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商品房交付未经合格验收 开发商须承担责任
&&案情：2013年7月，冯某与A公司签订了《商品房买卖合同》，约定冯某向A公司购买其开发的住宅房屋一套。A公司须于日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付冯某。如逾期交房，A公司应自约定交房的最后期限的第二日起至实际交房之日止每日按已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。日，A公司在房屋未经竣工验收合格的情况下向冯某实际交付房屋，并要求冯某在其制定的《房屋交接表》中签名，以示完成交付。但截至日，冯某接收的房屋才经竣工验收合格。&&类似的案例在生活中并不鲜见，即按约定的时间向买受人交付了房屋，但房屋并不符合约定或法定的交付条件。那么，这种事实移转占有之&交付&是否就可以认为开发商不用承担违约责任？&&根据《建筑法》第六十一条第二款规定：&建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。&《商品房销售管理办法》第四十条规定：&开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。&《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：&违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的；(二)验收不合格，擅自交付使用的；(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。&&&其次，由现行《商品房买卖合同示范文本》第八条规定可知，双方除应约定交付期限外，对交付的条件有四项可供选择：(1)该商品房经验收合格；(2)该商品房经综合验收合格；(3)该商品房经分期综合验收合格；(4)该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果开发商按约定的交付条件和时间交付商品房，则开发商之房屋交付义务完成。&&综上所述，交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是双方当事人在合同中的约定的交付义务。案例中的A公司向冯某交付未经竣工验收合格的房屋既违反了法律强制性规定，也未按照合同约定完成房屋的交付义务，因此，仍须承担逾期交房的违约责任。
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新房须过竣工综合验收备案关
相关文件及资料。
中国湘乡网讯（记者：陈茂）拿到新交付的商品房钥匙，却发现房内的水电都没通，怎么办？开发商承诺的小区道路绿化设施还没建，怎么办？购房户如何维护自己的合法权益？近日，记者从市住房和城乡建设局了解到，为进一步加强我市城市房地产开发项目管理，提升开发项目品质，完善配套设施，保障购房者合法权益，自1月26日起，住建部门对房地产开发项目实行竣工综合验收备案管理，这将为全市房地产开发再添一道&紧箍咒&，从而进一步规范房地产企业综合开发行为，最大程度确保购房者合法权益。
竣工综合验收备案管理面面俱到
按照相关要求，房地产开发项目竣工后，由开发企业组织进行综合验收，国土、规划、市政、环保、消防、质监等部门及供水、供电、供气、供热、电信等专业经营单位应在各自职责范围内做好单项工程竣工验收工作。综合验收包括的事项主要有：是否按审批规划建设完毕；供水、供电、供气、供热、排水、道路、绿化、环卫、有线电视、通讯、信报箱、路灯、安全技防等市政公用配套设施和公共服务配套设施是否按规定和要求建设完成，并达到交付使用条件；单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；建设用地红线范围内施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件是否全部拆除、清运完毕；房屋拆迁补偿安置是否落实、前期物业管理是否落实、其它应符合的条件是否具备等。
根据市住房和城乡建设局印发的《关于对房地产开发项目实行竣工综合验收备案管理的通知》规定，市住房和城乡建设局房地产开发管理部门负责全市房地产开发项目竣工综合验收备案工作。开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业须持竣工综合验收备案申请报告，到市政务服务中心住建局窗口办理竣工综合验收备案手续。
不合格的不得交房
按照上述《通知》规定，开发项目综合验收合格后，方可交付使用。市住房和城乡建设局房地产综合开发管理部门将采取查验资料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。也就是说，房地产开发企业在交付商品房时，买受人可查实《湘乡市**住宅小区竣工综合验收备案告知书》等备案证明资料。如果开发商不能提供如上材料证明，购房户可拒绝收房。
另外，为确保《湘乡市**住宅小区竣工综合验收备案告知书》的真实、有效，《通知》也规定了严厉的处罚措施：参加开发项目验收的单位和个人，对其出具的竣工验收结论负责。工作人员在验收过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、出具虚假报告的，由其所在单位或上级主管部门依法给予行政处分。
相关链接：案例解析
成都市民王先生千挑万选之后，选中了西门一个欧陆风格的楼盘，并与开发商签订了买卖合同，在买卖合同中约定的交付条件是&该商品房经验收合格&。在焦急的等待中，好不容易等到了开发商的收房通知，在收房时，王先生对小区和房屋的外观和质量还算满意，但为慎重起见，王先生还是要求开发商出示交付商品房的相关文件。开发商当时就出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及由开发商、设计、勘察、施工、监理单位共同出具的《工程竣工验收报告》。但王先生却认为开发商交付的房屋没有经过消防、人防、环保、规划验收，而且也没有建设主管部门出具的《竣工验收备案表》，所以其交付的商品房没有达到交付条件。开发商则认为买卖合同约定的是：&商品房经验收合格&，而其交付的房屋经过设计、勘察、施工、监理单位的验收，并出具了《工程竣工验收报告》，因此已经符合了合同约定的&商品房经验收合格&的交付条件。对此，王先生并不认同，并拒绝收房。
在建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，对于商品房交付条件是这样约定的：出卖人应当在＿＿年＿＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
