私房房产证的房屋面积测绘图标准

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-04-14 21:54 标签： 房屋面积测绘收费标准
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房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
【发布日期】
【作者】顾军
【来源】《中国房地产》2013年第12期
&&& 随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。
&&& 一、房屋测绘面积和规划面积差异的影响
&&& 由于是同一幢房屋，即使测量的机构不同，理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。其依据如表1所示。
&&& 二、预售许可证办理阶段面积出入的分析
&&& 1.面积测绘原则和目的不同
&&& 规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。
&&& 房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。
&&& 2.测绘主体和方法不同
&&& 规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件（一般是建立在CAD模块上的天正系列建筑软件），通过PLINE线，绘制分层图（封闭的轮廓），通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。
&&& 房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。
&&& 3.面积适用范围、所依据的规则不同
&&& 规划、设计建筑面积测算工作主要是为工程建筑造价、计算建筑房屋工程量、单位工程预算造价提供依据。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T ）。
&&& 房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规定》（GB/T0）。江苏省内同时执行江苏省地方标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）。
&&& 两套规范对面积计算的具体规定存在不一致的地方，对比情况如表2。
&&& 三、房产证办理阶段面积出入的分析
&&& 此阶段规划面积测算主要是在竣工综合验收阶段由专业的工程测量机构，运用GPS、全站仪等仪器，在房屋外墙的角点，进行的测量工作。主要目的是核实建筑物是否按照规划核定的设计位置进行施工建设、以及实际的房屋建筑面积与规划许可证上的面积是否一致，出具有规划核实认可书及附属的测量报告。因为建筑物外立面装饰已经完毕，测量的外墙边长数据因为条件所限原因可能包括外墙保温和装饰材料，其他依据同预售办理阶段。
&&& 房产测绘是在竣工综合验收完毕后，由房屋测绘机构，运用全站仪、测距仪、皮尺等测绘工具，依据预测图纸，实地进行的全面、细致的房屋面积测算工作。涉及到每间每户，更为细致、精确，外墙面积不涉及装饰和保温墙。
&&& 四、对房产与规划部门建筑面积差异消除的建议
&&& 通过前文的探讨和分析，可见面积差异最重要的因素是这两个面积所依据的规则不一样，要消除两者的差异，最根本的办法是房产和规划部门统一面积计算规则。
&&& 由于涉及房屋权属认定的客观需要，以及开发商、房地产管理和登记机构的实际需求，房产测绘的面积必须精确到各分户室，为了保证所有住户的合法权益、做到真正的公平、公正、公开，以及机构的专业性上，房产测绘在分摊的合理性、面积测算的精度上都要略胜一筹，采用以房产测绘为主的国家标准更有利于降低纠纷，保证社会公平和正义。
&&& 五、在办理房产预售许可证和房产证阶段出现面积差异的处理建议
&&& 1.规划面积大于测绘面积
&&& 由于可销售面积减少，开发方可能提出异议，房屋产权管理和登记机构可要求房产测绘机构相关人员依据相关测绘法规耐心讲解、释疑，因为有据可依，就实践经验来看，经过耐心疏导，开发方一般都能理解，可以较为稳妥地解决问题。
&&& 2.规划面积小于测绘面积
&&& 规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书是法定依据，开发方应该在认定的面积之内建设。故从法律层面上讲，多出的测绘面积有违建的嫌疑。
&&& 首先检查是否测绘数据有误，若有，及时纠正。否则，若是因为规范依据不同造成的面积差异，可及时反馈相关信息给开发方，让其与规划部门积极沟通，必要时候，房产和规划部门可以公文“函”的形式协商此争议。
&&& 参考文献：
&&& 1.国家质量技术监督局.房产测量规范（GB/T）.中国标准出版社.2001
&&& 2.肖淑红.关于房产测量中面积差异和纠纷的分析.测绘与空间信息.2012
&&& 3.吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社.2001
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技术支持：成都瑞景软件开发有限责任公司 技术服务电话：028- 传真：028- 邮编：610041 E-mail:房产证上的房屋分户平面图面积怎么计算?这是测绘图,比例尺是1:200 建筑面积怎么计算?室内面积怎么计算?怎么算 那个是我的 算出来是多少?
