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怎样避免开发商“一房多卖”？
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&&问​：​我​买​了​一​套​房​子​,​并​与​开​发​商​签​订​了​商​品​房​预​售​合​同​,​但​我​担​心​如​果​有​人​出​更​高​的​价​钱​来​买​这​套​房​子​,​开​发​商​会​把​房​子​再​卖​给​别​人​。​请​问​：​怎​样​才​能​避​免​开​发​商​“​一​房​多​卖​”​？
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不法开发商一房多卖 无辜购房者怎么维权
13-07-18 15:18
　　近年来，房屋买卖中出现的法律纠纷日益增多，其中最令购房者挠头的就是一房多卖的问题。一些不法开发商将一套房屋同时&许配&给两个或多个购房者，严重侵害了购房者的合法权益。7月14日，又有购房者向记者反映，磴口和谐花园开发商一房多卖，就连签了网签合同的购房者买的门点也被别人占了&&
　　&开发商一房二卖，我一次性付款买的10个门点都被人占了。&7月14日，临河市民李先生反映。
　　据李先生介绍，2011年5月，他一次性付款，从内蒙古国厦房地产开发有限公司购买了磴口和谐花园16号楼的部分沿街门点，并与开发商签订了网签合同。
　　合同约定，门点的交付日期为日，可开发商不但没有如期交付门点，还把他买的门点许给了别人。为此，他去磴口房管局查询了网签合同的真实性，以确保自己能获得门点的所有权。2012年底，李先生意外发现，他买的门点有的被装修，有的被出租，有的已经开始营业了。总之，在无人通知他的情况下，他买的门点都被人占了。
　　7月15日，记者来到磴口和谐花园16号楼，看到李先生购买的门点多数在营业。一家理发店的经营者称，门点是自己置换的回迁房，已营业3个多月了。其他门点的营业者称，门点是他们租的，不清楚产权归属。记者看到，一个锁着的门点墙上贴出了出租广告。记者拨通出租广告上的电话，对方说，门点是她刚打官司要回来的，除了产权证，其他手续都有。
　　&当时，我考虑到这些门点卖得便宜才投资的，为了保险起见，我及时与开发商签了网签合同，而且付款收据、银行回单等手续齐全，没想到网签合同也靠不住。最让人难以接受的是，从门点被占到现在，一直没人通知我，不知道相关部门是怎么处理的。&李先生说。
　　李先生向记者出示了他的几份机打购房合同、付款收据及银行回单。记者看到，这些机打合同上不仅有单独编号、开发商盖的公章，还有房管部门加盖的备案专用章。 当日，记者随李先生来到磴口县房管局，相关工作人员看过合同后表示，李先生与开发商签订的合同是正规合同，但和谐花园的事情现在正通过司法程序解决，不由他们处理。
　　震惊二三百套房一房多卖 甚至有一房六卖的
　　李先生的遭遇并非个例。据知情者透露，开发商为了解决资金危机，将和谐花园的大量房屋一房多卖，有的卖给了普通购房者，有的抵押给了向其融资的放款人，而且卖的形式五花八门，如将属于回迁户的回迁房通过网签合同卖给其他人；将房屋先抵押再卖或卖了再抵押；卖了房票再与其他人分别签订认购协议、手写合同或网签合同等。
　　记者从磴口县城建局了解到，和谐花园小区分A、B两个区，有上千套房屋。目前，A区除2栋高层外，其他楼房均已交付使用；B区的7栋楼房因开发商资金短缺等问题，历时4年尚未交工，由此引发了一系列问题。
　　磴口县政法委一位负责人告诉记者，包括和谐花园在内，磴口去年有4个小区存在延期交工、一房二卖、拖欠农民工工资等问题。去年8月，由磴口县公检法、城建、房管、劳人等部门组成的工作小组分别进驻这些小区处理相关问题。其中，和谐花园回迁安置领导小组在工作中发现，开发该小区的房地产企业销控极度混乱，新建楼房几乎都存在一房多卖的问题。&初步统计，和谐花园至少有二三百套房屋存在一房二卖问题，甚至还有一房六卖的。还有一些已经住了三四年的住户，连购房合同都没有。工作小组进驻后，及时制止了各种违规行为，否则问题会更严重。&
　　该负责人先后向记者出示了两份和谐花园的房屋销控表，一份销控表为机打表，表上显示，部分门点登记了李先生的名字；另一份销控表为手写表，表上显示，李先生购买的门点分别登记了不同购房者的名字。
