国外房产市场泡沫破裂过程 房产泡沫破裂的后果是什么
22:54:32　 来源:狂想曲
摘要：在我们的印象里房地产这项工作十一个很挣钱的行业，但同时也是一个风险很大的行业，如果一旦倒闭就面临着巨大的资金压力，并且在前几年，金融危机是房地产行业陷入危机中，今天我们就来解析一下国外房产市场泡沫破裂过程以及房产泡沫破裂后会有着怎样的后果 在我们的印象里房地产这项工作十一个很挣钱的行业，但同时也是一个风险很大的行业，如果一旦倒闭就面临着巨大的资金压力，并且在前几年，金融危机是房地产行业陷入危机中，今天我们就来解析一下国外房产市场泡沫破裂过程以及房产泡沫破裂后会有着怎样的后果． 国外房产市场泡沫破裂过程
年，美国住宅价格一路上涨，其间没有出现过全国性房价坍塌的事件。长达67年的经验似乎足以说明房价持续上涨的合理性，人们甚至认为，房价将持续乃至永远上涨。 人们似乎有理由继续看好房价。二战后，美国城市化浪潮加快。1960年代晚期，美国开始拥抱新科技革命，涌现出一大批科技创新企业，财富神话一批接着一批；与之同时，美国经济结构中金融化程度越来越深。美国还向亚太地区转移制造业产能（带来的结果就是产业空心化）。这些都是房价上涨的利好：自住购买、投资需求统统旺盛。长达67年的房价上涨，形成了世界经济史上最大的资产泡沫。房主、房地产评估师、贷款人、抵押贷款证券化交易商、对冲基金、货币基金及美国政府都从中获利。 波浪无限增大，这有悖物理学定律。（期望）房价永远上涨，同样不切实际。2008年次贷市场崩溃，美国房价迎来雪崩式下滑，造成了9450亿美元的损失。上述各方就展开了相互攻讦。当然，被抨击最多的，还要属美联储等美国金融监管部门。长达67年的美国房地产泡沫，究竟是怎样炼成的？美国丹佛大学法学院法学教授罗伯特&M&哈达威所著的《美国房地产泡沫史（）》一书，有别于市面上已有的金融危机研究作品聚焦（美联储前主席）格林斯潘任期的做法，将视角扩展到1929年大萧条和罗斯福新政，调阅了67年泡沫期内的市场数据，并得出具有说服力的结论。 哈达威指出，造成美国房地产市场巨大泡沫的政策（人为）原因，首先在于美国的税收等一揽子政策所形成的错位激励。美国实行累进制的所得税政策，近几十年来不断推动减税及税收补贴，从而最终形成了&累退式&税收政策，有钱人从减税、退税、税收优惠中获益最多。而且，这一政策还鼓励业主、投资者通过倒卖房产来获利。 第二项原因，出在住房保障政策环节。肯尼迪、约翰逊两任总统开启了&伟大的社会&计划，形成了国家保障公民住房的政策传统，再后来又出台了《社区再投资法》，强调金融机构要遵守这方面的政治和社会责任，向穷人放款以支持其购房。银行等金融机构迫于压力不断降低贷款审查标准，更多原本买不起房的人借助&零首付&、&一元首付&、超低利率的住房贷款买到房屋，且能通过长期上涨的房价而倒卖房屋获利。 为鼓励公民购房，美国政府在罗斯福新政时期就开始向购房者提供补贴，还向贷款银行发行债券，收购其住房抵押贷款，以进一步降低贷款购房利率。1990年代，美国政府和国会不仅允许房主以自己房产的净值为抵押，购置第二套、第三套住房或用于其他方面的投资、消费。这一切最终倒推了房价畸形上扬，而金融机构为了转移风险，则致力于开发和推广金融衍生品，泡沫和风险就隐性化地越吹越大。
摘要：这本书较具新意的一部分是将美国政府金融和房地产监管分为经济性监管和安全性监管。哈达威援引美国民航等行业的案例教训指出，政府应尽可能削除只会产生保护垄断、削除竞争的经济性监管，而应强化旨在保障竞争秩序
这本书较具新意的一部分是将美国政府金融和房地产监管分为经济性监管和安全性监管。哈达威援引美国民航等行业的案例教训指出，政府应尽可能削除只会产生保护垄断、削除竞争的经济性监管，而应强化旨在保障竞争秩序、客户利益的安全性监管。美国房地产67年泡沫史，也可视为美国政府在利益集团游说下不断降低安全性监管要求（比如降低联邦和地方政府对金融行业的信用监管，降低金融机构资本金要求，不再强制贷款者首付金额不低于一定比例）、在公众压力面前不断增强经济性监管甚至成立多家政府支持企业直接入市（房地美、房利美等）的历史。概括起来，安全性监管形同虚设，成为了美国房地产泡沫不断积累的重要推手。 哈达威通过数据和资料分析还提出，美国公共教育课程、公民付费理财教育体系中均严重缺失经济史和金融风险教育的内容，这使得投资者对房价永远不会下降的谬论深信不疑。 这本书可以带给中国读者足够的警示，书中所述酿成美国房价巨大泡沫的诸方面诱因，在我国也能找到不同形式和程度的存在。特别危险的是，某些监管部门、金融机构和大批投资者对房价不断上涨有着一厢情愿的预期，拒绝接受房价调整的市场信号。
房产泡沫破裂的后果是什么 解析日本房地产泡沫经济破裂 说道房地产泡沫产生的后果，有很多人会不由的想到日本的房地产泡沫破裂，泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使&银行不倒&、&地价只涨不跌&的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。 我国房地产泡沫破裂将产生的后果
