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春节回乡楼市见闻：还原一个中国最真实的房地产市场
春节回乡楼市见闻续：在这里透视中国楼市
春节回乡楼市见闻录?续（摘选）
地区：山东宁津
&&&& 去年的《回乡楼市见闻》拜读了好几遍，长了不少见识。最大的感触就是：分化。
今年决定自己写一篇，回报大家，也让大家了解一下我的家乡。
我是地道的农村孩子，母亲务农，父亲木匠。小时候记忆最深的就是父亲经常帮助各种亲戚朋友制作家具，父亲身上永远散发着一股木头的味道。
从小我学习成绩就很一般，非常一般，中游水平。尽管母亲对我学习要求很高，但是由于实在没有时间监督，所以我一直混迹在20-30名左右（全班50人左右）。
初三下半年，开始奋发图强，顺利升入高中。
后来考上大学，再后来考上研究生。目前在帝都工作，白领一枚。
我的家在山东，鲁西北，德州，宁津县。德州是个神奇的地方，那里的人们不太玩德州扑克，也不是家家户户吃扒鸡，更不出产牛仔。
二、区域简介
1、德州，交通发达，铁路综合交错，公路网通达性高，距离首府济南2个小时车程，距离天津2个小时车程，距离北京4个小时车程。
2、宁津位于德州的北部，有“中国蟋蟀之乡”、“中国家具之乡”之称。
3、“中国蟋蟀之乡”。秋天你会看到无数的小孩、成年人穿梭于田间地头，躬身娄背，一手持瓶，一手持网，神情专注，屏气凝神。对，他们在抓蟋蟀（当地人称蛐蛐儿）。我小时候经常听到某个相邻捉到一只极品蟋蟀，卖了上千元（当时是一笔巨款，相当于半年收入吧）。
宁津县每年都搞“斗蟋蟀比赛”，吸引了无数南北客商，当地的电视台也常在电视剧《霍元甲》播放到打斗最激烈的时刻，播放一段蟋蟀大赛的视频，经常听到南北各地的口音，现在还记得一个南方人，说“钻（赚）到啦，钻（赚）到啦，明年一定来！”
据亲戚介绍，现在每年也在办蟋蟀大赛，但是无论规模还是影响力，均不如往年。
估计原因有三：其一是当地的农业几乎全部采用机械化生产，很多秫秸和麦秆都直接粉碎，导致蟋蟀没有栖息之所;其二是现在很多年轻人外出打工、导致人口外流，人气不旺，捉蛐蛐儿大军减员;其三是毕竟这么多年蟋蟀对于当地经济的拉动作用有限，政府也在寻找新的增长点。
4、“中国家具之乡”
以下摘自百度百科。“宁津县共有经营业户2915家，其中规模以上企业55家，从业人员4.5万人。2011年实现总产值110亿元。实木餐桌椅占到江北市场份额的50%以上，家具产业集群成为省政府重点扶持的特色产业集群之一。”
以前，宁津的家具确实红火过，通过一个比例就能看出来，从事家具生产的人（俗称木匠）占青壮年劳动力的比重，粗略估计在1/3左右，我们村有不少木匠，而且估计3-5个村就有一个“木匠铺”（小作坊，人数3-10人不等）。但是最近木匠的人数在急剧下降，家具产业也没有增长（由于没有找到准确的统计数字，凭感觉认为是在萎缩）。
究其原因，有二：其一，需求不足，现在很多人都使用铝合金门窗，木质门窗和家具的市场份额在萎缩;其二，制作家具，很辛苦，对体力要求很高，但收入不太高，随着老一代木匠逐步退出（一般50岁以上的木匠很少，身体受不了），年轻人往往外出打工，从事电子产品组装、电气焊等工种，新生力量没有补充进来。
3、宁津的美食
与德州关联度最高的三个词汇无疑是：扒鸡！扒鸡！扒鸡！但是德州人真！的！不！常！吃！扒鸡！
宁津的美食主要有：驴肉、面、包子。有句俗话：“长官包子、大柳面，要吃驴肉到保店！”驴肉真心不错，包子和面都有一定特色，但不如“庆丰包子”和“兰州料理”那么出名！
4、产业结构
经过多年发展，农业已经不是最重要的产业构成了。目前很多村里都有工厂、作坊，以来料加工、来货组装为主，留在村里的人们基本都是农忙务农、农闲打工，也有部分养猪、养鸡的专业户，但为数不多。我的邻村有20个左右的小工厂，这几年不少人赚到钱了，从村里的轿车数量在不断增加，就能窥见一斑。