　　该负责人表示，这些存在产权争议的房屋中，有很多回迁房，如李先生购买的门点，目前的占有人为回迁户，而回迁户早在2009年就与开发商签订了回迁安置协议。按照相关法律，回迁协议具有优先于其他合同的效力。此外，网签合同的购房者多是向开发商融资的放款人，因此，网签合同的购房者是否真正购了房，还需要司法部门认定。
　　关于回迁协议所指定的置换房屋是否明确约定了哪套房屋，房屋目前的占有人是从开发商手里领的钥匙，还是通过其他途径占有等问题，该负责人未作详细说明，只是建议购房者通过司法途径解决。 据了解，和谐花园的开发商张某非法吸收公众存款无力偿还，已被磴口县公安局刑事拘留。
　　说法确定房屋归属围绕四个原则
　　一房二卖甚至一房多卖的现象并不鲜见。2010年，杭后汇龙华庭小区多套房一房二卖；2011年，临河光辉花苑小区多套房一房多卖&&那么，开发商一房多卖，房屋所有权归谁？
　　大法扬律师事务所律师表示，不同的情况需具体分析。按照《合同法》、《物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一般会按以下原则确定产权归属：1.已经办理房屋所有权转移登记的优先履行；2.均未办理所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的优先履行；3.均未办理房屋所有权转移登记、又未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人是否办理网签、付款数额的多少以及先后、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。另外，被拆迁人的拆迁安置补偿权利具有物权属性，产生权利冲突时，优先于其他权利。
　　那么，合同未得到履行的买房人，如何追究卖房人的违约责任呢？律师表示，买房人可通过向开发商主张返还已付购房款、利息及赔偿损失来追究其违约责任，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 律师提醒，为了防止开发商一房多卖，购房者买房时，一定要签订网签合同，及时备案登记。这样，购房者如果真的碰上一房多卖的情况，除回迁房、保障房等，办理预约登记的网签合同具有更大的合同效力。另外，一房多卖是开发商违约在先，购房者一定要运用法律手段，通过仲裁或起诉的方式维护自己的合法权益，并有权要求开发商赔偿已付购房款一倍的赔偿金。(巴彦淖尔日报社《黄河晚报》记者田昌/文杨晓军/图)
　　相关法规&&
　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：
　　第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
　　第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
　　第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
　　第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
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& &&& 往期回顾 & && &&&
合同备案没有阻止开发商“一房多卖”
本报记者 韩俊杰
中国青年报
&&&&为商品房买卖合同进行备案，本是政府为防止房地产开发商“一房多卖”而采取的一种措施，但是在河南省周口市，购房者经过该市住房和城乡建设局（以下简称“周口市住建局”）《商品房买卖合同》备案购买的10套商品房，后来竟然被告知是已经卖给其他人的房子。购房人质疑：合同备案为何未能阻止开发商“一房多卖”？
&&&&办理了合同备案买的房竟已被卖过
&&&&日，淮阳人孙树玲与周口市正信基础开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司在周口市银珠大道南段开发的金碧新城的10套房产。
&&&&孙树玲说，为了防止房产被开发商一房多卖，10月17日，她在交款之前与房地产公司有关人员专门到周口市住建局房地产交易管理处查询所购房子之前的交易信息，并填写《周口市商品房买卖合同备案表》，申请办理合同备案手续。
