:.35% 2563.28亿元
:.95% 4139.19亿元
金隅股份：2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
公司债券信用评级报告
大公信用评级报告声明
为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出
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一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关
系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。
二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循
了客观、真实、公正的原则。
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见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。
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布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。
公司债券信用评级报告
金隅股份成立于 2005 年 12 月 22 日，初始注册资本为 18.00 亿元。
2008 年 7 月，经北京市国资委及商务部批准，公司进行了增资扩股及
股权调整，注册资本增加至 28.00 亿元；同时原股东北方房地产开发
有限责任公司将其所持有的公司 7.60%的股权转让给北京金隅集团有
限责任公司（以下简称“金隅集团”）。2009 年 8 月，公司在香港联交
所实现整体上市（证券代码：2009.HK），新增注册资本 10.73 亿元。
2011 年 3 月，公司在上海证券交易所上市（证券代码：601992.SH）。
2014 年 3 月，公司完成主要向大股东金隅集团的非公开发行，金
隅集团以 5.58 元/股认购公司 44,803 万股股票。截至 2015 年 9 月末，
公司注册资本 47.85 亿元，金隅集团对公司控股 47.92%。2015 年 10
月 13 日，金隅集团增持 0.30%，截至 2015 年 10 月末，对公司的持股
比例上升至 48.16%。金隅集团是北京市国有资产监督管理委员会（以
下简称“北京市国资委”）下属的国有独资企业，其前身是成立于 1955
年的北京市建材工业管理局，公司实际控制人为北京市国资委。
公司是拥有水泥和新型建材制造、保障性住房与商品房开发、物
业投资与资产管理等业务的大型综合性企业。公司各板块相互支撑，
协调发展，形成了较强的竞争能力，其中水泥、新型建材、房地产等
业务已经具备较强的区域竞争优势。截至 2015 年 9 月末，公司共有全
资、控股子公司 158 家，其中二级子公司共 70 家。
2015 年 10 月，公司非公开发行股票事项获得证监会核准。根据方
案，本次发行拟向包括公司控股股东金隅集团在内的不超过十名特定
投资者非公开发行 A 股股票不超过 554,245,300 股，募集资金不超过
47 亿元，用于房地产项目开发及补充流动资金。截至本报告出具日，
本次非公开发行股票事项尚未完成。
本次债券是金隅股份面向合格投资者公开发行的公司债券，发行
总额为不超过 50 亿元人民币（含 50 亿元），分期发行，首期发行金额
不超过 30 亿元人民币（含 30 亿元），发行期限不超过 7 年（含 7 年），
附票面利率上调选择权和回售选择权。票面金额为人民币 100 元，平
价发行。本次债券票面利率采取单利，按年计息，不计复利，每年支
付利息一次，最后一期利息随本金一起支付。
本次债券无担保。
募集资金用途
本次公司债券募集资金扣除发行费用后，其中 25 亿元拟用于偿还
公司债券信用评级报告
银行贷款、企业债券，剩余部分用于补充营运资金。
宏观经济和政策环境
近年来，我国经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区
间；产业结构调整不断呈现积极变化，第三产业对经济的拉动作用明
显增强；随着经济结构调整和各项稳增长政策的推进，我国经济总体
将保持平稳运行的态势
近年来，受传统行业产能过剩、房地产行业景气度下降、实体经
济增长乏力等因素影响，我国主要经济指标增速出现下滑，经济下行
压力加大。 年，我国 GDP 同比增速分别为 7.8%、7.7%和 7.4%，
增速逐年放缓；规模以上工业增加值同比增速由 10.0%降至 8.3%，固
定资产投资（不含农户）同比增速由 20.6%降至 15.7%，降幅明显。2015
年前三季度，我国国内生产总值同比增长 6.9%，一、二、三季度同比
增速分别为 7.0%、7.0%和 6.9%；规模以上工业增加值同比增长 6.2%，
较上半年下降 0.1 个百分点；固定资产投资（不含农户）同比增长
10.3%，增速比上半年回落 1.1 个百分点。目前我国仍处于经济结构调
整的关键阶段，传统行业去库存、去产能的压力较大，工业生产仍较
为疲弱，企业投资意愿仍然不强。
我国经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区间，经济
发展已进入增速放缓、转型提质的“新常态”阶段。产业结构调整不
断呈现积极变化，2015 年前三季度，三次产业增加值占 GDP 比重分别
为 8.04%、40.55%和 51.41%，其中第三产业占比较上年同期提高 2.3
个百分点；第一、二、三产业增加值同比增长分别增长 3.8%、6.0%和
8.4%，第三产业增加值增速较上年同期增长 0.8 个百分点，明显快于
第一、二产业；第三产业对经济增长的拉动作用明显增强，我国经济
发展由工业主导向服务业主导转变的趋势更加明显。高新技术产业快
速发展，2015 年前三季度，高技术产业增加值增长速度达到 10.4%，
比规模以上工业增长速度高出 4.2 个百分点。需求结构持续改善，消
费需求对经济增长的贡献加强，2015 年前三季度，社会消费品零售总
额同比增长 10.5%，增速比上半年提高 0.1 个百分点，最终消费支出对
国内生产总值增长的贡献率为 58.4%，比上年同期提高 9.3 个百分点。
国内政策方面，为应对经济下行的压力，我国政府出台了一系列
“稳增长、促改革、调结构”的政策。“一带一路”、“京津冀”及“长
江经济带”战略逐步推进；加快铁路、水利、棚改等一系列重大工程
和公共设施项目启动实施，加大基础设施投资力度；出台国有企业改
革的相关政策和顶层设计方案，对国有企业进行分类改革，推进整体
上市，从企业管理转向资本管理，推进混合所有制改革，完善现代企
业制度。货币政策方面，央行通过下调人民币存贷款基准利率和降低
存款准备金率、国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围等向市
场补充流动性，改善社会融资结构，加大社会融资对实体经济的支持
公司债券信用评级报告
综合来看，受传统行业产能过剩、工业生产和固定资产投资增速
下滑等因素的影响，我国经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于
合理运行区间，产业结构调整不断呈现积极变化，第三产业对经济的