5、人口流出
据不完全统计，我们村的（以户籍在本村为统计标准）年轻人50%以上都是常年在外工作，主要从事行业为：电子产品组装、销售、纺织行业为主，当然也有坐办公室的、独立创业的（小老板）、维修电动车，甚至也有干传销的。多数在家有房子，外出打工只是谋生的手段而已，内心的归属还是在农村。也有部分在外地买房的，比如沈阳、济南、德州，但数量很少。
出生率与死亡率基本持平。
多数家庭都有一个孩子，1/5的家庭有两个孩子。
目前普遍是家里如果有了一个儿子，年轻夫妇就不打算要二胎，爷爷奶奶也不强迫要二胎。而如果家里有一个女儿，多数年轻夫妇也不想要二胎，但是爷爷奶奶强烈要求再生一个。
多数父母对于孩子的教育、抚养等方面都非常重视，吃的基本上都是从县城或乡镇大超市买的，上学基本都有人接送。
三、新型城镇化“来势汹汹”
五年前，年轻人结婚基本都在村里修一座房子，装修程度根据自身经济条件决定;最近几年，听到越来越多的年轻人在县城买婚房的消息，仿佛这就是衡量一个农村人成功与否的重要标准之一（另一个标准就是汽车）。
1、县城房价
我们县城的房价在左右，县城不大，楼盘也不太多。主要是由于很多乡镇也在大力发展房地产业，几乎每个镇上都有一栋栋楼房，这些楼房多为联排2层小洋楼，坐落于乡村公路旁，与村子距离较近，并未形成成熟的小区。我亲戚家就有一栋楼房，4年前15万修建，2层小楼，简装，面积在200平米左右，配一个小院，目前可以卖到40万左右。
村里有个年轻人在县城买了套房子，据他说，县城的楼盘不多，价格多在4000左右，同质化现象非常严重，高端盘很少，基本都是刚需盘，也有学区房，但火热程度远不如大城市。楼盘销量一般，个别楼盘甚至卖3年还没卖光。
据中国指数研究院最新数据显示，德州的房价在4500元左右，较去年下降了10%，比我们县城房价高15%左右。
村里人大多认为，只有结婚才买房。多数人对自己的居住环境比较满意，这几年互联网在农村飞速发展，不少家庭已经联网，与远在异地的儿女视频聊天逐渐成为老年人们的乐趣所在。
零售市场上，超市与传统的“集市”并驾齐驱，不分伯仲。但两者的主要消费群体不同，年轻人购物多去超市，老年人则多在集市上选择自己需要的商品。但春节期间，多数消费都在超市发生，超市的礼品包装精良，适合走亲访友。未来，乡镇超市必将一统天下。
2、新型城镇化“来势汹汹”
最近几个月，有关农村土地流转的政策纷至沓来，11月20日国务院发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，要坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，今年1月23日又发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，土地所有权和承包权不改变。
其实，早在几年前，“新农村建设”就开始吹风啦，撤村并村，建立小区，农民上楼就已经开始试验，不让农民再修建房屋。
几年前的传言是这样描述的：未来将把农村都合并了，几个小型村庄合并为一个小区，原来的宅基地都做耕地使用，在公路旁修建一个小区，村民们都到小区居住，集约利用土地。
但是几年过去啦，变化依然不大。所以，此次三权分立、农地流转对多数农民而言，影响不大，他们也不太关心。其实，他们也不太懂具体的政策，只是觉得如果搬到楼上居住，那小麦和玉米放在哪儿呢？！
3、农村新风尚
2014年对我的家乡面貌改变很大。村里通了公路、路边都有垃圾桶、建了广场、广场上安装了布告栏、布告栏上贴有五好家庭、模范夫妻等光荣榜，村里人天天晚上跳广场舞。打牌的少啦，喝酒的少啦，跳舞的多起来啦。村容村貌，焕然一新。
