[律师解读]厦：先卖房后抵押 这套房子该归谁？
厦门电视台
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法庭视点：先卖房后抵押 这套房子该归谁？
&&& 2005年，已经退休的张开欣，由于女儿在厦门工作的缘故，卖掉福州老家的房子，来到厦门。为了在厦门安度晚年，张开欣一家倾尽所有，共同出资买了一套房子，装修好后入住，哪知道，就是因为这套房子，给他的晚年生活带来了无尽的烦恼，打了一连串的官司之后，这套房子到底能不能属于他，仍然是个未知数。今天的法庭视点，我们一起来看围绕着这套房产产生的一连串官司。&&& &&& 薛兴国是一名留学归国人员，2003年4月以留学归国人员的名义向政府申购经济适用房。2004年11月，厦门特祥房地产公司将湖里区和通里180号602室出售给薛兴国。2005年9月，薛兴国与妻子李柱瑞协议离婚。离婚协议约定这套房子给了李柱瑞。号，薛兴国与张开欣签订房屋买卖协议，约定这套房子以58万5千元的价格卖给张开欣。张开欣首期支付了房款的70%，共41万元。&&& &&& 记者：你什么时候买的这套房子？&&& 张开欣：我是2005年的12月4日，跟他（薛兴国）签的合同。&&& 记者：你是跟谁买的呢？&&& 答：它这个房子的所有一切证件，购房发票，全部是薛兴国的。名字只有薛兴国一个人。&&& &&& 薛兴国收到这41万元后，留足了按揭款，将剩余的306000元全部转入了李柱瑞的帐户。由于当时房子还在办理产权证，薛兴国与张开欣的房屋买卖合同约定，薛兴国应在400天内办理好产权证。薛兴国将购房发票和购房合同交给了张开欣保管。号，薛兴国将房子交付给张开欣。张开欣就开始装修入住。&&& &&& 记者：你买房的钱已经全部付清了是吗？&&& 张开欣：按照合约是付70%，是40万，实际上不要40万，薛兴国要求我给他一个整数，那我就给他41万。&&& &&& 然而，就在张开欣在新装修的房子住得好好的时候，2007年1月初，突然收到湖里区人民法院的应诉通知书。原来是李柱瑞向湖里区人民法院提起诉讼，说张开欣占了她的房子，要求张开欣把房子退给她。&&& &&& 张开欣：2007年的元月初，我接到法院的通知，说有人告你，说你侵占人家的房子，我当时知道了这个事情以后，我们就到法院去了解情况，才知道是李柱瑞告我侵犯她的财产。&&& &&& 明明是自己买的房子，怎么变成了被告，张开欣非常疑惑。到法院了解了情况后，张开欣非常愤怒，一纸诉状，将薛兴国、李柱瑞反告上了法庭，请求法院判令被告薛兴国、李柱瑞协助办理，将和通里180号602室房产产权过户到自己名下。&&& &&& 张开欣：我告他，要求他按照合同，当时我们双方协议说，400天以内，他要把他的房产证移到我的名下，要办理清楚，这个时间也差不多到了，我就告他了，告他要履行合同，要把房产证的名字要移过来给我。&&& &&& 2007年6月，湖里区人民法院对张开欣诉薛兴国、李柱瑞的案件作出了判决，被告薛兴国、李柱瑞应在判决生效后十天内协助张开欣办理房屋过户手续。被告薛兴国、李柱瑞不服，提起上诉，2007年11月，厦门市中级人民法院作出了二审判决，驳回上诉，维持原判。&&& &&& 厦门市中级人民法院民一庭副庭长 陈朝阳：&&& 我们认为李柱瑞是明知薛兴国是要卖这个房子的，她委托薛兴国联系中介机构的事实是清楚的。因此，她的上诉理由不能成立，二审法院判决维持原判，驳回上诉。&&& &&& 二审终审判决下来后，张开欣松了一口气，以为自己花钱买的房子终于可以属于自己了，他哪里知道，麻烦刚刚开始，后面等待他的，还有一连串的官司。&&& &&& 张开欣：我申请执行要过户，湖里法院执行庭也开始要去执行，但是发现李柱瑞已经把这个房子拿到商业银行去抵押了，这样就卡在那个地方了。我们知道这个情况后，赶快把两级法院的判决书送到思明法院去。