在本案中，买卖合同对交付条件约定为：&该商品房经验收合格&。显然是使用的是该示范文本，且选择了第一项作为交付条件。开发商与买受人选择&商品房经验收合格&这一交付条件争议最大之处就是什么才叫&验收合格&。开发商认为自己组织&五方验收&合格之后，出具《工程竣工验收报告》，就叫&验收合格&，但购房者认为开发商应进行竣工备案，并取得《竣工验收备案证》才叫&验收合格&。从前文分析，我们知道，只要开发商已经过竣工验收，并且具备了向建设主管部门进行备案的条件，在未取得《竣工验收备案证》前是可以交房的。但是，本案中，该商品房未经消防、人防、规划等验收，并取得相应验收合格证或许可文件，其进行交付是违反相关法律强制性规定的，购房者可以拒绝收房。
2005年东南亚某知名开发商进军成都，在城东开发了一个楼盘，由于其在国外开发的楼盘均以优美的景观设计、良好的小区配套而知名，因此，张先生毫不犹豫就买了一套房屋。在商品房买卖合同中，将商品房交付条件约定为：&该商品房经综合验收合格。&在等待收房的日子里，张先生满怀期待。收房的日子终于到了，但当张先生来到项目时，却傻了眼，小区里到处是建筑垃圾，规划中的道路一片泥泞，规划中的绿地还是一片黄土地，本应是游泳池的地方却还只是一个大水泥池子，规划中的会所还搭着脚手架。愤怒的张先生找开发商理论，要求开发商出示有关房屋交付的文件，对此，开发商只拿出了由开发商、设计、勘察、施工、监理等单位对楼栋单体建筑进行验收后出具的《工程竣工验收报告》和消防部门出具的消防验收合格证。由此，张先生认为：根据买卖合同的约定，该商品房必须经综合验收合格方能交付，也就是说除商品房建筑本身外，小区的基础配套设施也必须全部达到交付条件才能交房，但现在开发商不仅没有出示能够证明商品房已经验收合格的《竣工验收备案证》，也没有将小区的配套设施按条件交付，因此开发商已经违约。
本案中将商品房交付条件约定为：&该商品房经综合验收合格。&显然是选择了建设部商品房买卖示范合同关于交付条件的第二项。日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经取消了综合验收这一审批项目。在此时间之后对于开发商与买受人在合同中约定的以&商品房经综合验收合格&怎样处理？我们认为，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》仅仅是取消了综合验收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行审批，但是政府不实行审批不等于开发商可以不遵守自己的承诺。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买受人约定的交付条件是&商品房经综合验收合格&，那么开发商还应完成竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。在本案中，房地产开发企业除应当自验收合格之日起15日内将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案，还应根据自己的承诺，在交付时完成各种配套的基础设施和公共设施的建设，否则，购房者可以拒绝收房，开发商仍可能需承担违约责任。
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法律顾问：万广云 律师
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近日，德州临邑县的刘先生反映，称自己于2012年12月购买临邑县名门世家小区商品房一套。
购房合同约定：日交房，但交房时业主得知楼盘没有通过消防验收，因此拒绝收房。
　　11月3日讯 德州临邑县的刘先生爆料，称自己于2012年12月在临邑县名门世家小区买的楼房，开发商是：山东聚力置业有限公司。购房合同约定：日交房，但交房时业主得知楼盘没有通过消防验收，且达不到合同约定的装修和电梯品牌要求，拒绝收房。随后，开发商也因为业主刘先生没有支付配套费（水、电、燃气的开口费等）拒绝交房。
　　经过各种波折拿到钥匙后，刘先生等业主发现储藏室的面积不同程度地缩水。他们联合起诉开发商，却遭到开发商的反诉，最终双方均一审败诉。　　　　》》》往期阅读：　　　　据山东广播电视台综合广播《关注质量》报道，10月29日上午，德州市中级人民法院二审开庭审理刘先生等业主不服一审判决上诉开发商合同违约纠纷案件。二审中，原、被告双方比较集中的两个焦点问题是：延期交房的责任如何界定；配套费应不应该由业主交的问题。　　　　山东省公益法律服务中心孙崇合律师对临邑县人民法院的一审法院判决提出了两点质疑：一是一审法院法官对商品房综合验收合格法律认识的错误，再一个是对山东聚力置业有限公司交房时符合交房条件的错误认识。　　　　孙崇合律师认为：一审判决法官认为，在2004年国务院取消了综合竣工验收合格规定这件事上，实际是认识错误。2004年我国的《行政许可法》实施以后，我国的商品房综合验收作为行政许可也取消了，但商品房综合验收作为商品房综合验收的方式还是存在的。　　　　&我们山东省建设厅就商品房综合验收合格备案方面，在2004年做了明确的规定。所以在业主和开发商在《商品房买卖合同》中约定商品房验收的一个条件，就是商品房经综合验收合格，这个约定并不违反法律规定，是可以约定的。只是国家行政许可法实施以后，国家取消了国家对综合验收合格证的行政许可。以前，商品房综合验收合格证都是一种行政许可；把这种行政许可取消了以后，并没有取消综合验收这种方式。&孙律师说。　　　　此外，一审判决还认为，日业主与开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期已经达到交房条件，孙律师认为也是错误的。其实，商品房达不到交房条件。所谓的交房条件，指的是法定的交房条件和约定的交房条件。　　　　&以前法定的交房条件，是商品房经过商品房综合验收合格和消防验收合格。现在法定的交房条件必须是商品房经验收合格，并经过消防的验收合格。消防的验收包括建筑通道、消防设施、设备、弱电、空调等施工安装方面的验收合格，还包括外墙保温的消防验收合格。如果这些法定交房条件和约定的交房条件没有很符合的话，业主是可以拒绝收房的，&孙律师认为，本案中他们还有两个约定条件没有经过综合验收合格。开发商在号以前，还有一些约定条件没有达到，比如说，阳台的瓷砖没有按要求施工，还没有完全完工，约定电梯是合资品牌的电梯，实际用的是国产品牌的电梯等。　　　　目前，孙律师已代理业主将开发商违约的部分，以及一审法院认定的错误部分向二审法院提出。关于此案的后续进展，齐鲁网也会继续关注和追踪。
【 延伸阅读 】
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[责任编辑：杨凡、刘岩]
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关于商品房验收合格标准的讨论
一、主要学说
1、五方验收说
根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》条例　第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
2、综合验收说
综合验收是指住宅小区等群体房地产开发项目完成后，建设行政主管部门组织有关行政管理部门对其中涉及公共安全的内容以及市政公用设施配套建设情况进行检验，以确定其是否符合要求和标准。
