远洋地产：二三线城市限购影响不大
　　8月19日，远洋地产主席李明出席中期业绩记者会时指出，因为远洋地产土地储备已有75%属限购城市，所以中央或纳入更多二、三线城市为限购范围，影响不大。
　　李明表示，远洋地产目前正与主要股东中国人寿就投资性物业合作发展进行洽商，或今年底可落实二至三个项目，同时也不排除与其他保险资金、内房企或投资者在一般房地产开发方面合作。
　　他透露，远洋地产至今合约销售已累计录得150亿元，占全年目标50%，截至6月底止远洋地产已销定255亿元销售额，当中一半可在本年度入帐。
　　李明同时指出，公司明年毛利率或会出现下跌，主要由于今年盈利受惠去年销售价格上涨，令整年度形势不俗，但随着宏调令均价平稳或呈放缓，对行业明年毛利率带来影响，但补充远地各方面数字均不会大起大落。观点地产网
编辑： 天房
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远洋地产众筹购房去伪存真 李明下30亿元任务单
作者：佚名&&&
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　　远洋地产内部人士透露，此次联手京东金融推“众筹式”卖房的预计销售额是10亿元，但公司总裁李明给出的任务量是预计销售额的3倍，且“只许成功，不许失败”，“这一次是‘真众筹’，远洋地产拿出了9个城市的9套房在京东金融平台上众筹首付款。”远洋地产相关人士向记者表示。
　　远洋地产内部人士透露，此次联手京东金融推“众筹式”卖房的预计销售额是10亿元，但公司总裁李明给出的任务量是预计销售额的3倍，且“只许成功，不许失败”
　　“这一次是‘真众筹’，远洋地产拿出了9个城市的9套房在京东金融平台上众筹首付款。”远洋地产相关人士向记者表示，11月14日上午，远洋地产联手京东金融打造的房产“真众筹”项目上线。
　　《证券日报》记者获悉，远洋地产此次拿出的9个项目，覆盖一、二线等9个城市，京东用户可花11元参与众筹首付款买房，最高一套可以让购房者节省47.7万元。
　　值得注意的是，11月6日，远洋地产联手京东金融宣布开始“众筹式”卖房，远洋地产总裁李明当时亲赴发布会现场，其对远洋地产与京东金融合作的重视可见一斑，甚至下达了要完成预期任务量3倍的目标。
　　触网促销亿元卖房
　　据《证券日报》记者获悉，11月14日启动的众筹9套房首付款是远洋地产与京东金融联手的真正意义上的“众筹式”卖房。而参与“11元筹首付”的项目主要分布在北京、上海、杭州等地。
　　在“11元筹首付”期间(11月14日至11月29日)，京东用户花11元，将获得筹一套房三成首付款的抽取资格，当募集达到项目成功金额后，将从所有支持用户中抽出一名用户，获得大家为他筹集的首付款，同时，其他支持用户也将获得京东商城全品类满200元减20元的回报。据悉，在这次活动中，京东金融补贴额达90万元。
　　截至16日晚记者截稿时间，位于北京的远洋春天著项目已获得1272个参与者，筹资13992元，众筹成功则需筹资17万元，但剩余天数为13天。此外，远洋地产众筹的项目都是设有参与人数上限的。众筹结束后，再以从参与众筹的人中抽取方式来确定获得省掉首付款的购房者。据悉，花11元参与有可能节省最高的首付款为47.7万元。
　　此外，下一轮众筹的则是“折扣买房的资格”，即5000元筹12大城市的折扣房资格。据远洋地产透露，从14日开始，京东金融将每天将推出两个城市的众筹项目，北京、天津率先启动，其余城市上海、大连、杭州、中山、武汉、秦皇岛等城市将陆续推出项目。
　　值得注意的是，这一轮众筹折扣购房资格的参与项目共25个，房源为近万套，让利超亿元。这将是目前实物众筹的超级大单，众筹优惠折扣最多可达10个点，同时是在不提高原有房屋售价，不包含现有项目卖场折扣基础上额外给予购房者的折扣。该档在活动结束后30日内，将返还用户支持的5000元。
　　截至11月16日，记者已经在京东金融的网页上看到“众筹9折起房”，项目位于长春、抚顺、海口、黄山等城市，额外优惠幅度从4000元至20万元不等。