&&& &&& 2007年7月，厦门市商业银行鹭通支行向思明区人民法院提起诉讼，将李柱瑞告上了法庭。原告鹭通支行说，号，李柱瑞与鹭通支行签订了借款合同，以和通里180号602室房产作为抵押，借款46万元。借款之后，李柱瑞没有按时归还借款本金和利息，因此请求法院判令提前解除借款合同，被告李柱瑞立即归还46万元的借款本金和利息，商业银行鹭通支行有权拍卖、变卖和通里180号602室，并从拍卖、变卖款中优先受偿。&&& &&& 厦门市商业银行鹭通支行委托代理人：&&& 张开欣和李柱瑞达成买卖关系，它只是一种债权，因为它没有完成最重要的物权转移手续，也就是产权办理登记，也就是说所有权还没有从李柱瑞转移到张开欣名下，就是说没有实际上交付。我们行享有的是一个物权，我们的物权是优于债权的，这是一个基本的法理原则。在我们行主张物权，他主张债权的情况下，我们行的物权应该是优先受到保护的，这也是法律上最基本的一个约定。一个规定。&&& &&& 由于这个案件牵涉到张开欣的利益，思明法院允许张开欣作为案件第三人参与诉讼。&&& &&& 张开欣：我认为，这个事情纯粹是商业银行被李柱瑞欺骗了，李柱瑞去抵押是恶意的，因为房价飙升很快，每个月都在上升，她算一算，这个（卖房）不合算，差一半价格，所以她就想方设法这样做。&&& &&& 号，厦门市思明区人民法院对这个案件作出了判决，解除商业银行鹭通支行与李柱瑞的借款合同，李柱瑞应在判决生效后10天内偿还鹭通支行借款本金46万元和利息，如果李柱瑞没有及时还款，鹭通支行有权拍卖和通里180号602室，并优先受偿。李柱瑞支付鹭通支行律师费500元。&&& &&& 张开欣：按照国家的有关规定，私人贷款要讲出指定用途，李柱瑞跟商业银行抵押贷款的理由是说，借款理由是说要购房，购房相应的，我们这几年老百姓都知道，借款人要提供购房合同，你没有提供，你商业银行拿不出来。&&& &&& 张开欣认为，自己购买房子在先，鹭通支行抵押房子在后，并且已经有了生效的法院判决，房子当然应该归自己，现在如果拍卖了房子，银行优先受偿，自己将一无所有，流落街头。张开欣毫不犹豫地选择了上诉。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 这个抵押是无效的，最高法院关于贯彻民法通则若干问题的解释第113条明确规定，用自己不享有所有权和经营管理权的房产证的财产来做抵押，这个抵押应该认定为无效。那么李柱瑞当时用这个房产证来作抵押的时候，她已经不享有所有权了，生效判决已经是一个很好的证明。&&& &&& 在二审审理中，厦门市中级人民法院认为，这个案件各方当事人争议的主要问题是，厦门商业银行鹭通支行所取得的抵押权是否存在瑕疵，能否就抵押物享有优先受偿的权利。市中院认为，这部分事实争议很大，必须进一步查明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，法院对已经查明的事实先行判决，并就此作出了判决。维持思明法院此案一审判决的第一、二、四项，即解除商业银行鹭通支行与李柱瑞的借款合同，李柱瑞应在判决生效后10天内偿还鹭通支行借款本金46万元和利息，李柱瑞支付鹭通支行律师费500元。&&& &&& 就这样，官司已经打了好几场，但是这套房子到底应该过户到张开欣名下，还是商业银行拥有抵押优先受偿的权利，仍然没有最后的结论。张开欣认为，商业银行会接受抵押借款，是因为2006年12月，李柱瑞办到了这套房子的房产证。但是购房发票和购房合同的原件都在自己手里，李柱瑞怎么能办到房产证呢。通过到市国土资源与房产管理局了解，张开欣发现，李柱瑞是凭发票和购房的复印件办理了房产证的。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 这个李柱瑞应该是用心不良的，她已经将这个房子卖给张开欣了，然后亲自收取了这个房款，并且把这个房屋办证的相关重要资料的原件统统都交给了张开欣，应该这个交易是已经完成了，然后她自己又跑到开发商那里去，跟开发商编说谎言，说她的办证的买卖合同和发票都丢失了，让开发商再给她补一份，实际上，买卖合同和发票原件都是她通过物业公司转给张开欣的，并不是丢失，她用这种方法来骗开发商。