问题1：我单位涉及到无票支出款项，“营改增”后，像这种无票支出款项怎么样去取得合规的并且能抵扣的增值税专用发票？答：建安企业确实有很多项目是无法取得发票的，比如沙子、石子等地材和辅材、农民工工资等，如果营改增后，这些将是企业税负增加的原因。这种情况下，一是在供应商选择上尽量选择能够开具正规专用发票企业合作或者要求对方到税务机关代开发票，如果不能提供专票也要对方在价格上给予让步，在人工问题上应选择和有资质的正规劳务公司合作。问题2：施工挂靠怎么样去避免与合理规避税务风险？有没有一种双赢的办法使单位取得正规合法的增值税专用发票？答：挂靠是因建安行业需要特殊资质而引发的。很多没有资质的施工队、小公司等为了能够从事工程施工业务，就需要以有资质的建安企业名义从事工程业务，向建安企业缴纳管理费，由建安企业给业主开具发票。挂靠是引发建安企业发票风险的根源，因为挂靠人不会考虑建安企业的实质利益，只关注提供发票的工程款，所以挂靠人提供的发票都是非正规的发票，这样就造成建安企业发票风险剧增。这个问题如何解决，要企业根据发票风险和所收取的管理费率做分析，测算收取的费用能否抵挡发票带来的税收成本。双赢的办法就是建立发票追责制度，谁提供发票谁负责，将发票风险转移。问题3：我单位施工的管道业务，会出现一些管道的检测费用，像这种技术检测的服务增值税发票，能否抵扣增值税？答：在营改增后可以抵扣。问题4：我单位现在是小规模的纳税人，怎么去国税局认定为一般纳税人？这个认定是在“营改增”前完成，还是在“营改增”后完成？答：请见国家税务总局2015年18号公告。（见附件）问题5：我单位的业务是建筑安装，在全国各地，“营改增”后以什么样的形式存在于当地开展工作？答：营业形式不会改变，还以项目公司存在。增值税缴纳预计是就地预征，总部汇算清缴，多退少补，发票开具和认证抵扣都在总部进行。附件：关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告按照《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2015〕11号）精神，国家税务总局对增值税一般纳税人管理有关事项进行了调整，现公告如下：一、增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人（以下简称纳税人）向其主管税务机关办理。二、纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：１、纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》（附件1），并提供税务登记证件；２、纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；３、纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。三、纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准（以下简称规定标准），且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明（附件2）。个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。四、纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后20个工作日内按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。五、除财政部、国家税务总局另有规定外，纳税人自其选择的一般纳税人资格生效之日起，按照增值税一般计税方法计算应纳税额，并按照规定领用增值税专用发票。六、本公告自日起施行。《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）第四条第二款第（一）项、第七条、第八条、第九条、第十一条暂停执行，相应条款将依照规定程序修订后，重新予以公布。特此公告。（内容来源于网络）点击右侧二维码识别关注~　
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买房的真相 大多数人会因房价上涨越变越穷?
编辑：李楠来源：互联网发表时间：点击：1218
买房的真相 大多数人会因房价上涨越变越穷?
北京十天卖地187亿，其中丰台区南苑乡石榴庄村地块住宅楼面价接近6万元/平方米，朝阳区孙河乡北甸西村CDE地块别墅楼面价实际为8.5万/平方米，东坝南区地块楼面成交价5万元/平方米。暗爽的不仅有北京市政府，还有去年和前年拿地的开发商，更有房产的持有者们。然而，暗爽过后仔细思量，大多数人只不过生活在错觉中，大多数人有可能因为房价的上涨而越变越穷，而不是越来越富。
人们会庆幸，五环的地价都卖5万/平方米了，那某某地的房子至少可以卖到xx万。大多数人计算自己所拥有的房产升值时，并不是以实际买卖成交价格来计算，而是以周边某些新楼盘的定价，或者是小区内不久前卖出的某套房来计算。真相却是，过去数年来房屋的内在价值变化不大，只是货币贬值了，需要用更高的价格来购房。
的确有一些因素导致房屋内在价值上升。比如，门口开通了一条地铁；有新的商场、医院开业；突然被划入某个重点学校的学区。这些都不需要房屋的持有者们再支付更多的代价就可以获得，而是由新购地的开发商、新购房的购房者来支付。