拉动作用明显增强。随着产业结构调整和各项稳增长政策的推进，我
国经济总体将保持平稳运行的态势，转型升级任务将逐步完成。
行业及区域经济环境
水泥与国民经济发展水平和固定资产投资密切相关，受到下游需
求不足影响，2015 年以来，水泥产量出现负增长；华北市场价格下行
挤压利润空间，区域内企业经营面临挑战；环保监管升级、淘汰落后
产能加速，行业集中度提高有利于大型企业和区域龙头企业发展
水泥是国民经济建设中的重要基础材料，主要应用于基础设施建
设和房地产等领域，需求与国民经济发展和固定资产投资水平密切相
关，周期性较强。近年来，我国水泥产量保持逐年增长，但受到固定
资产投资增速放缓以及房地产行业景气度下降，水泥产量增长率有所
下降，2015 年以来出现负增长。 年，我国固定资产投资额
增长率分别为 20.29%、19.11%和 14.73%，房地产投资额增长率分别为
16.19%、19.79%和 10.49%。同期，我国水泥产量增长率分比为 5.27%、
9.48%和 3.01%，连续三年增速低于 10%。2015 年 1～10 月，我国水泥
累计产量 19.47 亿吨，同比减少 4.58%，为 1991 年以来首次在除一季
度以外的月份出现连续负增长。
2011年10月
2012年10月
2013年10月
2014年10月
2015年10月
2011 年 10 月～2015 年 10 月华北地区 P.O 42.5 水泥月平均价
数据来源：Wind 资讯
水泥“重量大、价值低”的特性决定了其产品的运输半径较小，
故其竞争格局具有显著的地域性特征。2013 年 10 月以来，受到需求疲
软的影响，华北地区水泥产品价格回落并持续下行，区域内水泥企业
公司债券信用评级报告
经营面临挑战。
水泥企业的生产成本主要由石灰石、煤炭、电力、其他原料和折
旧等构成，其中石灰石是生产企业的重要资源性原材料，国内大型水
泥生产企业基本拥有矿山，以降低对外依存度。煤炭和电力在水泥产
品的成本中约占 60%，对产品的成本影响较大。近年来，煤炭价格持续
下行，有利于水泥企业成本控制。
我国水泥行业面临产能过剩风险。近年来，国家加大对水泥产业
的调控力度，加快淘汰落后产能。继 2013 年发布的《关于加快推进重
点行业企业兼并重组的指导意见》等文件之后，2014 年 8 月，工信部
印发《工业和通信业节能与综合利用领域技术标准体系建设方案》，指
出对于水泥落后产能，除了进一步提高生产规模、工艺、技术淘汰标
准外，还要在其他方面制定节能减排达标标准，不达标者也列入淘汰
2015 年 11 月 13 日，为了减轻大气污染，缓解产能严重过剩矛盾，
工信部与环境保护部联合下发《关于在北方采暖区全面试行冬季水泥
错峰生产的通知》，决定北方地区在
年采暖期全面试行水
泥错峰生产。水泥错峰生产于 2014 年 11 月首先在新疆试行，12 月东
北三省开始试行，为期均为 4 个月。北京、天津、山东、河北、山西、
河南等 4 省 2 市从 2015 年 1 月 15 日至 3 月 15 日，实施了 2 个月的水
泥错峰生产。中国水泥协会数据显示，这次 7 省 1 区 2 市试行的水泥
错峰生产累计减少熟料产量 8,556 万吨，减少煤炭消耗 1,075 万吨，
减少直接二氧化碳排放 6,330 万吨，节能减排效果明显，同时有利于
限产报价，化解产能过剩问题。
国家进一步鼓励水泥行业整合，为大型水泥企业及各大区域水泥
龙头企业的发展提供了有利条件。同时，在环保力度不断提高的背景
下，小型水泥企业工艺落后，生产成本相对较高，市场议价能力较弱，
面临较大的落后产能淘汰压力，因此，预计行业集中度将进一步提高，
产能结构逐渐优化。
我国新型建材行业集中度不高；随着节能环保和低碳经济的要求，
新型建材行业将得到快速发展
新型建筑材料是区别于传统的砖瓦、灰砂石等建材的建筑材料新
品种。我国新型建材工业的起步相对较晚，虽已具备了相当的规模和
较为齐全的品种，但生产企业众多，生产能力较分散，行业集中度不
高。截至 2014 年末，我国共有家具制造企业 4,700 多家；加气混凝土
生产企业约 700 家，企业平均年产能不足 10 万立方米；耐火材料生产
企业超过 2,300 多家，平均年产量不足 1.1 万吨，年销售收入达到 2
亿元以上的企业仅有约 20 家。
发展新型建材是实施节能环保和低碳经济的要求。根据住房和城
乡建设部的统计，我国建筑相关行业在全社会能耗中占比达 25%以上，
和发达国家比差距较大。新型建材由于其轻质、低能耗、施工便利等
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特点，将得到快速发展。
房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，近期受宏观政策调控
影响，行业虽现回暖迹象，但中长期需求仍面临结构性调整
房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，从历史波动周期观察，
除非出现显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局主要是调控，
其中涉及信贷政策、金融利率、税收、住房结构以及土地政策等多方
面，直接或间接对房地产行业发展产生一定的影响。
2011 年下半年起，中央政府先后颁布多项房地产限制政策，从而
抑制了全国范围的住宅价格上涨，投资性购房需求随之下降，导致新
房库存量逐渐增加。然而，随着住房供需关系的改变以及房价快速上
涨趋势的结束，房地产行业调控政策也由抑制市场过热的单边调控转
向因地制宜的双向调控。2014 年 3 月，李克强总理《政府工作报告》
中提出分类调控思路，政策导向更具市场化与针对性。同年 5 月，中
国人民银行（以下简称“央行”）强调合理配置信贷资源，优先满足居
民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，明确表示将保护合理
的自住购房需求。
2015 年 3 月，李克强总理《政府工作报告》中再次提出，我国房
地产行业政策面将延续 2014 年以来的市场化和去行政化理念，坚持分
类指导，因地施策，稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，
促进房地产市场平稳健康发展。由此，2015 年对房地产行业调控政策
的有限松绑和更为明确的调整方向，使得行业呈现出一定回暖迹象。
2015 年 1～9 月，50 个代表城市住宅月均成交约 2,770 万平方米 ，同
比增长近三成，绝对量创 2010 年以来同期最高水平，这将有利于该行
业在市场化运作中保持整体平稳发展，但中长期需求仍面临结构性调
2014 年以来，货币政策的宽松有效降低了购房者和房地产企业的
资金成本；政策的转变有效地促进了房地产市场的回暖，但短期内投
资仍处于探底阶段
由于房地产行业高度依赖于大额投资带动发展，因此即使货币政策
发生微调也会对房地产企业资金成本造成较大影响。为支持实体经济
的发展，我国采用了适度宽松的货币政策，对房地产市场构成了实质
性的支持。2014 年 11 月以来，央行通过下调准贷款利率、存款准备金
率，以及 SLO 和 MLF 等流动性调节工具释放流动性。适度宽松的货币
政策为市场提供了较为充足的流动性，购房者和房地产企业的资金成
本有所下降，有效支持了需求的增长和投资的恢复。
数据来源：中国指数研究院、中国房地产指数系统《2015 年三季度中国房地产市场研究报告》。
