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父母买房登记在子女名下是赠与还是共有？
&文/宿迁市宿城区人民法院 卡京司法实务中关于房产纠纷尤其是诉请确权的案件屡见不鲜，案件处理也各不相同。如父母买房登记在子女名下的确权案件，有认定为赠与的也有认定为家庭共有的还有认定为夫妻共有的。下文通过两个案例就父母买房登记在子女名下的房屋权属问题进行分析。一、纠纷由来案例1：朱某在时某（朱某儿子）上大学时候，于2004年以时某名义全款购买了一处二手房，登记在时某名下，但涉案房屋一直是全家人共同居住使用，时某结婚后就搬出去居住了。2014年，双方就房屋所有权归属产生争议，因而成讼。案例2：李某家的老房子于2002年拆迁获得补偿款184000多元，李某于2003年购买房屋一处，以王某（李某儿子）的名义办理房产证和按揭贷款，但是首付款和装潢费用都是李某支付的，按揭贷款除了有一次因为李某的丈夫（王某父亲）生病住院由王某偿还外，其余都是李某偿还。且涉案房屋也是全家人共同居住使用，后因为王某与岳某要结婚才搬出去住，并且二人婚礼也是借朋友房子举行的。李某夫妇于2005年给王某5万元购买了另一处房产，房贷是王某和岳某偿还的。二、实证分析两个案件的共同特点在于涉案房屋均登记在子女名下，根据物权公示公信原则，善意第三人均有理由相信房产证上记载的权利人就是涉案房屋的所有权人，但是这仅仅是物权公示公信原则的对外效力，对内并不一定能够认定涉案房屋就属于房产证上记载的权利人，而本文的两个案件均没有涉及到第三人。根据公示公信原则确立目的，即由于物权具有对世性，为保护第三人遭受不虞之害，要求物权变动应当有一定形式，使之可以让交易关系以外的第三人确知，从而确保商品交易的安全和有效。如不进行物权公示，受让人就需要对出让人的处分权进行周详了解，不利于商品交换及时、安全进行，且调查需要花费大量的时间和金钱，也不符合经济性。因此，本文两个案例均不能简单地依据房产证上记载的事项确定涉案房屋的所有权人，而应当结合社会现状并充分了解双方当事人当时的真实意思表示来确定涉案房屋的所有权归属。如果还不能查明事实，那么就要依据证据规则进行事实真伪的推定。案例1与案例2的不同之处在于，前者是父母全款购买的房屋，不存在房贷的问题；而后者是父母支付首付款，但是双方当事人对于谁偿还房贷却各执一词。前者只能通过举证、质证还原当时的情况判定是赠与、夫妻共同财产还是属于家庭共有；后者则要综合考虑当时父母的购房意图以及房贷还款明细进而确定到底是赠与还是夫妻共同财产。（一）案例1的实证分析1.赠与本案被告在答辩过程中辩称涉案房屋是其父母买给其结婚生子用，构成对其赠与。根据合同法有关赠与的规定，赠与要有明确的意思表示，本案中是否有明确的意思表示已经无法查明，但是双方在法庭上均表示曾经要去公证处做房产公证：“房屋由全家人居住使用，时某不得转让、赠与房产”，因为公证处不能公证所以没有公证。涉案房屋不属于被告时某所有，理由如下：首先，涉案房屋的房款以及其他费用完全是原告支付并且一直由全家人共同居住使用；其次，在购房的时候，原告家只有一间破旧的单位宿舍可以居住，并没有其他自己的房屋，更何况原告还有两个儿子，不可能就把将来唯一的安身立命之地赠与被告的；最后，如果涉案房屋确是赠与时某为何还要限制其权利的行使并且到公证处公证，由此也可以反推赠与不成立。2.家庭共有没有为家庭共同居住使用的房产做出贡献的子女是否享有共有份额？共同共有是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关系，对于同一项财产不分份额地共同享有权利、承担义务的共有关系。因共同财产经营管理产生的费用应该平均分担，但是被告时某并没有履行相应的义务，如果认定其享有共有份额，那么就与权利义务相对等不符，也不符合公平原则。因此，时某不享有共有份额。3.