购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的？
武汉二手房，流程
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武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始：整理了一下昨天的思路，觉的有必要把流程放前面（有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）：首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→（步骤二）实地考察看房，确定购房意向→→（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节→→（步骤四）签订买卖合同→→（步骤五）办理贷款手续、支付首款→→（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割→→（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）：　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：1、房屋自身建筑情况
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。2、房屋周边状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点：（1）有没有房产证。没有的直接PASS　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。（2）看房主是谁　　 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。（3）看房屋有没正在贷款
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。2、看土地证
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......3、去房管局核实以上情况
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。
顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
再顺便问问70岁的房子怎么搞。4、看房子是否在租　　原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。
兄弟你今天日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！5、近期是否会拆迁　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。
不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。先到这，我玩去了，控制上网时间，享受生活。———————————————————————————————————————————五一继续，我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：1、看二手房的物管费用是否拖欠：　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：（1）水费。
要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。（2）电费。
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。（3）煤气费。
同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。（4）电话、宽带、有线电视等。
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。（5）物业相关费用。
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。2、注意迁移户口问题。
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：1、合同的建立： 房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。2、约定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？3、确定交房细节：（1）交房的时间和条件。
时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。（2）物业费、水电费等
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。（3）过户：
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。4、明确违约责任：
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。结束，休息。