公司债券信用评级报告
2014 年 11 月以来我国人民币贷款基准利率调整情况（单位：%）
数据来源：中国人民银行
此外，国内债券市场的政策变化拓展了房地产企业的直接融资途
径，通过多元化融资调整债务结构，房地产企业的资金成本压力在一
定程度上得到了缓解。
2014 年，商品房销售呈现先抑后扬的走势：1～5 月，房地产销售
面积增速同比大幅下降至负区间；6～12 月，在新出台房地产政策的刺
激下，房地产市场销售量增速快速下降趋势有所改观，并逐步完成筑
底。2014 年，国内完成商品房销售面积 12.1 亿平方米，同比下降 7.6%；
商品房销售额 76,292.4 亿元，同比下降 6.3%。2015 年 1～9 月，国内
宏观经济下行压力仍然较大，但政策宽松效果逐步显现，商品房销售
主要指标有所回升。经过春节时期的交易低迷之后，商品房销售规模
增速明显加快。2015 年 1～9 月，国内商品房销售面积为 8.3 亿平方米，
同比增长 7.5%；销售额为 56,744.8 亿元，同比增长 15.30%。随着交
易量的提升和价格企稳；国房景气度指数 6 月起出现小幅回升。
投资方面，房地产企业仍以库存为主要目标，开工意愿不高，拿
地支出规模同比大幅下降 27.5%，新开工面积同比下降 12.6%，房地产
开发投资增速继续下降至 2.6%。但在持续的政策、销售利好，以及持
续的流动性宽松的环境下，房地产企业在一、二线的拿地和投资意愿
亦有所恢复。在经历短期探底之后，预计房地产开发投资将温和回升。
目前，我国从事房地产开发业务的企业主要来自大陆境内和港澳
地区，竞争要素包括土地储备、财务实力、品牌知名度、产品价格与
质量、售后服务品质以及其他资源等方面。为了在激烈竞争中争夺市
场份额，大型成熟的开发商均已建立了各自不同的产品类型和品牌，
通过市场地位划分吸引不同目标客户群体，因此，准确的市场预判与
产品定位成为了决定项目吸引力的主要因素。
北京市经济稳步增长；京津冀协同发展将为北京及其周边地区带
来更大的可持续发展空间
北京市综合经济实力保持在全国前列。 年，北京市分
别实现地区生产总值 17,801 亿元、19,501 亿元和 21,331 亿元，年增
长率分别为 7.7%、7.7%和 7.3%。凭借首都的区位优势以及资源积累，
北京市吸引了国内外众多大型企业，北京经济的快速发展能够为区域
内企业提供良好的外部环境。
2015 年 4 月 30 日，中共中央政治局召开会议，审议通过《京津冀
协同发展规划纲要》，指出推动京津冀协同发展是重大国家战略，核心
公司债券信用评级报告
是有序疏解北京非首都功能，将率先在京津冀交通一体化、生态环境
保护、产业升级转移等重点领域取得突破。长期来看，京津冀协同发
展将为北京及其周边地区带来更大的可持续发展空间。
经营与竞争
公司主要从事建材制造、房地产开发和物业投资管理，建材和房
地产开发是主要的收入和利润来源；近年来，公司营业收入和毛利率
均有所波动
公司主要从事建材制造、房地产开发以及物业投资和资产管理等
业务。 年，公司经营规模有所扩大，营业收入、毛利润及
毛利率有所波动。
分板块来看，建材和房地产业务是公司收入和利润的主要来源，
2013 年，在两个板块的带动下，公司营业收入出现较大增长。2012～
2014 年，公司建材板块收入有所波动。2013 年，由于京津冀地区环保
要求提高，同时淘汰落后产能力度上升，部分中小企业停产，公司发
挥大型企业在环保、技术等方面的优势，公司水泥和混凝土销量大幅
增长，同时，商贸物流业务规模扩大，受此影响，公司建材板块收入
和毛利润分别同比增长 31.38%和 21.04%。2014 年，受价格进一步下降
影响，水泥与混凝土收入同比小幅回落；为控制煤炭、钢材的贸易风
险，公司缩小了商贸物流业务规模，新型建材业务收入同比减少 41.66
亿元。 年，公司房地产板块收入保持增长，其中，商品房
开发收入持续增长，年复合增长率约为 10%。2013 年，由于四季度结
转面积较大，保障房开发收入同比增长 161.67%；2014 年收入同比持
平。 年，公司物业投资与资产管理业务收入保持平稳增长，
年增长率约 13%。其他业务占比很小。
从毛利率来看，各板块毛利率均有所波动。2013 年，主要受到煤
炭价格同比下降的影响，公司水泥与混凝土毛利率同比有所上升；2014
年，产品市场价格进一步下滑，使得水泥与混凝土毛利率回落。2012～
2014 年，受钢材、煤炭贸易量变化影响，新型建材毛利率出现波动；
而保障性住房毛利率受项目结算进度影响较大。
2015 年 1～9 月，公司营业收入同比下降 10.05%，而毛利率同比
上升 1.11 个百分点。分板块来看，受到市场价格进一步下降的影响，
水泥与混凝土收入和毛利率下降；公司商贸物流业务规模同比有所缩
小，导致新型建材业务在收入规模同比减少的同时毛利率小幅上升；
受进度影响，保障房结转面积较小，毛利率变化较大；受地产项目结
转面积增加而结转单价下降的影响，商品房开发收入同比增长 33.76%，
而毛利率同比下降 5.27 个百分点。
公司债券信用评级报告
年及 2015 年 1～9 月公司营业收入和毛利润构成（单位：亿元、%）
2015 年 1～9 月
259.03 100.00 412.41 100.00 447.90 100.00 340.54 100.00
水泥与混凝土
保障房开发
商品房开发
物业投资与资产管理
水泥与混凝土
保障性住房
商品房开发
物业投资与资产管理
水泥与混凝土
保障性住房
商品房开发
物业投资与资产管理
数据来源：根据公司提供资料整理
综合来看，公司水泥与混凝土、房地产业务易受行业周期性影响，
但盈利能力总体较为稳定。
公司各业务板块形成纵向一体化产业链，具有较强的协同效应
根据北京市政府相关政策，金隅集团将下属位于市区的工厂搬迁
至北京周边地区。公司充分利用金隅集团在市区内下属企业搬迁余留
用地，进行房地产开发，进而开发高档写字楼项目，并延伸出了物业
投资管理板块，形成了建材制造、房地产开发、物业投资管理三大业
务板块协调发展的产业格局。公司各业务板块形成了纵向一体化产业
链，具有较强的协同效应。公司已完工房地产开发项目用地部分来自
自有厂房搬迁，在北京地区的房地产开发项目所用水泥和混凝土部分
为公司生产产品，同时采用了大量公司生产的新型建材产品。公司注
重防范关联交易存在的风险，采用公开招标等方式进行规范化操作。
物业投资管理业务中获得的经验支持了房地产开发的设计和建设，同
时物业投资管理形成的稳定现金流支持水泥和新型建材等业务板块的
公司债券信用评级报告
公司建材制造板块主要包括水泥与混凝土和新型建材业务。
产品 1：水泥和混凝土
公司水泥与混凝土产能布局主要以北京市和河北省为主，主要经
营主体包括鹿泉金隅鼎鑫水泥有限公司、赞皇金隅水泥有限责任公司、
天津振兴水泥有限公司和北京市琉璃河水泥有限公司（以下分别简称
“鼎鑫水泥”、“赞皇水泥”、“振兴水泥”和“琉璃河水泥”）等。
2014 年及 2015 年 1～9 月公司水泥与混凝土业务重要经营子公司财务指标情况（单位：%、亿元）
资产负债率
2015 年 1～9 月
2015 年 1～9 月
2015 年 1～9 月
2015 年 1～9 月
数据来源：根据公司提供资料整理
作为国家重点扶持的 12 家大型水泥企业之一，公司水泥业务在北
京具有很强的区域优势和很高的市场占有率；水泥销售价格的持续下
行挤压了产品利润空间，同时影响了板块收入规模；未来，环保因素
仍将对公司水泥业务造成一定影响