开发商真的给她补，然后她用这些再去办证，办完证后再去银行骗取贷款。&&& &&& 号，张开欣又向湖里区法院提起了行政诉讼，将厦门市国土资源与房产管理局告上了法庭。原告张开欣认为，厦门市国土资源与房产管理局在李柱瑞没有提交购房发票和合同原件的情况下，也没有要求李柱瑞办理遗失公告手续，就给李柱瑞办理了房产证，违反了相关法律法规的规定，导致他无法及时提出异议，损害了他的合法权益，请求法院撤销房产局给李柱瑞颁发的和通里180号602室的房产证。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 我们认为他们有两个方面是违法的，首先厦门市土地房屋权属规定第十条规定，申请人提供相应的申请材料和证件的时候，必须是原件，发票它并不是原件，她提供的是加盖了住宅办财务专用章报查联的这一联的复印件，用于办证的原件仍然在上诉人这里。这个方面它是违法的，程序是违法的。第二个方面，就是发票管理办法实施细则的第41条规定，第41条有明确的规定，发票的使用人或者单位，在发票遗失以后，必须要办理遗失公告手续，向税务机关备案报查。&&& &&& 厦门市国土资源与房产管理局委托代理人：&&& 这是对法律规定的一种误解，首先加盖收款单位印章的发票复印件可以视作原件，其次，所谓的提交原件的义务，本身是申请人对登记机关的义务，它的目的是为了让登记机关确认一下，经济适用房的买受人和开发商之间的房屋买卖的法律关系是否真实存在，既然登记机关根据加盖开发商印章的发票复印件可以确认交易的真实存在，就没有必要非得提供初始的原件。在这个问题上，审查的合法性标准，应该是实体合法，而不是形式合法。&&& &&& 号，厦门市湖里区人民法院就这个案件作出判决，维持厦门市人民政府作出了厦地房证号《厦门市土地房屋权证》。张开欣不服一审判决，又向厦门市中级人民法院提起了上诉。厦门市中级人民法院经过审理认为，厦门市国土资源与房产管理局作出的房屋权属初始登记，张开欣购买的是还没有进行初始登记的经济适用房，只有进行了初始登记，才能过户到张开欣名下。房屋初始登记应当审查房屋权属来源的真实性和合法性，申请人李柱瑞向房产局提交《经济适用房销售合同书》复印件和经销售商盖章确认的售房发票复印件，并不影响房产局对房屋权属来源真实性、合法性的审查认定，张开欣的主张，法院不予支持。&&& &&& 号，厦门市中级人民法院对这个案件作出了二审判决，驳回张开欣的上诉，维持原判。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 我们认为说，这个案件严格来说是一个刑事案件。作为李柱瑞以及她的前夫薛兴国，作为薛兴国是收取了上诉人的房款之后，这部分款是由薛兴国收取的，作为李柱瑞明明知道房款已经由其前夫收取的情况下，仍然私自，擅自办理了房屋办理产权登记手续，并且在取得产权证书之后，立即向银行套取了巨额的抵押贷款，现在这个钱已经无法追回。&&& &&& 虽然这套诉争房产的最终权属还没有定论，但从事情的前前后后，我们可以看出，给张开欣和相关单位带来烦恼的是李柱瑞。她在前夫卖掉房子，自己也收取了大部分的房款，房子也交付给买主后，并没有履行将房产证交给买主的义务，而是将房子作抵押到银行借款，借了银行的钱后，她又不还钱，人消失得无影无踪，法院通知她开庭应诉，她从不到庭，可以说，李柱瑞是这一切纠纷的始作俑者。&&& &&& 记者杨振滨报道。（厦门电视台）
