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关于工程、房屋的优先受偿权的相关法律规定及司法解释
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你可能喜欢最高法院的答复：房屋买受人的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿
适用人民调解、司法确认与执行拍卖同时进行
济南中院妥处1724起房屋买卖群体性纠纷
人民法院报第三版
| 作者：罗书臻
　　在最高人民法院9日召开的新闻发布会上，山东省济南市中级人民法院副院长刘延杰介绍了山东三联集团与房屋买受人之间1724起房屋买卖合同纠纷司法确认案的有关情况。
　　据了解，2006年至2007年，三联集团与买受人签订房屋买卖合同，出售2100多套房屋，并向每个房屋买受人收取部分或全部房款。后三联集团因资金链断裂，房地产项目大部分未能开工建设，并因拖欠银行借款本息，抵押给银行的土地使用权被法院查封，无法将土地使用权变现向房屋买受人清偿债务。
　　为解决好这一难题，济南中院确定了依法处置原则，严守法律底线，确保案件始终在法律框架内解决。为减少房屋买受人的讼累，避免诉讼时间长、成本高等问题，本案优先适用了人民调解和司法确认程序。为了积极争取房屋买受人和社会公众的理解与支持，济南中院通过召开新闻通报会等司法公开方式，及时回应社会关切，有效推动了人民调解和司法确认工作的顺利开展，使1724起纠纷在两个多月的时间内得到化解，发放执行款项约8.2亿元。
　　在该案的处理过程中，面对抵押权人享有优先受偿权的难题，济南中院从保障民生的角度出发，提出了购房人的购房款返还请求权可以优先受偿的意见，为案件依法解决扫清了法律障碍，同时作出了调解、司法确认与执行拍卖工作同步进行的决定，大大缩短了问题的解决周期。
济南彩石山庄涉案财产拍卖16亿底价成交
购房者优先受偿
来源:齐鲁网 作者: 复制链接
　　济南10月30日讯（记者
张帅）今天上午，济南市中级人民法院在第七法庭举行拍卖会，委托有关拍卖公司公开拍卖三联彩石山庄涉案财产，共有两位竞买人办理了竞买手续并参加了竞买，最终成交价为16.296亿元，这一价格也是此前拍卖公告提供的参考价。
　　据了解，本次拍卖标的共三项类别的财产包括山东三联集团有限公司所有的位于经十东路以南虎山以北，A1-A6地块、B1地块(水晶花园)、B2东地块、B2西地块(尚华居、绿松苑)、B3地块(白领公寓)、C地块共计979亩土地使用权；约111890平方米的地上建筑物；约2.5万株苗木。
　　拍卖标的展示期间，竞买人自行查证了上述标的存在的的瑕疵，拍卖会前签署了拍卖机构出具的特别声明，承诺缴齐全部成交价款后另行承担消除拍卖标的存在瑕疵的相关责任，拍卖成交后，买受人与拍卖机构签署了成交确认书。
据了解，三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，这意味着，司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法实现。
为了化解这一难题，济南中院经过反复调研论证，形成了购房户基本债权优先受偿的意见，通过省法院向最高法院报告，得到了最高法院的答复认可，为司法解决问题奠定了法律基础。
　　此次拍卖变现后，法院将立即按照调解和司法确认的先后次序向购房群众发放款项。
山东三联集团有限公司与房屋买受人之间1724起房屋买卖合同纠纷司法确认案情况介绍
&来源：中国法院网
　　近年来，山东省济南市中级人民法院紧紧围绕“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”目标，牢牢坚持“司法为民、公正司法”主线，建立健全化解群体性纠纷案件工作机制，取得了良好效果。2014年，济南法院在山东省委、济南市委的坚强领导下，在上级法院的有力指导和政府有关部门的支持配合下，利用两个多月的时间，依法处理了三联彩石山庄白领公寓和水晶花园两个项目的纠纷，1724套房屋的买受人与山东三联集团有限公司（以下简称三联集团）等达成人民调解协议并经法院司法确认，发放执行款项约8.2亿元，实现了案件法律效果和社会效果的有机统一。