从公司水泥业务生产成本来看，煤、电能源、原材料以及制造费
用分别约占 50%、30%和 15%，其中石灰石是生产水泥的重要资源性原
材料。截至 2015 年 9 月末，公司石灰石总储量约 13 亿吨，可供开采
50 余年，资源较为充足。公司使用自有资源的同时，外购部分石灰
石，2012 年以来，石灰石自给比例约为 60%，对外依存度较低。煤炭
方面，公司主要供应商为国内大型煤炭生产企业和经贸企业，保持了
良好的合作关系。2014 年，公司煤炭采购总量为 481.66 万吨，采购
总额为 21.41 亿元。煤炭市场价格下行使公司水泥生产的单位成本有
所下降。2014 年，公司前五大煤炭供应商采购金额合计占比 22.32%，
集中度一般。电力方面，公司生产用电主要为直供电，2014 年，公司
共用电 25.49 亿千瓦时，共计 15.04 亿元。公司通过低温余热发电技
术降低用电成本，2014 年累计发电 8.84 亿千瓦时，占公司总用电量
的 34.75%，节约电费 3.54 亿元；2015 年 1～9 月累计发电 6.40 亿千
瓦时，节约电费 2.37 亿元。
公司债券信用评级报告
截至 2015 年 9 月末，公司共拥有 36 条熟料生产线，58 条水泥生
产线以及 59 条混凝土生产线，主要分布在河北省，其次为北京市。
2012 年以来，公司熟料和水泥产能略有增长，水泥产量有所波
动。2013 年以来，受到环保因素和淘汰落后产能因素影响，水泥产量
较 2012 年有所减少。公司生产水泥所用熟料全部自产，熟料产能能够
匹配水泥产能，同时，由于部分地区水泥生产需求不足，公司外销少
量熟料。2014 年外销量在熟料总产量中占比 23.05%。
年及 2015 年 1～9 月公司水泥产品的产能产量情况（单位：万吨、万方）
2015 年 1～9 月
数据来源：根据公司提供资料整理
截至 2015 年 9 月末，公司混凝土总产能为 2,290 万立方米。
年，公司混凝土销量分别为 902 万立方米、1,303 万立方
米和 1,450 万立方米，保持增长。2015 年 1～9 月，公司混凝土销量为
820 万立方米。
作为国家重点扶持建设的 12 家大型水泥制造企业之一，公司坚持
在京津冀地区的战略布局，不断巩固和扩大区域市场的影响力。公司
水泥在北京地区有很强的区域优势和很高的市场占有率，水泥销量占
北京市场总量的 40%以上，其中高标号水泥占市场份额的 70%左右。
年，公司水泥销量持续增长，在京津冀以外的地区销量逐
步上升。2012 年以来，公司水泥产品产销率保持在较高水平，但受到
下游基础建设投资以及房地产行业增速放缓的影响，产品销售均价逐
年下滑，挤压了利润空间，同时影响了水泥板块收入规模。2012～
2014 年及 2015 年 1～9 月，公司水泥和熟料的平均销售价格分别为 247
元/吨、234 元/吨、214 元/吨和 197 元/吨。
年及 2015 年 1～9 月公司水泥、熟料分区域销售情况（单位：万吨）
2015 年 1～9 月
数据来源：根据公司提供资料整理
公司销售采取直销为主、分销为辅的渠道模式，其中直销占比
70%，供应对象主要为重点基建、房产项目工程和搅拌站等；分销占
比 30%，供应对象主要为农村等地区经销商。近年来，公司利用自身
业务优势，先后中标了京石高铁、南水北调、北京地铁等多个重点项
公司债券信用评级报告
目，市场拓展成效较显著。公司下游客户类型较为丰富，客户集中度
基本维持在 10%以下的较低水平。
公司水泥回转窑大部分完成脱硝改造，在京水泥企业全部完成物
料密闭化改造。2012 年以来，受国家宏观经济增速持续放缓的影响，
水泥需求逐步回落，同时随着环保要求升级，政府淘汰落后产能力度
升级，京津冀地区水泥产量和销售量均有所降低，产品销售价格逐渐
下行，而受到小型水泥企业关停的影响，地区市场竞争格局正在发生
变化，公司发挥技术、成本方面的优势，保持市场竞争优势。未来，
环保因素仍将对公司水泥业务造成一定影响。
预计未来 1～2 年，公司水泥与混凝土市场仍将以京津冀地区为
主，在北京市水泥市场保持主导地位。
产品 2：新型建材
公司新型建材板块包括商贸物流和建材生产两部分，主要经营主
体有北京金隅商贸有限公司、北京金隅天坛家具股份有限公司和通达
耐火技术股份有限公司（以下分别简称“金隅商贸”、“天坛家具”和
“通达耐火”）等。
2014 年及 2015 年 1～9 月公司新型建材业务重要经营子公司财务指标情况（单位：%、亿元）
资产负债率
2015 年 1～9 月
2015 年 1～9 月
2015 年 1～9 月
数据来源：根据公司提供的资料整理
公司是京津冀地区主要的新型建材生产商，产品具有一定的品牌、
规模和技术优势，在国内市场具有一定的竞争优势；近年来，公司商
贸物流业务规模有所波动，公司减少了煤炭、钢材贸易量以控制风险
公司商贸物流业务涵盖煤炭、钢材、铁矿石及卫浴产品等。公司
代理经营陶瓷卫浴品牌涵盖科勒、TOTO、乐家、杜拉维特、汉斯格雅
等国际知名品牌，均为一级代理，公司是以上品牌在华北地区最主要
的代理商。 年，公司为推进建材贸易业务战略化的布局，
逐渐扩大商贸物流业务规模，而其规模的增长主要依赖煤炭、钢材、
铁矿石等贸易增加的带动。2014 年，为控制风险，公司煤炭和钢材贸
易规模缩小，商贸物流收入有所减少。
公司债券信用评级报告
年及 2015 年 1～9 月公司新型材料各产品销售收入（单位：亿元）
2015 年 1～9 月
家具及装饰材料
墙体保温材料
数据来源：根据公司提供资料整理
公司新型建材生产业务涵盖装饰及装修材料、节能墙体及保温材
料和耐火材料等，公司是京津冀地区最大的新型建材生产商，是北京
市属唯一从事新型建材制造业的大型国有企业，能够得到北京市政府
的大力支持。公司以其多样化的新型建材产品和优良的产品质量，成
为国家诸多大型运动场馆的建材供应商及服务商。
公司家具及装饰材料产品包括家具、门窗、纤维板、地板等，共
有近 20 条生产线，产品以中高档为主，家具产能约 65 万件/年，总体
规模较大。公司“天坛”品牌被国家工商行政管理总局认可为“中国
驰名商标”，其木制家具被国家质量监督检验检疫总局认可为“中国名
牌产品”。 年，公司家具及装饰材料收入规模同比均有所增
长，在国内办公家具市场具有一定竞争优势。
公司的墙体保温材料主要包含加气混凝土，加气混凝土是新型节
能墙材的主导产品之一，也是国家多年来一直大力倡导要发展的新型
墙体材料。公司加气混凝土的产能达 52 万立方米/年，是中国华北地
区最大的加气混凝土生产企业，具备较强规模优势。 年，
公司墙体材料采取薄利多销的营销方法，产品价格的下降使得收入规
模较 2012 年有所下降。
公司是国内产能最大的耐火材料供应商，也是中国大型耐火材料
设计、研发、制造和服务提供商之一。公司拥有不定型耐火材料和定
型耐火材料生产线，在国内外有较高的知名度。2013 年以来，由于北
京市政府环保要求，公司对部分生产线进行了搬迁、停产，公司耐火
材料的产销量受到影响，收入同比均有所下降。
公司房地产业务主要由北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下
简称“金隅嘉业”）和北京金隅大成房地产开发有限公司（以下简称“金
隅大成”）经营。金隅嘉业和金隅大成均具有房地产开发一级资质。
公司债券信用评级报告
2014 年及 2015 年 1～9 月公司房地产业务重要经营子公司财务指标情况（单位：%、亿元）
资产负债率
2015 年 1～9 月