　　目前来看，在“11.11”大促当天，远洋地产联手京东金融推出的第一波房产众筹项目 “11元筹1.1折房”，开创了房产众筹先河，筹资金额超过了1220万元，再次刷新了国内实物众筹行业纪录。
　　实际上，远洋地产还透露，“不排除有第四轮的可能性”，甚至也不排除扩大参与众筹折扣买房资格的项目和城市。
　　30亿元任务单待解
　　“我们预计的销售额是10亿元，但公司总裁李明希望达到这一销售额的3倍。”远洋地产人士向记者透露。
　　事实上，远洋与京东的这次合作，双方并未有额外投资，彼此仅拿出资源合作，互相不支付费用。此外，远洋对此次合作的思考更为深入。
　　正如远洋地产开发管理部副总经理徐海伦所示，即使不促销，远洋也可以搭建一个互联网平台，京东拥有将近5000万的用户量，仅从客户资源来讲，这就不是1+1的关系，客户量可能变成3，甚至更高，这显然是远洋此次合作率先会达到的目标。
　　据远洋地产透露，与京东金融合作后，不少城市项目的知名度打开了，电话咨询和到访量暴涨。“我们部分项目来电来访办卡情况是这样的，平常单个工作日来电是30部上下，但是11月10日这天来电激增到了100个。”远洋地产内部人士透露，与京东金融的合作已逐步收到良好效果，后续将更充分借助京东积累的庞大的优质客群资源和创新的金融服务平台，扩大客户覆盖、促进项目成交，加快销售及去化。
　　不过，从另一个角度看，25个项目的近万套房源在弱市下的选择标准也颇为值得关注，虽然推出总价100万元左右的刚需项目以便加大众筹的成功率是在意料之中，但百亿元大盘项目、位于库存较高城市的项目、滞销项目等所占的比例颇为值得深思。
　　据悉，在远洋地产内部，获得预售证一年以上还在销售的项目即为滞销品。今年年初时，李明曾表示，以此来划分，远洋滞销的项目货值约为100亿元。而杭州、秦皇岛、三亚、海口等二、三线城市存货量较大。此外，在天津、秦皇岛、抚顺三地，远洋都有超过100万平方米的项目。
　　而此次参与众筹的房源恰恰多位于天津、秦皇岛、抚顺、长春、杭州等地。鉴于此，远洋或许可以借京东金融的大量用户去打开这些滞销市场的销售局面，甚至能节省一些原本预计花出去的营销费用。
　　“如果说在短时间内能够卖到10亿元以上，营销费用会大大降低。”徐海伦向记者表示，目前大部分房地产上市公司营销费用在2.5%左右，但在弱市的情况下，部分企业最高可以达到10%。
　　由此可见，除了加快完成年度销售任务，这或许才是远洋地产算的“大账”。
责任编辑：疏影横斜
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对话李明：远洋终于推翻过去的“三座大山”
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就在太古地产和远洋地产共同投资的北京颐堤港开幕第二天（9月21日），远洋地产总裁李明接受媒体采访。他说他面对公司销售业绩终于可以“轻松”一些，终于承认过去两年时间内远洋的日子确实不好过：“远洋终于可以说推翻了过去两年的‘三座大山’，最难过的日子过去了。”
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GuiFun Corporation ,All Rights Reserved对话李明：远洋终于推翻过去的“三座大山”
10:38:03&　来源: 凤凰网房产
　　凤凰网房产讯& 就在太古地产和远洋地产共同投资的北京颐堤港开幕第二天（9月21日），远洋地产总裁李明接受媒体采访。他说他面对公司销售业绩终于可以“轻松”一些，终于承认过去两年时间内远洋的日子确实不好过：“远洋终于可以说推翻了过去两年的‘三座大山’，最难过的日子过去了。”
　　自2010年3月拿下望京地王后，远洋就一直陷入现金流出现问题、净利率过低、商业地产回报过慢的质疑中。