夫妻共同财产涉案房屋的房款全是李某夫妻二人的积蓄，而且是在婚姻关系存续期间购买的，子女也没有为房屋的购买和装潢等做出贡献，未履行相应的义务。因此，涉案房屋应属于原告李某夫妻二人的共同财产。（二）案例2的实证分析1.赠与本案中的涉案房屋是李某夫妻用自己老房子的拆迁款购买的，为了办理按揭贷款将房屋登记在王某的名下并且由全家人居住使用。但是，首付款和装潢费用都是李某夫妻支付的，而且按揭贷款除了有一次因为王某父亲在外地住院由王某缴款外，其余的皆是李某夫妇偿还的。退一步讲，如果真如岳某所说是买给其结婚用的婚房，那么在王某和岳某结婚的时候也没有在涉案房屋举行婚礼，婚后也没有在其中居住，可以说所有权的四项权能岳某和王某一项都没有，怎么能够认定是属于对其赠与。该案还有一点值得注意的就是王某的父母在王某结婚后曾经给过王某五万元支付另一个房屋的首付款，该房屋是由王某和岳某偿还按揭贷款，明显该房屋的首付款是属于父母对子女的赠与。依据中国的社会背景父母出资为子女购买房屋，一般要结合家庭的经济状况进行认定，根据李某的家庭经济状况和家庭条件，不可能为王某购买两处房屋。因此，岳某的主张不仅没有证据证明，也没有事实和法律依据，涉案房屋不属于王某和岳某的夫妻共同财产。2.李某夫妻的共同财产涉案房屋属于李某夫妻共同财产的理由如下：第一，涉案房屋的购房款包括首付款和按揭都是李某夫妻支付的，而且房屋的装潢费用也是李某夫妻支付的。第二，虽然涉案房屋登记在王某名下，但是王某并没有实际享有过涉案房屋的所有权。再退一步讲，其也没有承担过共同共有人的义务，房屋的按揭贷款、装潢费用等完全是李某夫妻支付的。综上可知，李某夫妻享有涉案房屋的所有权。三、规则提示通过本文两则案例的分析，笔者认为应当根据具体情况分别予以处理：1.对于父母付全款买房，登记在子女名下，全家人共同居住使用的：因子女对购买共有房产没有尽出资义务，且子女一方无证据证实父母有明确或可确信的赠与意思表示的，应认定为系父母夫妻共有财产；如果子女有相反证据证实其也出资的，宜认定为家庭共有。2.对于父母付首付款，为了办理贷款将房屋登记在子女名下，父母自己偿还贷款，并且父母一直居住在涉案房屋中，应当认定为父母夫妻共有财产。3.父母付首付款，登记在子女的名下并且由子女一方还贷，根据中国社会大背景，一般应当认定为对子女的赠与。当然如果父母有证据证明首付款是借给子女的，那么子女应当依法偿还该笔借款。对于司法实践中的此类案件，法官应当结合查明的事实、举证责任的分配、社会大背景等进行综合认定。四、结论结合社会实际，父母买房登记在子女名下，不宜简单依据房产证记载的内容将房屋认定为子女所有。而且由于买房是家庭隐私，别人很难知晓真实情况，也不能简单机械地依据举证规则就将举证不能的不利后果让举证一方的当事人承担，这样必然导致举证一方败诉的后果。此类案件关键就是在父母和子女之间找到承担举证责任的平衡点，比如买房的手续都是父母办的，那么就可以减轻不知情子女的举证责任，让父母对买房的目的和用途等方面进行举证证明。(转自微信公号：审判研究。)关注微信公号：良翰房地产诉讼聚焦房地产行业聚焦诉讼领域
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Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si 上海旌荣信息科技有限公司 版权所有62岁的父亲抱着儿子激动得热泪盈眶，久久不愿松开。
院长教授变保镖陪学霸走红毯，为学生站好最后一班岗。
　　他的父亲――沃伦&巴菲特，是全球著名的投资商、2008年超越比尔&盖茨的新世界首富、众多名流富豪挤破脑袋宁愿花几百万美元与其共进午餐的“股神”。作为全球最引人注目的“富二代”之一，彼得&巴菲特将怎样续写父亲的荣光？
　　◆“股神”爸爸是个普通老头