2015 年 1～9 月
数据来源：根据公司提供的资料整理
公司房地产开发具有一定的品牌效应和规模优势；土地储备较为
充足，具有可持续发展能力；公司是北京主要的保障性住房开发企业
之一，保障性住房及自住型商品房的开发降低了普通商品房市场波动
对公司经营的影响
公司房地产业务经营历史较久，是北京地区综合实力较强的房地
产开发企业之一，已形成了立足北京，拓展至天津、重庆、海南、浙
江、河北、内蒙古等省市区的开发格局，具有一定的品牌优势和规模
优势。公司开发项目中部分所用的水泥、混凝土、保温材料、涂料、
隔墙、加气块等来自公司建材板块子公司，产业协同效应使得公司具
备较强的成本优势。公司房地产业务包含保障性住房开发和商品房开
发两部分。
保障房开发方面，公司是北京地区主要的保障性住房（含自住型
商品房）开发企业之一，累计开发面积超过 400 万平方米。2013 年 10
月，北京市政府出台建设自住型改善型商品房的政策，公司成为首批
获建自住型商品房的企业。受益于北京市工厂搬迁，公司保障房开发
用土地多数来自于其在城区大量旧工业厂区的土地，这使得公司拥有
了高于一般保障性住房项目的利润空间。同时，增加住房供给以缓解
供需矛盾也是政府房地产调控的重点方向，保障性住房是政府导向的
低价住宅产品，其需求不受房地产市场增速减缓的影响，故公司保障
性住房项目的开发降低了普通商品房市场波动对公司经营的影响，但
受到开发周期的影响，保障房销售收入及毛利率有所波动。
年及 2015 年 1～9 月公司房地产开发情况（单位：万平方米、元/平方米）
2015 年 1～9 月
新竣工面积
其中：商品房
保障性住房
数据来源：根据公司提供资料整理
年，公司房地产业务结转面积保持稳步增长，合同签
公司债券信用评级报告
约面积有所波动，2014 年同比下降 12.52%，保障性住房签约销售面积
同比有所下降。2015 年 1～9 月，受到项目周期影响，销售及结转均面
积有所下降。
公司房地产开发坚持快速周转的方针，重点布局一二线城市，在
北京成功取得具有一定规模的商品房项目、保障房项目和自住型商品
房项目的开发权，在天津、杭州、南京、成都等地区也获得一批开发
用地。公司土地储备资源较为充足，具有可持续发展能力，详见附件 1。
● 物业投资及资产管理
公司物业投资及资产管理项目包括高档写字楼、公寓和住宅小区、
停车场等，项目均立足北京，由下属子公司北京金隅物业管理有限责
任公司（以下简称“金隅物业”）承担，金隅物业拥有由建设部颁发的
国家物业管理一级资质。
截至 2015 年 9 月末，公司拥有投资性物业面积 75 万平方米。公
司投资性物业大厦主要包括环贸一、二、三期，腾达大厦，金隅大厦，
建达/建材经贸大厦和大成国际。2015 年 9 月末，公司上述主要投资性
物业大厦的总面积为 59.60 万平方米，可出租面积为 39.72 万平米，
已出租面积 38.27 万平方米，出租率为 96.35%。2012 年以来，公司主
要投资性物业大厦的出租率基本保持较高水平，主要写字楼大厦的新
租或续租的出租单价均稳中有升，租金收入逐年增加。
公司现有高档物业管理面积超过 100 万平方米，主要分布在北京
的长椿街、西直门、安贞桥等地段，地理位置优越；中低档物业管理
面积较大，其中住宅小区物业约 360 万平方米，自管宿舍区约 80 万平
方米。出租和物业收入的持续增加，为公司带来了稳定的现金流入。
公司治理与管理
产权状况与公司治理
金隅股份成立于 2005 年 12 月 22 日，公司控股股东为金隅集团，
截至 2015 年 9 月末，公司注册资本 47.85 亿元，金隅集团持有公司股
份为 47.92%。2015 年 10 月 13 日，金隅集团增持 0.30%，截至 2015
年 10 月末，对公司的持股比例上升至 48.16%。公司实际控制人为北京
市国资委。
公司建立了较为完善的治理结构，权力机构、决策机构、监督机
构及经营管理层之间权责明确，运作规范。公司严格按照《公司法》、
《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券交易所、
香港联交所有关法律法规的要求，规范运作，强化内部管理，加强信
息披露，确保公司经营管理的有效运行。2015 年 7 月，蒋卫平先生因
到龄退休，辞去董事长职务。公司董事长职务由姜德义先生出任。
公司债券信用评级报告
战略与管理
公司未来的发展战略致力于加强产业链的整合和运作，发展核心
业务板块，并在北京及环渤海地区进行扩张，提高品牌知名度。水泥
方面，面对区域产能过剩、市场需求不振、资源及环境约束严厉等挑
战，公司以降低生产成本为核心，通过统一招标采购以及强化循环经
济和环保产业发展优势等措施降本增效；新型建材方面，公司坚持新
型建材园区发展模式，加快商贸物流业务发展；房地产方面，公司以
保障项目现金流为前提，加强对政策信息预判及把握能力，实现稳健
可持续发展。
由于公司业务规模扩张，公司债权融资与股权融资规模均有所增
长。2012 年至本报告出具日，公司共发行 19 支债券。2014 年 3 月，
公司完成主要向大股东金隅集团的非公开发行，金隅集团以 5.58 元/
股认购公司 44,803 万股股票，募集资金 27.95 亿元，扣除发行费用后
主要投入北京金隅国际物流园工程项目和年产 80 万标件家具生产线
项目。2015 年 10 月，公司非公开发行股票事项获得证监会核准。根
据方案，本次发行拟向包括公司控股股东金隅集团在内的不超过十名
特定投资者非公开发行 A 股股票不超过 554,245,300 股，募集资金不
超过 47 亿元，用于房地产项目开发及补充流动资金。此外，公司通过
股权信托融资、引入战略投资者等其他股权融资方式进行融资，有利
于保持资产负债率的稳定性。
抗风险能力
公司主业涉及建材、房地产和物业投资管理三大板块，业务板块
关联性较强，具有协同效应。公司发展获得北京市政府的大力支持，
是北京地区大型水泥和新型建材生产企业，是北京主要的保障性住房
开发企业之一，具有很强的区域竞争优势。但公司也面临水泥行业产
能过剩、环保压力上升、产品价格下降以及房地产行业结构性调整所
带来的不确定性等挑战。综合来看，公司抗风险能力很强。
公司提供了
年及 2015 年 1～9 月财务报表。安永华明
会计师事务所（特殊普通合伙）对公司
年财务报表分别进
行了审计 ，均出具了标准无保留意见的审计报告。公司 2015 年 1～9
月财务报表未经审计。
由于会计准则变更，2013 年审计报告中，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2012 年末资本公积、
盈余公积、未分配利润、管理费用、可供出售金融资产等科目数据进行了重述调整，本报告中相关科目使用重述
调整后数据。
公司债券信用评级报告
公司总资产增长较快，流动资产占比略高；受房地产及物业管理
业务影响，公司存货及投资性房地产在总资产中占比较高
公司资产中，流动资产占比略高。 年末，公司总资产
增长较快，年均复合增长率约 18%。2015 年 9 月末，总资产较 2014 年
末增长 5.73%。
2015年9月末
非流动资产合计
流动资产合计
非流动资产占比
流动资产占比
年末及 2015 年 9 月末公司资产构成情况
从流动资产构成来看，公司流动资产主要由存货、货币资金、应
收账款及预付款项构成，该四项合计占流动资产的比重超过 90%。
年末，存货在流动资产中占比约 40%，存货中开发成本和
