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济南:公积金贷款手续更复杂占便宜小心吃官司
18:21:54　　　　　 来源： 济南日报
随着近日济南市调整住房公积金相关政策，使用住房公积金贷款购房的相关政策也备受关注。购房时使用住房公积金贷款相较于一次结清房款的情况，手续要复杂得多。记者在采访中发现，有些自以为聪明的购房者，通过更改网签合同的形式，实现低缴税高贷款额的做法，往往得不偿失。
案例：不按规则出牌 赔了夫人又折兵
市民小张夫妇工作多年，公积金一直正常缴纳，与家人商量后决定通过公积金贷款方式购房。下定买房决心后，小张夫妇就在58同城等各大网站上搜寻理想房源，3个月后终于与卖方李先生达成买卖意向，双方协商一致，在市房产交易大厅开具了限购证明并签订了《济南市存量房买卖协议》(以下简称网签协议)，小张支付李先生首付后，持公积金贷款资料及网签协议到银行申请了公积金贷款。
公积金贷款审批通过后，中介机构通知小张和李先生可以办理房产过户了。小张所购房屋超过了144平方米，虽然此房已超过五年但李先生名下还有其他住房，要交纳3%契税，还有1%的个人所得税，网签时申报的价格为120万元，所有费用都由小张承担，算下来光税就要交将近5万元。小张认为反正公积金贷款已经审批通过，便与李先生商量能否在缴税前重新签定一份网签协议，价格改低一些，李先生同意后双方撤销了之前签订的120万元的网签协议，价格改为90万元重新签订了网签协议。
小张以90万的价格办理了缴税手续及房屋买卖登记手续，拿到房产证当天便与银行经办人办理了房屋抵押登记。审核人员在审核此业务时发现抵押合同中约定的抵押物价值与实际网签价格不一致，但经查询与第一次签定的网签价格一致，审核人员以“低税高贷”为由将小张的抵押登记退回。小张无法办理房屋抵押登记，贷款无法正常发放，致使李先生无法得到购房款，而此时房屋产权已转移至小张名下，李先生是赔了夫人又折兵，无奈只得诉之法院。
分析：登记申请价格需与公积金贷款资料一致
为了规范公积金贷款流程，2009年5月以后济南市住房公积金管理审批中心在受理二手房住房贷款时，需客户提交已在济南市房屋产权登记中心备案的济南市存量房买卖协议，旨在杜绝“低税高贷”“虚假批贷”的现象发生，但仍有很多人存在侥幸心理铤而走险，以致于办理了买方房产证后，房屋抵押登记无法办理进而导致贷款无法发放，卖方迟迟得不到放款，由此产生的纠纷屡见不鲜。
通过以上案例可以看出，如果不是因为小张、李先生存在侥幸心理，偷税漏税的行为，就不会出现上述情况，因此在房屋买卖过程中买卖双方都须谨慎，不能为了贪图一时利益而得不偿失。房屋登记机构在审查房屋抵押登记业务过程中会核实转移登记时的合同内容，因此，买卖双方应如实申报成交价格从而避免类似情况的发生，以保护权利双方的利益。
办理公积金住房贷款抵押登记应注意四项内容，即办理房屋转让登记时申报价格需与申请公积金贷款时一致;需提交由济南市住房公积金管理中心出具的个人住房公积金贷款业务确认书;注意抵押人前后顺序需与确认书前后顺序一致，以免影响后期放贷;房屋坐落有变化的，办理转移登记前应要求原产权人办理房屋坐落变更手续或出具公积金管理中心及银行认可的房屋坐落变更证明。
公积金贷款的二手房交易流程
一、准备如下材料到公积金中心委托的银行进行住房公积金贷款申请：
1、借款人及共同还款人、担保人的身份证、户口簿、婚姻状况证明原件及复印件;
2、共同还款承诺书或担保书;
3、网签的《存量房买卖协议》;
4、夫妻双方个人资信证明(需单位盖章);
5、借款人已交付规定比例的有效凭据(如转款凭证);
6、个人住房公积金贷款审批表(需单位盖章);
7、卖方夫妻双方身份证、结婚证、户口簿原件及复印件;
8、未办理过户手续的房产证原件和复印件;
9、由管理中心认可的评估机构出具的评估报告原件两份。
二、买卖双方到银行申请面签，由银行进行初审
将资料送交银行提出申请，进行面签，然后由贷款银行按照规定进行初审。
三、公积金管理中心审批
公积金管理中心收到银行上报的申请材料后进行复审，审批同意后开具《存量房个人住房公积金贷款业务确认书》。
四、办理过户及抵押手续
买卖双方到房管局办理申请二手房买卖手续;
银行经办人员和借款人、抵押人到房管局办理所购房屋的抵押登记手续。
五、发放贷款
抵押登记手续办完后银行领取《房屋他项权证》，公积金管理中心收到《房屋他项权利证》复印件后，将资金划拨到经办银行，经办银行只能将贷款资金划入卖房人在银行开设的帐户内。
1、公积金与商业贷款组合贷款是否可以办理抵押登记?
答：公积金与商业贷款可以组合贷款办理抵押登记业务，银行审批通过后，需要提交公积金借款合同与商业贷款借款合同等申请资料。
2、公积金贷款买房在哪里申请办理抵押登记业务?
答：有公积金审批证明的在市房管局办理业务，没有公积金审批证明的可以在房屋所在区房管局办理业务。
3、房产已办理公积金贷款还可以再办理二次抵押吗?