　　8月16日，远洋地产发布2012年中期业绩报告。报告显示，截至2012年6月30日，远洋完成协议销售额人民币138亿元，同比上升11%，完成全年销售目标的51%。截止6月30日，远洋拥有现金约人民币149亿元，获得银行批出但尚未动用的授信额度约人民币192亿元，净负债率继续处于62%的健康水平。
　　但与此同时，远洋地产毛利率同比下降12%，而净利率仅达到9%，成为“最不赚钱的房企”之前三甲。数据显示，远洋已经退居北京市场占有率第四，位列城建、首开、保利之后，已经失守北京市场。业内普遍认为远洋受三个地王项目所累，而导致现金流出现问题，净利率低于行业平均水平。
　　针对质疑，李明在此前媒体采访中曾回应道：“远洋下半年的好戏才会上演”，而这次他也公开表示：“远洋最困难的日子已经过去。”
　　净利率下降不等于盈利能力差
　　凤凰网房产：上半年远洋地产的毛利率为30%，行业平均水平为35%；净利率仅为9%，远远低于行业首位的中海地产（净利率为22%），利率过低是否是因为受地王项目所困？
　　李明：其实远洋本身的盈利能力跟以前相比没有变化，是没有下降的。远洋过去的毛利率水平一直都是30%，我们承认盈利能力与龙头房企有差距，但最主要的原因还是战略不同。
　　从今年开始，远洋每年将竣工20万平方米的商业物业，我敢拍着胸脯讲，毛利率比远洋高的企业没有一家能够做到。我要背着那么多持有物业在建规模在做开发，商业物业的前期只投入没有回收，这对于现金流、毛利率的影响是非常大的，但今年开始，商业物业可以有正现金流了。
　　但从整个行业来讲，毛利率整个都是下降的趋势。原因主要是毛利率高的一线城市份额对于房地产企业来说都在下降，二三线城市产品份额都在上升——二三线城市毛利率本来就是比较低的。
　　但我需要说明的是，净利率是指净利率与净资产的比率，它变化的最大原因并不是盈利能力的变化，而最重要的是看资产的增加或减少，上市公司主要是股本的变化。远洋2007年上市，净资产为26亿，而上市至今5年，远洋净资产已近400亿，资本规模扩大10倍有余。但利润受开发周期所限，增长速度有限，也就是说，分母扩大的速度远远大于分子，所以说净利率增长得慢，是利润增长速度跟不上资本增加速度，实质上利润是没有降低的。与是否是地王项目更没有关系。
　　凤凰网房产：远洋一直致力于开发商业物业，这部分业务对于公司现金流有何影响？有无增加公司资金流或利润负担？
　　李明：我们现在表现出来的现金流水平已经是包括商业地产的情况。从今年开始，远洋每一年超过20万平米的商业物业投入使用，商业地产一旦投入运营，这也就意味着拿地、开发的高负现金流已经过去了，现在只需要稳定住现状，正现金流会慢慢回笼。
　　预期收益也因不同业态而不同，从项目自身盈亏平衡，到累计盈亏平衡，直到最后整个项目达到盈亏平衡，以及正现金流。对于写字楼，基本上第二年出租率达到70%以上就可实现盈亏平衡；商业物业需要到第三年才能达到。真正有正现金流，写字楼快的话8、9年，慢的话10年左右；商业还要慢两三年左右。
　　凤凰网房产：有人认为远洋最近几年股权的调整，造成了国有资产的流失，您怎么回应？
　　李明：这算是个伪命题。远洋地产从2006年就取消了国有资产的登记，国资委已经批复。国有资产有三个要素：人、财、物。“人”的方面来说，早在2003年，全公司除了我一个人，所有职工都已经解除国有身份；财：2005年，远洋就与国有资产合并报表这一说；物，2006年就取消了国有资产的登记。在远洋拍下地王的几天，我明确表示：远洋不是央企，只是有央企背景的股份制公司。
　　所以说远洋股权的调整造成国有资产的流失，是没有根据的说法。
　　远洋终于推翻了过去的“三座大山”
　　凤凰网房产：远洋现在现金流怎样？已经算是度过难关了么？
　　李明：其实远洋最难过的日子在过去两年，最重要的原因是背了“三座大山”：第一座大山是过去两年股权结构不稳定：中化、中远的相继退出，就像家长闹离婚，小孩学习能好么？股权问题一直持续了两三年，现在换了中国人寿、南丰两个新股东，股权结构算是慢慢稳定了。
