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我爱我家陷买卖纠纷：房子没有成交 佣金一分钱不退
　　【导读】通过中介购买二手房，交了2万多佣金，最后房子却没成交“最终房产没有买卖成功，是因为我爱我家这方面在看房的过程中的承诺与实际是不符的”。购房者想要回部分佣金，中介表态不可能退“协商最终的结果，他们一分钱也不会退”。双方各执一词，最后对簿公堂“可笑就可笑在这个问题上了，政府要拆学校不会提前通知我们中介”。《天天315》本期关注：一笔佣金引发的官司。　　央广网财经北京2月20日消息 据经济之声《天天315》报道，昨天上午，天津市河北区人民法院开庭审理了一起案件，是一位购房者将中介公司告上了法庭，这到底是怎么回事？　　事情要从去年9月份说起，当时天津的张先生，也就是案件的原告，他做了一个重要决定，通过中介公司购买一套价值140万的二手房。　　张先生：当时买房的目的有两个，一个是买学区房，因为我们家孩子是两岁半，准备为孩子考虑将来上小学和中学，想选一个好点的学校，第二个就是改善性住房，我们刚才看后来我把电话也留给我爱我家官方网站了，他们都知道，后来我爱我家给我打电话，带我们去看了房，当时中介跟我们说了之后，我感觉条件，符合我的要求，我和爱人在我爱我家的组织下，和卖方一起签订了买卖交易合同，签完合同之后，我们当时就把房子的定金1万元交给卖方了，佣金是在签订合同三天之后付的。　　在买卖双方签署了交易合同后，张先生向中介 “我爱我家”公司支付了2万3800元的佣金。　　而在这之后，张先生却偶然得知了一个消息，让事情出现了变化。　　张先生：买房之后，我们又去卖方的家里看了两次，再看第二次的时候我们得到一个消息，就是这个房子房屋的对面是汇森中学，当时我们同卖房的房主小孩，他们小孩也在汇森中学上初中，当时了解说汇森中学这个学校，因为地铁3号线的施工，造成汇森中学成为一个危楼了，后来经过政府有关部门的研究，就决定汇森中学整体要迁走。　　原本是想买个学区房，结果房子还没过户，却发现学校已经迁走了。张先生觉得这完全不符合自己当初的想法，于是让卖家退还了订金，与卖家解除了购房合同。张先生认为，既然房子最后没有成交，那中介公司收取了全额佣金就不合理，于是向“我爱我家”公司要求退还部分佣金，但遭到拒绝。　　张先生：作为中介来讲，它之前是给我提供房屋信息了，并且和卖家签过房屋买卖交易合同等一系列文件，他们是付出一定劳动的，我跟我爱我家总部谈也说，我给他们出一部分必要的费用，在开工之前我和我爱我家经过多次的协商，协商最终的结果就是说他们一分钱不会退。　　张先生：后来因为我从卖房者的小孩那了解到这个学校搬迁嘛，所以因为这点我才被迫提出不买这个房子，我认为不提出不买这个房子责任应该不在我，应该主要在我爱我家，他应该在看房的过程中或者在看房之前，应该把这个告诉我，他现在是没有告诉我，隐瞒了一条重要信息，所以造成我没有买那个房。　　张先生决定用法律来维护自己的权益，于是将“我爱我家”告上了法庭。去年10月进行了第一次开庭审理。当时，虽然在上庭之前张先生已经研究了相关资料，做了充分的准备，觉得有信心能打赢官司，但在法庭上，被告出具的一份证据让他觉得很意外。　　张先生：开庭时，被告提交了几份证据，主要是全套买了交易合同，这个都有，我们是一致的，但是被告还提供了两份文件，第一份是《房地产交易告知书》，第二份文件是房地产中介服务合同，两个文件我从始至终根本没有看过，没有见到过这个东西，因为我本身没有见过这个东西，所以看了里面内容对我本人也不是有利，我当时就质证，提出对整个两份文件包括签字和手印都不是我本人所签，我也没见过这个文件。　　张先生认定这个文件不是自己签署，于是在第一次庭审中，张先生申请将被告出具的《房地产交易告知书》进行司法鉴定，结果鉴定的结论是文件上的签名是他本人所写，手印也是他本人所按，但张先生还是坚持自己的判断：　　张先生：我当时非常的失落，我也非常感觉不公平，房产交易告知书，因为这个文件本来是特别重要，它里面的一些条款对我们买房包括卖方实际都是非常不利的，完全是一种霸王条款，全是保护他自己的利益，像这种条款，因为我本人是在工程系统的，我平均对整个合同打交通非常多，所以每个合同我看过的也都是比较细的，后来我跟我爱人也详细的回忆了想想，这个文件根本没有见过，但是现在是鉴定结果却是是我所写，所以我本人对这个鉴定的报告持有异议的。　　