关于二手房交易的流程上面的狗狗哥哥说的很详细清晰，在这里我就不赘述了，大致的环节详略说来都是围绕以下的这几点，流程图看着比较清晰。二手房交易过程繁杂，看房阶段开始，到付定金、办贷款、最后交易，风险无处不在。你买房子最后不成，最可能原因不是：我穷的买不起。而是：我哪里知道我这房子摊上这种事儿！所以，产调问题是重中之重！为什么要拉产调？买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事：1，房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你。,2，房子有抵押贷款，不能过户3，有的房子被法院查封，你却付了意向金4，你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。5，最可怕的是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡。心理膈应却没地方申辩。……所以产调必须做。下面具体说一下产调包括的内容和操作方法。产调的内容一共包括11项（有图），不仅仅只是房屋的一些基本信息，还有一些隐藏信息。……产调怎么拉？到交易中心领号处，拿一个查阅号码，工作人员会给你一张表格，填好（姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名）；等待查阅窗口叫号，叫到时，把身份证、填好的表格给工作人员，交了查阅费，工作人员会给你一份房地产登记薄。需要该房屋的产权人配合你去。你自己不可以办理。中介如果没有提醒你去交易中心拉产调，这时候你就要当心房子是不是有抵押，有贷款，是凶宅，隐瞒了啥问题了。虽说现在很多中介公司甚至大公司称自己有五项保障承诺啥的，也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件，压也没压住！老传统的中介们，改不了已经学会了的快速成交快速挣钱的门道，捡好听的说，不好听的不说。这是房地产行业的老问题了，现在革命来了，答主更看好类似互助买房，房多多这种第三方平台，上下家怎么成交是他们的事儿，他们自己直接联系沟通，像拉产调这类基本活儿，我知道的房多多是最少都要陪上下家做两次来确保。传统交易是中介想尽办法快快促成，新型交易是买卖家直接联系第三方平台比服务。话说远了，说回来。建议：一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元。因为，现在房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。二手房交易的每个过程每个环节都能好好琢磨写写干货，今儿，就先这么细说最重要的产调问题，点赞破千再续。……………………………………………………………………………………………………我还是来续内容了……虽然点赞没有破千。
上面的内容提到房多多在做产权调查的时候，是最少做两次产权调查，做这么多是不是多此一举？多次做产调有必要么？
答案是：很有必要。
我们知道“产调”能帮买家了解房子的详细情况，一般是发生在买家在支付定金前。那么问题来了，如果你买的房子在支付定金后到交易过户这段时间内，出现了其他问题，比如被卖家拿去抵押、或发生查封等权限情况，你是不是又得坐吃哑巴亏了？
拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间，即确认在打印产调单的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化。买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。
排名第一的是一个系统性大而全的纲要。那么我来补充一篇实战心得--------答主背景：上海刚刚购入一套二手房，置换性质--------答主14年11月份左右也看过房子，但那个时候行情不明朗，抛出来的很少，可选择范围太少今年政府为了刺激房市，推出一系列利好政策，在一片房价要涨的呼声中，答主再次投身市场。买房最重要的一点是自己的态度：这里我们只讲刚需性质。对于我们这类人来说，房子的支出占你一生收入中很大的一个比例，并且这笔钱花的怎么样直接决定了你接下去几十年的生活质量。因此，你必须让自己花！时！间！，花大把的时间去研究和看房。那些周末看了几趟房子就大喊太累，太花时间的想法要不得。为什么要花时间呢？买到一套称心的二手房本来就不是一件容易的事情（无视价格的请走开）。二手房，意味着不确定因素太多，大复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明的，还有中介在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常（答主这次耗费4个月的时间，最后买到的还只是相对满意的房子）。接下来说重点：既然要花时间，怎么让时间运用的更高效？1. 选好中介，并训练他们中介是你的眼睛和耳朵，他们是否听话，是否给你提供有价值的信息，决定了你买房过程的体验。中介有他们自己的利益驱动：在最短的时间内成交。本质上是和你的目标（买到最合适的房子）相悖的。因此，不要听中介：”错过了就没了“，”房价要涨了“类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考虑。应该怎么做？首先，找2~3家大的中介，每家中介选2名业务员。一般来说，直接找门店经理，让他推荐会比较靠谱。为什么 每家中介要选两名？