　　案件当事人是三联集团和1724套房屋的买受人。三联集团是山东省属企业，曾因家电销售而闻名全国。2006年三联集团开发建设彩石山庄项目, 占地2000多亩，拟于其中建设白领公寓、水晶花园等四个住宅小区，共计2000多套房屋。2014年化解的1724起矛盾纠纷涉及白领公寓和水晶花园两个小区，约占彩石山庄项目房屋买卖纠纷的四分之三。2006年至2007年，三联集团与买受人签订房屋买卖合同,出售2100多套房屋，并向每个房屋买受人收取部分或全部的房款。后因三联集团资金链断裂，走到了破产边缘，彩石山庄房地产项目大部分未能开工建设，少部分开工后即停工。另外，三联集团因拖欠银行借款本息，抵押给银行的土地使用权被法院查封，无法将土地使用权变现向房屋买受人清偿债务。2008年以来，三联彩石山庄“烂尾”工程问题一直未能得到有效解决，成为影响我省、市社会稳定的历史遗留难题。
　　为解决好这一难题，山东省委、省政府和济南市委、市政府注重运用法治思维和法治方式解决社会矛盾，对三联彩石山庄房地产项目问题确立了按照法治思维，在法律框架内解决的正确思路。济南中院确定了依法处置原则，严守法律底线，确保案件始终在法律框架内解决，并按照这一原则制定了具体的工作方案。在程序适用方面，为减少房屋买受人的讼累，避免诉讼时间长、成本高等问题，本案优先适用了人民调解和司法确认程序。在案件实体方面，济南中院严格依法分清双方当事人的责任，并充分发挥指导人民调解的职能作用，明确了人民调解的法律标准、工作流程和方式方法，为法院下步司法确认工作奠定了良好基础，为了积极争取房屋买受人和社会公众的理解与支持，济南中院通过召开新闻通报会等司法公开方式，及时回应社会关切，有效推动了人民调解和司法确认工作的顺利开展，使白领公寓和水晶花园小区的1724起纠纷在两个多月的时间内得到化解。
　　在案件司法处置过程中，济南中院坚持了以下具体做法：
　　（一）积极寻求政府等各方支持配合。济南中院在该案处理过程中，积极寻求各方支持。济南市委政法委、市维稳办和市政府及全市财政、土地、税务等部门在项目土地拍卖、房款筹集、群众信访等一系列问题上，积极配合，付出了共同努力，特别是在依法协调各方利益，筹措解决问题的资金方面，发挥了重要作用，最终由法院在查明案件事实，依法分清各方责任的前提下，指导人民调解组织顺利完成了人民调解，并及时完成了司法确认和拍卖执行工作，实现了案结事了。
　　（二）充分运用人民调解和司法确认程序来处理群体性案件。彩石山庄项目案件中房屋买受人交纳房款后却迟迟无法得到房屋，有的生活陷入困顿，双方矛盾尖锐复杂。为尽快妥善解决这一突出问题，济南中院决定引入多元纠纷解决机制，适用人民调解和司法确认程序化解矛盾，大大缩短了维权周期，使房屋买受人尽早实现了自己的合法权益，并节省预支诉讼费用约1430万元。
　　（三）完善了相关纠纷的法律适用。三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定房屋买受人的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是房屋买受人的利益无法得以实现，问题无法得到彻底解决。面对这一法律难题，济南中院从维护保障民生的角度，深入研究分析现行法律和司法解释，提出了购房人的购房款返还请求权可以优先受偿的意见，得到批复认可为案件依法解决扫清了法律障碍，也为解决同类问题提供了新的思路和方法。
　　（四）运用调解和司法确认与拍卖执行同步的工作方式。本案三联集团可供执行的优质财产仅有土地使用权及地上建筑物，而土地等财产能否尽早变现直接影响案件的整体进展。如果等到案件全部调解、司法确认后再进行执行拍卖，将可能影响司法处置工作顺利进行。济南中院分析论证了开展执行拍卖工作的法律依据和可能出现的各方面问题，作出调解、司法确认与执行拍卖工作同步进行的决定，大大缩短了问题的解决周期，促成拖了六年之久的群体性纠纷在两个多月内得到了根本解决。
　　（五）司法公开成为本案顺利解决的重要推动力。在本案司法程序启动前，房屋买受人一直通过信访等方式表达诉求，对司法程序解决问题存有疑问。司法程序启动后，济南中院决定将司法工作的程序和内容向社会公开，争取案件当事人和社会公众的信任。首先，及时掌握了解房屋买受人的疑惑和问题，公开解答了管辖法院、诉讼交费、调解与诉讼、执行拍卖等一系列问题，得到大多数房屋买受人的理解与支持。其次，将人民调解意见和司法确认标准通过人民调解员和法官向房屋买受人及时公开，打消他们的顾虑和观望情绪，有效推动了调解和司法确认工作快速开展。最后，还注重把握分寸节点，适时召开了两次新闻通报会，遵循“严格依法、客观准确、推动案件高效快速解决”等原则，通过报纸、电台、电视台等传统主流媒体以及网络、微博、微信等新媒体，将案件情况全面向社会传播，引发了社会公众的高度关注，获得了社会各界的广泛赞同，推动了人民调解和司法确认工作平稳高效开展。同时，召开新闻通报会等形式的新闻宣传工作，把各级各部门充分运用法治思维、法治方式、法治手段解决社会矛盾等信息向社会公开，提升了各级干部严格依法解决矛盾纠纷的思想意识，也使广大群众受到一次深刻的法治教育，充分发挥了司法公开提高司法权威、促进依法办事、引领社会风尚的良好作用。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。建设工程的优先受偿权不得对抗已交付全部或大部分购房款的买受人编辑：郑光明　来源：　　