因为在第一次庭审时，张先生对被告的证据申请了司法鉴定，所以昨天上午，法院第二次开庭审理这起案件，但没有当庭宣判。在庭审结束后，我们的记者也是分别联系了原告和被告双方。双方对这起案件都有哪些分歧？又是如何交锋的？或许通过采访录音，我们也能感受一下庭上双方的辩论过程。　　先来听一下，原告张先生对于这次交易都提出了哪些质疑。　　张先生：第一点，就是买卖双方只是签订了一个《房产交易合同》，但是这个合同并没有去房管局走备案手续，所以说我爱我家它这个经济服务内容并没有完成，只是完成了一部分内容，因此它没有权利全额收取佣金。　　对此，被告我爱我家公司是怎样回应的？我们来听一下我爱我家公司的工作人员田先生的观点。　　田先生：这个合同就相当于两个人的约定，就是我把你的房子定下来，我给你订金，这是我把你房子定下来的订金的合同，而不是我确定要买了办手续，现在的协议是办手续要正式打的协议，就跟告房管局我买这个房子首付多少，贷款多少这么一个协议，而我们签的这份合同在我爱我家签的是我给你订金，以这个价钱以这个时间来购买你这套房子，两个合同约定的内容是不一样的，但是同样是合法有效的，交易告知书上写的是我们在签署合同的时候，我们的服务就已经履行完了，后期一系列过户、贷款一系列的东西全是免费的。　　原告张先生还有怎样的观点，我们继续听。　　张先生：第二点是我爱我家主张说我之前签订房产交易合同它有一个解除房产买卖协议书，上面有一些条款，是为我爱我家的一个格式条款或者是霸王条款，这个条款对整个购房人包括卖方其实都是非常不利的，我提出整个我和我爱我家之间并没有签订经济服务合同，我和买方签订的房产交易合同还有解除协议书，地址是对于我们买卖双方之间的约定，在我本人没有同意的情况下，我爱我家没有权利主张他们的一些条件。　　从张先生的观点中来看，他还是坚持认为自己并没有签署过中介公司的《经纪服务合同》以及《房地产交易告知书》。那我爱我家公司的工作人员是怎样的观点？来听一下：　　工作人员：这经纪服务合同事实上是签过的，而且我们有这个纸制的文本，但是这个张先生本人一直不承认这个签字是他签署的，但是在上个星期，我接到一个全国性司法鉴定的签定报告这个签字就是他本人签署的，他拒不承认，而且司法鉴定报告出来，他还对这个事情有异议，一直在询问过程以及一系列的东西。　　原告张先生还有哪些质疑，继续来听：　　张先生：第三点最终房产没有买卖成功，是因为我爱我家这方面，在看房过程当中所谓的一些承诺与实际是严重不符的，尤其是汇森中学看房的时候我的房子就在汇森中学对面，然后上学比较方便，各方面吧，包括将来房租出租租金因为有家长陪读租金也比较高，后来我了解到汇森中学现在学校已经迁走了，整个将来还要拆迁，拆迁对我的影响是比较大的，包括一些噪音、采光对我影响比较大，因为地点我提出不买这个房子，这个原因是因为我爱我家这块它没有告知我，隐瞒了房屋的重要信息，没有尽到他中介服务的责任和义务，现在他服务也没完成，所以它佣金应该是退还给我的。　　对于这一个质疑，我爱我家公司又是如何回应？　　工作人员：可笑就可笑在这个问题上了，首先这个不是小学，天津是有政策，小学就近来上，这个是中学，中学在天津市的政策是这个学生，小升初考试自己去考，就是你有能力去考才能考进去这个学校，而且还有一个我们我爱我家作为房产中介它对它周边的，银行多少搬迁或者学校多少搬迁，这个我们中介肯定是不知道的，不会提前政府要拆学校会提前通知我们中介，我们只对这个房子，这个产权或者说它什么朝向这个东西是我们应该负责的，但是它周边的一些配套设施如何怎么样，这个是不属于我们能够承诺的，我们也不可能去承诺这些东西，但是事实上这个学校就是在这个房子的正对过，这个是没问题。　　刚才这三个问题的交锋，已经可以看出双方是各执一词、互不相让，原告张先生还有哪些重要的质疑要抛出来，被告方又是如何回应？我们接着听：　　张先生：我爱我家没有执行国家部委还有天津市一些地方性文件规定，尤其是天津物价局的一些规定，根据物价局的文件是只有中介方在完成房产的过户等手续之后才有权收取佣金，现在我爱我家只是提供买卖合同，后面一些过户都没有进行，所以它主张佣金的不退还是没有法律依据的。　　在张先生收集查阅的资料中，有一份《天津市物价局文件》津价房地【号文，在这份文件的附件1的备注里有一条是这么写的：“经纪机构办完产权过户等手续后，方可收取经纪服务费”。