因为可以中介内部做横向比较，看给到你的房源是否合理（当然这两名不要在一个门店里）。其次，把你的条件明确的告诉他们：包括预算。接下来就很重要了：过滤他们提供的房源信息，根据质量给反馈。中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好的房源，浪费你的时间。做好和中介打持久战的准备，中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你2. 收集信息你的目标是把选定片区的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。谈谈基准价格，基准价格用于衡量不同二手房价格的合理性。我自己是这么做的：先看片区内房源的大致均价，我看的区域3.2W每平，然后给各种的条件设定价值，房龄折旧：每差一年价格下降1%（越新折的越快，越老折的越慢）。地段：到地铁、菜场、超市等的距离和价值的关系，不同购房者的需求点不同，权重各有高低，根据自己的情况来。楼层：一般来说 多层：3&4&5&2&1&6&7
电梯房：中高层 & 顶层 & 底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W采光：采光分两个层次，1.是否全明，每个房间是否都有窗。2.阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出3~5K每平。我把光照时长分成3档：从早晒到晚 & 4、5个小时左右 & 3个小时以下。基本条件就这些，如果还有一些自己比较在意的，也折算成相应的价值。在了解所有小区情况和制定基准价格后，对不同房源的开价就心中有数了：我看到最后，中介给我的房源，我都不用上门看，直接出价，节省了大量时间。提醒一点：如果这套房不是你最后一套，那么有些条件即使你自己的需求不大，考虑到保值，方便以后出手，也要尽量选好的。这次买房很深刻的一个体会是：各方面条件好的二手房，抛出来的非常少，总是有一些硬伤，换句话说如果房子好，住的很舒服，卖的意愿就很小。3. 议价楼主不是这方面的高手，只能采取中规中矩的策略：1. 理解大环境是买方市场还是卖方市场。这点决定了在买卖时你应该持有的姿态，上海这边基本上还是买方市场，意味着可以有充足的时间可以做比较。2. 房东状态。a) 置换，价格合适就卖，这是碰到最多的情况。有时间约束和价格约束。b) 急卖，主要是时间约束。c) 卖个好价钱，房子一般都不错，期望值很高，主要是价格约束。3. 出价。楼主最后使用的都是开门见山式，这样最直接省事，根据基准价格算出房子的合理价格，然后再砍掉5%，看房东反应。一般来说，他这时要给出让步，但还不会是最低价。你可以不理他，如果他属于前面说的a或b类，隔段时间还会找你。你要记得，这是买方市场。4. 时间1. 好房子一般很少抛出来，必须耐心等待。2. 房子刚出来时房东的期望值一般都比较高，必须耐心等待。4. 其他小TIPS1. 中介会试图让你交一笔所谓的保证金，说这样好跟房东谈价格，不！要！理！睬！2. 和小区里的门卫，大爷大妈聊聊，获取房子的信息3. 中介费是可以打折扣的
正在卖武汉房，最近也在深圳买二手房。 总的来说，买二手房确实比较劳心费力，过程不多说了，累。二手房手续比买新盘复杂太多了，要跟个人交易，心里实在不放心，思前想后还是找了代理中介。之前卖房的时候在网上挂了信息，结果十里八乡的中介都找上门来了，叹。最后听了朋友都建议，选定了一家大的中介，可靠度高一些，也实在没那么多精力每天接各种电话。二手房的选择范围比新盘要大的多，也琐碎得多，所以，先从地段上来确定缩小范围。计算好住家和上班的距离，还有交通便利程度。比如武汉三镇被江这么一分，最好不要跨江，每天过江堵成狗。有时候在不远不近的堵点附近买房，还不如去远一点的环线附近买，房价便宜还不堵。 先在网上大致选好几条线路和区域，网上信息多，可以查看一下，不过网上信息太多，很多房源和价格并不可信。 最好上下班点多走走，看看哪条线比较顺，然后选其中靠近地铁公交站的地方。 另外，根据住房用途，自住还是投资，是否需要学区房，都根据自己的需求想清楚。 选好了几个大块区域后，就可以看具体的小区和房源了。 买房最好能有小区环境，安全比较有保障。周边转一圈，大概心里有个数，就可以找附近的中介了。 一般来说，购房是可以DIY的，但最好是熟识程序和房主的，如果怕麻烦，另外担心中间的交易过程没有保障等等的，那么还是找中介吧。接下来是漫长的看房选房过程，自己要长心。 楼层，朝向，户型，结构，慢慢看多了总会有感觉的。记得一定要白天去看房，周边的环境，房间的通光和通风等，都要自己看好了。 还有邻居有没有特别麻烦的，也要留个心！可以敲门问问邻居或者保安一些居住的问题，避免一些入住后扯皮拉筋的事情。 基本确定购买意向后，就需要查档了。深圳的中介一般是有权限可以上网查看相关信息的，武汉不确定。即便网上有，查档这步也不能省，一定要和卖家一起，拿卖家的证件原件去房管局查档。这个很重要！切记切记！房产的产权确定后再去签购买合同，不管中介是否提醒你，这一步非常重要。原房主有多少个人的名字在上面，房屋有没有被依法查封，房屋的年限等等。 签合同也要注意，具体交付各种费用和办理过户的时间都一项一项写清楚，包括违约责任，万一碰到违约的情况打官司也好办。自己动笔！不要懒！最后，到日子了该办证就办证，合同写好了，中介正规，问题都不会太大，走流程的时候不要拖拉就好。 保留好各种票据。 最重要的是，自己要上心，多跑多看多问。看的时候不要心急，考虑周全了出手的时候稳准狠。ps.和律师朋友聊过，他说，合同千万不要懒，不要用现成的，这个签好了就没太大问题了，实在不行，走法律流程可以解决的也都不算问题。嗯好运！
