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市场分化背后：房地产走向“货币决定论”
就整体楼市而言，供需关系对于房价的推动作用正在减弱。外部环境的作用正变得越来越大。具体包括“营改增”等重大政策调整、信贷杠杆调整、货币环境变化等。在这其中，鉴于房地产业带有较强的资金密集性质，因此货币环境的影响最为关键。来自国家统计局的数据显示，今年3月，在全国70个大中城市中，新建商品住宅价格（不含保障房）同比涨幅最大的深圳为62.5%，最小的湛江为-3.8%。房价的变化正是市场形态千差万别的一种缩影。在很多业内人士看来，这恰恰反映出资本趋利避害的特征。在同样的杠杆下，资金更愿意流向风险小、收益可观的领域。能够体现这一点的，恰恰是如今房地产市场的分化。这种逻辑的变化有迹可循。中泰证券指出，随着供需关系逆转、人口红利消失，支撑房地产市场的内部动力正在弱化。因此，外部环境的作用愈加明显，而货币政策的宽松程度最具决定性。逻辑改变 根据中泰证券统计，过去十年来，尽管经历了多轮调控，但除了在2008年出现剧烈回调外，全国70个大中城市的商品房价格总体呈震荡上行趋势。近几年来，房价波动周期逐渐缩短，波动幅度也逐渐收窄。 若将这种波动与M2（广义货币发行量）增速相比较，可见其越来越强的同步性。具体而言，房价变化与M2同比增速的变化相一致，但前者往往会出现一定程度的滞后。近年来滞后的时间正在变短，同步性越来越强。 按照中泰证券的观点，“在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显著的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定。”其内在逻辑为，一方面，楼市整体出现“供大于求”的变化。虽然一线城市和部分热点二线城市的供应量仍然不足，但就整体楼市而言，供需关系对于房价的推动作用正在减弱。且人口红利的消失，又进一步印证这一结论。另一方面，截至2015年末，一线城市的房价收入比约为19.0。尽管高于全国平均水平，但与2010年超过20.0的高点相比，已有明显下调。因此即使对于一线城市而言，房价上涨的内在动力也正在弱化。在这种情况下，外部环境的作用正变得越来越大。具体包括“营改增”等重大政策调整、信贷杠杆调整、货币环境变化等。在这其中，鉴于房地产业带有较强的资金密集性质，因此货币环境的影响最为关键。“剪刀差”放大即使在去年下半年市场明显回暖的情况下，全国房价的总体涨幅仍在趋缓，部分城市甚至出现负增长。但同期，北京、上海、深圳的房价则出现加速上涨趋势。按照中泰证券研究所统计，从去年4月到今年3月的一年来，北京新房销售均价已经上涨了近10000元/平方米，达到33000元/平方米。这种情况同样适用于上海、深圳楼市，其中深圳房价涨幅最大，超过了50%。央行发布的数据显示，今年一季度，我国人民币贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。其中，在3月我国新增的人民币贷款1.37亿中，个人购房的居民中长期贷款新增4397万元，环比增长142%，同比增长163%，创历史同期新高。中泰证券认为，当前“高信贷、高杠杆”的环境，对M2造成了放大作用，并造就当前这波房价上涨行情。但这轮信贷实际投放又是不均的，“一线城市是银行认为风险最小的地区，审批通过率高，因此信贷的扩大作用会更集中在一线城市和热门二线城市。”三四线城市则成为资本争相逃避的区域。据21世纪经济报道记者了解，在山东西部某城市，银行已经暂停了主城区以外的全部房地产贷款，包括开发贷和按揭贷。这虽是极端案例，但颇能以管窥豹。这既是全国楼市分化的结果，又反过来加剧分化态势，使房价“剪刀差”不断扩大。有观点认为，即使近期一二线城市收紧了信贷杠杆，但仍难阻止这种趋势。中泰证券指出，一线城市的房价并不能简单地看估值，更重要的因素是整个市场的货币供给。长期来看，全国房价涨幅收窄，一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。二线楼市机遇 近期又出现资本向东部核心二线城市流动的新动向。按照中原地产统计，4月以来截至26日，20大标杆房企拿地金额为218.61亿，其中在二线城市的拿地金额为195.74亿元，占比达90%。在2016年第一季度，20大标杆房企在二线城市的拿地金额为636.47亿元，同比增长80%。二线城市拿地金额的比重为53.6%，去年同期则是34.7%。中原地产首席分析师张大伟认为，针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一线城市和核心二线城市。但与此同时，一线城市的风险正在凸显，并集中在两个方面。其一，政策打压力度加大；其二，高价项目的去化风险，以及成本过高给利润带来挤压。