张先生依此提出质疑，那我爱我家公司是如何回应质疑的呢？　　工作人员：就这种规定它不属于国家大的法律，它每个地方都有每个地方的规定，这是物价局对这这么去规定，但是我们对于中介来讲，直属管我们的部门还是房管局，因为物价局对我们有用的政策就是限制我们收取佣金不能超过2%，但是其他我们要遵守房管局一些约定，房管局约定会比它更细，如果说物价局和房管局它在定政策或者定规定的情况下有出入的情况话，我们会优先选择房管局的政策来实行。　　为了准备这次上庭，张先生还查阅了《天津市房地产交易管理条例》，从这里面，他又发现了什么问题呢？　　张先生：我爱我家这个经纪的服务过程中存在瑕疵，比如按照《天津市房地产交易管理条例》的规定，执行履行经纪服务合同的经纪人员应该是经纪人，这比国家建立部文件合同可以说一名房产经纪人或者两名房产经纪人协理来履行，但是天津市地方法规规定是以国家要严的。而我爱我家只是采用两名人员来进行履行，正因为这两名经纪协理服务的质量专业水平较差造成隐瞒汇森中学的事实。　　经纪人和经纪协理有怎样的区别？听一下我爱我家的工作人员的解释。　　工作人员：他说的不是协理和直接经纪人嘛，这两个在我们这个行业来讲，这两个本基本上是一样的，都是可以给你提供举荐服务，给你提供经济服务房管局没有规定必须是经纪人，就是经纪协理人也可以。　　据了解，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。　　经济之声特约评论员张立栋，潮阳律师事务所邵桐律师对此评论。　　案例中，原告认为，买卖双方只是签订了一个房产交易合同，但是这个合同并没有去房管局走备案手续，所以中介的经纪服务内容并没有完成，无权收取全额佣金。关于这样的观点是否合理，邵桐认为，首先我国《合同法》确实有一个明确规定，就是举荐人未付成合同成立的，不要求支付报酬，但是可以要求委托人支付从事举荐合同支出必要费用，根据这种法律规定，我们可以按照这个法律适用，我们应该认定第一双方之间确实形成了一个举荐法律合同的关系，第二至于是否促成了房屋买卖交易的成功，应当根据当地张先生找的天津市的相关规定，也就是说没有在房产交易中心备案这种情况下，应当认定合同是没有成立，而只是双方达成了一个房屋买卖合同的意愿。因此该举荐活动还没有完成，应当退还张先生部分的费用。　　邵桐律师进一步补充说，根据我们国家现在房屋买卖相关政策规定，必须在建委办理备案登记，然后在建委那块有合同作为备案的时候，这样的情况下才应当认定中介公司完成了它的举荐活动。　　在两次庭审中，原告张先生都否认自己签署过中介出具的两份文件，也就是《经纪服务合同》以及《房地产交易告知书》，而这两份文件在交易时应该是起到重要作用的，不过后来经过有关机构的鉴定，结论显示是张先生签署。遇到这样的情况，张先生应该怎么办？是否还有必要去进行再次鉴定？不过张先生后来也跟我们说，自己不愿意再另外花费费用去做鉴定。　　对此，邵桐分析，张先生应当是没有必要在这个合同是否是自己签字按手印上面纠缠，第一首先是否是自己签字，凭我们自己长时间自己签字可以看出来，凭肉眼就可以看出来是不是自己的签字，如果说这个本身凭肉眼就能看出来，基本上是自己的，平常签字的样子就没有必要在这方面去做什么司法鉴定什么的，应当把诉讼的重点放在合同条款是否有效，它的格式条款是否侵害了消费者的权利，从这方面来下大力气去推翻它这些无效的条款或者霸王条款，这才是张先生应当在诉讼当中主要下精力去做的事情。　　在案件中，原告张先生提到了一个关键点，就是自己要买的是学区房，他认为中介公司有责任和义务提醒消费者学校已经搬迁的事实，后来张先生还说中介在向他推荐这套房时，也正是把"这里有很好的教育资源，并且也为很多家长来陪读所以租房的价格也会高"这样的内容作为这套房子的推介优势，而且张先生提到这个中介公司的办公地址也正是在这个学校的附近，对学校已经搬迁的情况，应该是知情的，而公司却对消费者隐瞒了这一点。所以最后张先生认为交易没有成功的责任是在中介公司。这样的观点是否合理？中介公司是否涉嫌欺骗消费者？　　对此，张立栋认为中介公司涉嫌欺骗消费者，消费者购房现在都是以学区为主要的诉求点，因此中介是非常清楚的把这个房子的升值或者卖点就是这个学校，那如果说作为以售楼的或者作为房屋中介的这样一个机构，你的主营业务就是售这个楼，而且这个楼主要卖点是什么你非常清楚，那么应当是关注到这样的信息，说学校有可能拆迁或者搬迁，而且信息是比较明显的信息，说这个学校已经搬走了，在这种情况下，中介说它没有责任的话，这个是说不过去的，中介显然在这个问题上隐瞒了对消费者来说很重要的购房信息。　　