浏览下来，确定没人发这20条注意事项，那就只好攒着大招来发了，害羞ing...一、确认产权的可靠度　　1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；　　3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖　　1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；　　2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；　　3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；　　2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；　　3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积　　1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；　　2.产权证上一般标明的是建筑面积；　　3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。五、观察房屋的内部结构　　1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；　　2.管线是否太多或者走线不合理；　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。六、考核房屋的市政配套　　1.打开水龙头观察水的质量、水压；　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；　　3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；　　4.观察户内、外电线是否有老化的现象；　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；　　6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。七、了解装修的状况　　1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；　　2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。八、查验物业管理的水平　　1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；　　2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；　　3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；　　4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。九、了解以后居住的费用　　1.水、电、煤、暖的价格；　　2.物业管理费的收取标准；　　3.车位的费用。十、追溯旧房的历史　　1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；　　2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；　　3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；　　4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。十一、了解邻居的组合　　1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；　　2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；　　3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。十二、算计一下房价　　1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；　　2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；　　3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。十三、二手房按揭的条件　　1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；　　2.能提供稳定的收入支付本息的证明；　　3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；　　4.所购房屋产权所属真实可靠；　　5.支付有关手续费。十四、请律师　　1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；　　2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。十五、找代理行　　1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；　　2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？十六、考察代理公司是否可靠　　1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；　　2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。十七、及时了解政策、程序、费用上的变化　　1.要注意报纸的新消息；　　2.向律师及中介代理公司咨询；　　3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。十八、产权是否完整　　1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；　　2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。十九、小心房款和产权的交接　　1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；　　2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。二十、保证产权顺利过户　　1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；　　2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
讲讲我最近（2015年9月）的在上海的买房经验，主要是如何和中介打交道的。1. 务必用小号联系中介，否则的话等着各路中介来轮番轰炸吧。最不好的是用iphone手机的号码，又没有骚扰拦截。这方面链家最差，买好房之前没有人来骚扰，买好之后连续不断的。2. 不付诚意金、意向金，如果有中介要和你谈这个，叫他滚。想买的好房子难找，骑着电瓶车的中介满大街都是。老娘的字典里，就没有诚意金一说。老娘是诚意买家，房子看好了，价钱合适，直接签合同付定金，要个屁的诚意金。他要是收诚意金，就不是诚意卖家，老娘不伺候。不要在看房确认书之类的签名，非要签的话，就写一个假名字。比如你叫陈xx，你就在上面龙飞凤舞画一个 程字够了。你懂得。3. 先看房子，中介费等到房子谈的差不多了再谈。否则你一开始和中介狂砍中介费，但是房子本身没有谈拢，不是白费力气么。而且中介会没有多大动力帮你找房子。4. 中介可以欺骗我一次，但是绝对没有第二次。比如中介说好带你看这个房子，到了之后又说没有，推荐另外的房子；房东跳价（不好判断是房东还是中介在背后捣鬼） 等等之类。必须要大发雷霆，严厉批评（当然不要用侮辱性词汇骂他，毕竟大家都是人，有自尊的）当然发火归发火，发完火之后中介还是回来找你，给你道歉，给你解释，你就听。你要咬定原先的条件，让中介去谈，谈不下来别来见我。5. 在行动上对中介要防范，但是在语言上对中介还是客气一点，不要搞得针锋相对剑拔弩张，毕竟他们是服务行业，关系太差也不好。所有的感性都是战术技巧（发火之类的），最终下决定还是要理性。6. 中介费最多给一个点（不超过500万的房子），超过500万最多给5万，具体数字看你和中介怎么谈。说实在的，在和房东谈好了之后来谈中介费，不要以为你大钱已定小钱就不得不让步，其实中介比你还着急。你中介费大不了和卖家下次再谈，中介公司可是一分钱都没有确定下来。利用 爱屋及乌、搜房网等的1个点0.5个点来压价。告诉他们搜房网的小张什么也给推荐的这套房子，同样条件，人家只要0.5个点，我是看着是因为你们最早给我推荐这个房子才和你先谈的，这边谈不拢我找搜房网去。不断施加压力。当然现实中0.5是很难的，1个点比较现实，无论是什么中介，无论他们有什么规定，他们最终都能够接受1个点的。中介费用要过户才付，他们会让你在签约就付掉，告诉他们门都没有，再逼逼房子我们不买了。实在不行签约当天付个1000意思一下，其余过户再说。最好留一笔中介费到交房再付。这个看你自己的谈的能力。67 关于办贷款：不要以为自己没有银行的门路就觉得必须依靠中介，随便找一家银行，进去告诉他们要咨询住房贷款的事情，自然有业务员接待你。基本上同一家银行的不同信贷员给的条件都是一样的，有没有人认识都差不多。银行就是靠贷款赚钱，你就是他们的客户，怕什么。一家银行做不了再换一家，打电话或者直接走进去问。中介也有合作的银行，问问他们，然后和你自己问道的做个比较，哪家优惠选哪家。8， 关于看房子：基本上可以选中2片区域，然后花一整天时间去一片区域，把那里所有的小区的房子看个遍，了解了大概情况。一片区域看个2-3次看完10-20套房子之后基本上有概念了，自己想要的房子在那个小区，什么价位，优点缺点之类。然后当价钱还算实惠的房子出现的时候，马上做决定，看完之后当天中介会联系你，你就说有意向，但是价钱上还要侃侃，不要告诉中介你的底价，让中介去问这个房子能够让到多少。 觉得合适的话当面去谈。坚信一点：好房子是会源源不断出现的，不存在说某一时期市场上没有你想要的房子了（除非你的预算和实际市场情况严重偏离），只是价格在变动。当价格合适的房子出现的时候，不要犹豫，抓住他。9 关于税费：让中介在你和房东直接面谈之前帮你算好，包括你的购房资质、贷款情况等等。了解清楚了，和房东要谈的就只是一个价格和付款方式。房东承若的所有东西都要在合同上写下来，包括是否满五唯一、是否附送车位等等，口说无凭关于你的贷款申请资质、税费等情况，可以让不同的中介都帮你算算，如果算下来都差不多，那应该没有什么问题。10. 另外，不要买有硬伤的房子。这些硬伤包括： 底楼（带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便（未来规划的也没有地铁线路）等。虽然你可能无所谓这些，但是房子是具有投资属性的，现在图便宜，将来也卖不上价钱，而且卖的慢，急死人。在条件允许的情况下，优先考虑：02年之后的电梯房，1.5公里之内有地铁，房型合理的。买房就是投资，无论你是不是买来自住，不要任性。