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&&& 2005年，已经退休的张开欣，由于女儿在厦门工作的缘故，卖掉福州老家的房子，来到厦门。为了在厦门安度晚年，张开欣一家倾尽所有，共同出资买了一套房子，装修好后入住，哪知道，就是因为这套房子，给他的晚年生活带来了无尽的烦恼，打了一连串的官司之后，这套房子到底能不能属于他，仍然是个未知数。今天的法庭视点，我们一起来看围绕着这套房产产生的一连串官司。&&& &&& 薛兴国是一名留学归国人员，2003年4月以留学归国人员的名义向政府申购经济适用房。2004年11月，厦门特祥房地产公司将湖里区和通里180号602室出售给薛兴国。2005年9月，薛兴国与妻子李柱瑞协议离婚。离婚协议约定这套房子给了李柱瑞。号，薛兴国与张开欣签订房屋买卖协议，约定这套房子以58万5千元的价格卖给张开欣。张开欣首期支付了房款的70%，共41万元。&&& &&& 记者：你什么时候买的这套房子？&&& 张开欣：我是2005年的12月4日，跟他（薛兴国）签的合同。&&& 记者：你是跟谁买的呢？&&& 答：它这个房子的所有一切证件，购房发票，全部是薛兴国的。名字只有薛兴国一个人。&&& &&& 薛兴国收到这41万元后，留足了按揭款，将剩余的306000元全部转入了李柱瑞的帐户。由于当时房子还在办理产权证，薛兴国与张开欣的房屋买卖合同约定，薛兴国应在400天内办理好产权证。薛兴国将购房发票和购房合同交给了张开欣保管。号，薛兴国将房子交付给张开欣。张开欣就开始装修入住。&&& &&& 记者：你买房的钱已经全部付清了是吗？&&& 张开欣：按照合约是付70%，是40万，实际上不要40万，薛兴国要求我给他一个整数，那我就给他41万。&&& &&& 然而，就在张开欣在新装修的房子住得好好的时候，2007年1月初，突然收到湖里区人民法院的应诉通知书。原来是李柱瑞向湖里区人民法院提起诉讼，说张开欣占了她的房子，要求张开欣把房子退给她。&&& &&& 张开欣：2007年的元月初，我接到法院的通知，说有人告你，说你侵占人家的房子，我当时知道了这个事情以后，我们就到法院去了解情况，才知道是李柱瑞告我侵犯她的财产。&&& &&& 明明是自己买的房子，怎么变成了被告，张开欣非常疑惑。到法院了解了情况后，张开欣非常愤怒，一纸诉状，将薛兴国、李柱瑞反告上了法庭，请求法院判令被告薛兴国、李柱瑞协助办理，将和通里180号602室房产产权过户到自己名下。&&& &&& 张开欣：我告他，要求他按照合同，当时我们双方协议说，400天以内，他要把他的房产证移到我的名下，要办理清楚，这个时间也差不多到了，我就告他了，告他要履行合同，要把房产证的名字要移过来给我。&&& &&& 2007年6月，湖里区人民法院对张开欣诉薛兴国、李柱瑞的案件作出了判决，被告薛兴国、李柱瑞应在判决生效后十天内协助张开欣办理房屋过户手续。被告薛兴国、李柱瑞不服，提起上诉，2007年11月，厦门市中级人民法院作出了二审判决，驳回上诉，维持原判。&&& &&& 厦门市中级人民法院民一庭副庭长 陈朝阳：&&& 我们认为李柱瑞是明知薛兴国是要卖这个房子的，她委托薛兴国联系中介机构的事实是清楚的。因此，她的上诉理由不能成立，二审法院判决维持原判，驳回上诉。&&& &&& 二审终审判决下来后，张开欣松了一口气，以为自己花钱买的房子终于可以属于自己了，他哪里知道，麻烦刚刚开始，后面等待他的，还有一连串的官司。&&& &&& 张开欣：我申请执行要过户，湖里法院执行庭也开始要去执行，但是发现李柱瑞已经把这个房子拿到商业银行去抵押了，这样就卡在那个地方了。我们知道这个情况后，赶快把两级法院的判决书送到思明法院去。&&& &&& 2007年7月，厦门市商业银行鹭通支行向思明区人民法院提起诉讼，将李柱瑞告上了法庭。原告鹭通支行说，号，李柱瑞与鹭通支行签订了借款合同，以和通里180号602室房产作为抵押，借款46万元。借款之后，李柱瑞没有按时归还借款本金和利息，因此请求法院判令提前解除借款合同，被告李柱瑞立即归还46万元的借款本金和利息，商业银行鹭通支行有权拍卖、变卖和通里180号602室，并从拍卖、变卖款中优先受偿。