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街道口未来城几乎成“空城”
&图为：偌大的未来城，几乎成了&空城&&图为：十余家餐饮商户仍在坚守&&位于武汉市洪山区街道口黄金商圈的未来城购物中心，于2011年8月底开业至今，已经整整3年。顶峰时，里面有300多家商户进驻，之后由于生意不佳，大批商户陆续撤出，人气一落千丈。由于本月底它即将重新装修，如今更是只剩下十余家商户还在坚守，且多为餐饮类。&&位于黄金商圈，主打地铁商铺，未来城为何会从辉煌的顶峰滑落谷底？它给其他商业体带来了哪些启示？它自身又将如何突破困局？针对这一系列问题，本报记者进行了调查采访。&&●探访&&商户寥寥无几 生意冷冷清清&&14日晚6时30分许，周末的街道口十分热闹，流行视窗、乐天城、群光广场等人流熙攘。与此相比，偌大的未来城购物中心，除了背街的内广场上有多名儿童在嬉戏，其余部分显得十分冷清。&&未来城负一楼，十余家餐饮小吃店正在营业，但生意平平。麻辣香锅、羊肉粉店内只有两三桌客人，汤包、鸭血粉丝等生意较好的店上座率也不足八成。再往里走，一排卖海鲜小炒的商户也只有三三两两的食客光顾。&&当日天气凉爽，购物中心内却十分潮湿闷热。记者在里面走了一圈，浑身汗透。&没办法，夏天不开冷气，冬天不开暖气，换气也不到位，之前还有客人在这里晕倒过。&一家小炒店的老板无奈地说，顾客经常抱怨，商户也跟物业反映多次，但都无济于事。久而久之，顾客越来越少。&&&开业的时候商户爆满，人气很旺，但由于生意越来越差，商户一批批撤走。尤其是隔壁的乐天城一楼改成美食城之后，这里的生意更是一落千丈，只有老顾客才会过来。&一家鸭脖店老板说。&&一家芒果酸奶屋门口贴着告示：&9月底将搬至群光二期百脑汇&。即将搬到百脑汇的，还有生意不错的鸭血粉丝店。芒果酸奶屋老板说，商户纷纷离去，有的搬到附近商场，有的还在焦急地寻找新铺面。&&而在未来城楼上数层，也仅剩下T8、越秀等几家连锁餐饮店还在营业。一家餐饮店负责人说，同层其他商户都已搬走，餐饮生意一落千丈，搬走也是迟早的事。&&●声音&&里面如同迷宫 让人晕头转向&&&里面就像迷宫，不管是楼上还是楼下，一转就找不到出口，也找不到进来的路，让人晕头转向。刚开业时我去过几次，之后就再也不去了。&说起未来城，家住街道口的程先生告诉记者。&&大学生小黄证实了程先生的说法。&我之前和同学到未来城吃过几次饭，每次吃完下楼梯，都会走到一个&死胡同&。有时楼道里黑漆漆的不开灯，蛮吓人。后来，我们干脆找别的地方聚餐了。&&&&一半时间花在找停车场，另一半时间花在找餐厅。&家住螃蟹岬的陶女士说，有一次，她开车带着家人到未来城吃饭，发现要进入停车场，必须经过旁边一家酒店旁的侧路；好不容易找到入口，进了停车场又发现结构复杂且指示不明，也没有工作人员引导；停好车找餐厅时，又完全摸不清方向。前后花了近半个小时找到餐厅，她和家人早已兴味索然、食欲全无。&&&负一楼的小吃还是不错的，平价又美味，我和同事们常来。&在未来城附近上班的胡先生说，他早就听说这些小吃店都要撤走，感觉蛮可惜。&只是这里用餐环境太差，又热又闷，多数时候我们会打包带走。&&&&这里地理位置好，附近高校多，交通又便利，如果合理，肯定会有竞争力。&华中科技大学城市规划专业硕士研究生小殷说，她听说未来城负一楼本来是想打造成武昌的Happy站台，但完全没有Happy站台错落有致的&井&字形格局和四面皆可出入的，显得十分混乱，一些出入口经常绕得人头晕眼花，很不人性化。&&●探因&&多种因素制约 难以留住顾客&&2011年8月底开业至今，未来城高峰时有300多家商户进驻。到2013年10月，商户只剩下70多家。未来城商业投资管理有限公司营运部负责人彭玲介绍，未来城正在筹划重新调整格局，结合招商情况探索新的转型方向。目前，除个别商户合约未到期外，其余均已到期不再续租。