　　彼得的童年时光，是在美国中西部小镇奥马哈度过的。父亲在他两岁时，花3万美元买下了一栋建于20世纪初、没有围墙的老房子。那时，父亲沃伦&巴菲特一点儿名气都没有，家庭条件和其他普通美国家庭没什么不同。
　　“很小时我就知道钱要靠自己挣。父亲跟我和哥哥、姐姐说：‘我的钱都是干活挣来的，所以不会白白给你们。’”为了挣一点零用钱，彼得总是抢着干活：扫地、擦窗户、给花草施肥浇水……
　　那时候，彼得家的后门全天敞开着，邻居们可以随时进出。因为母亲热情好客又喜欢当“知心大姐”，朋友遍布整个小镇，女人们有什么心事，都喜欢来找她倾诉。
　　在外人眼中，沃伦&巴菲特是翻手为云覆手为雨的股神，但在彼得和他的哥哥、姐姐眼中，他就是一个日渐苍老的普通老头。至今，巴菲特和妻子还住在他50多年前花3万美元买来的那栋老房子里。
　　彼得小时候不知道爸爸是做什么的。“他每天早上8点准时出门上班，无论多晚都会回到家里来。从我很小时到现在，爸爸就是这样。他没有变化。所谓财富和名声的递增，在家人和他自己眼里，都只是一种外在的符号而已。”
　　彼得曾经问妈妈：“为什么一夜之间，我们家就变得有钱了？”因为有一天他突然发现，几乎所有人都在议论父亲，他走在路上，会有人对他指指点点。彼得觉得非常奇怪：我们的生活还是跟以前一样啊。电视机、冰箱和沙发用了多年，跟普通人家的一样。父亲依然穿得普普通通，而母亲还是那么热情开朗。美国媒体和商界曾有这样一种说法：“巴菲特只会赚钱，不会花钱，更不会做父亲。”
　　◆钱会让父子关系变复杂
　　“当我问他为什么别的小孩不用干活就有钱时，他总是说，因为你的父亲是沃伦&巴菲特。”但是，当彼得17岁时，父亲在投资方面的才能和他的财富开始被美国人津津乐道。这一年，彼得经由《华盛顿邮报》发行人的一封推荐信，进入了著名的斯坦福大学学习。
　　他跟父亲说，如果自己不是巴菲特的儿子，那么就不会遭受别人的质疑了。巴菲特说：“你为什么不用自己的努力和成绩来证明你当之无愧呢？再说，你不是一直想要挣更多的钱吗？读这所大学的商科是最好的起步。”
　　于是，彼得开始埋头苦读，花了一年半的时间，将20门基础课程全部修完。但是彼得一点儿都不高兴，他跟父亲说：“如果我辍学，您是否会觉得脸上无光？”巴菲特笑着答：“你的姐姐和哥哥不也是这样吗？人们顶多说你步了他们的后尘。”
　　父亲还跟他说：“我知道你一直想做自己喜欢的事情，比如做音乐家，而我曾经那么希望你能做一个投资家。我仍然记得你7岁那年，坐在钢琴前，把一首欢快无比的《扬基歌》弹成了哀乐。”父亲接着说，能把欢快的乐曲弹成哀乐，说明两个问题：一是弹奏者心情糟糕，二是他具备非凡的音乐天分。
　　中途退学的彼得准备投身于音乐创作，但是，他身无分文。不用问，父亲不会再给他一分钱的生活费。“因为我已经19岁了，而且父亲本来就是个吝啬鬼。”彼得笑着说。祖父曾经给了他9万美元，却被父亲拿去变成了伯克希尔&哈撒韦公司的股份。他跟儿子说：“再过10年，这些钱至少能变成900万美元，30年之后，也许就是5000万。”彼得却很快就卖了股票，拿着这笔钱搬到旧金山，租了一套小房子，成立了自己的音乐工作室。
　　然后，他在报纸上刊登广告，为人们提供录音服务，每小时35美元。断断续续地有顾客来，一个星期录几个小时，赚一两百美元勉强度日。
　　巴菲特却不时地提醒儿子：“要学会用自己挣的钱，去做更大的梦。”
　　终于等来了机会，某天彼得正在擦洗他那部破旧的车时，邻居把他介绍给了自己从事动画制作的女婿，为一个新成立的有线电视频道做10秒钟的插播广告，报酬为1000美元。这让彼得兴奋不已。很快，那个电视频道因此而大火，它就是著名的MTV音乐频道。
　　从那以后，彼得可以靠作曲为生了。“扩大音乐工作室规模、租房子、结婚，购置参加活动的西装。这些用的都是我自己挣的钱。”当彼得得意洋洋地跟父亲炫耀时，巴菲特也不说话，只是微笑着点头。