4、村里“明白人”的观点
明白人A：对于我们平原的村庄，到底是进行“新农村建设”还是“新型城镇化”？我看这个新型城镇化不好推行。
如果进行城镇化改革，农民必然变市民，那么是否有足够的就业机会，如果还是以农业生产为主，城镇化将无法推行，因为农民的拖拉机是搬不上楼的，小麦玉米棉花如何储存也是个大问题。
明白人B：新型城镇化的根基就是“以人为本”。城镇化是一系列的事儿，是改变生产生活方式的大事儿。
农村土地的所有权是属于村集体的，宅基地的所有权也属于村集体。如果农民住进小区、上了楼，那么他们的房屋所有权应该属于国家。等于变相将本应属于村集体的土地收归国家所有。
明白人C：住楼房有啥好处！俺家的鹅怎么养？物业费谁给俺交？听说停车还收费！
明白人D：习近平是个好书记，我支持他！
明白人E：……
一、仙桃简介
仙桃市位于湖北省中部的江汉平原，是武汉城市圈西翼中心城市，东南临长江，北临汉江，幅员面积2538平方公里。全市人口150万左右，市区约30万。
仙桃原名沔阳，历史文化悠久，是亚洲体操之乡、国家园林城市、全国绿化先进市，县域综合实力五次跻身全国百强、十度蝉联湖北首强，经济总量多次位居全省县市之首。李小双，李大双，杨威，郑李辉，廖辉都来自于此。也是小米创始人雷军的家乡。
二、经济现状
得益于政府一贯的招商引资，近年陆续建起了很多大型工厂，有加多宝，中粮米业，旺旺，华美食品等等，还有全国最大最集中的无纺布产业，围绕无纺布涌现出数不清地大小工厂和遍布城乡村落的作坊，老百姓基本找工作比较简单，一般是二千多元工资。城区餐饮业工资也多于二千，近年大拆大建了不少项目，市政府搬迁到南城新区，各种建设也导致资金不足，基层公务员和教师工资也比邻近天门市和潜江市低得多。但由于邻近武汉，在外做各种生意的人也巨多。&
三、楼市历史和现状
2003年楼价基本在600左右，2004年开始出现笫一个破千元的楼盘青青家园，2006年底最好的楼盘德政金园开盘1800均价，2007年全面突破2000元，2009年之后直接过了3000，最高峰在2011年，最高过4000的楼盘也不少，然后在2011年，趁高价，市政府疯狂卖地，供应量急速扩大，两年房价较稳定，一直在3200左右4000以上已彻彻底底消失，2014年大量新盘上市，竞争彻底白热化，位置稍差的楼盘居然出现了不少2500以下的所谓特价房，城西北一大型楼盘更是打出2200均价，还有2783任选户型楼层的，上市公司福星集团开发的福星城也不过3500左右了，总体上是比上年都降了大约10% 左右，有些甚至是把开发商套住了。
降价原因主要是供过于求，体现在以下几个方面。
1.自建私房多。像我家就是在2004年买的台基建的私房。
2.小产权房泛滥。小产权房房价基本在商品房一半，多分布在城中心里的城中村，与各个高大上楼盘比邻而居，价格却只有一半，可以想象它的吸引力，不少乡镇的村民买房后孩子到城里上学，自己到工厂做工的。政府也多次大规模整治，但效果有限，原因大家都懂的。
3.各单位自建房。各有钱有势的单位给本职工以建公租房的名义建设大量福利房，均价在二千以下。
4.大量人口外流。在外做生意有成，或者子女在外就业，举家搬迁外地的也不少，过年回老家也大多在酒店宾馆居住，不会空置一套房子只是过年住几天了。
5.存量房巨大。独生子女早已开始成家立业，父辈们的房子不少有2套及以上的。
6.没投资价值。08年2800均价，今年3200均价，收益连一年期存款都跑不赢，除刚需外，持有房子相当于持有负资产。
四、未来展望
1.商业地产。