&&&最初，服装类小商铺占六成左右，同质化现象比较严重。而服装类商铺投资较大，电商冲击对生意的影响较大。&彭玲说，未来城今后招商时，会优先考虑有特点、货源好的特色店。&&针对未来城&如同迷宫&的说法，彭玲解释，实际上，该设计时的想法是，采用开放式街铺格局和连续性道路设计，通过广场、内街、外街、连廊、中庭等多种形式组成一个丰富的商业空间，利用地块本身的自然高差形成一个多入口、双首层的商业公园，并前瞻性考虑到后期与地铁商业的连接。&&但&连续性道路&容易让顾客逛着逛着就走到了外面，很难在里面久留，不符合商业场所的&生意经&。彭玲对此表示认同，确实有商户反映过，未来城的动线设计不利于&留客&。&&参与过未来城前期开发的营销人士介绍，未来城的开发和招商，比照的是江汉路happy站台模式。但是，由于品牌主力店匮乏、外立面缺乏商业氛围、广场利用率低、出入口设计不合理、内部动线混乱、业态配比过时等原因，这种简单的复制，并未给未来城带来如同江汉路般的红火场面。&&●出路&&亟待调整转型 打破同质竞争&&目前，街道口的商业体正在积极求变升级，新的综合体接连入市。群光广场一期和二期、新世界百货、乐天城、流行视窗、银泰项目等，基本覆盖了高中低端的全部定位。如何继续驻守黄段，真正形成竞争力，是未来城运营方必须面对的现实问题。&&针对未来城的现状，中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为，该项目当初主打地铁商铺，但其实离地铁口位置相对较远，周围又没有大型居民住宅区，白天人多、晚上人少，整体人流量偏小。加上物业限制、动线设计等硬件因素，这些先天不足严重制约了未来城的招商质量，而周边的群光二期、银泰项目等体量又很大，如何打破同质化竞争迫在眉睫。&&&要想有好的发展，必须找到不可替代的特点。走专业的道路或许是突破口之一。&李国政表示，近几年武汉入市的新商业体很多，但大多处于同质化竞争状态，餐饮休闲业态雷同。如果把未来城打造成女人街、数码旗舰店集合街等类似专业街市场，可能会迎来生机。&&昨日，记者以商户身份致电未来城招商部，咨询调整后的招商方向，对方称，目前正在登记有意向的商户，他们将从中筛选合适的招商对象。
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。福州城市综合体大跃进 扎堆过剩平日似空城_新浪福建_新浪网
▲五四北泰禾广场（资料图）
▲万象城（资料图）
?宝龙（资料图）
苏宁广场（资料图）
仓山万达（资料图）
　　□东快记者黄弘妍
　　近几年来，福州的商业地产蓬勃发展，不少综合体在开业初期和消费旺季都经历了“万人空巷”的场景。但东南快 报记者日前在市区的某综合体却看到，其附属的商业街店铺纷纷“求转让”，经营者表示“客源不足”，此外，还有的综合体平日人流量少，乍看甚至宛若“空 城”。有专家表示，城市综合体“大跃进”，目前已经出现区域性、结构性过剩。但即便如此，仍有不少综合体正在积极建设亟待开业。
　　业 内人士称，兴建综合体热的醉翁之意不一定在销售，还有背后集团长远发展策略或积累商户资源等原因。且通过综合体来实现“圈地运动”，也是一种战略手段。现 在福州的综合体项目良莠不齐，若选址处没有相应的商圈辐射，就需要寻求差异化经营。此外，受电商影响，综合体应该大幅提升体验类业态，挖掘不能被网络所替 代的市场以求突破。
　　部分综合体平日似“空城”
　　近年来，福州多个综合体陆续开业投入使用，一站式的消费体验打破了传统的“逛街”模式，受到福州市民追捧。万达广场、五四北泰禾广场、苏宁广场开业时的热潮还历历在目。
　　然而，日前东南快报记者走访了部分福州综合体，却发现人流量平平，部分综合体甚至少人问津，偌大的商场乍看似“空城”。
　　昨日上午，在位于城区北部的一个综合体内，东南快报记者注意到，商场内部逛街的人群寥寥，三三两两分布在偌大的商场内，看起来人气有些疲软。“工作日来逛街的人很少，只有到周末才会比较忙。”一名服装店的导购员这样说。