去年，我与某开发商签订了《商品房买卖合同》，合同对交房日期进行了明确约定，交了全部房款后，就等着交房了。到了交房日期，我自行到开发商处办理交房手续，到后了解到，由于开发商欠建筑公司的工程款，建筑公司扣留了我购买房屋所在的整栋楼。于是我和其他一些业主找到建筑公司负责人，他告诉我们，根据我国相关法律的规定，如果开发商未支付施工费用，建筑公司有权扣留其财产，并有权请求法院对所扣留的财产予以拍卖，其对所得款项有优先受偿权，至于我们只能找开发商主张权益。请问律师：建筑公司的说法正确吗？我该怎么办？
【律师解答】
我国合同法规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。而最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条也规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是，这并不等于承包人的优先权及于购房者的所有权。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条对此作出了明确的规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此在您支付了全部购房款的情况下，即使开发商拖欠了承包人的工程价款，承包人依然没有权利将此房屋折价或者拍卖。如果由于建筑公司的行为导致您不能入住使用该房屋的，您可以依据商品房买卖合同的约定向开发商主张逾期交付房屋的违约责任。
（案例提供：辽宁论典律师事务所）
当我们还回味2010年大连楼市的风起云涌时，2011年已经马不停蹄的站在你面前了。房产税征收、廉租房落实、银行利率提高、继续限购已让2011年的当地产市场饶有看头。转头看看大连楼市，新的项目、新品牌开发商也是大有看点......2010年从我们身边匆匆走过，这一年，发生了这些和那些的事情，我们也遇到了这样或那样的情况……还是让我们用漫话（漫画）的方式，谈谈2010的那些房，那些事儿……自2009年年底开始，关于楼市调控政策的陆续出台。2010年对于房地产市场而言可谓是颇不平静的一年，从新年伊始取消购房优惠政策，到四月中旬地产新政出台；从九月又一轮....日至日，中海集团大连公司携手大连媒体开始了为期5天的“2010发现中海”体验之旅，大连天健网、大连电视台、大连日报等十家媒体参加了本次活动，分别参观了深圳、佛山、香港三地的明星项目
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关于已支付全部房款未取得产权证的房屋买受人权利能否对抗抵押权的法律分析
【关键词】 建设工程价款优先受偿权 房屋买受人权利 抵押权 排除关系【摘要】& 最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这两个条款中提到了三种权利：建设工程价款优先受偿权、买受人权利、抵押权（和其他债权），三种权利之间关系如何，是简单排序、毫无关系还是排除关系——本文由一案例引出，着眼于对买受人权利的保护，探讨了上述三种权利之间的关系。&一、案例日，肖某某与北京某某房地产开发有限公司（下称某某房地产公司）签订两份《商品房买卖合同》，购买位于某某街某号的2201号和2202号两套房产，并分别于日和日付完全部房款，于日入住房屋。但出售后某某房地产公司未按约为肖某某办理合同登记备案。后肖某某与某某房地产公司就将房屋资料报送产权登记机关备案一事在北京市东城区法院产生诉讼。法院于日判决某某房地产公司按合同约定履行将相关资料报送产权登记机关备案的义务。日，某某房地产公司与某某银行签订《借款合同》和《抵押合同》，以包括肖某某购买的两套房产在内的在建工程及土地使用权做为抵押担保，向某某银行借款人民币5000万元。