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【字号： 】 【】 【】
房产税或先征新房税率约0.8%~1%
作者：乔军伟来源：大洋网-广州日报
　　知名经济学家戴亦一在接受本报记者专访时表示 房地产泡沫“拆弹”方案将出台
　　下月，十八届三中全会将要召开，近日公布的383改革方案提出：“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。”这给房地产新政指明了路线。
　　近日，在接受本报记者专访时，厦门（楼盘）大学管理学院副院长、知名的房地产研究专家戴亦一教授表示，土地财政是目前房地产泡沫的幕后推手，取消地方政府的土地财政，取而代之以按年征收的房产税势在必行，具体方案可能既不是重庆（楼盘）和上海（楼盘）模式，也不是根据套数差别征收的劫富济贫方式，更不会是一刀切的美国模式，估计在全国推行的房产税方案，很可能采取平稳切换的双轨制过渡模式：新老划断，先对新房征收房产税，旧房暂不征，等满70年后再按年征收房产税。税率不会像美国那样高达3%，估计可能在0.8%~1%。“中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹，必须尽早拆除。”近日，厦门大学管理学院副院长、知名的房地产研究专家戴亦一教授在广州（楼盘）举行的厦门大学EMBA公开课上如此表示。在接受本报记者专访时，戴亦一表示，取消地方政府的土地财政，取而代之以按年征收的房产税势在必行。
　　取消土地财政是关键
　　“中国楼市有泡沫”，戴亦一肯定地说，目前北、上、广、深的楼价收入比大概是30～60，是国际的8到10倍。这个泡沫目前仍在加速膨胀，自去年年中以来，个别地方的房价涨了50%以上。
　　戴亦一表示，与高房价并行的必然是高租金、高工资、高物流成本，这给实体经济带来了巨大的包袱。更令人担忧的是，房地产市场与中国的宏观经济和金融系统安全密切相连，如果任由楼市泡沫继续膨胀，很快就会爆炸崩盘，将中国经济带入泥潭。
　　“拆楼市泡沫这个潜在的炸弹，并保证经济短期内不会硬着陆，关键在于土地财政的改革。”戴亦一表示，目前，政府在大力打击贪腐，整顿吏治，就是为了削减政府开支，为土地财政改革做准备。
　　3~5年内楼市不会崩盘
　　如何在终结土地财政的同时，防止房价崩盘并不引爆地方债务这枚炸弹，戴亦一认为目前是有办法解决的。城镇化是第一张王牌。中国居民储蓄存款超过了40万亿元，城镇常住人口却仅50%左右，大家都想进城，这为我们提供了城镇化的机会。对于房子，老百姓仍然存在较大的需求。有趣的是，实体经济不行时，政府要靠房地产来救经济，这时是买房的好时机，“当储蓄不够时，楼市才会崩盘。”
　　政府手中的第二张王牌，就是目前中央政府债务较低，可以通过发行来进行公共设施的投资。
　　第三，迫不得已时，中央政府还可以适度放松银根。
　　这些王牌可确保短期内楼市不会崩盘。戴亦一表示，只要不乱拆弹，例如不出台劫富济贫式的惩罚性房产税，中国经济短期内要保7%以上的增长率是不难的，短期内经济不会硬着陆，楼市3到5年内也不会崩盘。
　　焦点关注
　　新房、旧房双轨制 切换过渡可能性大
　　戴亦一说，楼价泡沫归根结底是土地财政作祟。取消地方政府的土地财政收入，必须减轻地方政府的财政负担和支出缺口，这是解决土地财政的关键所在，否则容易引发地方债务危机和金融系统的危机。
　　在房地产税的具体方案上，“我预期将参考美国模式改革中国目前的土地财政，变一次性的卖地收入为每年分期付款型的房产税。”
　　383改革方案精确提出：“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。”
　　三大房产税模式均不可
　　关于房产税的征收模式，目前市场流传三个版本：一种是重庆和上海模式，在持有环节征收，而且是针对部分高端住宅征收；一种是美国模式，在保有环节一刀切征收，对所有房产按照价值征收一定比率的房地产税；第三种模式是在保有环节劫富济贫的差别征收：第一套不征，第二套轻征，对第三套以上住房则重税。
　　戴亦一分析称，以上模式都不可能。因为上海和重庆模式既不能降低房价，又不能解决地方政府的税收问题；美国模式能有效解决税收问题，但是新旧一起征不公平，因为旧房都已经一次性将70年的土地出让金缴交给政府了，而且也会影响低收入人群，导致社会不稳定；劫富济贫的模式恐怕也是一厢情愿，因为如果对第三套以上住房征收重税，则富人会大量抛售三套以上住房，楼市可能崩盘，而且会导致富人将资产转移海外。这一模式推崇者最多，也最为危险。
　　或采取双轨制过渡模式
　　戴亦一表示，其预期中国将采取的征收房产税的模式，将是平稳切换的双轨制过渡模式：在取消土地财政的基础上，新房子直接切换到按年征收的房地产税；旧房子暂不征收，待70年满了以后，再切换到按年征房产税。对于低标准的自住房，可尽量降低税率。这种模式会导致新房降价，从而倒逼地价下降，带动整个房价下调，但又不会导致旧楼价格大跌，因为这些房子在届满70年之前不用缴纳房产税。在出台房地产税征收后，目前的限购和限贷等行政性干预手段一定会同步取消。
　　2~3年内激进举措难出台
　　不过，由于地方政府的土地财政由一次性卖地变为分期征收，财政一定会特别紧，地方政府怎么渡过未来5～10年的难关呢？关键是要削减地方政府的财政支出负担，中央政府上收部分事权。开征房产税，一定要各项配套措施准备好了才能推出，因此预期2~3年内不可能有很激进的举措出台。
　　股市：房地产股持有半年以上必有行情
　　若出台房产税，房价将如何走？房企业绩将受怎样的影响呢？
　　戴亦一认为，新房子交税，新拍土地上开发的房子价格将有所下跌；对旧房价格影响不会太大，最终市场会在新房和旧房之间达成平衡。对于目前没买房的刚性需求者，戴亦一表示，有钱的人可放心买，入了手的房子价格不会跌；没钱的也别急，可等政策出台后新房价格下跌了再入手。