1993年《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第七条　申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：
（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；
（二）工程承发包合同；
（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；
（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；
（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。
1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
日，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》中明确取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号）中规定的房地产开发项目竣工验收。日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项进一步明确取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）中规定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
3、竣工验收备案说
《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收备案表；
（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（四）工单位签署的工程质量保修书；
（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二、司法实践中的主要争议
我们分析以上三种学说的法律依据之后，我们能够知道司法实践中主要存在争议的是五方验收说和竣工验收备案说。然而在司法实践中，不同法院对于商品房验收合格的理解不一致，例如河南省郑州市中级人民法院(2013)郑民三终字第775号民事判决书中认为：&建筑工程的竣工验收备案不是建筑工程验收合格的证明要件，不是房屋交付的法定条件&。然而广东省广州市中级人民法院(2013)穗中法民五终字第1717号民事判决书中认为：&依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，结合目前我国房地产开发管理实践，可以认定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志之一是取得工程竣工验收备案表，&详见段卫红与广州白云雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案、王晓梅与河南兰德置业有限公司房屋买卖合同纠纷案。
三、笔者观点
五方验收说与竣工验收备案说的区别就在于商品房在交付给购房者之时是否要取得竣工验收备案表，是否要取得规划、消防、环保等行政部门出具的认可文件。
除了以上《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》中对商品房验收作出了规定之外，其他的法律法规中对此是否相关规定呢？
《中华人民共和国消防法》第十三条规定：&第十三条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用&。
《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：&对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：&&（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑&。中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB年版表3.0.1建筑分类中规定的一类高层住宅为十九层及十九层以上的住宅。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：&建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。&
鉴于以上列举的法律、法规，笔者认为商品房验收合格的标准不应仅仅取得五方验收的验收报告，还应当取得竣工备案验收表。对于商品房而言，实际上存在两次交付和验收：一是施工单位完成合同约定工程后，将工程交付建设单位，建设单位组织各方进行验收；二是在各项工程完工后，建设单位将商品房交付给买受人，商品房买受人根据合同进行验收。五方验收的验收报告是建设、施工、设计、监理、勘察五方作出的，该验收报告能够证明的是商品房按照设计施工完毕，即竣工验收，而不能证明商品房符合相关标准达到了交付或者是入住的条件。从《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定的竣工验收备案表的取得条件来看，能够取得竣工验收备案表的建设工程不仅仅通过了竣工验收，而且还取得了规划、消防、环保等部门的认可文件，这样就能够确保商品房达到入住条件且具备安全、质量保证。
通过多方查找，我们还发现最高人民法院于2009年9月作出了（2009）民监他字第7号函答复如下：房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而依《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投人使用。本案所涉建设工程曾在消防专项验收中未获通过，迟至日始经公安消防部门消防验收合格故同意你院审委会少数人的意见，即安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司于日通知交房时，所涉房屋不具备合同约定&该商品房经验收合格&的交付条件。
另外日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第1次会议通过的《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条规定：&房屋买卖格式合同约定以&该商品房经验收合格&作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格&。
综上所述，尽管我国法律、司法解释中对商品房验收合格的标准尚无明确规定，然而综合以上法律法规、答复函和指导意见，我们能够捕捉到最高人民法院审监庭以及地方高院的倾向性意见，能够为我们确定商品房验收合格的标准提供参考，于此同时我也更加期待陕西省高级人民法院在不久的将来对于该问题发布相关指导意见，从而更全面、细致地规范陕西省商品房交易市场。