&&&&“管理处的工作人员当时告诉我，我买的这10套房子此前都没有办理过合同备案等交易手续。10月18日，10套房子的《商品房买卖合同》备案手续正式办理完毕。此后，我才向开发商全额支付了数百万元的购房款。”孙树玲说。
&&&&孙树玲说，今年2月下旬，她准备把买的房子出手卖掉，于是到周口市住建局咨询办理房产证有关事宜，却突然被告知，她买的房子不能办理房产证，因为这10套房子早在她购买之前，开发商就已经卖给了其他人。“早就卖给了其他人的房子，怎么还能在周口市住建局办理合同备案手续呢？那这合同备案不是坑人吗？”孙树玲感到非常疑惑和生气。
&&&&房地产产权产籍监理处：这件事情与我们无关
&&&&近日，中国青年报记者随同孙树玲及其律师到周口市住建局进行了咨询和调查。
&&&&周口市房地产交易管理处和周口市房地产产权产籍监理处均是周口市住建局直属的事业单位，《商品房买卖合同》备案手续和房屋的预告登记手续，分别在这两个单位办理。
&&&&在周口市房地产产权产籍监理处，负责人郭金峰主任说，孙树玲购买的10套房产在她购买之前，开发商确实已经卖给了其他人，并且在该处办理了“预告登记”手续。他同时拿出了这10套房子办理“预告登记”手续的全套资料。
&&&&记者在这些资料中看到，这10套房子早在孙树玲购买之前，开发商就已在2010年至2011年3月间分别与崔某等人签订了《商品房买卖合同》，并且这些购房者向周口市住建局申请办理了商品房预告登记手续，将房产产权预告登记在了他们的名下。
&&&&记者注意到，这些购房者的购房合同均没有进行合同备案。对此，郭金峰说，这10套房子办理预告登记手续的时候，周口市还没有实行《商品房买卖合同》备案制，因此没有进行备案。
&&&&“合同备案是一种行政管理手段，我们办理预告登记手续，是按照物权法有关法律规定进行办理，两者不是一回事。预告登记在先，合同备案在后，合同备案就无效。”他认为，孙树玲应该去找房地产交易管理处，这件事情与他们没有任何关系。
&&&&房地产交易管理处：没调取信息是因未与产权产籍监理处联网
&&&&那么，对于这些已经卖过的房子，为什么周口市住建局又在后来孙树玲购买时还为其《商品房买卖合同》办理了备案手续呢？
&&&&据《周口日报》日报道：“周口市从当日起开始实施《商品房买卖合同》登记备案制度，有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押贷款等违规行为。周口市房地产交易管理处负责人介绍，该制度实施后，购房者可在交易管理处察看欲购房屋是否进行过交易、抵押、预查封等信息。杜绝无证售房、一房多卖等违法、违规现象，使周口市商品房买卖更加透明，切实维护购房人的合法权益。同时，对提升周口市房地产市场管理水平，提高办事效率，减少办理差错，也将起到积极作用。”
&&&&孙树玲说：“在我2011年10月办理合同备案的时候，周口市实行《商品房买卖合同》登记备案制度已经半年多了，周口市房地产交易管理处怎么可能会还不掌握我买的房子之前的交易情况？如果他们能告诉我这些房子此前的交易记录，我怎么会买这些已经被卖过的房子呢？”
&&&&负责办理合同备案手续的周口市房地产交易管理处主任戴力在接受记者采访时首先称，根据日起施行的住建部颁布的《房屋登记办法》第70条规定，合同备案在前，预告登记在后，对房屋产权进行预告登记必须以已经备案的合同为依据。有关单位为没有办理合同备案的房子办理的预告登记手续，不符合规定。
&&&&戴力还表示，该单位在为孙树玲购买的10套房产办理《商品房买卖合同》备案时，房地产开发企业按要求提供了楼盘表、销控表、预售许可证、营业执照、双方签订的《商品房买卖合同》、购房人交纳购房款的收款收据及合同备案申请表等，该单位经查询该10套房产此前没有在该单位进行过合同备案，所以就依照程序办理了合同备案手续。
&&&&他认为，该单位为相关的10套房子办理的合同备案手续资料齐全，程序合法。并且，他认为购房人付款在前，办理合同备案在后。
&&&&记者问：“既然周口市是2011年3月开始实施《商品房买卖合同》备案登记制度的，那么开发商此前销售的房产极有可能没有办理合同备案。难道贵处在开始办理备案手续的时候只看房地产商提供的资料，而不向其他有关单位比如房地产产权产籍监理处调取此前的有关房屋交易信息吗？孙树玲办理合同备案时，你们有没有告知她买的房子在房地产产权产籍监理处有交易记录，办理过预告登记手续？”