而邵桐律师认为，欺诈应该是谈不上，从律师诉讼角度来看，从现有的资料当中，第一没有看到张先生所谓的，我在买这个房的前提，是孩子就近上学所需，没有在相应的诉讼材料当中有所体现，也就是说张先生如果以此为主张要求过错在于中介公司，恐怕在证据上还不够完整，也就是说在证据上没有什么说服力，法院自然就没有这方面的考量了，因为在这方面没有举证充足的话，法院可能在这方面不会支持张先生这方面的诉求。　　原告张先生在查阅了相关资料后，认为中介公司没有执行天津物价局的一些规定，因为在天津物价局的一份文件上规定"经纪机构办完产权过户等手续后，方可收取经纪服务费"。而中介公司的回应是，会优先遵循房管局的规定。物价局这样的规定对其并没有约束力。对此，邵桐指出，显然是中介公司选择了一个对自己很有利的法律条文来执行，但是从我们看到这两个部门之间，所出台的法规来看，他们之间第一在法律概念和法律条文上并没有冲突，只不过一个是更为详细，更为具体，因此对于中介公司来说它就是部分愿意执行对自己约束更多的法律条文。但是这两个法律条文同样是对它具有约束力，同样是有效的，因此张先生引用物价局的法规也是没有错误的，也是足以支持他的诉讼请求的。　　张先生认为，当时签署交易合同时，中介公司的到场人员构成存在违规的情况，他列出的是《天津市房地产交易管理条例》，认为履行经纪服务合同的经纪人员应该是"经纪人"，而不应该是"经纪人协理"，而中介公司认为这两类资格的工作人员都可以办理这项业务。对于这个案件来说，服务人员的资质是否存在问题？对于本案的案情是否有一定影响？对此，邵桐指出，这两种从业人员，首先都能从事举荐的经纪行为的，但是这两种人，哪种人去从事举荐行为并不是影响本案关键的点，因为这只是合同履行当中一个瑕疵的问题，这个瑕疵是可以通过其他补救手段来消除这种瑕疵，因此消费者不应当把诉讼的焦点纠结在这个问题上，这个问题是法院其实在裁判的时候是基本上不予考量的这种问题。　　至于张先生胜诉的可能性有多大，张立栋表示，如果说是之前在经济服务合同上签了字，而且在这个合同中明确收费标准的话，他现在胜诉可能性比较低了，但是我们也不排除因为收费标准在他的合同中存在一种所谓霸王条款的可能性。但是这是另外一个，在这个案件中，如果说他们之前约定了这个收费标准，而且这个标准是比较明确的话，胜诉可能性还是比较低的。　　邵桐律师认为还是有一定胜诉可能性，因为张先生虽然说中介公司给他签那些东西有可能是在他没有仔细查阅或者没有仔细阅读的情况下就签了，因为在办理这种手续的过程中，中介公司会出现大量的这种文件，有些当事人可能就主要看一些大的合同，忽视一些小的文件，也许就签了，首先我认为它有一些文件确实是属于格式条款，它侵犯了消费者的合法权利，加重了消费者的负担，而去减轻了自己的责任，这个在合同法当中是明确规定，像这种格式条款如果存在两种或者两种以上的，肯定会倾向非提供格式条款一方的，因此还是有一定胜诉把握的。　　消费者在买学区房时应注意哪些问题时，张立栋指出，这个事情中确实有很多借鉴意义，首先是对于服务价格的确定，在签约的时候考虑到有可能这个合同是被终止的，所以对终止合同后可能产生费用问题，双方在签约合同需要有一个认定的东西存在，现在看起来张先生当时在签约的时候，确实因为是一种格式合同，他就没有对可能合同终止造成的这些费用以及佣金纠纷的问题，没有做出一个界定，所以他就产生后续的一些"后遗症"，这是第一个。第二如果说消费者要是考虑到买学区房的话，一定要慎重的了解相关的信息，不管是你买学区房还是说这个房子其他的一些附加值的条件，比如这个房子旁边是公园或者说其他的一些信息，或者是医院这样的信息，之前一定要做一个比较仔细的了解，而不要仅仅是听中介公司给你提供的信息，这是第二个。第三个对于签字的问题其实也是成为一个小的焦点，对于任何一个签任何一个字，或者在协议上签字的时候，一定要做好一个保留复印件或者留存证据的意识，因为在经纪合同中由于很多证据意识不足造成后续很多纠纷是我们消费者经常遇到的问题，如果你有了一个比较好的权利保障意识的话，才能保证自己的权益不受侵害。
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中英保险经纪人制度比较研究—..