2014年本土又开业了四家小型综合体，三友时尚广场，三友生活广场，世界城，中百购物广场。加上之前的银泰仙商，武商仙桃购物中心，城市广场这三家，共七家在营业，2015即将开业的还有新天地国际广场，元泰步行街二家，在建的还有人民医院旧址上的环球商业中心，沔阳剧场旧址的台湾风情广场，CoCo天街，银泰Mall综合体。2014还有烂尾的翔球广场，豪布斯卡。十个指头都数不过来，30万城区人口的中部小城市，想想也是醉了，春节前后家家客满，正月一过门可罗雀，真正有生意的恐怕还是银泰和武商。
2.普通住宅
价格和销售将出现明显分化，齐涨齐跌不会再有，由于城区教育资源的强势，必然继续吸引乡镇居民进城购房，但明显大部分有购买力的都买了，增量资金减少。大多数楼盘日子不好过，必然走2008年底降价促量的老路，预计房价在2500----3500之间震荡，等待下一轮热潮，但愿跑路的开发商不要太多。至于我这种改善型，目前还是把钱放股市靠谱，选择观望！
受益雪球良多，我也发挥下互联网精神，说说我所在城市厦门。
大概是09年年底从福州来厦门工作，作为省内人（省内基本都往福州厦门跑），厦门的吸引力：主要是美丽的环境，相对高素质的人口，省内较优异的教育资源（医疗资源方面还是不如省会福州）。
人口方面：常住人口接近400万人，其中本岛250万人左右，岛外四个区才150万。感觉这个人口数量在过去三、四年没有大的增长。个人感觉原因是较为严格的落户政策影响了人口基数的飞跃。要不然以厦门的吸引力，人口原本会增长更快。
以未来10年-20年周期看，厦门的人口规划应该会到600万左右。岛内人口稳定，岛外四个区300万人，其中海沧区80万，集美区100万，同安60万，翔安80万。
发展情况：厦门目前的优势资源全部集中岛内，所以本岛仍然具备巨大的吸引力。也正是因为如此，岛内已经不堪重负。所以，从上届政府开始，就力推岛内外一体化，成果还是不错的。目前，海沧区已经成熟，核心区的环境优美程度，购物和商业大幅度提高，这两方面基本与本岛差不多。
集美区也进步巨大，新城区基本起来了，而且规划起点较海沧更高点，大量资源也在往集美注入（如brt，地铁，软件园，绿化，文教区等），我估计再有个3到5年，等新城楼盘人口入住，集美区也就完全成熟了。
同安区距离本岛太远，相对处于弱势，新城还没有活过来，有点后娘养的味道。
翔安区是新一届政府力推之地，定位为城市第二极，东部城市中心，服务于厦漳泉一体化大局。目前正处于大建设阶段，规划起点更高，四通一平应该基本搞定。估计在新一届政府下，巨量财政资源将注入该地区，目前还不好说能不能最终成熟。但是以厦门的吸引力，以及厦门的财政负债情况，再加上现在中央的支持，大概率能够起来。
房价：不是专业，不好说得很定量，说些具体个案以及个人感觉。在全国行业大调整的态势下，厦门基本还是维持坚挺，没有听说那个地方出现大的调整，总体快速上涨的趋势确实没了，新房成交量比起貌似大体下降5成左右。我感觉目前厦门房价没有大的泡沫，判断是近郊（厦门岛外非核心区）的均价是两口子工资和（非核心区大概就在1.2w，而厦门普通白领的收入在5k以上）。
几个身边的房价例子：
我自己所在小区，10年买的，位于集美新城周边，当初均价8k多，13年可以卖到13k多，但是到现在还是在这个区位。整个集美新城（核心区楼盘定位更高点）的房价，现在新盘和二手房价格应该在16-18k的样子，该区域楼盘过去2年去化良好，应该推出的部分滞留不到2成。该区域的土地也很受开发商也欢迎，年前刚刚出让一幅商住地块，楼板价在1.2w样子。区域均价微涨。
岛内只有极少数的新盘，成交以二手房为主，价格感觉去年也有所上升。一个朋友去年买了一套岛内非核心区套房，均价在2.5w出头，今年他楼下的房子也卖出，均价还上升了1成多。另外一朋友，房子在核心区，非学区房，前年买的，均价在3w左右，现在据称可以卖到3.5w以上。另外，原来自己租房子的房子，学区房，80年代老房子，前年成交均价在3w上那样，现在已经在4万5以上。所以，岛内还是众矢之的，没有啥下跌可能。