&&&&戴力说，该单位需要调取以前的信息。但是当时，房地产产权产籍监理处的电脑没有与该单位的电脑联网，所以该单位看不到这10套房子之前在那里办理了预告登记手续，不知道房产商曾经把房子卖给了别人。
&&&&他还表示，如果孙树玲认为该单位有责任，可以向该单位提起行政诉讼。
&&&&另据记者了解，目前因为周口市正信基础开发有限公司与他人之间的经济纠纷，孙树玲购买的10套房产已经被多家司法机关轮流查封，孙树玲无法拿到房子。周口市正信基础开发有限公司一名负责人曾致电记者，表示正在与孙树玲协商问题解决方案。但截至记者发稿时，事情仍没有得到实质性进展。
&&&&对此，孙树玲气愤地说：“开发商弄虚作假，是我们可以猜想到的。就是为了防止开发商弄虚作假，我们才向政府主管部门查询交易信息和申请合同备案的。但是作为政府部门，周口市住建局有关单位竟然这样不负责任，错报信息，错误备案，事后还这样互相推托，真令人难以置信！不管是该局两家单位哪一家存在的错误，结果却是让我承受了巨大的损失。现在房地产公司既不给房，也不退款，周口市住建局应该承担因此给我造成的损失，有关工作人员也应当依法承担相应的责任！”
&&&&本报郑州5月6日电
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">买房怎么查开发商有没有一房多卖_百度知道
买房怎么查开发商有没有一房多卖
如果确认后出现您的相关信息，以及查询密码，选择期房查询---然后在“已网上签约预售合同登记备案查询”里面输入相应的合同号，直接问售楼处即可可以到当地建委网站查询 ，购房人姓名，查询密码由开发商提供
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商品房一房二卖怎么办？法院判决开发商承担双倍赔偿
来源：法邦网 日 09:47
案情介绍：商品房一房二卖怎么办
福建省福州市一市民购买商品房，开发商&一房两卖&导致无法交房，该市民遂将其告上法院。最后，福州市中级人民法院作出终审判决，福建翠鸣房地产有限公司（以下简称翠鸣公司）退还购房款27万元，并赔偿损失27万元。
4月间，翠鸣公司与福建凯乐装饰装修工程有限公司（以下简称凯乐公司）签订合同，约定翠鸣公司将某酒店部分装饰装修工程承包给凯乐公司施工。随后，双方又订立购房协议，约定凯乐公司向翠鸣公司购买两单元房屋，并在工程量达到购房款时，由翠鸣公司于7日内将房产登记给凯乐公司并负责办理相关手续。
法院判决：开发商承担双倍赔偿
6月间，凯乐公司出具证明，确认将其中一单元房屋产权登记为林心。7月间，翠鸣公司向林心出具一份收取27万元购房款收据。此后，林心多次要求翠鸣公司交房，翠鸣公司拒绝交房。该单元房产已登记在他人名下。林某于6月将翠鸣公司告上法院，要求该公司退还已付购房款，并按购房款的一倍赔偿损失。
经一审二审，福州中院最终认为，翠鸣公司将已出售的商品房另售他人，已构成欺诈。据此，该院判决，翠鸣公司退还林心购房款27万元，并赔偿损失27万元。
律师说法：开发商一房二卖属欺诈行为
在目前的商品房买卖市场，作为卖方的房地产开发企业，利用其所处的优势地位，运用各种手段欺诈购房者的不法行为时有发生，直接损害了消费者合法权益。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》通过采用惩罚性赔偿的方式来规范商品房买卖合同。如此高额的惩罚金在实践中并不多见。
有些人认为这样的判例，是一种运用法律来劫富济贫的义举，不应提倡。其实不然，在以诚信为基石的现代市场经济中，原本不应以法律之严苛去干预契约的自由，但凡触及法律底线或违反公平正义，那法律也绝不会袖手旁观，法律不会分辨贫富高低，法律永远站在正义与良知这边。
伴随我国经济的快速发展，房地产业的发展速度也日益高涨，与之相伴的是高涨的房价。开发商为了获取更高的房屋出售价格，一房二卖乃至一房多卖的情形已屡见不鲜，纠纷不断，很多购房者为此而闹上法庭。为了更好的维护自己的合法利益，发生此类纠纷最好求助于专业律师，即使闹至法庭律师也会帮您采证以及代理案件。
[责任编辑：杨钧]
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