　　30岁那年，彼得已经是一对双胞胎女儿的父亲了，一家四口住在一套不足100平方米的房子里。他很想让妻子和女儿生活得更好些，于是生平第一次开口跟父亲借钱。父亲摇着头说：“金钱会将我们纯洁的父子关系变得复杂。你应该像其他美国人一样贷款买房，然后凭自己的能力把贷款还上。”彼得在心里告诉自己：“我发誓，这是我最后一次向父亲借钱。”
　　◆父亲的爱不是金钱而是信任
　　父亲拒绝借钱给自己，还是让彼得沮丧了好一阵子。他一气之下贷款买了套大房子，每个月要还几万美元的贷款。几年之后，他不堪还贷的压力，又将大房子卖掉换了套小公寓。那一刻他突然明白了，父亲那么做，只不过是想让他自己去经历和懂得生活，父亲的爱不是金钱而是信任。
　　彼得一度想把音乐舞蹈剧《魂》做成巡回演出，但需要很大一笔钱，父亲跟他说：“你先去筹到90%的钱，剩下的10%，我借给你。”于是，彼得去找很多机构和人，他们无一例外地问：“你没有钱吗？关注微信思维导图鲍老师没有的话，跟你爸要不就得了？”
　　彼得不得不厚着脸皮跟人说：“其实，沃伦&巴菲特除了做慈善事业很大方外，从不轻易给人一美分。”原来，靠巴菲特的姓氏是借不来钱的。谁会相信亿万富豪之子，竟然会开口跟人借几十万美元？
　　靠着四处筹借的钱和父亲借给他的那10%，由彼得策划、编写、制作的音乐舞蹈剧《魂》终于在华盛顿国家广场盛大演出。母亲、哥哥和姐姐去看了舞蹈剧，但是父亲没有去。“他没有接到我的邀请。我为什么要让他去破坏气氛抢了我的风头呢？”彼得大笑着说。
　　然后，他出了数张专辑，并凭借讲述印第安原住民的剧集《500部落》的配乐获得美国电视界最高荣誉“艾美奖”。他靠自己的努力，为妻子和女儿在密歇根湖湖畔买了别墅，也终于有了专业级别的音乐工作室。彼得也让所有人心悦诚服地这样称赞：“我很惊讶你竟然没有子承父业，但我更惊讶的是，你居然成了音乐界的‘沃伦&巴菲特’。”
　　2006年，全世界见证了沃伦&巴菲特的一大善举，他宣布把大部分财产――高达370亿美元的钱捐给比尔与梅琳达&盖茨基金会。而在3个月前，巴菲特给彼得打了电话，告诉他自己的想法。
　　彼得真诚地对父亲说：“爸爸，我真为你骄傲！”从不表扬儿子，而在儿子眼中也不可能有时间关注自己的音乐的巴菲特，在电话里跟儿子说：“孩子，我也为你骄傲！”
　　对父亲来说，儿子虽然没有子承父业，但他对自己喜爱的事业的投入和专注以及即使功成名就依然不变的平常心和淡定，都无愧于“巴菲特”这个响当当的姓氏。
　　彼得说：“尽管父亲积聚了很多财富，但那些钱他最终都要用于做慈善。对他来说，越来越多的金钱，只是对他投资天分的一种肯定。而我的音乐被越来越多的人听到，就是对我音乐才能的肯定。”
　　现在，彼得和父亲每年最多能见四五次面。平时，他们会互相打电话，告诉彼此最近的动向及遇见了什么有趣的人和事。
　　2011年初，当彼得告诉父亲自己的新书《做你自己》即将出中文版时，对中国有着深厚感情的巴菲特主动提出为他写序。当然，日理万机的巴菲特的序言非常简短：“彼得的人生全凭他自己打造。他衡量成功的标准，不是个人财富或荣耀，而是对广阔世界所做的贡献。”
　　【趣味测试】这是马云在一次面试中出的题目，当时只有一个人答对了：
　　据说全球只有1%的人能答对，你看出为什么了吗？如果实在看不出原因的话！关注微信号：aqxw66（←长按复制），回复“五十”，即可知道答案哦！
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儿子贷款买房后去世 父亲无力还贷咋办
来源：新京报
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儿子贷款买房后突发疾病去世。67岁的年迈父亲替子还贷五个月后无力继续，遂起诉某房地产公司，请求法院判其退还购房款，并收回房屋。
新京报讯 （记者林野）儿子贷款买房后突发疾病去世。67岁的年迈父亲替子还贷五个月后无力继续，遂起诉某房地产公司，请求法院判其退还购房款，并收回房屋。昨天，顺义法院开庭审理此案，被告代理人表示愿意和房地产公司协商，帮老人将房子卖出。