还有一些特殊因素，导致房屋价格猛涨。比如，北京通州开始限购后，河北燕郊的房价在短短几个月内，每平方米上涨七八千元。且不说特殊因素不可持续，只有少数人可能因为这一因素把房子卖掉而获利。因为，他们发现，把房子卖掉也很难在其他地方买房。北京依然限购，尽管燕郊住宅名义价格上涨了七八千元，但并不是每个新的购房者都会愿意支付。市场陷入观望是大概率事件。一旦北京解除限购，燕郊房价会下跌或者滞涨。
对于只有一套房产的人来说，很难从房价上涨中受益。绝大多数人不会因为上涨的房价，马上卖出手中的房产。的确有一些人把更好位置的房子卖掉，而去换一套更偏远地方的大房子。那必然是以损失某种代价为前提的。或者是交通成本或者是其他成本。&卖掉了，住哪儿去。&这话并不陌生。
在同一个城市拥有两套房产的人，也未必能获得更多益处。随着家庭分裂速度的增加，人们对房屋的需求数量在增多。绝大多数年轻人不愿意过三代同堂的生活。开发商势必要将成本转移到购房者身上。作为未来的购房者，要支付土地成本，建筑成本，还有保障房的建设成本，也就是邻居们的居住成本。开发商、政府所得越多，购房者所失越多。很难想象，开发商迫于资金链压力，超低价卖房的情景再度重现。当年，有些开发商的收益率还不如炒房者获得的多。尽管今天追逐高价地的开发商，难言理性。从众的大多数不一定是对的，比之七八年前，开发商对市场的把握能力更强，更有资金实力等得起房价上涨，等得起有购买实力的人出现。
在不限购、不限贷之前，北京曾经有一批依靠炒房走上了财务自由之路的人，追溯他们的成功路径可以发现，最重要的是杠杆的使用。另外，除了政策环境不同以外，市场环境也不同。他们不只把宝押在资产升值上。
以著名投资人张羽冲为例，他始终坚持，手里没有现钱，就要靠融资。不管是问银行，还是问身边的朋友。2003年&非典&期间，富力城一期以6000多元的单价开盘时，张羽冲一下子买下了50多套。当年没有人预计到，现在富力城房价已经翻了10倍。买下这些房产的张羽冲，不仅看重未来房屋的升值，同时也很看重租金带来的现金流。租金不会骗人，房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。房租所反映出来的，才是消费者在房子这一商品上的真正承受力。
当年租金和售价之间的距离，远比现在要近。房价租售比是指房价和月租金的比值，国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超过500倍，甚至有高达800倍的。即使再贵也有人买，让人们相信北京的高房价是有道理、有支撑的。而价格终将会向价值回归。唯有租金的上涨速度始终比房价上涨得快，租售比才能越来越接近。当年也没有限购、限贷，可以最大化地用银行的资金杠杆。
往昔一去不复返。对于买房投资而言，如果只寄希望于房产升值获得差价，必然不是最安全的投资，需要关注的还有现金流和杠杆的使用。从长期来看，银行贷款使用接近免费。即使有能力付全款的人也要尽量使用杠杆。剩下的钱拿去做理财，当下无风险套利可达4%左右（房贷利率5%左右，一些信托、P2P理财达到10%左右）。而用银行借贷换来源源不断的租金现金流，远比单纯等待房价上涨更可靠。长期来看，租金决定了房屋的价值。机构们在收购大型物业时，首要看重的也是租金回报。如果没有在合适的时机变现进行再投资，你很难说已经成功获利。
北京的地价、房价在上涨，从投资收益的角度看，买房越来越不划算。就算它比股市安全，过去创造种种奇迹，但未来房产投资的回报一定会回归平常，你会发现仅仅是抵御了通胀而已。不过，大多数人仍喜欢活在无法用金钱量化的&暗爽&中，而不是清醒地看看这个世界。
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【楼继伟：确保5月1号全面实施营改增试点】财政部部长楼继伟：刚刚结束的全国人大会议上，李克强总理下达任务，今年五月一号开始要完成全面推行营改增试点，也就是把建筑、房地产、金融和生活类服务业全部营业税改...
【楼继伟：确保5月1号全面实施营改增试点】财政部部长楼继伟：刚刚结束的全国人大会议上，李克强总理下达任务，今年五月一号开始要完成全面推行营改增试点，也就是把建筑、房地产、金融和生活类服务业全部营业税改增值税，房地产可以进入抵扣项。我们之前已经做了内部准备，上周五人大之后第一次国常会已经通过最后一个环节的营改增方案，财税两部门将积极配合，确保5月1号开始实施试点。
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房价是涨是降你清楚了吗？
文 / 21世纪经济报道
已阅 93985&
编者按：在刚刚结束的全国人大会议上，李克强总理下达任务，今年五月一号开始要完成全面推行营改增试点，也就是把建筑、房地产、金融和生活类服务业全部营业税改增值税，房地产可以进入抵扣项。我们之前已经做了内部准备，上周五人大之后第一次国常会已经通过最后一个环节的营改增方案，财税两部门将积极配合，确保5月1号开始实施试点。
李克强总理3月18日主持召开国务院常务会议，为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
有关部门估算称，预计今年实施营改增可减轻企业税负5000多亿元。李克强说，今年中央政府赤字率提高到3%，财政赤字增加5600亿元，这些钱要主要用于给企业减税。
近期，国家税务总局局长王军也表示，这次&营改增&首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
那么，&营改增&将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是增加了还是减少了?
