由税费引出的二手房交易纠纷
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由税费引出的二手房交易纠纷
律师认为买方也应该承担一定责任-投诉曝光
时间： 11:50:36&&作者：华夏&&来源：中国质量新闻网&&查看：&&评论：
内容摘要：&&& 由税费引出的二手房交易纠纷& 律师认为买方也应该承担一定责任&&& 青年报记者 罗水元&&& 周培骏 绘&&& 二手房交易免不了各种税费，而且...
&&& 由税费引出的二手房交易纠纷& 律师认为买方也应该承担一定责任&&& 青年报记者 罗水元&&& 周培骏 绘&&& 二手房交易免不了各种税费，而且，因买卖双方及物业性质等因素，税费也会出现较大差异。然而，就是因为税费问题，由宝原地产一门店居间的一次二手房交易发生了纠纷。律师指出，由于税费受制于多种因素，卖方有义务如实相告，居间方也有义务从专业角度提供参考意见，而购买方也有义务去调查、了解。 青年报记者 罗水元&&& 购买方因税费进退两难&&& 日前，市民李先生向青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目称，他通过宝原地产金沙江路2336号门店买一套房子时，在中介人员说税费只要3万元的情况下，才付了2万元意向金并签订了《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》，但不久中介人员就说税费远不止3万。&&& “我当时一听就吓了一跳。”李先生说，当他提出不同意见时，中介人员虽答应帮忙”想办法”，但“办法”最终未能奏效。而在如此情况下，他提出解除《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》，但被拒绝，“他们说，如果我不继续签订示范本的《上海市房地产买卖合同》，我原来交的2万元意向金就不能退”。&&& 此时，李先生如果继续交易，所交税费必将比原来高；如果不交，原来所交2万元意向金将付之东流。进退两难中，李先生认为责任在中介，要求中介承担责任。&&& 5月20日，青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目热线记者现场采访时，李先生提供的《房地产买卖居间协议》显示，所购房子为97.3平方米，总价格259万元。&&& 该《房地产买卖居间协议》一方面称中介收取意向金后，若卖家未在约定期限内接受中介所拟定《房地产买卖合同》之买卖条件，买家可有权向中介无息取回意向金；另一方面又称，该笔意向金一旦转交卖家签收后，就转为了定金，如果买方不同意继续交易，卖方不退还该笔定金。&&& 记者注意到，《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》在同一页A3大小纸上，买卖双方均是同一天在这两份协议上签字；由于《房地产买卖合同》格式条款还约定卖方同意将定金转交中介保管，只要卖方在《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》签字，那2万元即使在中介那，性质也从意向金转为了定金。&&& 而且，根据《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》其他约定，当买方所交意向金转为定金后，买卖双方若不继续交易，除了面临要不回定金或双倍返还定金局面外，还将面临向中介支付总房价2%的居间服务补偿金。&&& 对于李先生所说税费一事，《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》打印文字中并没有提及，但《房地产买卖合同》补充约定一栏里有手写约定：“交易中所产生的税费由乙方（即买受方李先生，记者注）承担。”&&& 李先生解释，由于相信中介人员“专业眼光”，在对方说税费只要3万元后，才签订《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》，并在“补充约定”里没有进一步详细写明。&&& 中介否认说过税费只有3万元&&& 不过，5月20日，青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目热线记者来到该宝原地产中介门店采访时，有关人员虽承认居间服务过程中不是没有问题，但否认原来说过税费只有3万元一事。&&& 这一天是原来约定签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》最后一天，当卖家到场准备签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》时，李先生虽反复称要买该套房子，但就税费一事，与宝原地产中介门店工作人员仍各执一词，互推责任。&&& 对于记者进一步采访的要求，该门店工作人员表示由宝原地产总部回复。宝原地产总部有关方面表示，将在调查后给予回复。&&& 5月22日晚上，记者联系李先生，他称，由于税费问题，仍未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。&&& 律师认为中介应如实估算税费&&& 上海申骏律师事务所赵星海律师认为，二手房交易中的税费与所交易物业性质有关，也与卖方所持物业套数有关，还与买方购买条件有关，由于受制因素较多，卖方应如实向中介和买方说明情况，买方也应该在正式决定购买前多方调查。&&& 而中介的专业工作人员，则应该利用其专业知识帮助买方如实分析，让买方明明白白购房。本起纠纷中，若房产中介工作人员为了赚取佣金或居间服务补偿金，有意将税费说低，让买方签订《房地产买卖居间协议》和中介自行拟定的《房地产买卖合同》，应该承担一定责任。&&& 不过，如此局面的形成，也与买方没有详细调查、了解税费事宜有关，因此，买方也应该承担一定责任。&&& [链接]&&& 二手房交易税费说明&&& 应记者要求，赵星海律师还特意对二手房交易中所产生税费作了详尽说明。