无力为子还房贷 父请求解除购房合同
2013年，李远（化名）的儿子李征（化名）与某房地产公司签订协议，购买顺义一处房子，总价约102.5万，付款方式为商业贷款。
当年9月，双方正式签订商品房预售合同。10月，李征向该房地产公司支付首付款41万余元。
去年1月，李征向银行贷款61万元，于当日打入房地产公司的账户。去年2月起，李征开始偿还贷款。
今年4月，李征因病去世，并无子女，其父母成为第一继承人。
为不违约，李远每月向银行还房贷，一直到现在。由于李远夫妇除了每人每月400元左右的国家补助外再无生活来源，且李远每月要承担上千元的医疗费，二人已无法承担还贷压力。
基于此，李远向法院提起诉讼，请求解除其子与被告签订的购房合同，被告收回房屋，退还钱款。
庭审现场，原告代理人表示，本案被告虽然将房屋交付给李征，但根据法律规定，不动产所有权于登记之日才发生变更，现李征过世，已无法完成变更不动产，合同也无法履行。
“我们卖房只能以李征的名义卖，但是李征已经死亡，而且我方无力偿还房屋贷款，因此只能选择退房。”代理人说，合同第22条规定应该在2016年办理楼的权属，然后才能办理转移登记，现在房屋所有权还在被告名下。
考虑帮原告将房屋过户给他人
被告代理人强调，合同第22条第二款第2项交付之日起600个工作日内取得房屋所有权证书，现在还没有违约。
代理人认为，涉诉房屋实际于今年5月29日交付完毕，故此签订的房屋买卖合同已经履行完毕不存在解除，同时出于保护原告的权利，现在房屋的区域价值已经高于原告买房的价格，原告继续履行还款义务对原告更为有利。
“基于房主已经去世，如果原告坚持要求终止合同以及与第三人贷款合同，我方表示同意。”代理人说，终止合同之前所涉及应当由原告承担的费用（解除前欠银行的本金、利息和滞纳金，拖欠的物业费，若房屋有损害由原告恢复原状）由原告负担。
同时，购房合同已经到顺义区建委登记，故此要求原告配合被告进行手续办理，同时将水电卡等在合同终止后退回被告。
代理人表示，将回去跟公司核实，考虑是否能帮助原告将房屋过户给他人。
本案未当庭宣判。
贷款买房人去世房贷怎么办？
北京中闻律师事务所律师闫创表示，房屋按揭贷款人死亡，银行有权要求其继承人在贷款人的遗产范围内承担责任。其遗产要用于偿还贷款，遗产被继承的，继承人要在继承的份额内承担还款责任。
其次，《继承法》规定，继承人完全放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。如果按揭的贷款属夫妻共同债务，其配偶有义务还款。
本案中，李征的父母为第一继承人，就要由二人来偿还贷款。由于特殊情况，李远能以儿子死亡房屋未办理权属登记等原因，要求解除合同。合同解除后就是互相返还，购房者返还房屋，开发商退还房款，房屋买卖合同解除后，与银行的借款合同也自然解除。
闫创律师指出，本案的关键是不能办房产证，影响交易。开发商是有责任的，对于办理房产证的日期合同中有约定，但不合理，“600个工作日，不包括节假日，这个时间比较长，显失公平。”
编辑：SN182
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理性的数据已经无法解释南京楼市的疯狂了！
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回复单位：
黄山市住房公积金管理中心
回复内容：
答：购房合同上只有您的名字，只能您一个人办理住房公积金贷款。
&&&&2013年至2014年度，职工的父母或子女购买、建造具有产权的自住住房的，可凭《房地产权证》、契税发票、户口本等有效证明材料，提取职工本人住房公积金账户内的存储余额一次，但提取额不得超过实际发生的购建房总支出扣除住房贷款后的余额。提取额度截止时间为《房地产权证》或契税发票上载明的时间。不能提取您父亲的公积金余额用于还款。