老板跟我说，几天的订单都没处理了，自己快要崩溃了，接下来就想好好休息一段时间，让所有的惊恐、疲劳、焦虑都随风去吧！
维稳中心依托各个部门的合作，确实能及时调解好很多纠纷，比通过法院解决问题的效果好很多，法院诉讼时间太长，调查一个证据要很久，维稳中心却能马上搞定，法院以证据为判案依据，未必能达到实质正义，法院判决可能得不到执行，法院没有更多办法，维稳中心可以集中各部门的执法力量对工厂实施检查等形成威慑，足以让工厂自觉履行约定。维稳中心发挥其调解功能能弥补判决的不足，费用低、速度快、各方都满意。
调解时我们非常希望死者家属能有一名律师代言，这样维稳办就不用反复解释法律问题，并且家属对维稳办的意见将信将疑，如果家属自己律师的意见与调解中心的意见一致，那么调解就很快可以达成。为了打消家属的疑虑，我们告诉其可以上百度了解相关问题，并找律师咨询，确定了结果再和解。维稳中心要加大购买法律服务的力度，如果维稳中心能为弱势群体免费指派一名律师为他们提供咨询、谈判，那么就能引导他们理性的解决问题，让他们回归到法制的轨道来解决问题，而不是谁都不信，又不知道法律的规定，一味通过闹事来寻求解决问题的办法。这样只会让每个人都缺乏安全感，增加社会内耗。政府也许对律师不放心，认为有些群体事件是律师挑起的，律师不顾大局，从而拒绝让社会律师参与解决这类纠纷。我想说的是律师是可以依靠的力量，前提是政府处理事情要公平公正，如果有黑幕律师当然不会那么顾大局。律师靠自己养活自己当然有自己的自由，由于律师参与政府事务机会不多，当然也就不会那么理解政府的立场，如果律师参与政府事务多了自然也会了解政府的难处，也会更全面的来看待问题了，大局观也就形成了，光叫律师有大局观，却没有让律师有机会设身处地的理解政府那是空话。通过政府购买法律服务，从律师中选拔检查官、法官，鼓励律师参政议政，这些举措不但能让律师的才华为政府所用，也能让律师更好的理解政府的立场，一个政治上成熟的律师群体方有可能形成。
&&&&&&&&&&&&&& &&& 如何完善二手房买卖的贷款条款
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&作者：周科律师
当前各大中介的《二手房买卖合同》中对于买家的贷款条款约定不尽合理，主要表现为对买方应当何时取得贷款承诺函没有时间约束，这容易导致买方不能取得贷款时卖方维权很难。
本人亲历一案件，买家递交按揭贷款申请一个多月，但银行迟迟没有做出答复，其实私下已经告知不能取得贷款，但是银行却不肯出具拒绝贷款的书面证明。这个时候，卖方如果视为买方违约有如下风险：1、买方考虑到要承担违约责任，可能不惜成本打通银行关系及时取得贷款承诺函，这样买方的回马枪足以让卖方中箭，不但不能获赔反而要赔偿对方，二手房买卖合同纠纷就是你死我活的游戏，很多时候不是你赔我，就是我赔你。2、法院可能去银行调查贷款原因，有时候可能不去调查贷款原因，也许对你有利的银行证明法院没去调取，也许对你不利的银行证明法院又去调取了，这个时候你的命运就被法院掌控了。3、银行在法院要求说明贷款情况的时候，也许因为时过境迁、人员调换等原因银行未必能出具符合当时情景的证明，一旦银行证明对卖家不利，卖方就只能自求多福了。
基于这么多不确定因素的考虑，卖家往往只能忍辱负重，浪费无谓的等待时间，或者直接投降，同意解除合同，不要求承担违约责任。
买家可能利用这一问题故意推迟交易，延缓付款时间，恶意违约。
不约定取得贷款承诺函的时间也是有很多考虑的，银行政策多变，买方心里完全没底，贸然承诺取得贷款承诺函的时间觉得风险很大，万一没取得怎么办？那不是要损失很大？中介觉得一旦到期不能取得贷款承诺函，可能交易合同就要解除，那中介的工作就白做了，没有佣金收。但是这个约定虽然照顾了买方和中介的利益，却忽略了卖方的利益，属于不合理的条款，况且出事后，卖家如果经常去找中介解决问题，也会损害到中介的正常经营和工作人员的心情。
综合各方的利益可以考虑设定如下条款：
1、买方有能力支付的最高首期款为&&&&&&&&&&&&&&&&&&&元，双方于&&&&年&&&月&&&&日去&&&&&&银行监管首期款&&&&&元，买方承诺在&&&&年&&&月&&&&日前取得银行贷款承诺函，如果银行要求支付的首期款超过买方有能力支付的最高首期款或买方不能按时取得贷款承诺函，则卖方有权解除合同，买方同意补偿卖方&&&&&&&元，同意支付中介必要费用&&&
&&&&&&&&&元。
&&&&&注：现行版本买方出现不能取得贷款或首期款不够时，买方要承担补足首期款或一次性付款的责任。对于很多买方尤其是首次置业者来讲无异于强奸，拼够首付已将是砸锅卖铁了，还要一次性付款那是不可能做到的，若做不到就可能首付款就变成了违约金，一纸合同就让善良的买家回到解放前不可以，这样的条款一定要改。三方均清楚可能存在的风险，然后约定果然出现这个风险时，买方给卖家、中介补偿几万或几千元，应该是皆大欢喜。客观来说如果买家是善意的，另外两方应该可以理解，况且在极短的时间内卖方损失可控，然后可以及时另行卖给他人，否则，卖方及时回笼资金的想法也会落空。现实中大部分也是按照这个办法和解的，可行性强。
&&&&2、买家应向贷款银行提交的资料为：（1、身份证复印件、2、结婚证复印件、3、单身证明、4、离婚证明5、户口本、6、家庭房产证明、7、工作收入证明、8、银行流水记录、9、征信记录、10、财产证明、11、社保证明）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&及&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&。
卖方配合买方贷款应提交的资料为&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&。
注：很多初次贷款的人不知道要准备什么资料，等到去银行时才知道这个文件也没有，那个文件也出了问题，导致不能贷款，在签合同时就应准确查询自己是否符合贷款条件，约定清贷款银行，不然双方可能因为银行的选择导致纠纷。
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