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中英保险经纪人制度比较研究——兼论我国保险经纪人制度的完善
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无几。在进入北京市场不到半年的时间里，其已经连续多月盘踞在第四。在上海市场，8月份爱屋吉屋成交2412套，跻身三甲。数据显示，爱屋吉屋8月成交单量是第一名的75%，而经纪人人数仅是第一名的15%~20%，据此测算，爱屋吉屋单个经纪人的签单率是传统中介的5倍。
　　其不俗业绩的另一面却是接连发生的客户投诉。此外，业内专业人士表示，其靓丽的业绩背后更多是加减乘除的游戏。“直接用成交量除以现在的从业人数是有问题的，爱屋吉屋经纪人流动大，月初的经纪人基数到月底可能已经减少很多，这样除数就会减少，但并不能证明其真正效率。”
　　业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，目前看似风光的业绩并不代表其持久的增长能力，在融资环境恶化的情况下会面临更多风险。而其标榜的先进模式并没有解决房产中介行业的真正痛点问题，所谓创新更多地局限在低费率和营销推广上。
　　针对上述问题，10月14日，10月15日记者两次致函满懿(上海)房地产咨询有限公司(爱屋吉屋)。截至发稿，未收到其正式的书面回复。只有其公关经理刘随就有关问题在电话中做了简要回答。
　　骗签合同
　　此前界面报道的《爱屋吉屋的“黑中介”毒瘤》一文中讲述了那小川通过爱屋吉屋租房的遭遇，并质疑了爱屋吉屋绕不开的“黑中介”问题。
　　那小川的经历远非个案。与那小川相比，上海的毛小姐因为爱屋吉屋付出的代价则更为高昂。
　　本报记者获悉，8月2日，上海的毛小姐(化名)通过爱屋吉屋相中了一套位于上海市长宁区中山公园附近的一套二手房，但因为价格不菲，所以只能对其持观望态度。但就在此时，爱屋吉屋的房产经纪人朱某却表示可以替她向房主商量一下价格，前提条件是需要毛小姐先支付5万元意向金，以期为自己增加谈判筹码。另外，为了增加可信度，爱屋吉屋还要求毛小姐签订一份简易的购房合同。
　　“我和爱屋吉屋明确表示过多次，如果要达成协议，必须三方全部到场并协商一致后才能签字，而当时他们也答应的好好的。但谁知道当天晚上中介就在我不知情的情况下，拿着我早前签过字的合同拿给房东签字了，这一下性质就变了，从法律上来说我就要不得不履行一份完全不知道的协议了。”毛小姐说。
　　8月3日，当爱屋吉屋告知毛小姐购房合同已经签订完成之后，毛小姐便立即表示要解除合同。但是，爱屋吉屋却表示合同已经签署只能继续履行下去，如果毛小姐单方面解约将要承担所有违约责任，而如果毛小姐和房主私下达成解约协议，双方还将会被爱屋吉屋列为被告起诉至法院。
　　无奈之下，毛小姐8月末在律师的帮助下，将房主一方先告上法庭，并在庭前调解阶段双方达成调解，结果是解除合同并退回毛小姐的一半意向金(2.5万元)，且不承担违约责任。“我们双方在调解时，爱屋吉屋也是参与方，但当我亮出自己和中介的录音谈话以证实在签订合同时曾明确且反复告知过对方，如果房主要签合同必须双方都在场并协商一致的情况下才可以后，爱屋吉屋竟然二话不说就调头走人了。”毛小姐说。
　　据毛小姐介绍，除了骗签合同外，爱屋吉屋当时向其承诺该房产满足“满五唯一”的条件也是子虚乌有。经过事后了解发现，该房产房主不仅拥有4套房子，而且还存在抵押的情况。
　　“当时法官向爱屋吉屋的经纪人求证录音真实性时，朱姓经纪人却一反常态称他不再回答任何问题，如果有问题可以咨询公司法务，但当法官说让法务出面时，对方又说法务很忙，除非有法院的传票，否则不会过来。”毛小姐说道。