开发产品占比约为 90%，受到房地产开发项目投入增加的影响，存货规
模逐年增长。 年末，公司货币资金余额保持增长；2014 年
末，公司受限货币资金为 45.00 亿元，其中房地产预售款受限资金 占
比 76.07%，下属财务公司存放中央银行法定准备金占比 20.06%。2012～
2014 年末，公司应收账款保持增长。受建材业务规模扩大影响，2013
年末公司应收账款同比增幅较大；2014 年末，公司应收账款余额 54.05
亿元，一年以内金额占比 85.16%，应收账款余额前五名单位合计占比
6.53%。 年末，公司预付款项有所波动，2013 年末，预付
款项同比增长 3 倍，一是由于煤炭价格下跌，公司水泥板块各企业加
大采购力度，二是由于公司商贸物流业务规模扩大；2014 年末，由于
部分采购合同尚未到期，公司预付款项同比下降 3.12%。2015 年 9 月
末，公司存货、应收账款和货币资金较 2014 年末均有小幅增加。
房地产开发企业商品房预售资金需全部存入房地产预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，
使用前需向监管银行提交书面申请，在完成监管的预售项目竣工验收并达到其他规定的条件下，可申请解除资金
公司债券信用评级报告
2014 年末公司流动资产构成情况
公司非流动资产以固定资产、投资性房地产和无形资产为主，三
项合计占比约 90%。 年末，公司固定资产以房屋建筑物和
机器设备为主，由于在建工程陆续转固，固定资产逐年增长，但增速
有所下降。同期，公司投资性房地产以公允价值计量，保持小幅增长，
2014 年末金额为 140.52 亿元 ，公允价值增加 6.28 亿元。2014 年末，
公司将 0.08 亿元固定资产和 70.91 亿元 投资性房地产用于银行借款担
保抵押，合计金额在非流动资产中占比 17.46%。公司无形资产主要为
土地使用权和采矿权。2015 年 9 月末，由于工程项目投入增加，公司
在建工程为 14.55 亿元，较 2014 年末增加 74.23%；公司其他的非流动
资产主要科目较 2014 年末变动不大。
截至 2015 年 9 月末，公司用于抵押的资产账面价值为 100.76 亿
元，主要是投资性房地产进行抵押，获得银行借款 44.64 亿元。此外，
公司受限货币资金 41.34 亿元，其中包括 34.89 亿元房地产预售款受
限资金。上述受限资产合计 142.10 亿元，约占期末总资产的 11.62%。
年及 2015 年 1～9 月，公司应收账款周转天数分别为
39.55 天、36.16 天、45.44 天和 60.41 天；存货周转天数分别为 416.73
天、361.50 天、497.62 天和 713.31 天，受房地产开发周期较长影响，
公司存货周转周期较长，此外，商贸物流业务规模变化对营业成本的
影响较大，导致存货周转效率出现大幅波动。
综合来看，公司总资产增长较快，流动资产占比略高；受房地产
及物业管理业务影响，公司存货及投资性房地产在总资产中占比较高。
因房地产项目预售规模较大，预收款项在总负债中占比较大；公
司有息债务逐年增长，且面临一定短期偿债压力
公司负债构成以流动负债为主。 年末，总负债保持增
长，年复合增长率约为 17%。2015 年 9 月末，总负债较 2014 年末增加
其中包括账面价值 2.66 亿元投资性房地产未办妥产权证书，该投资性房地产是在 2011 年通过同一控制下企业
合并所取得；目前权属变更手续正在办理，公司认为其对上述投资性房地产的占有、使用或者处置没有任何障碍。
其中 8.04 亿元投资性房地产用于为控股股东金隅集团提供债务担保。
公司债券信用评级报告
2014年末 2015年9月末
流动负债合计
非流动负债合计
流动负债占比
非流动负债占比
年末及 2015 年 9 月末公司负债构成情况
公司流动负债中，预收款项、短期借款、应付账款的占比较大。
年末，公司预收款项持续小幅增长，以房地产预售款为主。
2014 年末，公司预收款项为 165.30 亿元，其中房地产预售款占比
89.05%，年末一年内的预收账款占比 96.07%。 年末，公司
短期借款余额有所波动，2014 年末余额为 116.36 亿元，其中信用借款
占比 92.86%，抵押借款占比 5.14%。 年末，公司应付账款
持续小幅增长，2014 年末余额为 92.98 亿元，账期在一年以内的应付
账款占比 77.92%。 年末，公司一年内到期的非流动负债、
应付短期债券、其他流动负债和其他应付款保持增长。2014 年末，公
司一年内到期的非流动负债为 61.17 亿元，以一年内到期的长期借款
和应付债券为主；应付短期融资券为 66.00 亿元，为 2014 年发行的四
期短期融资券；其他流动负债为 45.25 亿元，主要为预提开发成本和
预提土地增值税；其他应付款为 30.78 亿元，包括应付工程款及押金
保证金等。2015 年 9 月末，短期借款较 2014 年末增加 44.04%；一年
内到期的非流动负债较 2014 年末减少 36.32%；随着两期短期融资券的
到期偿付，公司应付短期融资券下降至 20.00 亿元；其他的流动负债
主要科目较 2014 年末变化不大。
其他流动负债
应付短期债券
一年内到期的
非流动负债
其他应付款
2014 年末公司流动负债构成情况
公司非流动负债主要为长期借款和应付债券。2013 年末，公司长
期借款大幅上升，同比增长 44.63%；2014 年末，长期借款余额 67.80
公司债券信用评级报告
亿元，同比略有下降，其中抵押、信用和保证借款分别占比 68.27%、
19.32%和 12.41%。2013 年末，公司应付债券同比小幅下降，2014 年末
大幅上升，同比增长 43.84%，为 2014 年新发行的两期中期票据所致。
2015 年 9 月末，长期借款为 92.65 亿元，较 2014 年末增加 36.67%；
受发行私募债和中期票据影响，公司应付债券余额为 121.81 亿元，较
2014 年末增加 34.30%，其余非流动负债科目较 2014 年末变化不大。
年末及 2015 年 9 月末公司有息债务情况（单位：亿元、%）
2015 年 9 月末
短期有息债务
长期有息债务
总有息债务
总有息债务占总负债比重
2012 年以来，公司有息负债及其占总负债的比重均有所上升。公
司有息债务以短期有息债务为主，面临一定集中偿付压力。
截至 2015 年 9 月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%）
年末及 2015 年 9 月末，公司资产负债率基本稳定，分
别为 69.90%、69.62%、68.67%和 70.79%；公司流动比率小幅上升，分
别为 1.08 倍、1.16 倍、1.26 倍和 1.33 倍；速动比率分别为 0.34 倍、
0.43 倍、0.44 倍和 0.47 倍，2013 年以来流动资产对流动负债的保障
水平基本稳定。
年末，公司所有者权益有所增长，分别为 250.33 亿元、
300.25 亿元和 362.47 亿元，主要是未分配利润逐年增长所致。2014
年，公司向大股东等非公开发行 A 股股票 500,903,224 股，同时产生
资本溢价导致资本公积相应增长。截至 2015 年 9 月末，公司股本为
47.85 亿元，所有者权益为 357.24 亿元，2015 年 9 月未分配利润为
181.29 亿元。
截至 2015 年 6 月末，公司对外担保余额为 66.36 亿元，担保比率