就后者而言，根据北京市国土局数据，历史上北京居住类地块单价超过3万元的土地共有44宗，其中2015年就出现了22宗，数量相当于之前的总和。土地成本的提高，使北京大量新房项目出现“豪宅化”趋势。有分析指出，这已造成北京高端住宅项目库存过大，并存在结构性去化风险。2015年10月，碧桂园首次进京拿地，但随后又选择退出。外界普遍认为，这是北京高端住宅市场风险过大所致。中原地产认为，在政策打压下，一线城市有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。苏州、南京等地虽出台打压政策，力度却被认为相对不足。且从供需关系、人口流入等市场形态上看，东部二线城市已具备“类一线城市”特征，是当前对资本吸引力最强的区域。中泰证券也指出，从历史上看，二线城市改善性需求的释放有一定持续性，预计受一线城市回调的影响不会那么强烈。 因此更容易获资本青睐。
责任编辑：曹艳飞&&JN080
251万元/套
均价 : 251万元/套
位置 : 长江二路渤海十九路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 95567
251万元/套
均价 : 4500元/㎡
位置 : 滨城区滨州黄河二路与渤海十八路交叉口西南角
热线 : 400-869-1111 转 17692
均价 : 4100元/㎡
位置 : 滨城区长江一路506号新立河东岸
热线 : 400-869-1111 转 26784
均价 : 3800元/㎡
位置 : 黄河十六路与渤海二路交汇处东北侧
热线 : 400-869-1111 转 26561
均价 : 5000元/㎡
位置 : 黄河三路渤海七路西200米路北
热线 : 400-869-1111 转 38773
均价 : 4260元/㎡
位置 : 黄河十二路以南渤海八路与渤海九路之间
热线 : 400-869-1111 转 19366
均价 : 4000元/㎡
位置 : 渤海一路黄河十五路白鹭湖西岸
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均价 : 3000元/㎡
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均价 : 7000元/㎡
位置 : 长江一路与渤海二十路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 95579
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号注入山钢资产投身国企改革鲁银投资“挥别”中泰证券
因重大事项已停牌逾 1个月的鲁银投资（600784），与“同门”中泰证券间纷扰数年的借壳“姻缘”，以其 27日发布的一则继续停牌公告为标志，画上句号。
& &&◆导报首席记者韩祖亦济南报道
　　因重大事项已停牌逾 1个月的鲁银投资（600784），与“同门”中泰证券间纷扰数年的借壳“姻缘”，以其 27日发布的一则继续停牌公告为标志，画上句号。
　　取代“绯闻对象”中泰证券的，是山东钢铁集团有限公司（下称“山钢集团”）或所属企业和独立第三方———鲁银投资拟采取发行股份购买资产并募集配套资金的方式，收购山钢集团或所属企业持有的银行类及房地产类资产。
　　鲁银投资的这一重组动作，也标志着山东省内国资系上市公司整合的推进。
　　及时雨
　　鲁银投资 27日发布的公告显示，山钢集团正在筹划与公司有关的重大资产重组事宜。
　　“截至目前，山钢集团正在与相关各方就重组方案进一步沟通和论证。同时，审计和评估机构对山钢集团或所属企业持有的银行类及房地产类资产正在开展现场调查工作。不过，由于涉及的标的资产尚未完全确定，预计公司股票无法按期复牌。”公告称。
　　近年来，因房地产行业持续低迷，鲁银投资房地产板块销售速度放缓，业绩随之大幅下滑。今年上半年，其仅实现净利润 80.39万元，同比下降 97.17%；营业收入 11.76亿元，同比下降 43.27%。
　　这一趋势在今年第三季度也未得到有效逆转。公司前 3季度共实现净利润 586.01万元，较去年同期大幅下滑 79.82%，
　　由此，山钢集团在此时进行的资产注入，对于业绩持续不振的鲁银投资而言，可谓“及时雨”。
　　渐成规模
　　虽然公告并未透露“银行类及房地产类资产”的具体情况，但经济导报记者注意到，在钢铁行业陷入全行业亏损，国内钢企纷纷涉足非钢产业的背景下，山钢集团在金融、房地产、物流、矿山等领域的涉足已渐成规模。
　　此前，山钢集团曾对未来产业格局作出“1+4+N”的规划，其中“1”指核心主业钢铁，“4”则是矿业、金融、贸易物流、房地产 4大板块。此外，环保节能、信息技术、粉末冶金、铸管、新材料、农用机械等产业，也被视为重点培育业务。