并于同年12月23日办理了抵押登记。因某某房地产公司未按期还款，某某银行将其诉至法院。北京市第二中级人民法院于日判决某某房地产公司偿还某某银行借款本金5000万元及利息；某某银行对抵押物有优先受偿权。判决生效后，某某房地产公司未履行还款义务，某某银行申请执行。在执行中，肖某某向法院申请执行异议，称华两套房产为其合法所有。北京市二中院于日以肖某某不具有所有权为由，裁定驳回其异议请求。&二、法律分析&&& （一）、肖某某并未取得诉争房屋所有权依据我国《民法通则》、《物权法》以及其他法律的规定，不动产物权的变动经依法登记才发生效力，而诉争的两套房屋并未办理相关登记。东城法院的判决确认了某某房地产公司备齐为肖某某办理房屋所有权证提供资料的义务，此为买卖合同中规定的合同义务，是一项债权。因此，仅依据该两份判决，不能得出肖某某为两套房屋合法所有权人的结论，肖某某不能以其享有所有权为理由对抗某某银行抵押权。&（二）、肖某某的权利虽然肖某某对诉争房屋没有所有权，但其仍有下述权利：&&& 最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《批复》）第1条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据《批复》的文意，该两条规定可以有以下几种理解：（1）没有规定当抵押权和买受人权利发生冲突时如何处理《批复》只分别规定了工程价款优先受偿权和抵押权、工程价款优先受偿权和买受人权利发生冲突时的处理办法，并没有对买受人权利和抵押权冲突时如何处理作出明确规定。因此，在本案的情况下，不适用该《批复》，某某银行可以行使抵押权。（2）排序性权利当购房人、抵押权人、承包人的权利发生冲突时，如果消费者已经交付购买商品房的全部或者大部分款项，则按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序确认优先权。按照这种理解，虽然肖某某对诉争房屋没有所有权，但肖某某的权利优先于某某银行的抵押权的行使。即使拍卖房屋，肖某某仍就价款优先于银行受偿。（3）排除性权利认为买受人的权利与其他债权是不同质的，《批复》赋予买受人的权利，不仅是简单的排序性的优先权，更重要的是一种对抗性权利，具体表现为，将包括抵押权在内其他债权的及物范围排斥于买受人已交付房款的建筑面积之外，以保护买受人商品房的取得权。因此，在本案中某某银行不得行使抵押权。我认为，应当采纳上述第（3）种理解，理由如下：首先，从权利位阶角度来看，最高法院的解释明显将买受人权利特殊化。在未进行房屋登记时，买受人虽然不享有所有权，但在付清全部购房款的情况下，对房屋的取得有当然的期待权。这种期待权在与建设工程价款优先受偿权冲突时，最高法院用了“不得对抗”的字眼，而对抗性是物权的属性。所以买受人权利虽不是物权，但类似物权，它的效力，应表现为买受人将来实际取得房屋的权利，在行使建设工程价款优先受偿权时，要排除已购并交付全部或大部分价款房屋面积。与此相比，抵押权也具有物权属性，但它的效力表现为在不能实现债权时，抵押权人可将抵押物拍卖所得价款优先于普通债权受偿，且受偿顺序后于建设工程价款优先受偿权。而买受人权利既然可以对抗建设工程价款优先受偿权，自然可以对抗抵押权，否则，工程价款的优先性就无从谈起。其次，最高法院对于买受人权利的界定是出于保护消费者以及维护房地产市场稳定的为目的。消费者在购买房屋却又未取得房产证的情况下，对所购房屋只享有债权，如果不加以任何特殊保护，在面对强势的开发商、银行时没有任何权利保障，极可能钱房两空，造成房地产市场的紊乱。本着保护消费者权利的立法目的，也应当理解为《批复》赋予了消费者排除性权利。如果理解为简单排序，那实践做法可能变成将房屋如数拍卖，先对消费者的债权进行清偿，再依次清偿承包商、抵押权及普通债权。与排除消费者已购面积，保护消费者将来直接取得房屋所有权的方法相比，这种操作方法可谓多此一举。最后，在司法实践中，有些法院亦系按此理解保护购房人的权利。既有此先例，从法律适用统一的角度，亦应支持此种理解。&（三）结论综上所述，物权还是债权问题不是本案的焦点，不能因为肖某某未取得诉争房屋所有权即认定某某银行有权行使抵押权。依据《批复》的规定，交付了全部房款的肖某某所拥有的买受人权利具有排除性效力，足以对抗某某银行的抵押权，执行庭亦无权为实现抵押权强制拍卖买受人已交清房款的房产。
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