　　第二是远洋区域结构的调整带来的压力。早在2010，我们就意识到北京将是宏观调控的重灾区，但远洋过分倚重北京，单北京区域销售业绩占远洋总业绩的70%，这必须调整，但很有难度，调整过程就是个三年的“卧薪尝胆”。去年270亿的销售收入仅来自9个城市，今年扩大近一倍有了17个城市。以前每天的销售业绩多的话七八千万，少就一两千万；而现在，多可达1个亿，少也有五六千万，主要就是因为销售的城市多了很多，不单依靠北京。
　　第三座大山是商业性物业。拿昨天开业的颐堤港来说，说是开发了4年，实际从拿地一共6年，总投入40亿，在开业之前没有任何正现金流回报，这背着多沉。但从今年开始，远洋每年将有20万平方米商业性物业开业。这个调整也是今年才开始见到成果。
　　凤凰网房产：如何看待现在逐渐回暖的土地市场？相比于大肆圈地的房企同行，远洋这次很淡定，下半年有无拿地计划？
　　李明：我们内部对于买新土地有两个原则：第一，有米要喂下蛋鸡，一个团队的能力非常重要。我们根据优秀团队的开发能力配置土地。第二，要坚持投资标准，耐得住性子。都说远洋都拿“高压地”，其实我认为市场再好一点，就没人再说远洋拿地拿错了。以前可能存在决策失误问题，现在看来，错过机会比犯错误要强。
　　上半年房企销售好起来了，手头有钱了，市场好了就多花钱，这是很正常的，这个现象应该会持续到明年一季度。但土地市场的反弹应该是短期的，北京并不能说明问题，北京任何时候土地都很稀缺，土地市场都不会冷清。
　　远洋现在的土地储备是2200万平米，我认为这个储备量是比较大的，一方面影响周转效率，另外，过多土地闲置可能涉及违规，所以远洋现在储备量已经够了。
　　下半年肯定也会拿地，但我们的标准是：地块开发的毛利率能超过30%，有能力做的团队就给他们配置地块，这就是标准。
　　“伪”养老地产太多坚决不发展海外地产
　　凤凰网房产：远洋地产有打算发展养老地产么？怎样看待目前日趋火热的养老地产市场？
　　李明：养老地产远洋已经在做了。就我自己看来，现在的养老地产都没有多大的前景，因为现在国内的养老地产从本质上说都是打着养老的旗子，继续发展地产的产业。
　　目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的规定：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但就这些方面的法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过，远洋确实在做，但不会透露太多细节。
　　远洋的养老地产将完全作为独立项目自负盈亏，但在集团中的投资比重远达不到商业和住宅的比重，只占很小一部分。目前具体情况不便透露。
　　凤凰网房产：远洋会考虑海外市场么？
　　李明：不会，坚决不会。海外市场涉及到太多法律条规问题，这是不可解决的。就目前看来，远洋在香港都无法做地产，更不会说去海外。
　　海外便宜的地价、庞大的华人群体，确实是很大的市场，但远洋做不了这部分地产，我们不会选择海外战略。
　　看好一线与三线市场房产税不会有太大影响
　　凤凰网房产：请问李总对于未来市场的预判是怎样？
　　李明：我对市场的评价是：反复无常，波动有限。至少在一年范围内，这样的情况还会持续，不论是市场还是政策，两三个月反反复复的情况不会有大的改变。
　　就市场而言，在我看来，不同城市情况不一样：一线城市的市场变化不会太大，销售面积超过1000平米的城市全国不超过10个，但这些城市只要政策有变化，房价肯定变动。二线城市的市场波动比较大，但总体而言赶不上一线，也赶不上三线。从人口增长、城市拆迁、房屋更新这三点来看，二线城市已经发展得比较稳定了，不会有太大市场。我倒认为三线城市很有市场：竞争小，但同时市场容量也有限，开发不超过20万平米、不超过两期的项目就很合适。远洋曾进驻一个中山的镇，项目销售8个亿，给了我们一个惊喜。因此远洋以后主要在两端发展：一线城市与三线城市。
　　凤凰网房产：您对于最近热炒的房产税怎么看？会对房地产市场有什么影响？
　　李明：房产税开征别太当真，我并不认为会对房地产市场有大的影响。
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