现在二手房交易要缴哪些税?
目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。
其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
&营改增&后二手房交易税费是增是减?
对此，链家网认为，国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，&营改增&的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能够得到抵扣。可以从两类不同的购房行为中得到解释：
第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为5万元。(增值税=销项税额-进项税额)
第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。
&如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。&严跃进表示。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。
也有分析人士认为，对于房产证在5年以上的，营改增则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌;营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。
&房价地图&是这样的，该买还是该卖?
弄清楚了&营改增&二手房税费的变动，我们就要了解下手里的房，或是心仪的房最近涨了吗?答案是&&
房价又涨了!但你知道北上深这些一线城市的房价究竟有多高吗?你又知道成都、长沙、昆明和东莞这些二线城市的房价到底有多&低&吗?
中国房价地图
这份&中国房价地图&包括全国70个主要城市的最新(2016年2月)房价数据，由中金公司房地产领域专家跟踪、搜集、整理多方资料(包括搜房网、一些房产中介及其他数据源)制作而成。
如果你对上述房价数据没啥概念，看下图：
100万对99.99%的中国人来说，都不是一个小数字，但对于房价、尤其是北上深的房价来说&&
中国房价收入比地图
如你所知，房价并不是由当地居民平均购买力所决定的。对于绝大部分只有工资收入的个人(或家庭)来说，买房是一辈子的事。
如果将各城市房价和房价收入比进行排列，如下：
中国工资地图
和房价不同，中国各城市人均工资相差并不大，如下：
70个主要城市中，2014年平均工资(城镇就业人员平均工资)最低的邯郸只有41219元，最高的北京(在岗职工平均工资)人均102268元，不足邯郸的2.5倍。要知道，北京房价(70943元/平米)可是邯郸(5097元/平米)的13.9倍。
假如北京邯郸两地房价存在套利空间，是北京房价太高还是邯郸房价太低了呢?
如果将各个城市的房价与工资做成一个散点图，如下：
经济增长、房价、收入，人口全能解释清楚!
人口老龄化来临之后，经济减速是必然的，因为负担重了，而横向对比日本韩国，这些成功跨越中等收入陷阱的国家，无一例外的都是当时过坑的时候年轻，腿脚利索。所以人家一使劲就跳过去了。而咱们现在应该已经不具备这个能力了。所以全国平均而言，跨不过中等收入陷阱是个大概率事件。
当然这里还得说一句，特大城市除外，因为特大城市其实就是在用吸星大法，吸走了全国的精壮劳动力，以上海为例，年轻的人口还是很多的，这么多的年轻人口，使得上海的经济已经基本达到了发达国家的水平，人民收入也已经入围，当然房价几乎跟纽约，伦敦，洛杉矶差不多了。
那么现在问题又来了，尽管上海在全国范围内很年轻，但相比于自己的以往而言，上海也变得越来越老了，而且在严格控制特大城市人口的政策指导下，上海的人口开始出现了明显的拐点，一开始我还以为是炒作，后来拿到了上海的用水用电的数据图一看，真的是人口减少了，起码是人口不在流入了，跟上海一样，北京也出现了同样的问题。
而这10几年来一线城市之所以房价一直涨，就是因为永不停歇的人口流入，一年增加几十万上百万人口，再加上货币超发，所以一线城市的房价早就进入了泡沫阶段，相比来说三四线城市的房价到有些冤枉。
我们可以看看，日本和美国当年房价和人口的对比，又是一个巧合，人口老龄化来临之后，房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在一线大城市中呢?我相信会的，最简单的道理，房子是给人住的，你改善需求，也要把之前的房子卖给比你更穷的人，如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候，所有改善性需求的链条都会中断。
而人口不增长，甚至负增长，就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧，一线大城市的常住老年人口，将会释放出巨大的房屋供给，北京上海是否还缺房子，确实是个巨大的问题。
最后做个注解，我常常在想，北京有多少套房子，这个数据很难调查吗，但好像一直就没有这个数据。我想肯定是有些人害怕透露这个真相，因为其实简单算就知道房子已经供大于求了，以2015年北京2100万人口计算，每人30平米，大概就是6亿平米，按照一套房子90平米粗略统计，大概600多万套也就够了。终于在2012年北京公布的阶梯电价方案的时候，一不小心泄露了天机：北京全市现有589.36万户&一户一表&居民用户。
换句话说，一户一表，你怎么也得有个房子才能叫一户吧，所以至少有589万套房子，再加上其他房产，北京存量房数量在2012年你的时候，就至少应该达到600万套。2015年的竣工面积大约是2600万平米，大概是小30万套。
换句话说这三年间，北京至少还得增加个100万套，够300万人居住的。这还不算搬到燕郊去的那些常住人口，所以怎么算都是够住了。未来人口下降，会让房子稀缺这个谎言不攻自破。
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