这个按比例算出来的是建筑面积,建筑面积除以房产证上建筑系数就是使用面积,也就是室内面积.
图中的面积算出来是多少？
这么简单的小学数学你不会算啊，自己慢慢算吧。主要是没有时间，不好意思。
不是不会算
是算出来的与房产证上的有出入 所以才问的
房产证上的面积是加入了公摊面积，所以你算出的数字要比房产证上面的小一些。
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办房产证时需要再次测量房子的面积吗？
办房产证的时候，房管局会再重新测量一下面积，因为这个测绘图是要放在你的房产证里的。如果测量的时候，面积出现差错，会多退少补，价格应该根据你买房的价格吧。一般来说不会差很多。如果合同上已经签了你的名字，再想加一个人的名字是要收费的，收多少不太清楚，你可以找专业人士问一下。或者，你买房的时候那些售楼小姐都会告诉你的。
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出门在外也不愁> 没有测绘档案 房产证上的面积咋来的？
没有测绘档案 房产证上的面积咋来的？
　　[来源：辽沈晚报]　　　　　
　　　　　
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　　“没有测绘档案，我的房屋面积是怎么算出来的？ ”带着疑问，沈阳市民老胡和房产局叫板2年。
　　老胡叫胡立军，有一家颇具规模的私营企业。不过，工作之余他最大的爱好是维权，并曾经被评为“消费者维权英雄”。这一次，他因为房屋面积的事，和房产局叫起了板。　　2001年，老胡在沈阳市东陵区长青街买了一套房子，建筑面积为245.08平方米。“我发现‘房地产平面图’的房屋分户图中，没有注明具体“套内建筑面积”和“共有分摊面积”的数字。 ”　　日，老胡书面向房产部门提出查询核准房屋面积，同年9月26日，房产部门答复老胡：“经测绘大队核档调查，沈阳市房产测绘大队没有正式出具该房屋面积测绘资料”。　　“没有测绘档案，房产证上的面积怎么来的？ ”老胡疑惑。　　因为对答复不满意，日，老胡向沈阳市房产局申请复查，10月18日沈阳市房产局做出“信访事项复查意见书”，在复查意见书中“同意产权中心的答复，如你对所购买房屋面积有异议，建议与开发建设单位协商解决或通过司法途径解决”。　　日，老胡向东陵区人民法院提起行政诉讼，要求沈阳市房产局履行行政职责，对自己的房屋面积进行测量。　　日，老胡收到东陵区法院的行政判决书，法院认为：原告的复查申请书及被告做出的信访事项复查意见书均属信访程序，不属具体行政行为，驳回原告的诉讼请求。　　日，沈阳市中级人民法院作出判决。法院认为房产测绘应为房产测绘单位的工作内容，房地产行政主管部门对房产测绘单位有技术指导和业务监督的职能，而并非老胡在申请中所要求的对房屋面积进行测量。“就是说，测面积这个活不是房产局的法定职能，驳回了我的上诉。 ”老胡说。　　老胡申诉，日，沈阳市中院驳回了老胡的再审申请。老胡正准备向辽宁省高院继续申诉。　　在产权证的平面图中已经注明是由房产测绘大队出具的测绘平面图，而经过我查询，却没有测量档案。这可不是个小事情，如果算多了面积，买房人就要多花钱。应该统一管理的档案说没就没了，要求重新测算又这么费劲，我有理由怀疑这里面有其他问题。 ”　　“官司胜诉无所谓，主要是我们要利用法律赋予给公民的权利讨一个公道。我建议市民都应该去查一查自己房子的测绘档案，是对自己负责。 ”老胡建议。&
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