　　毛小姐表示，“发生此事之后的一个多月，自己几乎每天晚上都会因为压力和委屈而痛哭，简直就不是人过的日子。我这辈子都不想再跟爱屋吉屋发生任何关系了。”
　　对于毛小姐的遭遇，北京天岳律师事务所资深律师聂成涛认为，爱屋吉屋或涉嫌虚假宣传，而且中介为了促成交易，用的方法也不妥，违反了交易一方的真实意思表示，在这种情况下签署的协议，也是无效的。“消费者在购房时，尤其是在买房签署协议时，建议一定要在买卖双方同时在场方可签署。关于诚意金的问题，在没有确定要买此房的情况下，不要缴纳任何款项。另外，在现实中，不少中介为促使双方尽快签署合同会采取各种方法，甚至不惜虚假宣传或利用欺骗等手段，在这些方面呼吁政府有关部门要尽快介入对其进行督促改进与规范。”聂成涛说。
　　本报记者就上述问题致函爱屋吉屋，后致电爱屋吉屋市场部张隽，张隽不耐烦地表示自己在火车上，让记者联系公关经理刘随，随后挂断了电话。
　　后爱屋吉屋公关经理刘随在接受本报记者采访时表示由于未获知具体信息无法核实事件真实性，无法做出回答。
　　而在《爱屋吉屋的“黑中介”毒瘤》报道中显示，刘随告诉记者，“我们这两个月仅在北京就已经处理了十几起黑中介的案子，除了赔偿之外，我们还会帮助客户起诉。这些都是其他中介没做过的，但我们愿意做。不过我们也绝不承担不该负的责任，从法律手续上看，铭远嘉业并不是黑中介，这件事是房客违约在先，与我们无关。”
　　对此，刘随对本报记者表示这不是自己的原话，对于界面记者怎么使用自己的话不作评价。
　　刘随表示，爱屋吉屋是一家中介公司，合作对象是房东和客户，北京市场分为个人房东和二房东。当记者追问“北京铭远嘉业是否在所说的房东范畴内”时，刘随表示只要合理合法合规，手续齐全，都属于房东范畴。关于现在是否仍与北京铭远嘉业合作以及未来是否将继续与之合作，刘随则未作出明确回复，只是称要看其是否符合相关规定。
　　乱象背后：高压考核
　　受访专家们告诉记者，出现上述问题跟爱屋吉屋对经纪人的高压考核模式有关，经纪人在高压之下会出现一些极端做法，导致“捞偏门”。
　　据爱屋吉屋西城区房产经纪人王小姐透露：“以卖房为例，爱屋吉屋经纪人的底薪是4130元/月，外加每月绩效2000元和佣金(1%)的40%的提成，但要想把绩效的2000元拿到手则必须要至少提供10套房产照片。如果一个月一单也没开，则立马将其辞退。”
　　另据爱屋吉屋客服和顺义区店长顾先生介绍，现在公司虽然正在大量招人，唯一的要求是求职者最好有半年以上经历，在谈到对于新进经纪人的培训、绩效考核等内容时，顾某表示培训只需要一天就行，但对于经纪人的考核一般是每半个月进行一次，如果长期不开单将会被立即开除。
　　王小姐介绍，对于房产经纪人的日常考核则主要体现在录入客户电话或房源等信息方面，以二手房买卖为例，经纪人每天至少要完成规定的3.5分，每对业主拨打15个电话则计入0.5分，或每录入一套新房源能得到1分。
　　“对于租房方面的经纪人待遇，公司规定底薪是4130/月，每半个月至少完成3单任务，如果完不成也要直接pass，此外还有房屋照片考核和客户信息录入等要求。”王小姐说，“另外，像我们店还要求每两个星期必须要淘汰几个人，这主要是针对那些没有业绩的人。”
　　在一些创投领域人士看来，爱屋吉屋模式创新的背后恐致疏忽员工的培训。另外，由于员工长期背负较大的KPI压力，所以会想尽一切办法促成每一笔业务的成交，而其被互联网行业所提倡的用户体验度则容易被忽视，甚至会出现一些违法现象。“这种模式的创新就目前看来是一把双刃剑，O2O领域要想得到长远发展，除了追求速度外，还要做好真实与用户体验这两门功课。”