&&& &&& 厦门市商业银行鹭通支行委托代理人：&&& 张开欣和李柱瑞达成买卖关系，它只是一种债权，因为它没有完成最重要的物权转移手续，也就是产权办理登记，也就是说所有权还没有从李柱瑞转移到张开欣名下，就是说没有实际上交付。我们行享有的是一个物权，我们的物权是优于债权的，这是一个基本的法理原则。在我们行主张物权，他主张债权的情况下，我们行的物权应该是优先受到保护的，这也是法律上最基本的一个约定。一个规定。&&& &&& 由于这个案件牵涉到张开欣的利益，思明法院允许张开欣作为案件第三人参与诉讼。&&& &&& 张开欣：我认为，这个事情纯粹是商业银行被李柱瑞欺骗了，李柱瑞去抵押是恶意的，因为房价飙升很快，每个月都在上升，她算一算，这个（卖房）不合算，差一半价格，所以她就想方设法这样做。&&& &&& 号，厦门市思明区人民法院对这个案件作出了判决，解除商业银行鹭通支行与李柱瑞的借款合同，李柱瑞应在判决生效后10天内偿还鹭通支行借款本金46万元和利息，如果李柱瑞没有及时还款，鹭通支行有权拍卖和通里180号602室，并优先受偿。李柱瑞支付鹭通支行律师费500元。&&& &&& 张开欣：按照国家的有关规定，私人贷款要讲出指定用途，李柱瑞跟商业银行抵押贷款的理由是说，借款理由是说要购房，购房相应的，我们这几年老百姓都知道，借款人要提供购房合同，你没有提供，你商业银行拿不出来。&&& &&& 张开欣认为，自己购买房子在先，鹭通支行抵押房子在后，并且已经有了生效的法院判决，房子当然应该归自己，现在如果拍卖了房子，银行优先受偿，自己将一无所有，流落街头。张开欣毫不犹豫地选择了上诉。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 这个抵押是无效的，最高法院关于贯彻民法通则若干问题的解释第113条明确规定，用自己不享有所有权和经营管理权的房产证的财产来做抵押，这个抵押应该认定为无效。那么李柱瑞当时用这个房产证来作抵押的时候，她已经不享有所有权了，生效判决已经是一个很好的证明。&&& &&& 在二审审理中，厦门市中级人民法院认为，这个案件各方当事人争议的主要问题是，厦门商业银行鹭通支行所取得的抵押权是否存在瑕疵，能否就抵押物享有优先受偿的权利。市中院认为，这部分事实争议很大，必须进一步查明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，法院对已经查明的事实先行判决，并就此作出了判决。维持思明法院此案一审判决的第一、二、四项，即解除商业银行鹭通支行与李柱瑞的借款合同，李柱瑞应在判决生效后10天内偿还鹭通支行借款本金46万元和利息，李柱瑞支付鹭通支行律师费500元。&&& &&& 就这样，官司已经打了好几场，但是这套房子到底应该过户到张开欣名下，还是商业银行拥有抵押优先受偿的权利，仍然没有最后的结论。张开欣认为，商业银行会接受抵押借款，是因为2006年12月，李柱瑞办到了这套房子的房产证。但是购房发票和购房合同的原件都在自己手里，李柱瑞怎么能办到房产证呢。通过到市国土资源与房产管理局了解，张开欣发现，李柱瑞是凭发票和购房的复印件办理了房产证的。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 这个李柱瑞应该是用心不良的，她已经将这个房子卖给张开欣了，然后亲自收取了这个房款，并且把这个房屋办证的相关重要资料的原件统统都交给了张开欣，应该这个交易是已经完成了，然后她自己又跑到开发商那里去，跟开发商编说谎言，说她的办证的买卖合同和发票都丢失了，让开发商再给她补一份，实际上，买卖合同和发票原件都是她通过物业公司转给张开欣的，并不是丢失，她用这种方法来骗开发商。开发商真的给她补，然后她用这些再去办证，办完证后再去银行骗取贷款。