内蒙古住房公积金提取二手房的折旧怎么算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-05-23 13:37 标签： 内蒙古住房公积金查询
与旧房的房价差异有多大,在我们做房屋价格评估的时候实际上也是我们所经常要考虑的问题.一幢建筑的折旧实际上存在着三种折旧：A物质折旧B功能折旧C经济折旧，其中只有物质折旧可以按上面的公式进行计算，而功能折旧与经济折旧往往是最致命的，影响的价格幅度也比较大。功能折旧比如功能落后，户型落后等等，经济折旧，比如周边环境改善，旁边建了一个公园等。
（1）首先价格比较时新房与旧房是否可比是一个关键性的因素，比如新房的建成的档次较高，小区配套、物业绿化，园林景观等均较旧房为优，而且不止好一点，那么旧房的价格就相对要比新房低很多。
（2）假设新房与旧房在建成档次，小区情况均相差无几的情况下，虽然同处一个地段，但具体而言一般还是会有略微差异的。其次假想新房与旧房在同一院内（理想化模式），从评估而言，一般会在个别因素中的新旧程度影响子项上进行减价修正，修正的幅度一般按一年2%来进行计算（钢混结构住宅），比如五年那么为10%，如果为十年，实际上就不可比了，因为新旧程度差异太大，建议以市场上二手房的价格进行比较更为贴切，如果硬性修正个20%实际上是不够精确的
其实同一地段等级上,与旧房的房价差异有多大,在我们做房屋价格评估的时候实际上也是我们所经常要考虑的问题.一幢建筑的折旧实际上存在着三种折旧：A物质折旧B功能折旧C经济折旧，其中只有物质折旧可以按上面的公式进行计算，而功能折旧与经济折旧往往是最致命的，影响的价格幅度也比较大。功能折旧比如功能落后，户型落后等等，经济折旧，比如周边环境改善，旁边建了一个公园等。
（1）首先价格比较时新房与旧房是否可比是一个关键性的因素，比如新房的建成的档次较高，小区配套、物业绿化，园林景观等均较旧房为优，而且不止好一点，那么旧房的价格就相对要比新房低很多。
（2）假设新房与旧房在建成档次，小区情况均相差无几的情况下，虽然同处一个地段，但具体而言一般还是会有略微差异的。其次假想新房与旧房在同一院内（理想化模式），从评估而言，一般会在个别因素中的新旧程度影响子项上进行减价修正，修正的幅度一般按一年2%来进行计算（钢混结构住宅），比如五年那么为10%，如果为十年，实际上就不可比了，因为新旧程度差异太大，建议以市场上二手房的价格进行比较更为贴切，如果硬性修正个20%实际上是不够精确的（从估价理论上来说，某项子因素修正幅度超过20%所选择的比较参考对象将属于不合理的范畴）
（3）另外住宅单元房的价格实际上是房与地共同作用的结果，所以不能仅仅看表面的建筑折旧，而简单的认为损失多少年的使用权就应该为几分之几（主要原因在于土地使用权价值不是线性递减的，而是前面价值减小的慢，后面减少的快，简单点来讲65年的土地使用权与70年的土地使用权实际上价格相差并不是7%，而是0。8%（按年利率为10%计算）
（4）还有对于单元住宅而言，尚存在着户型、楼层、朝向、景观等方面的区别，应进行差异化修正，而不能简单的讲差多少价钱。
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如何计算二手房折旧费?
房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值。以货币形态来表现，这就是折旧费。确定折旧费的依据
房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值。以货币形态来表现，这就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的的年限长达几十年，甚至一百年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而应按重置价格计算，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留原建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追回耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简单结构为0。
（3）折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或我经济寿命。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命，它受有形损耗的影响。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
（4）房屋折旧费，其计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。计算公式为：年折旧费=（造价-残值）/折旧年限或年折旧费=造价*（1-残值率）/折旧年限在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：旧房价格=造价-年折旧费*已使用年数。
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