做任何事，目的为先。有人为了离公司更近一些；有人因为手头暂时不宽裕；也有人为了让公司有个执照可以落户的经营场所；还有人为了让孩子入学更方便。有关流程，已经有答案说的比较全面了，我只说一些其它答案里没提到的，而且是个人亲身经历的来说。----------------------------------------------------------------------------------------------------------不是靠近学校的就是学区房。有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。说到底，是政府职能部门工作缺乏人性化。市场上有些楼盘不管三七二十一，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为「学区房」，其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近，但并不是其招生范围内的「山寨学区房」，则一定要当心。所以，如果购买二手房的目的是为了让孩子就近入学，获得更好的教育资源，建议购房前先去意向就读的学校，或者小区物业了解清楚再决定是否购买。下面是武汉本地一些重点小学对口的小区名字，给需要的人做个参考。武汉小学：凯乐花园、中南集团、、、、、光谷二小：、、、南湖一小：、、、、、、、、花桥小学：、、、、、、沌口实验小学：绿岛花园、东风阳光城、万科金域蓝湾、博学华府、佳和馨居社区洪山小学：新都国际社区、滨湖社区、水岸毕加索小区、海滨城小区、洪山小区----------------------------------------------------------------------------------------------------------土地用途一定要看清，可能会影响后续交易或贷款审批。13年购入的一套40年产权的商住两用房，主要用作投资和公司注册地点，在此之前只有70年和40年产权两种概念，也就是大多数人所说的商业住宅和商住两用房。今年上半年，本打算拿房产作抵押贷款用作公司经营，但是在银行审批流程最后一个环节才知道土地用途决定你是否可以拿房子从银行贷到款。上传一些常见的土地用途给大家看一下。购买二手房，包括新房之前，如果本来就打算未来有可能拿房屋作抵押，一定要问清看清开发商拿地的用途。目前一些大的银行只认住宅和商业用地的贷款申请。----------------------------------------------------------------------------------------------------------房屋渗水别光看厨卫有很多二手的次新房，购房者大多因为此房还未装修就认为不存在渗水漏水问题。而且在很多人印象里，渗水问题一般都发生在卫生间，但有时，外墙渗水比卫生间渗水还麻烦。不少开发商为了掩饰涂料外墙因年久而出现的裂痕而纷纷采用外墙砖饰面，但是裂痕还在，不过是被掩盖了而已。如果有条件，记得在连续阴雨天去看看房子，特别要注意背阴处的窗台或墙角，看看是否存在外墙渗水的现象。----------------------------------------------------------------------------------------------------------买房最操心的不是售前售中，而是售后有人提到绕过中介可以节省不少中介费用，但前提是你真的是一个验房能手，否则利弊权衡之下，相当于为了节省一些中介费，而自己要去承担一些后续风险。目前不少互联网的二手房交易企业无论是服务还是价格，都比传统线下中介便宜不少，所以我个人建议，还是去寻找一个靠谱合意的第三方中介，能花钱解决的问题就不要花精力，每个人的精力有限，最好拿来创造价值。
二手房房源的真假可以如此辨别！买房子实在是一个太大的花销了，稍有不慎就是好几百万呢！不是好几百块哦！而在买二手房方面则最容易碰到虚假房源，这让我们这种买家要如何防备呢！咱也不是专业人士啊！所以为了谨防受骗，在此教授一下辨别方法。
黑中介欺骗手法
目前，互联网成为了寻找房源的主要途径。所以各都会有官网存在，上面会有诸多的房源信息。而一些黑中介也就趁机使用虚假房源进行忽悠！1、
发布信息移花接木，选择装修最豪华的照片，不管是哪套房子；2、
价格障眼法，低价吸引消费者，而实际的成交价格却高出一大截；3、
已交易房源再发布，为了扩充二手房数量以吸引购房者，将交易的房源照样放出；4、
同一房源多次发布，为了抢占网站推广有利位置，中介会重复发布同一房源信息。
真假房源大辨别1、
标题的主要内容包括、小区名字、区位特点、户型特点、房源卖点等。一般来说，有认证的房源比无认证的房源可靠性高。
不提具体房源特点，而一味强调低价房源有点，是“钓鱼房”的可能性更高点。
含有“急售”、“业主急”、“稀缺”等字样的，都只是中介的宣传噱头，真实情况往往要打折扣的。2、