　　爱屋吉屋海淀区北四环附近的前房屋租赁经纪人郝先生对记者表示，公司目前管理非常混乱，并且员工的流动性非常大，这也正是他主动离职的最重要原因。“我在爱屋吉屋工作了将近3个月左右的时间，是在今年7月份离职的，当离职的时候我才发现自己已经是我们店的资历比较老的。”
　　那么，爱屋吉屋的房产经纪人想要完成工作任务，会如何来操作呢？上述王小姐透露，公司之前是允许自己的经纪人和外部中介、二房东等进行合作的，但因为最近发现存在的问题比较多，所以现在不再提倡请“外援”，“当然，如果经纪人有这方面的能力也是可以的，只是公司唯一的要求是房源不能作假，至于从什么途径获得而来并不较真。关键是何来把控，万一被发现造假或违规操作则要面临被辞退的风险。”
　　郝先生向记者透露，爱屋吉屋的租赁经纪人所发布的租房信息很少有自己的真实房源，基本上是靠和外部小中介、黑中介或二房东合作，自己的真实房源信息顶多也就是占到3成左右，甚至不少经纪人还会联合他人共同伪造房主或房本等重要信息。
　　“虽然公司也会核查相关信息的真实性，但一般也就是打个电话问问罢了，一般我们会留下自己朋友的电话，如果接到公司核查电话就互相配合。”郝先生说，此外，租赁经纪人为了吸引租客，还会到58同城或赶集网[微博]等各大租房网站发布虚假或低价房屋信息，当租客要看房的时候才说该房屋已经出租出去了，但可以帮助推荐其他类型的房子。
　　另外，如果当经纪人完不成考核任务时，还会用“拆单”的方式来凑数，例如本月的其中一单中介费是1万元，经纪人会把这一单的钱变成5单，平均每单2000元左右，以此来虚报业绩。“如果经纪人已经完成了考核任务，还有可能私下里打着公司的名义接单，绕开公司后自己的收入当然会增加。”郝先生说，在他供职爱屋吉屋期间，虽然这样的情况比较多，但不少租客即使发现被骗了，也只能自认倒霉而已，真正来纠缠和投诉的人只是很少一部分。
　　“一般来说，如果公司发现了这些情况，或者说员为非常恶劣，通常也会做出处理，甚至直接把员工开除，但如果问题不算很严重或者说主要责任并不在他们身上，公司就会把租客的投诉拖很长时间，最终不了了之。”郝先生说。
　　据悉，爱屋吉屋从传统中介以高底薪挖走了一批经纪人，这些经纪人带来一些房源。对此刘随表示，不能叫“挖”，是经纪人的正常流动。有业内人士质疑其经纪人的队伍扩张速度过快过猛造成了经纪人素质的参差不齐。刘随称，在各行各业、各个公司都存在人员素质的差距。关于如何保证经纪人素质并留住优秀人才，刘随透露爱屋吉屋内部有相应的奖惩机制，相应资料则让记者从网上查。
　　要求匿名的房产中介行业专家对记者表示，优秀的经纪人很难撬动。经纪人关注的本质问题包括客单价、提佣比和合作，爱屋吉屋并不具备这些方面的优势，因此素质优秀的经纪人不会加入。
　　某链家从业人员对记者表示，北京链家新的经纪人底薪是4k，与互联网中介相比相差不大，并且有3~6个月的培训，而互联网中介的经纪人入职后就有销售任务，并没有成熟系统的培训。
　　遭质疑的模式还能玩多久？
　　在接受本报记者采访时，刘随多次提到爱屋吉屋模式先进，具体先进在哪里，刘随则表示一时半会说不清楚，让记者到网上去查资料。虽然记者多次追问，其并未作出答复。
　　要求匿名的业内人士对记者表示，爱屋吉屋的模式并不是本质上的创新。最大就是营销创新，谈不上模式上的创新。目前来看就是低费率和比较大的广告投入。低费率方面爱屋吉屋和搜房是典型代表，目前两者在竞争费率的下限。但存在多方面的问题，最突出的就是其效率水平和费率水平不足以支撑商业模式。
　　“现在的很多互联网中介电商平台，实际上有很大争议。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，第一，很多虚假房源或虚假营销信息，进而使得购房者或租赁者其实在服务上得不到保证。比如说很多看似免费的中介服务，其实消费者是没法享受的，因为此类电商平台实际上不愿意接手。第二，很多时候会有跳单的做法。互联网中介总体上没有门店经营的约束，所以有各类动机去绕过企业管理的约束。这个时候看似交易效率提高了，但实际上各类侵害消费者权益的现象会不断增加。