为 18.58% ，均为公司经营房地产业务对购房客户的按揭贷款担保，存
在一定或有风险。
综合来看，公司有息债务规模持续增长，且面临一定短期偿债压
2015 年 6 月末，公司所有者权益为 357.24 亿元。
公司债券信用评级报告
受到商贸物流业务经营规模以及水泥产品市场环境变化影响，公
司收入和毛利率有所波动，期间费用水平较为稳定
年，受到商贸物流业务规模变化以及京津冀地区水泥
产品市场环境变化影响，公司营业收入及毛利率有所波动。
总资产报酬率
净资产收益率
年公司收入和盈利情况
年，公司期间费用率约为 13%，费用控制能力较强。
资产减值损失分别为 0.48 亿元、3.81 亿元和 2.10 亿元，其中 2013
年因关停淘汰水泥生产线计提了 2.99 亿元，2014 年计提了 0.95 亿元
存货跌价准备。公允价值变动收益分别为 9.36 亿元、6.72 亿元和 6.28
亿元，全部来自投资性房地产。营业外收入主要为增值税返还、拆迁
补偿收入等政府补贴， 年，营业外收支净额分别为 8.60
亿元、7.29 亿元和 8.52 亿元。公司利润总额和净利润有所波动，由于
受到以前期间所得税调整的影响，2014 年净利润同比下降 16.47%。公
司总资产报酬率及净资产收益率有所下降。
2015 年 1～9 月，公司营业收入为 259.03 亿元，同比下降 10.05%，
主要是市场价格进一步下降使得水泥和混凝土收入同比减少；毛利率
为 25.87%，同比上升 1.11 个百分点。受到收入下降影响，期间费用率
同比有所上升。营业外收支净额为 3.02 亿元。公司利润总额和净利润
分别为 16.62 亿元和 10.33 亿元，同比分别下降 37.18%和 46.21%，是
由于水泥和保障房开发收入同比均有较大减少。
综合来看，受到商贸物流业务经营规模以及水泥产品市场环境变
化影响，公司收入和毛利率有所波动，期间费用水平较为稳定。
公司经营性净现金流波动较大，对债务和利息的保障能力不稳定
年，公司经营性净现金流变化较大。2013 年，受土地
储备支出增加的影响，经营性净现金流转为净流出；2014 年，由于房
地产板块支付了 2013 年取得的两个自住型商品房项目地款约 60 亿元，
经营性现金流的净流出规模扩大。随着房地产开发项目的持续投入，
公司债券信用评级报告
投资性净现金流保持净流出，2014 年公司购置长期资产支出有所下降，
从而使得投资性现金流的净流出规模缩小。由于对房地产开发等经营
项目的持续投入，公司债务融资规模增长，筹资性净现金流于 2013 年
转为净流入，并且净流入规模于 2014 年扩大。
经营性净现金流
投资性净现金流
筹资性净现金流
年公司现金流情况
2015 年 1～9 月，由于公司土储支出有所减少，经营性净现金流为
17.67 亿元，现金流转为净流入；投资性净现金流为-12.21 亿元；筹
资性净现金流为 5.35 亿元。
公司经营性净现金流变化较大，对债务和利息的保障不稳定。
年及 2015 年 1～9 月公司债务及利息的覆盖水平（单位：%、倍）
2015 年 1～9 月
经营性净现金流/流动负债
经营性净现金流/总负债
经营现金流利息保障倍数
EBIT 利息保障倍数
EBITDA 利息保障倍数
综合来看，公司经营性净现金流波动较大，对债务和利息的保障
能力不稳定。
2012 年以来，公司营业收入和毛利率均出现波动，期间费用率较
为稳定；公司有息债务规模增长较快，但资产负债率保持稳定，有息
债务在总负债中的占比适中，但规模逐年增长，且面临一定短期偿债
压力；公司经营性净现金流变化较大。金隅集团对公司支持力度较大，
公司股权与债权融资能力较强，并与多家银行等金融机构建立了良好
合作关系。综合来看，公司偿债能力很强。
债务履约情况
根据公司提供的由中国人民银行征信中心出具的《企业信用报
告》，截至 2015 年 11 月 16 日，公司本部未曾发生信贷违约事件。截
公司债券信用评级报告
至本报告出具日，公司在债券市场发行的各类债务融资工具到期本息
均已按期兑付。
金隅股份已发展成为集建材制造、房地产开发以及物业管理三大
业务板块为一体的大型产业集团，各业务板块形成了纵向一体化产业
链，具有较强的协同效应。作为北京市重点扶持的大型企业，公司建
材、房地产等业务具有很强的区域竞争优势。同时公司也面临水泥行
业产能过剩、环保标准提高，房地产行业发展的不确定性等挑战。整
体来看，公司偿还债务的能力很强。
综合分析，公司偿还债务的能力很强，本次债券到期不能偿付的
风险很小。预计未来 1～2 年，公司主营业务将稳定发展。因此，大公
对金隅股份的评级展望为稳定。
公司债券信用评级报告
跟踪评级安排
自评级报告出具之日起，大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）将对北京金
隅股份有限公司（以下简称“发债主体”）进行持续跟踪评级。持续跟踪评级包括定期跟踪
评级和不定期跟踪评级。
跟踪评级期间，大公将持续关注发债主体外部经营环境的变化、影响其经营或财务状况
的重大事项以及发债主体履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，动态地反映发债主
体的信用状况。
跟踪评级安排包括以下内容：
1) 跟踪评级时间安排
定期跟踪评级：大公将在本次债券存续期内，在每年发债主体发布年度报告后两个月内
出具一次定期跟踪评级报告。
不定期跟踪评级：大公将在发生影响评级报告结论的重大事项后及时进行跟踪评级，在
跟踪评级分析结束后下 1 个工作日向监管部门报告，并发布评级结果。
2) 跟踪评级程序安排
跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、评审委员会审核、出具评级
报告、公告等程序进行。
大公的跟踪评级报告和评级结果将对发债主体、监管部门及监管部门要求的披露对象进
3) 如发债主体不能及时提供跟踪评级所需资料，大公将根据有关的公开信息资料进行
分析并调整信用等级，或宣布前次评级报告所公布的信用等级失效直至发债主体提供所需评
公司债券信用评级报告
截至 2015 年 9 月末北京金隅股份有限公司土地储备情况
单位：万平方米
规划总建筑
商品房开发
北京-金隅澜湾
北京昌平区
1、2、3、4、5
北京-嘉和园公建
北京昌平区
1、2、3、4、5
北京-金隅翡丽
北京海淀区
1、2、3、4、5
北京-北京方向
北京丰台区
1、2、3、4、5
重庆-南山郡
重庆南岸区
1、2、3、4、5
重庆-时代都汇
重庆南岸区
1、2、3、4、5
成都-大成郡
成都双流县
1、2、3、4、5
天津-金隅悦城
天津东丽区
1、2、3、4、5
天津-金隅满堂
天津中北镇
1、2、3、4、5
杭州-观澜时代
杭州经济技术开发区
1、2、3、4、5
杭州-半山田员外
杭州拱墅区
1、2、3、4、5
内蒙-金隅时代城
呼和浩特市赛罕区
1、2、3、4、5
内蒙-金隅丽港城
内蒙古中海以西
1、2、3、4、5
内蒙-环球金融中心
内蒙古呼和浩特
1、2、3、4、5
唐山-金隅乐府
河北省唐山市
1、2、3、4、5
海口-海甸溪
海口海甸岛
1、2、3、4、5
马鞍山-佳山墅
马鞍山花山区
1、2、3、4、5
杭州-钱江学府
杭州上城区
1、2、3、4、5
北京-长阳商品房
北京房山区
1、2、3、4
北京-西郊砂石厂西地块
北京海淀区
南京-金隅紫京府
南京建邺区
1、2、3、4、5
成都-武侯珑熙郡
成都武侯区