答：在担保物权中，同一物之上可以设立两个或两个以上的抵押权，但效力有先后次序的不同，办理二次抵押是可以的。办理二次抵押登记的他项权利人出具知晓房屋已存在抵押的证明，并且二次抵押额不超过房屋总价值。（完）
实习编辑：丁宇飞
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信件标题：
公积金有关问题
提交时间：
信件内容：
尊敬的韩城市市长：
我们是韩城市市民。
在2014年时，我们各自分别在韩城市新城区桢州大街南段101终点站瑞祥房地产与盘乐村一组联系合开发的《桢州佳苑》4#楼、5#楼商品住宅房分别购买了一套住房。
当时在看房时，售楼人员对我们表示可以使用住房公积金贷款，最后我们才决定在此处购买了一套商品住宅房。
但是，到了12月底办理贷款手续时，售楼人员却解释市公积办停止办理公积金贷款，他们解释瑞祥地产是与盘乐村联合开发的项目，渭南公积金办让停办。但依据我们朋友反映他们在同一小区2#楼购买的住房公积金贷款已办理，还有朋友反映银行商业贷款办理非常顺利。据开发商说，他们的贷款资料，市公积金办已受理和备案，并已办了几户业主的贷款。我们这些上班人员就希望利用公积金政策贷款，不然我们所交的公积金没有任何用处了。以后我们再交不交？前面交的能不能退回？公积金贷款暂停是什么原因？依据什么政策及法规？国家各地都宣传公积金使用政策放宽，但我们往返开发商、市公积金办好多次，相互推脱、扯皮，我们实在没有办法了，才将此事上报给市长先生，希望您在百忙之中，替我们这些平民百姓过问一下此事，想办法给我们把这件事解决。
此致敬礼！
熊伟： & &冯伟鹏 & &白波 & 颜小奎&
回复部门：
回复时间：
回复内容：
熊伟同志：
&&&&& 您好！感谢您对我们市长信箱工作的关心和支持。在收悉您反映的问题后，我市领导高度重视，立即组织人员对反映的问题进行了调查处理，现将有关情况回复如下：
&&&&& 经了解，2014年下半年，个别区县在办理联合开发的期房公积金贷款业务时，由于开发商和土地拥有方之间发生矛盾，并走上司法诉讼程序，导致住房公积金贷款抵押无法实现。我市公积金中心针对这一情况，暂停了联合开发的期房贷款业务，并研究决定，对全市联合开发的楼盘项目进行一次全面调研，对工程进展顺利，信誉良好，符合住房公积金贷款条件的楼盘，公积金中心将继续开展公积金贷款业务。
&&&&&&感谢您对"市长信箱"工作的信任和支持，欢迎您继续对我们的工作进行监督！ 10:53:51
满意度调查
1、是否及时处理
2、反应问题是否解释明确
3、办理意见是否满意
4、办理意见是否落实
常见问题解答请问二手房公积金贷款从上报中心完毕到最终审批通过需要多长时间？上报中心完毕有两个多星期了，正常吗?
问题来自：济南
| 提问时间： 16:35
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已有回复：共&2&条
初次面签—报评估（必须是无抵押状态的房产证，7-10个工作日出评估值）----初审（出值后公积金外勤专员与买卖双方约时间）---举证（管理中心查到借款人家庭名下有贷款记录或房产记录需举证）---面签（无需举证情况证初审后5-7个工作日）---过户---复审（将过户后的契税票/房产证交到银行）----放款（10-15个工作日）---抵押登记。整体时间为1个半月-2个月左右。
您好，您的问题我的回答如下：首先不知道您是国关公积金还是市管公积金。用市管公积金为例。您初审后，（如果需要举证就从举证后开始算）2周左右就会通知您去复审，签借款合同。--------------我是分切线-------------也可能由于各地方管理中心的时效不同，不过您不用着急，耐心等待。
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来源：好贷网
　　贷款买车时，向担保公司缴纳了数千元的担保金，然而，当车主如约还清贷款，想找担保公司退还担保金时，却迟迟未能如愿。记者调查发现，许多贷款买车的车主曾经遭遇过类似的事情，如果你也有类似的经历，欢迎来电告诉我们，本报将竭力维护你的合法权益。　　近日，家住淄川的孙先生向记者反映：2009年，自己购买了一款东风本田轿车，因为自己买车时需要贷款，就由淄博一家担保公司负责担保，向银行申请了10万元的贷款买车，贷款期限为3年。为此，孙先生向上述担保公司缴纳了4500元的保证金。　　孙先生说，贷款买车后，他每月都按时归还贷款，并于2012年5月将贷款还清。　　随后，孙先生便着手去担保公司办理退还担保金的事情。“去了五六趟，工作人员都说已经上报给公司了，正在走程序。”孙先生告诉记者，虽然他已经给担保公司留下了自己的银行账号，但眼看过去了将近1年，他的担保金还是没有退回来。　　2月28日上午，记者试图按照孙先生提供的电话联系担保公司，但多次拨打均没有接通。随后，记者又来到张店区金晶大道附近的这家担保公司，却看见大门已经关闭。“从年前关门后，一直没有开门。”附近的业户称，担保公司已经关门近4个月。　　无独有偶，2月27日，读者李女士也向本报反映，自己于2009年贷款买的车，当时向担保公司缴纳了4000余元的保证金，并于2012年4月份还清贷款后，向担保公司申请退还保证金，虽然担保公司承诺1个月之内返还保证金，但至今她也没收到退还的保证金。“很多贷款买车的车主，都遇到过这样的情况。”采访中，一名4S店的工作人员告诉记者。
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我在当地中国银行办理的公积金贷款有很多不良记录了能不能让当地中国银行给取消了以后不往上报了行不行啊！真心感谢你们！
只能说一半情况下是不能更改的。除非你能证明是银行方过错。否则这个事情就一个字--难。
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