同一小区的房屋价格应该大致在同一水平线，看到低于市场价许多的房源信息，购房者要多加咨询，谨慎选购。
房价低于平均价28%，超出常理。要么是中介的虚假报价，要么就是房屋本身存在问题，房主急于脱手。3、
完整的应该包括玄关、客厅、主卧、次卧、厨房、卫生间、阳台等，通过照片不仅能看到房子的装修情况，还能看出整体的户型结构和房屋朝向。
缺少生活气息的照片需要多加留意，这种照片最容易被复制和虚假使用。中介很可能直接挪用其他新房刚交房时的照片，而隐瞒房屋存在的问题。
只有客厅和卧室照片的房源很可能厨房和卫生间存在问题。4、
二手房的具体描述至少应该包括卖房者的基本信息，卖房原因，房屋的使用情况，房屋的产权情况等，越详细越真实可靠。
只是纯粹简单粗暴的信息复制，并未有任何房源相关信息，可信度就低了。同一房源描述信息出现在多个不同房源中，可以基本断定为虚假房源。shqianyy
年初股市疯牛的时候就预期房价要涨，4月底开始看房，看遍大半个北京。8月底签下买单，9月签下卖单，今天终于全部完成过户。卖房尾款估计年后才能到账。买的房今天刚过完户，但极品业主说要等拿到尾款才给钥匙...Anyway，该做的事情都做完了，遇到大坑小坑无数，小(tu)记(cao)一笔，以警示后人。----------------------------------------------------------------------------------------------------还是先说中介的坑吧，对大家更有用些。卖房找的某家绿店，买房找的某田黄店。卖房：最大的问题无非是资金周期。签约时中介会百般忽悠，说最多三个月交易完成拿到房款；结果快过户了告诉我只有首付能立刻到账，过完户大概还要一个半月银行才能放款。之前说公积金贷款慢，商业贷款快；过完户说公积金贷款是前面慢后面快，商业贷款是后面特别慢。我$@!#%!@#....所以，各位卖家注意：【1】.尽可能要求多付定金，特别是需要先解抵押的房主！现在二手房交易要求资金监管，所以中介收了买方的首付款，再“借”给卖方解抵押，收取利息2%。100万的解押款，要付2万的利息，按一般交易流程借款期只有15-20天，算起来月息达4%！！并且解抵押的过程绝对称不上安全顺畅，需要把银行卡和密码全部交给某家去操作；过户完成，首付款到账，某家直接扣走所借金额，剩下的才是你的。所以如果在签约时，按合同法规定先收取房价20%的定金，就可以少跟中介借钱，节省不少成本。【2】.尽早解抵押！按中介的交易流程，会等到最后快过户的时候才让你解抵押。这样他可以少垫两个月的款，但卖家得多交两个月的贷款利息！所以一旦交易确定拿到定金，立刻要求买方做资金监管，尽早解抵押。中介这笔借款的时间是90天，正常情况从签约到过户60天足够了。【3】.让中介写明每一步流程，明确时间点、责任人(单位)，自主推动！一个中介业务服务十多个客户，不可能为你尽心尽力，要效率还是得靠自己。我通过打投诉电话，成功地让银行15个工作日的解抵押流程在5个工作日内完成。
但由于中介的配合没跟上，又耽误了一周的时间，导致年前拿不到房款。----------------------------------------------------------------------------------------------------
买房：主要的大坑在贷款申请和合同期限；
【1】.征信！征信！！征信！！！
这么重要的事情说300遍都不过分。能不能申请下银行贷款，拿到什么利率，征信是最重要的。
首先表明态度，央行建立全民征信系统绝对是件利国利民的好事，毕业时还差点去了征信中心工作。
但在系统推行的同时，缺乏相应的知识普及教育，只有摔倒的时候才发现给自己挖了个大坑。
5年前买首套房时还没那么严格，申请贷款只是作为辅助材料提交。现在各银行全面联网，实时查询。
买我房的小伙就在贷款面签当场被查出征信不合格，连三累六（连续三次累计六次逾期），被光大拒签；折腾好久才找到招行愿意放款，上浮1.1倍基准利率。
我的征信是因为之前还房贷有时候会晚一两天，5年来累积了十几次，自己还不知道会有什么影响。也是一番折腾才申请下来贷款。
【2】.各种材料尽可能提前准备好。
房屋交易涉及到的部门很多，需要到各种部门开各种证明，而且各部门的政策也是变来变去。
我们就遇到两次办理前突然发现政策变了，证明开不了了，耽误了几天时间。
另外，中介给的各种材料列表很可能是过时的无效的，有些已经取消了，有些根本不需要。
需要去哪个部门办理最好之前电话沟通下，免得白跑一趟。
【3】.多方确定买房的可贷款金额！
在当前的基准利率和折扣情况下，一般大家都希望向银行贷款越多越好。
理论上首套房的可贷款金额大约是房屋成交价的72%（90% * 80%）
90%是房屋评估价（合同价）和实际成交价的最高比例，评估越高可贷款金额越高，税费也会相应提升，但满五唯一的首套不会差多少；
80%是规定的个人首套房贷款可贷房屋成交价（合同价）的8成；
北京另有非普通住宅的规定，跟总价有关，超过需要交营业税，卡在这个点以下比较合适。贷款金额又跟银行政策有关，比如某些银行300万以下贷款不需总行审核，通过率会高一些。
所以中介可能会故意做低评估价，按300万以下申请贷款，这样贷款更容易批下。我就遇到这种情况，后来卖房才发现能贷更多。如果你的资质过硬，可以要求中介按最高额贷款，看个人。----------------------------------------------------------------------------------------------------买房和卖房都非常重要：