　　而在仓山区的另一个综合体，商场内部逛街的人群热闹一些，但依附于综合体人流“生存”的商业街则比较冷清。除餐饮商铺人气高之外，其他店的客人都不多，一些商铺贴着“店面招租”或“转让”的告示，还有部分店面关门歇业。
　　在此经营服装店的王先生在店门口贴上了“本店转让”的牌子，要将100多平方米的店转让出去。“本来是看中了这里的人流量，谁知却不理想。”王先生说，他的店开了一年多，自己是第二期承租，上一期的租户就是因为人气不旺生意不好而退租。
　　“综合体人流量的多少是由多方面因素构成的，比如业态布局、动线设计等，但是随着综合体的逐渐增多，人群被分流也有一部分原因。”一名不愿具名的业内人士介绍，“就比如当年东街商圈‘称霸’时，连带着整条南街也都是人，街边小店生意也差不了。”
　　综合体扎堆出世“是敌是友”看能否相互辐射
　　即便部分综合体显现出人气不足的态势，但地产商们的建造热情并没有被“浇熄”。据相关统计，福州地区范围内已投入运营和正在筹建的大小综合体将超过20个。
　　2010年金融街万达广场的开业开启了福州兴建综合体加速的脚步。之后，仓山万达、五四北泰禾广场、苏宁广场等相继开业……
　　日前，阳光城集团也宣布进军商业地产，福州首设项目位于海峡奥体中心附近。这意味着“备受瞩目”的仓山区将在万达广场、乐都汇等之后，再添一个城市综合体。此外，中央第五街、红星国际广场、东二环泰禾广场、华润万象城等都正在积极筹备中。
　　从 地理规划上来看，综合体的分布并不均衡。二环沿线除了传统的万宝商圈，一路之隔是苏宁广场。过尤溪洲大桥，是红星国际、仓山万达广场、乐都汇三大综合体落 户附近。从世欧王庄北上驱车10分钟，便是东二环泰禾城市广场；而东南向同样是10分钟车程，就抵达台江万达广场。可见热门区块综合体分布较密集，部分热 点区域几分钟车程就有一个综合体。
　　“综合体这么多，选址又不均衡，但是相互竞争还是强强联手，主要看附近有无商圈相互辐射。”曾就 职于福州某大型综合体相关部门的陈女士介绍，以万宝商圈为例，其本身客源已经成熟，商圈已经形成，当苏宁广场进驻，三者定位不同但互相辐射分享客流则形成 共赢。若周围没有商圈辐射，就需要综合体突出差异性和不可替代性，定位不明确的综合体容易被同区块的其他综合体抢跑客源。
　　零售业态受电商冲击大体验化成未来发展趋势
　　东南快报记者走访多个综合体后注意到，不少服装、零售类的商户，虽然人多但成交少。在一家店试穿衣服的黄小姐说，“先来实体店试穿、看看款式，再到网上买比较合算。”黄小姐的想法也得到了不少购物者的印证。
　　“这几年由于网店对实体店的冲击，购物中心普遍出现一个严重的问题——重点业态的零售类业态毛利骤减。”曾就职于福州某大型综合体的陈女士表示，互联网时代，只有线下能做到的消费才是商场挖掘人气的机会。
　　“福州的综合体已出现区域性、结构性过剩的问题，现在有些综合体，平时如空城一般，也只有双休日人流量才会比较大。”福州大学民建经济研究院常务副院长陈章旺教授认为，现在“千体一面”，产品和品牌同质化较高，没有实现功能聚合、土地集约的功能。
　　如 果单个综合体想要脱颖而出，差异化经营应是主攻的方向。“新的综合体在业态规划上，也开始摒弃以零售为主导的思路，把重点放在餐饮、生活配套、娱乐休闲方 面，以迎合新的市场需求。”日前对外公布的“奥体·阳光天地”，也大幅缩小了零售方面的比重，仅占14%，其余以43%生活体验，34%餐饮和9%的儿童 业态来突出全体验式的特性。
　　“原本的购物中心招商法则，餐饮一般只占20%不到的比例，因餐饮毛利率远低于零售，承租能力也相对较差。但现在餐饮比重变大，也折射出了体验式消费时代的到来。”陈女士表示。
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