赵星海律师说，二手房交易中所产生的税费，普通住宅和非普通住宅各不相同。&&& 普通住宅需同时满足以下三个条件：住宅形式上为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等住宅；其单套面积小于140平方米；其总价，根据所处地段不同有不同规定：内环以内小于320万元，内外环之间小于200万元，外环以外小于160万元。若不能同时具备以下三个条件，就属于非普通住宅。&&& 区别普通住宅和非普通住宅后，赵星海律师又从出售方和购买方两方面介绍了二手房交易产生的税费情况，具体如下：&&& 一、出售方应交税费情况：&&& 1、个人所得税：&&& 满5年的，（含5年）唯一一套免交&&& 不满五年情况下，&&& 普通住宅：&&& 成交价×1%或者是差价×20%&&& 非普通住宅：&&& 成交价×2%或者是差价×20%&&& （差价＝成交价-购入价-合理费用）&&& 2、营业税：&&& 普通住宅：&&& 满5年：免交&&& 未满5年：成交价×5.65％&&& 非普通住宅：&&& 满5年：&&& （成交价-购入价）×5.65％&&& 未满5年：&&& 成交价×5.65％&&& 二、购买方应交税费情况：&&& 1、契税：&&& 首套住房的税只有契税，首套住房类型分普通住房和非普通住房。&&& 普通住房：如果面积在90平方米以下的话，1%的契税；&&& 如果面积在90平方米以上且小于140平方米的话，1.5%的契税。&&& 非普通住房：3%的契税。&&& 2、交易手续费：每平方米2.5元；&&& 3、产权证工本：80元；&&& 4、抵押证费：80元（目前，浦东新区为80元，其他各区为40元）；&&& 4、如果通过中介需要支付中介费：买卖双方各1%；&&& 5、房产税：&&& 本市户口：购房人为上海本市户口且加上这次购买的面积不超过人均60平方米，免征收；如果超过了，那么超过面积×购房单价×70%×税率千分之四或千分之六（购房单价低于去年上海平均均价的为千分之四，高于刚为千分之六）。&&& 外地户口：购房人为外省市户口有三年以上的上海市居住证的，同本市户口；若购房人没有三年以上的上海市居住证的，但买完房补办的，必须先交三年的房产税后，等上海市居住证满三年后可退还。&&& 新浪微博：@青年消费投诉&&& 栏目合作：市民信箱 &&& 老罗帮你忙&&&
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二手房交易存分歧 买方承担税费惯例在松动
[导读]近段时间以来，“国五条”的相关信息让葫芦岛市二手房交易异常火爆。然而，记者采访中了解到，在过户中，有不少买卖双方在交易的最后关头不欢而散。
近段时间以来，“国五条”的相关信息让葫芦岛市二手房交易异常火爆。然而，记者采访中了解到，在过户中，有不少买卖双方在交易的最后关头不欢而散。原因是，买方不愿承担一些本应由卖方承担的费用。对此，业内人士提醒，不同产权性质的二手房在过户交易时，应提前在合同中注明。急于过户最终不欢而散近日，记者在我市房地产交易大厅看到这样一幕：前来办理二手房交易过户手续的陈先生和徐先生在最后一步发生分歧。原因是，卖方徐先生的房产是集资建房，当时在办理房产证时没有缴纳契税和土地出让金，现在办理过户，需要补缴这部分钱。徐先生说：“之前双方在协商时，已确认买方负责过户费用，所以我不能承担这笔钱。”而买方陈先生则认为，自己只承担交易过程中产生的费用，而对方的契税没交，属于房产之前的“欠费”，“这笔钱不应该由我承担。”讨论了一个多小时，双方都不肯让步，最后不欢而散。“像这样因之前对税费没有理清而急于办理过户，结果在最后关头不欢而散的事还真不少。”现场，一家房产中介的负责人杨女士介绍说，最近一段时间，不少客户都希望赶在“国五条”实施之前抓紧办理完过户手续，导致买卖双方比较匆忙。“而一旦在交易的最后关头发生争议，对于买卖双方来说都是不小的麻烦：成交就意味着有一方要做出让步，产生计划外的支出;不成交，双方之前付出的时间、精力以及中介费用都付之东流。”房产证5年内外有说法采访中，从事多年房产中介的杨女士坦言，普通的商品房交易税费比较明晰，“如果房产证在5年以上，则卖方缴纳个人所得税，而买方缴纳契税。如果房产证在5年以内，则买方还需要缴纳5.6%的营业税。但目前交易较多的二手房，有很大一部分在始建之初，并不是所谓的商品房，而有可能是集资建房、房改房或其他途径转换而来的私有产权住房。这些特殊条件虽然都会在房屋产权证上注明，但大多数购房者由于是初次购房，即使注意到这些条件，也并没有仔细研究。”据介绍，除了双方在不了解政策的情况下发生的争议，也有一些卖家在刻意隐瞒自己需要支付的费用。“这是因为以目前二手房市场的交易惯例，买卖双方发生的税费，大多由购房者承担。因此如果买方没有注意，往往这些本该由卖方承担的费用，就会转嫁到买方身上。”杨女士说。杨女士建议，买方在交易之前不妨找一家中介公司，把交易中所有产生的费用都列出明细，做到心中有数，并在合同中说明，如果一旦因卖方原因产生其他费用，应由卖方负责。买方不必过多迁就卖方“在现在的情况下，不光买方着急过户，卖方也同样着急，买方在谈判时不必过多迁就卖方，该强硬就得强硬。”采访中，一家房产中介的工作人员透露，虽然“国五条”的实施日期还没确定，但为了避免多缴税，二手房交易量正在快速增加，“以往强加给买方的税费，也有卖方愿意承担。尤其是豪华住宅、房产证取得不足5年等，往往交易费用高达总房款10%以上。在卖方获利较高，而买方支付困难时，卖方为了尽快达成交易，也愿意放弃一部分利润。”据悉，除了过户费用，中介人士提醒说，房产交易中还涉及煤气、水、电等各类费用结清等问题，买方最好提前咨询，做到心中有数，避免花冤枉钱。
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二手房过户,卖方契税已交,在过户时,买方还需要再次交纳契税吗
卖方原来交的契税不能抵数，每次产权转移交易都要交纳契税，契税一般由买方承担。
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