　　对于房地产企业的业绩，戴亦一认为房产税出台是利好，因为以前房地产商赚的钱大部分都用来买地了，土地财政取消后，楼价会有所下跌，但是土地成本也会下跌，房地产商的利润未必会受挤压。而且，如果政策明朗了，楼市崩盘危险解除，利空出尽了，有利于房地产业和中国经济的长远健康发展。戴亦一甚至表示：“地产股持有半年以上，必有大行情！”
　　精彩发言
　　“中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹，必须尽早拆除。如何拆解这个炸弹，又保证经济短期内不会硬着陆，将是十八届三中全会的主旨之一。”
　　“拆除房地产市场的泡沫需要缓冲时间，就像飞机在飞行过程中发现几个大问题，但是要慢慢修，首先得保证飞机不会掉下来。”
　　“2008年李嘉诚也将上海北京（楼盘）的许多物业卖了，现在来看，卖错了时点；李嘉诚此次撤离，以后也一定会后悔的。”
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初次买房注意事项 买房子要交哪些税
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摘要：买房要根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘，从自己的实际情况出发，好好规划一下。下面小编分别从确定买房目标、买房首付款的积累、买房常识、筛选买房范围、出行时间成本、了解购房费用、购房费用具体实例等方面向您详细介绍初次买房的注意事项及买房子要交些什么税，赶紧来了解一下吧!
初次买房注意事项 买房子要交哪些税
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
登记费：每套80元
印花税：5元
手续费：3元/平方米
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例
某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：
一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元
二、应交税费：
1、在交易过户过程中：
（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元；
（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；
（3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。
三项合计为：21007.35元。
2、在申办产权证件过程中
（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元
（2）房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。
（3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元
（4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。
八、购房费用具体实例
三、物业管理费
依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：
1、进住手续费：2元（一次性）。
2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）
3、保洁费：36元/年·户。
4、保安费：24元/年·户。
5、各项费用统收费：12元／年·户。
6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。
7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。
8、生活垃圾外运费：7元／年·户。
9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。
10、管理费：113．4元／年。
11、小修费：155．52元／年。
12、中修费：554．32元／年。
13、小区公共设施维修费：81元／年。
14、供暖费：1296元／采暖季。
备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。
从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。
九、购买二手房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
购买二手住房
中介费一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。
测绘费有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费
评估费持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰
契税：普通住房1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
登记费：每套80元
印花税：5元，买卖双方均需缴纳
手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。
营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
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