上世纪90年代初我国的海南省房地产泡沫破灭 ，当时海南省&烂尾楼&高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。占全国0.6％总人口的海南省积压的商品房，竟然占全国的10％。 从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。从2006 年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现缓慢的恢复性增长，但总成交量仍然有限。其危害只是现在中国一线城市楼市泡沫的一个缩影。房地产泡沫破灭后，房价下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。尽管现在即使国内各大银行商业银行通过了银监会的房贷压力测试，都表示即使房价30%也能杠得住，这只是一个幻想。
摘要：从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系之上，无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此，这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行，不过国内各大银行现在都已 从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系之上，无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此，这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行，不过国内各大银行现在都已成为上市公司，最后承担风险的还会有股民。 房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身，而且影响到其他许多行业。如果国内房地产崩盘，整个国家经济都可能发生危机。 尽管目前决策层对遏制房地产泡沫过度增长采取了一系列的调控措施，但这只是防止了泡沫的继续吹大，而过去二年房地产泡沫所留下的后遗症却很难消除。其实化解房地产泡沫最好的办法就是不让其真正成为危害经济的泡沫，危止于未萌，可惜我们错过了2008年房产调控这一历史性契机。现在决策层所能做到的就是尽管不让泡沫继续扩散，让其慢慢破灭。我们纵观历史，无论是美国2008年的次贷危机，还是日本房地产泡沫破灭，最后再看看迪拜世界房地产崩溃，各国政府对此无一不是束手无策，而且房地产泡沫破裂对一个国家的经济危害是相当巨大，而且是不可估量的。中国和外国房地产泡沫破裂时的情况对比
房讯网 9:06:00
[提要]相比美国的零首付，中国则拥有全世界最高的首付，按照现在政策的规定，家庭买第一套房，首付是30%，买第二套房多数地区首付要达到60%，北京和其他少数城市二套房的首付要达到70%，第三套房根本不贷款，这就意味着中国贷款买房出现个人断供的风险是不大的。
2014年上半年楼市下行压力明显，很多机构和研究报告都在传播中国房地产市场泡沫将要破灭、濒临崩盘的信息。但住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹否定了这一观点，她日前在某高峰论坛上表示，中国房地产市场言崩盘还为时尚早，中国绝不可能出现美国、日本式的房地产泡沫破裂的情况，现在楼市仅仅是处于调整期。
秦虹就中国房地产形势和美国、日本房地产泡沫破裂时的情况作了对比。她讲到，美国2001年为了刺激经济增长，两年内连续17次大幅度降息，基准利率从5%-6%左右降到了1%。零首付等优惠措施和低利率刺激了房屋成交量的上升，也带动了房价的上涨。2006年美国房地产市场的价格和成交达到了一个最高点。但2006年美国发生了严重的通货膨胀，政府大幅调息，两年内基准利率从1%升到5.5%。就使那些利用浮动利率贷款的家庭要偿还银行贷款的利息成倍的提高，家庭无法偿还月供，所以大量家庭选择断供，泡沫就此破灭。
　　相比美国的零首付，中国则拥有全世界最高的首付，按照现在政策的规定，家庭买第一套房，首付是30%，买第二套房多数地区首付要达到60%，北京和其他少数城市二套房的首付要达到70%，第三套房根本不贷款，这就意味着中国贷款买房出现个人断供的风险是不大的。秦虹认为，中国房地产市场由于种种原因也会出现波动，也就是目前房地产市场面临的情况，但是价格的调整不足以影响大面积的断供现象的出现，所以说我们的金融风险是可控的。
　　秦虹表示，日本房地产泡沫发生在1989年，日本住房的发展在1989年家庭住房户数和套数是1：1.3，也就是整个社会的房屋多了13%的总量。而日本在70年代初的时候，城镇化率已经达到了76%，当日本房地产市场泡沫破灭的时候，城镇化率已经停止了20年。相比中国的情况，中国现在还处于城镇化率提高、城市人口增加的阶段，我们现在城镇总人口是7.3亿，城镇化率53%，中国的城镇化还可以提高十几个百分点。我们每年新增城镇的常住人口接近2000万人，这些新增人口要靠新建住房来解决。秦虹认为，“中国的房地产市场现在处于发展阶段，还没有到日本城镇化停止20年的发展阶段。所以我对中国的房地产市场还是有信心的，不可能出现日本式崩盘的情况。”
　　“在2010年之前整个房地产市场的格局是总体供给关系偏紧，但目前中国房地产供给速度快于消费速度，出现了既有阶段性的供求关系偏松的情况，少数地方供明显大于求。”秦虹表示，“我不认为中国会出现崩盘的情况，目前由于供求关系偏松带来市场调整，现在市场是处于调整期。”