　　值得注意的是，山钢集团旗下房地产板块的初步整合早已开启。去年 9月，山东莱钢建设置业有限公司名称变更为山东钢铁集团房地产有限公司（“山钢地产”）。据山钢地产 2014年年报披露，公司旗下整合了山钢集团在青岛、济南、上海、临沂、烟台等多地市的房地产开发公司。
　　对此，山钢集团相关负责人曾公开表示，集团曾在去年 7月宣布通过增资扩股方式，实质性整合济钢集团和莱钢集团的房地产业务。目前房地产业务板块的关系已经全部归集理顺，并进入上海保障房领域。
　　此外，山钢集团在金融板块也打下了良好基础。于今年 7月开始筹建山钢集团金融控股公司，其旗下将设立融资租赁公司、资产管理公司、基金管理公司、担保公司、小额贷款公司和互联网金融技术服务公司，并将在未来整合集团现有的金融板块资产。
　　失之交臂
　　近年来，同属第一大股东莱芜钢铁集团控股的鲁银投资与中泰证券，其间的借壳“绯闻”一直是资本市场上被津津乐道的话题，资本豪赌的热情也在持续升温，却终未能修成“正果”。
　　事实上，自中泰证券原二股东建银投资成功出让中泰证券 4亿股股权以来，鲁银投资的股价走势便与中泰证券的每一步动作构成了某种“敏感”关系。
　　2014年 11月 26日，建银投资所持中泰证券 7.67%股权终于被德州和济南两家企业分别以接近 7亿元的价格摘牌。此次交易达成，最大意义无疑在于“建银投资将全面退出中泰证券，为中泰证券上市清除了‘一参一控’的障碍”。
　　实际上，中泰证券近年来成长较快，业绩和成长性均符合上市硬性条件，但股权问题始终是其一块硬伤。此前，建银投资控股宏源证券，参股西南证券和中泰证券，离“一参一控”达标仅差一步。
　　众所周知，中泰证券上市补充资本的需求非常强烈，但在逾 600家企业排队 IPO的当下，若申请首发上市，要付出的时间成本可想而知。因此，对于借壳一事，市场给予了更大期待，与中泰证券颇有渊源及历史关系的鲁银投资，则成为投资者的重点“押宝”对象。
于是，自中泰证券“一参一控”上市障碍清除以来，鲁银投资就被视为了潜在的券商股，股价一路蹿升。
　　然而，此次鲁银投资继续停牌公告中透露的信息，相当于彻底否定了这种可能性。有消息称，中泰证券将不会采取资产注入或借壳的方式上市，而是独立提交 IPO。截至目前，中泰证券已完成股改、股权清理和名称变更。
　　事实上，目前监管层在政策层面上并不倾向于鼓励券商借壳上市，鲁银投资重组“惜别”中泰证券也并非孤例。数月前，南京国资曾筹划南京证券借壳南纺股份上市，最终无功而返；此后南京证券也退而求其次登陆了新三板市场。
　　重要主线
　　导报记者注意到，山东国资体量虽然在全国排前五位，但在资本市场层面却显现出国资证券化率不理想，上市公司作为国资整合平台功能发挥不理想；国有控股上市公司股权结构不合理，资本结构也不够合理；国有控股上市公司整体经营活力不足等顽疾。
　　为推进山东国企改革，年初时山东证监局曾建议，以资本市场为主阵地，通过 5个途径推动山东国企改革，加快整体上市、IPO和借壳上市，提高国资证券化率。“其中，就借壳上市而言，建议推动产业相近、行业相关、主业相同的国有及控股企业，整合至同一上市平台，由此腾出的‘壳资源’让渡给省国资范围内其他优质资产。”
　　由此可见，山钢集团此番向鲁银投资注入旗下银行类及房地产类资产，便是响应此政策的改革跨越。
　　对此，中泰证券分析师罗文波表示，以资本运作为核心的山东国企改革是地方国企改革龙头之一，在当前顶层政策、央企整合密集推动下，以 10月中下旬山东第三家国资投运公司成立为标志，山东国企改革将进入年内又一“小高峰”。“借壳上市将是山东国企改革下一步的最重要主线。”
责任编辑：李颖
新闻关键词：山钢
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17:15 上传
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12月9日，邹平团县委举办了维护青少年合法权益暨办理平安儿童身份识别卡活动启动仪式，团市委党组成员、副调研员宋建婷、县关工委常务副主任刘书忠、县人大副主任朱秀英、县政协副主席潘晓霞等领导出席活动。儿童身份识别卡，是一个缩微的儿童身份档案，相当于儿童 “身份证”， 它的作用就是能预防儿童在遭遇突发事件时能及时凭借儿童身份识别卡上的信息联系到家长，或者能得到路人或相关部门及时的帮助和救治，给0-12岁儿童的安全健康成长增多了一重保障。团市委党组成员、副调研员宋建婷向启动仪式作了致辞，县关工委常务副主任刘书忠作了重要讲话，他强调，要充分认识办理儿童身份识别卡的重要意义，并向全社会加强宣传，各镇街、社区、村团组织要积极配合信息采集工作，把这项工作落到实处，取得实效。此次活动还得到了中泰证券邹平营业部、邹平天兴置业、青隆银行等多家爱心企业、社会人士的大力支持，共募集资金7万余元，救助500余名家庭贫困青少年，为促进全县稳定和谐发展作出了贡献。
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值得一看 谢谢楼主。