&&& &&& 号，张开欣又向湖里区法院提起了行政诉讼，将厦门市国土资源与房产管理局告上了法庭。原告张开欣认为，厦门市国土资源与房产管理局在李柱瑞没有提交购房发票和合同原件的情况下，也没有要求李柱瑞办理遗失公告手续，就给李柱瑞办理了房产证，违反了相关法律法规的规定，导致他无法及时提出异议，损害了他的合法权益，请求法院撤销房产局给李柱瑞颁发的和通里180号602室的房产证。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 我们认为他们有两个方面是违法的，首先厦门市土地房屋权属规定第十条规定，申请人提供相应的申请材料和证件的时候，必须是原件，发票它并不是原件，她提供的是加盖了住宅办财务专用章报查联的这一联的复印件，用于办证的原件仍然在上诉人这里。这个方面它是违法的，程序是违法的。第二个方面，就是发票管理办法实施细则的第41条规定，第41条有明确的规定，发票的使用人或者单位，在发票遗失以后，必须要办理遗失公告手续，向税务机关备案报查。&&& &&& 厦门市国土资源与房产管理局委托代理人：&&& 这是对法律规定的一种误解，首先加盖收款单位印章的发票复印件可以视作原件，其次，所谓的提交原件的义务，本身是申请人对登记机关的义务，它的目的是为了让登记机关确认一下，经济适用房的买受人和开发商之间的房屋买卖的法律关系是否真实存在，既然登记机关根据加盖开发商印章的发票复印件可以确认交易的真实存在，就没有必要非得提供初始的原件。在这个问题上，审查的合法性标准，应该是实体合法，而不是形式合法。&&& &&& 号，厦门市湖里区人民法院就这个案件作出判决，维持厦门市人民政府作出了厦地房证号《厦门市土地房屋权证》。张开欣不服一审判决，又向厦门市中级人民法院提起了上诉。厦门市中级人民法院经过审理认为，厦门市国土资源与房产管理局作出的房屋权属初始登记，张开欣购买的是还没有进行初始登记的经济适用房，只有进行了初始登记，才能过户到张开欣名下。房屋初始登记应当审查房屋权属来源的真实性和合法性，申请人李柱瑞向房产局提交《经济适用房销售合同书》复印件和经销售商盖章确认的售房发票复印件，并不影响房产局对房屋权属来源真实性、合法性的审查认定，张开欣的主张，法院不予支持。&&& &&& 号，厦门市中级人民法院对这个案件作出了二审判决，驳回张开欣的上诉，维持原判。&&& &&& 张开欣委托代理人：&&& 我们认为说，这个案件严格来说是一个刑事案件。作为李柱瑞以及她的前夫薛兴国，作为薛兴国是收取了上诉人的房款之后，这部分款是由薛兴国收取的，作为李柱瑞明明知道房款已经由其前夫收取的情况下，仍然私自，擅自办理了房屋办理产权登记手续，并且在取得产权证书之后，立即向银行套取了巨额的抵押贷款，现在这个钱已经无法追回。&&& &&& 虽然这套诉争房产的最终权属还没有定论，但从事情的前前后后，我们可以看出，给张开欣和相关单位带来烦恼的是李柱瑞。她在前夫卖掉房子，自己也收取了大部分的房款，房子也交付给买主后，并没有履行将房产证交给买主的义务，而是将房子作抵押到银行借款，借了银行的钱后，她又不还钱，人消失得无影无踪，法院通知她开庭应诉，她从不到庭，可以说，李柱瑞是这一切纠纷的始作俑者。&&& &&& 记者杨振滨报道。（厦门电视台）
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一房两卖开发商涉嫌欺诈 20套已售房产顺利抵押
[导读]市房管局日前向记者证实，兴鸿广场小区在2001年交房时，开发商并没有按规定到房管局登记备案。
本报《开发商先卖房后抵押，房子产权归谁？》报道了鹭江道兴鸿广场20户业主遇到的郁闷事：住了9年的房子，迟迟办不来产权证，而且被开发商拿去抵押贷款，厦门、福建两级法院对此作出的判决还起了冲突&&一个说业主购房合同有效，一个又说抵押权人优先受偿。这房子到底归谁？难道业主真要从住了9年的房子中搬出去？本报特邀厦门大学法学院卢炯星、黄健雄两名教授，对案件进行了评析，并为业主支招。