1、2、3、4、5
上海-嘉定菊园
宁波-姚江船闸
北京-张郭庄
青岛-镇江路地块
重庆-新都会
重庆南岸区茶园
合肥-蜀山地块
合肥市蜀山区
保障性住房
北京-朝阳新城 D 组团
北京朝阳区
1、2、3、4、5
北京-北奥地块
北京大红门
北京-南口采石场地块
北京市昌平
北京-张郭庄保障房
北京丰台区
注：“1”代表《国有土地使用证》，“2”代表《建设用地规划许可证》，“3”代表《建设工程规划许可证》，
“4”代表《建筑工程施工许可证》，“5”代表《商品房预售许可证》
数据来源：根据公司提供资料整理
公司债券信用评级报告
截至 2015 年 10 月末北京金隅股份有限公司股权结构图
北京市人民政府国有
资产监督管理委员会
北京国有资本
经营管理中心
北京金隅集团
有限责任公司
北京金隅股份有限公司
公司债券信用评级报告
截至 2015 年 10 月末北京金隅股份有限公司组织结构图
公司债券信用评级报告
北京金隅股份有限公司主要财务指标
单位：万元
2015 年 9 月
（未经审计）
流动资产合计
投资性房地产
非流动资产合计
12,230,892
11,568,497
占资产总额比（%）
流动资产合计
投资性房地产
非流动资产合计
其他应付款
应付短期债券
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
递延所得税负债
非流动负债合计
公司债券信用评级报告
北京金隅股份有限公司主要财务指标（续表 1）
单位：万元
2015 年 9 月
（未经审计）
占负债总额比（%）
其他应付款
应付短期债券
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
递延所得税负债
非流动负债合计
少数股东权益
实收资本（股本）
未分配利润
归属于母公司所有者权益
所有者权益合计
资产减值损失
公允价值变动损益
营业外收支净额
归属于母公司所有者的净利润
公司债券信用评级报告
北京金隅股份有限公司主要财务指标（续表 2）
单位：万元
2015 年 9 月
（未经审计）
占营业收入比（%）
资产减值损失
公允价值变动损益
营业外收支净额
归属于母公司所有者的净利润
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
总有息负债
毛利率（%）
营业利润率（%）
总资产报酬率（%）
净资产收益率（%）
资产负债率（%）
债务资本比率（%）
长期资产适合率（%）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
保守速动比率（倍）
存货周转天数（天）
应收账款周转天数（天）
公司债券信用评级报告
北京金隅股份有限公司主要财务指标（续表 3）
2015 年 9 月
（未经审计）
经营性净现金流/流动负债（%）
经营性净现金流/总负债（%）
经营性净现金流利息保障倍数（倍）
EBIT 利息保障倍数（倍）
EBITDA 利息保障倍数（倍）
现金比率（%）
现金回笼率（%）
担保比率（%）
公司债券信用评级报告
各项指标的计算公式
1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）× 100%
2. 营业利润率（%）＝ 营业利润/营业收入×100%
3. 总资产报酬率（%）＝ EBIT/年末资产总额×100%
4. 净资产收益率（%）＝ 净利润/年末净资产×100%
5. EBIT ＝ 利润总额＋计入财务费用的利息支出
6. EBITDA ＝ EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
7. 资产负债率（%）＝ 负债总额/资产总额×100%
8. 长期资产适合率（%）＝（所有者权益＋非流动负债）/ 非流动资产×100%
9. 债务资本比率（%）＝ 总有息债务/资本化总额×100%
10. 总有息债务 ＝ 短期有息债务＋长期有息债务
11. 短期有息债务 ＝ 短期借款＋应付票据＋其他流动负债（应付短期债券）＋ 一年内到期
的非流动负债＋其他应付款（付息项）
12. 长期有息债务＝ 长期借款＋应付债券＋长期应付款（付息项）
13. 资本化总额 ＝ 总有息债务＋所有者权益
14. 流动比率 ＝ 流动资产/流动负债
15. 速动比率 ＝（流动资产-存货）/ 流动负债
16. 保守速动比率 ＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/ 流动负债
17. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/ 流动负债×100%
18. 存货周转天数 ＝ 360 /（营业成本/年初末平均存货）
19. 应收账款周转天数 ＝ 360 /(营业收入/年初末平均应收账款）
20. 现金回笼率（%）＝ 销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%
21. EBIT 利息保障倍数（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（计入财务费用的利息支出＋资
本化利息）
前三季度取 270 天。
前三季度取 270 天。
公司债券信用评级报告
22. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（计入财务费用的利息支
出＋资本化利息）
23. 经营性净现金流利息保障倍数（倍）＝ 经营性现金流量净额/利息支出 ＝ 经营性现金
流量净额 /（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
24. 担保比率（%）＝ 担保余额/所有者权益×100%
25. 经营性净现金流/流动负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末流动负
债）/2]×100%
26. 经营性净现金流/总负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初负债总额＋期末负债总额）
公司债券信用评级报告
公司债券及主体信用等级符号和定义
大公公司债券及主体信用等级符号和定义相同。
AAA 级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 级 ：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 级 ：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 级 ：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
：不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
大公评级展望定义：
：存在有利因素，一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大。
：信用状况稳定，一般情况下，未来信用等级调整的可能性不大。
：存在不利因素，一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大。
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