【1】.挑个靠谱的中介经纪人！在目前很难避开中介的二手房交易市场上，这个人很大程度上决定了交易流程是不是顺畅。有经验、负责任的经纪人会平衡双方的心态预期，熟悉各个环节的过程要点，遇到问题能用合适的方法解决。在看房过程中就要留意！工作态度，沟通能力等等。不满意坚决换掉！！之前一个黄店的小经济带我看了大半个朝阳的房，大热天坚持穿着西装，每次都不忘买水，提前打印好户型图，从不迟到，非常可靠。偏偏最后选定这个小区是路过临时起意，遇到了个非常扯淡的经纪人。最后实在忍不了，投诉换掉了。【2】.所有约定都一定落到纸面上！！一切商定的事都落到纸面，一切！一切！不要怕麻烦，不要不好意思！交易就是交易，对方不会跟你不好意思！我就吃了这样的亏，交了5万的学费。----------------------------------------------------------------------------------------------------第一次贷款面签，因为中介给的材料列表不足，银行要求补材料。这时没查个人征信。隔天发现能多贷款，于是要求变更贷款金额。但这样网签需要重做，交易会延迟一个多月。卖方同意了，要求是首付款不做资金监管，提前给他们。我没什么犹豫就把钱打过去了，还再三表示感谢。关于这次变更都是微信沟通，没有留下任何纸面协议，还是之前的合同。等中介提完贷款申请，已经过了一个半月，又过了一周银行告诉我征信有问题，要我提供相应证明。我当时还觉得挺内疚，影响了对方拿到房款的时间。于是给卖方发了个微信表示歉意，说明贷款遇到了些问题，正在解决，并且表示愿意给他们相应的补偿。结果得到的回应是卖方指责我擅自变更贷款申请，属于违约，要求涨房价30万。如果贷款放不下来，更要废除交易合同，还要求房款的20%作为违约金。我说之前咱们不是协商好的吗？卖方说我们是同意了，但按合同你违约了。贷款顺利批下来，对方也知道没立场要太多，改成要6.8万：算法是300多万的贷款本金，从签约那天起到预期放款的1月底，按基准贷款利率算得的利息。咨询了多个律师朋友，说按原合同我有轻微违约，变更的事情因为没有文字证据很难说清。如果闹到法院，最多判赔偿一两万，但至少要半年时间。
抱着息事宁人的态度，再说原本也打算给对方补偿，最后约定5万，我的要求是先给钥匙，让我能开始装修。那天是平安夜，我估算着简单点装修，年前还能做完硬装。不然就得等正月十五以后装修队回京了，得晚两个月。当天就借了钱给业主打过去，还祝他们平安夜快乐，希望以后不再有波折。结果我又天真了。不给钥匙，不回微信短信。业主夫妻俩不在北京，缴税所需要的材料又迟了两周才寄到，我就一直等啊等啊。转眼又是一个月，终于过户了，临办理前一刻，突然又说当天拿不到全款不过户，而且拿到全款才给钥匙。办事员告诉他：先过完户才能拿房本做抵押，抵押完银行才能放款；而且按合同约定，过户当天交割物业，不给钥匙你是违约的。闹了许久，终于在窗口关闭前办完了手续。又说钥匙在通州亲戚家，硬是又拖一天。我在一边安静得呆着，什么话都不想说。其实闹来闹去的原因很简单，房价涨了，他们觉得吃亏了。为什么我觉得他们是极品？因为这夫妻俩，一个是清华的，一个是北大的！！一个在大银行，一个是大律师！！起初我一直很庆幸遇到这样的业主，觉得我们还有可能成为朋友！！一直到付赔偿金的那天，我对他们几乎都是完全信任的，觉得是我和中介的问题，甚至觉得他们的要求是合理的！！！所以最后也是最最重要的！！！【0】. 跟对方聊得再投缘，你们也是交易双方！！【0】. 跟对方聊得再投缘，你们也是交易双方！！【0】. 跟对方聊得再投缘，你们也是交易双方！！
基本上需要一个中介，然后还要和他砍价把中介费打折。首先需要看房吧，看朝向楼层是否出租小区环境等等blabla，看多了以后看烦了，大致看看5分钟结束。好房子都是一样的，不好的房子一进门就知道。看房会遇到很多奇葩的上家，比如不买不许看类型的，不论怎么奇葩，务必不要和上家有交流，中介也应会阻止，遇到直接来说的上家，务必让他去找中介。接下来需要了解价格，中介告诉你卖家的价位你报给他心理价位，能撮合的就谈，不能撮合的直接pass。不付意向金也不同意跳价，爱卖不卖滚滚滚。90%的房子都阵亡在这一步。了解价格的同时，如果估摸着基本能谈下来的话，可以让中介去房地产交易中心做一下产权调查，这一步千万不能马虎。抵押拉，多个产权人意见不统一拉，面积和产证不符拉，真的很多。在这里说一个案件聚焦的案子，一做大死的小屁孩打算套取公积金，然后走虚假买房约定一年后上家把钱还给他，一年后上家不还。然后这位做大死的小屁孩借了高利贷把房贷还完，卖掉，卖的过程中又补办房产证又卖一次，也就是一房两卖，结局是法院判决第一次成交有效，该小屁孩把钱还给第二次成交的下家。该案例就是中介没有做产权调查，导致客户利益受损失。银行贷款也需要先搞清楚，现在二套房房贷政策，限购等等，一不小心阵亡不算而且还要赔一大笔钱。运气都好的话可以坐下来和上家签协议付定金了。这一步各种奇葩都来了，有临时反悔的，有临时跳价的，有临时跳价再反悔的。前面铁板钉钉说好一定爽快不跳价的，最后借口回去考虑考虑再来个电话加个XX万的，见过好多。作为交易参与者心情往往是大喜大悲大悲大喜来回跳。我这里只建议一点，满足一次跳价以后还可能会有第二次跳价。那个憋屈的心理。。。最后上家乖乖的签了协议，80%的事情算完了，然后办完过户就该走安慰上家钱一定会到账别急别急这个流程。本来到了这一步下家已经没事了，但是最近有认识的人居然银行贷款没下来的，看来以后到这步也不能放松了。。TT
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