　　“爱屋吉屋没有门店虽然降低了成本，但企业组织架构相对不完善，容易诱导跳单等问题的出现。当经纪人素质不稳定时，这个时候往往会有一系列危及企业经营的问题出现，比如说架空了此类互联网中介的品牌。此外，中介的改革关键是要拓展业务量，后续中介门店本身就可以作为社区经营的一个重要物理场所，开拓业务量是和社区密切结合的一个重要渠道。互联网中介应该在平台上开发新的平台，比如代业主缴纳水电费、寄存货物等新的业务模式，即实现一个APP在手中就能够使置业和居住等问题都得到很好地解决的效应。”严跃进补充道。
　　严跃进认为，房产中介行业真正的痛点在于盈利方面过多地依赖佣金收入，这是最关键的一点。在这样一个单一的盈利模式下，整个盈利空间扩充的可能性是不大的。新兴互联网中介实际上是通过降低门店成本和客户资源搜集的成本，从成本端来进行营销。但盈利方面还是依赖吃差价的简单模式。
　　爱屋吉屋公开资料显示，该公司自去年3月在上海成立，员工也从当初的几人核心小团队迅速用半年的时间扩张至现有员工6000多人，其租房、二手房买卖业务已经全面在北上广深铺开。另据爱屋吉屋在今年5月6日宣布，公司已经完成D轮融资，本轮融资额达1.2亿美元，融资后公司估值超过10亿美元。
　　面对如此快速的融资速度和如此巨大的融资规模，业内人士指出，O2O的兴起固然带给租客、房东、中介以便利，但这也是当前形成悖论的关键。因为这与房产中介行业需要深耕线下资源的行业属性并不契合，资本在追求速度的同时往往会不自觉地推动公司一切业务、人员为其拼命，这就容易忽略后续的服务等重要配套内容。
　　亿欧网创始人兼CEO黄渊普在接受本报记者采访时指出，互联网中介线下根基浅，在求量的驱动下，容易出现虚假交易的情况，这是典型的线上产品和线下服务脱节的表现。另外，过于依赖资本、急于求成，资本环境变差后资金断裂的风险会加大。
　　链家网首席内容官徐东华对记者表示，房产中介行业真正耗费的是时间，不是钱。资本的快速进入虽然会缩短一些时间，但有些时间是无法省掉的，比如经纪人的成长起码需要一年多的时间。
　　公开数据显示，在上海市场，8月份爱屋吉屋成交2412套，跻身三甲。数据显示，爱屋吉屋8月成交单量是第一名的75%，而经纪人人数仅是第一名的15%~20%。据此测算，爱屋吉屋单个经纪人的签单率是传统中介的5倍。上述匿名人士表示，直接用成交量除以现在的从业人数是有问题的，爱屋吉屋经纪人流动大，月初的经纪人基数到月底可能已经减少很多，这样除数就会减少，但并不能证明其真正效率，更多是加减乘除的游戏。
　　一位匿名的房产中介从业人士对记者透露，经纪人之间有个APP房源宝，可有偿录入客户资料和房源资料，通过这个APP可以“买单”和“切单”。
　　据业内人士透露，爱屋吉屋正亏本抢占北京市场，每个月亏损高达3000万元，对此刘随表示这涉及财务机密，自己不知情。在市场占有率不断提升后，按照当前的收费率爱屋吉屋将如何获得持久的增长点和盈利点？刘随表示，1%的佣金率已经足够支撑盈利。
　　但在多名传统中介从业人士看来，爱屋吉屋的模式是通过低价把传统公司击败，掌握定价权，从而增加收费率。对此，刘随在采访中表示，爱屋吉屋会一直保持现在的收费率。
　　在重重隐忧的包围下，爱屋吉屋宣称的“先进模式”还能撑多久？受访的业内人士表示，由于对方的财务等数据都不是公开的，所以目前只是质疑，但时间终将会说明一切。
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