&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&商品房一房二卖如何处理，一房二卖的情形下怎么索赔？
商品房一房二卖如何处理，一房二卖的情形下怎么索赔？
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一、商品房一房二卖如何处理合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后一个购房者履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。此时，前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权，对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权，所以应负返还房屋的义务。2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了登记之后，又与他人就同一房屋签订买卖合同。在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，开发商已非房屋所有权人。合同法第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。因无权处分并最终导致合同无效的，由开发商向后一个购房者承担信赖利益的赔偿。3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，签订了两次购房合同但都没有办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为开发商享有，而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两个购房者是平等的法律地位，那么法院就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。也就是说，如果两个买卖合同都没有办理过户，法院会区别不同情况，予以合理的处理。二、一房二卖的情形下怎么索赔如果开发商将同一个房屋又卖给了第二个买受人并且已经过户登记的话，我们可以根据法律规定向开发商索要赔偿，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，从而导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。即您可要求卖家赔偿的包括两部分：第一部分：赔偿实际损失，即赔偿您现在购买此房的损失，包括房屋的增值部分造成的损失。第二部分：惩罚性赔偿，即除了第一部分实际损失外，卖家还必须给您支付惩罚性赔偿，但最高金额不起过您已付的购房款。如今房价居高不下，很多开发商为了利益甚至不惜将商品房予以二卖甚至是多卖，而当购房者遭遇此类情形又该如何处理呢，哪一个购房合同是有效的，能否向开发商索要赔偿，如何确定赔偿数额。这些问题是购房者遭遇开发商一房二卖之后最关心也最难以解决的问题，最好先咨询专业的房产律师，他们可以为您出谋划策。
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一、商品房认购书纠纷如何处理所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖......
专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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论商品房认购书的相关法律问题与研究—以消费者保护为核心.pdf33页
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Commercial Housing Book ■● ■J^ onGonSUmer 卜oCUSlng Protection 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，
独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容
外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成
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在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本
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学位论文作者签名：f荪碾 2。12年3月7日 学位论文版权使用授权书
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采用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文
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学位论文作者签名： 日
导师签名： 2012蝴3／日 圈酉 在商品房交易过程中，预约合同逐渐被实践所应用。房地产开发商为了确保 自身的利益得以实现，纷纷推出认购书、意向书、协议书等形式向购房者进行认
购。长期以来，学术界对认购书的法律属性意见不一。确定认购书的法律属性，
有助于消费者认清合同中的陷阱，有助于消费者保护自己的
正在加载中，请稍后...　　满以为与开发商签订了《商品房认购书》，就能买到心仪的住房，让刘景升没想到的是，在准备签订商品房买卖合同时，却发现该套住宅已于日抵押给银行。开发商的行为是否构成违约？购房者能否解除商品房买卖合同。近日，官渡区人民法院审理了这起商品房买卖预约合同纠纷案，依法判决开发商双倍返还购房者交纳的预约定金两万元。
　　认购房屋后得知房屋被抵押
　　今年10月4日，刘景升与云南金沙房地产开发有限公司（以下简称金沙公司）签订了一份《商品房认购书》约定：刘景升订购金沙公司开发的官渡区水木山居小区五栋103号住房一套，总价款130万元，面积120平方米；刘景升付给公司两万元定金，并于半个月内与金沙公司签订正式的《商品房买卖合同》。刘景升说，当时他还特地问了一下这套房子有没有抵押给银行，金沙公司称绝对不存在这样的情况。
　　刘景升回家跟家人说了订房一事。刘景升的妻子说：&买房是大事，还是多留个心眼去房管局查查这房子有没有抵押的情况，放心点。&
　　第二天，刘景升来到昆明市房管局，向产权机关查询后，方晓他预订的该套住宅已于日抵押给银行。
　　10月9日，刘景升找到金沙公司讨说法，要求公司返还他交的两万元定金。&等你们公司解除对该房屋的抵押后，我们再签订商品房买卖合同。&刘景升说。
　　金沙公司的相关负责人陶先生认为，房子被抵押并不影响房屋买卖合同的成立，刘景升交的定金不能退还。
　　请求法院撤销房屋认购书返还定金
　　双方僵持不下，一直未能签订《商品房买卖合同》。刘景升遂将金沙公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房屋认购协议书》，返还已交的两万元定金并加倍赔偿两万元。
　　庭审中，刘景升的代理人认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：&如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。&由于金沙公司隐瞒房屋被抵押的事实，后刘景升到产权部门查询得知，已经侵害了刘景升的知情权。再者，出售给刘景升有负担的房屋，损害他的合法权益，所以，刘景升和金沙公司签订的房屋认购协议书是无效的应该撤销，同时要求金沙公司返还定金两万元和赔偿损失。
　　金沙公司的代理人则认为，刘景升与金沙公司之间的《商品房认购书》是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，为双方的真实意思表示且内容合法，对双方具有法律效力，不存在任何的显失公平的行为，房屋抵押给银行并不影响刘景升与金沙公司的合同效力，金沙公司并没有侵害刘景升知情权和合法权益。
　　法院审理认为，金沙公司的行为构成违约，撤销双方签订的《房屋认购协议书》，但刘景升不能要求公司按《商品房认购书》签订正式合同，由金沙公司返还刘景升已付购房定金两万元，并支付赔偿金两万元。
　　律师：签认购书并非买房的必经程序
　　庭后，记者就此事采访了大韬律师事务所柴林律师。
　　柴律师说，在我国现有的法律法规体系中并没有任何有关房屋买卖过程中签署的&认购书&的法律概念，也没有在签订《商品房买卖合同》前必须要签订此类&认购书&的强制性法律规定。因此，签订&商品房认购书&并非买房的必经程序，是否签署认购书完全取决于双方当事人的自愿。在签署购房认购书之前，应对开发商有个基本了解，看开发商及拟购买房屋的有关证件及资料是否齐全，包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该房屋的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向销售人员进行询问。其次，还应当多问问同一楼盘的其他业主，包括不同时间购房的业主，以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向专业人士咨询。要认真审阅认购书的条款，有条件的最好在看一下即将签订的正式的商品房买卖合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。另外，有的地方的房产管理部门专门制定了购房认购书的合同标准文本，建议广大购房者在有条件的时候找来看看，在与开发商签署认购书时尽量使用标准文本。
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