这是典型的一房两卖
市房管局日前向记者证实，兴鸿广场小区在2001年交房时，开发商并没有按规定到房管局登记备案。因此，2006年开发商利用小区已经售出的房产进行抵押贷款时，能够顺利通过房管局的登记，办齐相关手续。
&这是典型的一房两卖情况。&市房管局工作人员说，随着开发商的跑路，很多问题成为死结。
工作人员表示，早年的房屋产权登记制度确实存在漏洞，给了不良开发商可乘之机。后来推出的房产交易网签制度，就是为了防范开发商这种一房两卖、多卖的行为。&现在签订购房合同后，开发商要立即通过房管局的网站进行报备，同时会生成一个网签号，供购房者查询。&
工作人员也希望借由本报的这次报道提醒购房者，在签订合同后要及时上房管局网站查询产权登记情况。
20套已售房产顺利抵押，房产相关部门也有责任
无论是厦门当地法院认定业主购房合同有效的裁决，还是福建省高院认定借款合同有效，抵押权人可优先受偿的裁决，如果分开来看，各自都是没有问题的。那么问题出在哪呢？厦门大学法学院教授卢炯星认为，首先，开发商的行为已经涉嫌欺诈；其次，房产相关部门在2006年为开发商办理抵押登记手续时，是否尽到了核实义务，也是可商榷的。
卢教授提出，根据《民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所做出的民事行为无效。开发商在2006年用已经售出的房子抵押借款，显然是一种欺诈行为，买房人可以据此质疑抵押的有效性。
卢教授认为，20套已经售出并已入住的房子却能顺利办理抵押手续，房产相关部门在此事中也存在责任。根据《物权法》第十二条规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。&当时买房人都已经入住好几年了，如果有关部门进行了必要的实地调查，就不会出现后面的问题了。&但卢教授也指出，《物权法》是2007年10月施行的，而本案中的抵押行为发生在2006年，因此业主可能将难以追究房产相关部门的法律责任。
【专家支招】
购房人可提出执行异议
厦门大学法学院教授黄健雄：商品房在出售之后还没有办理权属证书之前，大体上有三种情形：一是业主购买但房屋仍登记在开发商名下；二是业主购买的房屋系&一房多卖&或&二手买卖&，房产在他人名下；三是业主购买商品房并实际入住但尚未办理交易鉴证，而又被开发商卖给其他人或者抵押给他人。本案即属第三种情况。
有些不法开发商为了回笼资金，&一房多卖&或者&先卖后抵&，拿到钱后逃之夭夭。已购买此类房子的业主们往往因为无法办理过户手续，而成为&黑户&，并且还面临法律风险及陷阱，特别是开发商将已出售的商品房又拿去抵押借款这种情况。
应当说，债权人与开发商为借款而设定的抵押权属于担保物权，而物权具有优先于债权特性。购房人在房屋办理产权登记之前还属于债权范畴，因为不动产的转移是以登记为生效要件的。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
据此，本案中的购房人可提出执行异议，向法院递交《商品房买卖合同》、认购书、房款收据、电费发票、煤气初装费收据、煤气收费发票、固定电话费发票、物业管理费及水费收据等证据，证明业主已经支付了部分购房款，并已实际入住使用，由此确认购买商品房的法律事实，认定业主的实际购买人身份。对已经付清全部房款的，房产立即予以解封；对于没有全部交齐购房款，但已经支付了部分购房款，并已实际使用的，由于未办理房产证和产权过户登记，过错不在业主，因此，待购买人把剩余购房款缴到法院后，应随即予以解封。对因&炒楼&转手交易、合同撤销等原因不符合法定条件的购买人，则应通过其他途径解决问题。
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