　　“基于以上判断，我们对当前以及中期房地产市场还是有信心的。中国房地产市场并未到濒临崩盘的境地，而是处于调整期。”秦虹认为，“未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，仍将为房地产市场发展提供空间。”
　　来源：中国新闻网
编辑：张雪
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应对中国房产泡沫：中国富豪高价买外国豪宅 再卖给中国人
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正当美国东海岸和西海岸的一些城市为他们超豪华的房产（大多数的普通美国人根本买不起也租不起）取得的高额回报而沾沾自喜的时候，和加拿大发生的相比简直就是小巫见大巫。
新闻配图 正当美国东海岸和西海岸的一些城市为他们超豪华的房产（大多数的普通美国人根本买不起也租不起）取得的高额回报而沾沾自喜的时候，和加拿大发生的相比简直就是小巫见大巫。 其中一个例子，这所在温哥华西部的别墅，60年房龄，拥有4间卧室和3间浴室： 根据温哥华太阳报，这所房子原本上市的要价是298万。几天后，该房子以410万美元售出，高过要价的4成。 &我们收到九个报价，本地买家中绝大多数的出价在全价到410万美元之间。&皇家地产苏塞克斯(Royal LePage Sussex) 经纪维夫哈维（Viv Harvey）说。 买家是一些退休的华尔街大鳄吗？还是需要从不再安全的瑞士银行账户中转移现金的地方能源巨头呢？都不是。正如大家一直在美国豪华房产所见的情形，买方不是别人，正是急于在当局以前把热钱转移到海外的中国土豪。 作为一个提醒，中国对资本实行&软性&管制，个人一年外汇额度最多5万美元。毋庸置疑，中国的买家大军已经想方设法来规避这个限制。在中国内地的存款中，大约有25万亿美元规模的热钱，正在以前所未有的速度流向海外，特别是美国和加拿大，然后立即涌入了这些国家的房地产市场。 &来自中国和中东的投资者对可查看的物业有巨大的需求，& 贝尔（Bell) 说，&他们愿意多付一点溢价并长期持有那些高端的，大地段，风景好以及在良好地点的物业。& &你真的无法估计人们愿意出多少价，& 代表买家的RE / MAX Masters Realty房产经纪Shahin Behroyan说，&现在可查看的物业已经变得相当罕见。& 他继续指出，越来越多的开发商和建筑商也活跃地参与到这个市场当中--他们买进，装修或者重建房屋然后以溢价卖出--其他的买家也更有动力&付更多的钱买地&，然后自己来建造房屋。 不只是在加拿大。正如去年七月我们所报道的，根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors)在其对国际物业销售的年度调查，中国买家已经成为美国住宅房地产市场最大的外国投资者，去年几乎达到了所有外国买家投资规模的四分之一。截止到2014年3月，一年之中，中国买家在美国房地产投资了220亿美元，达到了所有外国投资额的24%，而前一年只有128亿美元，所占国际投资额的比例是19%。
制图：WSJ 因此，中国买家大量的购买房产，通过装修，改造，并出售给其他的中国买家来盈利，所得的卖房款又用来收购更多的美国房地产。因为随着中国房的破灭，中国的超级富豪们正在使得北美的住房只有最富有的美国人和加拿大人才买得起。 而且，中国的反腐败斗争仍然持续。在任何时刻都可以通过主流媒体高调曝光一些资本外逃的罪犯而制止这种资本外流，美国房屋建筑商都不愿意承担这样的风险，并在地产上投资数以百万计的美元，因为如果中国政府介入，这些地产需求可能一夜之间倘然无存。 还不相信？那么请查看Hovnanian盈利的电话抄本，其中美国最大的住宅建筑商之一已经承认现在的房屋建筑速度是基于毫无根据的需求上的，而且是&过于激进的&。因此，当中国为了继续维持国内的房地产市场泡沫，而无法避免地遏止资本外流的时候，这些高端的需求将最终干涸，加拿大和美国的房地产市场会发生什么呢？
[责任编辑：zhang_yuan]
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中美相比已可见中国货币超发之巨.18，但亦很难说不是滥发货币创造泡沬: 278%，人均GDP相距更大; 中国: 393%。中国M2存量不仅超越欧美，一国新增货币超过世界其馀国家货币之和! 外国是以负债的方式进行: 日本截至14年12月，当月滙率约6: 257%, 即是泡沬爆破受伤的都只是外人而非国民, 因方设有外汇管制基本吹不大; 美国，中国M2远超美国M2，其新增M2常年占据全球50%左右.6万亿美元; 英国，占据全球规模已达25%! 2014年国债与GDP占比为，换算成美元是19, 要留意的是英美的债务大都是外债，虽说中国经济过去多年保持高速增长, 也以举债去吹大经济，同期美国M2是11.9万亿! 可见中国不单以印钱: 264%。要知道中国含有水份的GDP不及美国一半。外国的泡沬不是以印钱方式创造，中国M2达到123万亿元人民币
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