海沧区也愈来愈成熟，越来越有吸引力，新盘也较少。一个住海沧的朋友介绍，他所在小区现在二手房均价在2.5w。较前两年应该也有2、3成的涨价。
同安去化感觉不好，无论是土地市场还是新房都有相当存量。翔安新城区域前两年非常热门，新盘均价从早先的7，8k快速增长到1.2，1.3w那样，不过去年倒是有点消停，毕竟配套还远未成熟。土地储量还非常可观，应该是厦门政府未来的大钱袋。
这几年看下来，感觉厦门政府还是非常精明的。非常细心的维护厦门美好的市容和文明，让城市有吸引力;在市场情况好的年景，土地出让量大，市场去化好。当市场调整时，控制土地出让量，减少新房供应，如此稳定新房价格。另外，岛外大发展的过程中，也是各区轮动，活一个再发展下一个。而且，各区的土地有相当部分是在本地国企的发展商上，还能赚第二手的钱。现在厦门还在修地铁，如此城市半径可有效提高，对于岛内外一体化有相当好处（但是如何把优质的教育和医疗资源岛外走还是非常困难，尝试的许多方法，如教师医生走岗的收效甚微，新一届估计得在增量上想办法，如引进上海的优质医疗落地厦门）。厉害的地方是，在这几年大发展，大建设（建那么多新区，还有地铁等）的情况下，厦门政府的财政情况还非常良好，新书记14年上台时，讨论时数据显示负债情况在所有主要城市中位于很低的位置，还有大力加杆杠的空间。
总的感觉，厦门政府还是有点香港的味道，就是非常依赖房地产。另外，旅游也是非常重要产业。年流量在千万人次以上。为了有其他产业基础，前几年提了总部经济的说法，把泉州等大型企业的总部迁到厦门来。以及大力发展软件业，也有一定效果。未来看去，应该有厦门的核心的厦漳泉一体化。
地区：浙江杭州
首先 我试着把杭州楼市分个档 让大家有个基本了解。
200-300w 标准型 一家子住住还合适的房子 面积刚够用地段还好就小区凑合点 或者面积大点小区不错但地段偏些，不同家庭情况选择侧重点不同。这类房子应该是保有量最多的房子。根据不同家庭的发展趋势换房或不换房选择不同。
300-450w 舒适型 房子基本能把各方面做个均衡了 住起来舒适宜家算杭州的中产房型（如果没有贷款 年收入30-50w 那就是典型的杭州中产了）这类房子是最会长住而不太会换房的 除非发大财或添人口 一般的财富增长都不会换房可能去做别的投资或者干脆再买套房子。所以这类房子价格比较稳定换手率低。
450-600w 商务型 是前面舒适型的升级 在各方面均衡后还能再添加些宽敞精装修优质小区之类的标准 是富裕人群的居住房型。
&600w 豪宅 600w基本能买大多小区的顶楼跃层大户型或者普通排屋或者豪宅小区的起步户型。这是底线，也有低于600w的排屋跃层甚至别墅 但一定有地段小区档次等问题 是伪豪宅。至于豪宅往上那就没法封顶了。
杭州房价在2009年底到2010年底为顶峰，之后四年一直阴跌。官方统计上的房价没怎么跌是因为这期间的新楼盘价格虽然还是基本维持，但大多送面积，90方的房子最后实用面积也能有90方，这放在以前就是110方的房子。或者是精装修房子也卖原来的价位。实际上全杭州房价比最高时低了20-30%，遇到年底急卖还能再便宜。如今的杭州如果房子没满五年的都算被套的。
杭州这几年没有明显的人口吸引力，工作机会和薪资水平不如北上广深，当年说的全浙江人都来杭州置业这个点也没了，因为有钱买的早买了，之前没钱买的这几年的行情下也没机会发财了来杭州买房了。但杭州的城区的扩大却马力十足，东边的钱江新城 钱江世纪城 城东新城 城西的未来城 良渚文化村 还有发展大搞后被不尴不尬遗忘的下沙，开发量很大，人烟稀少，即便地段建设投入最多绝对算豪宅板块的钱江新城，除了万象城实际人气也不旺，而其它几个城更是荒凉。飞杭州从机场打车到市区，一路看到的高楼林立全是工地和空房。
畅想下未来。杭州政府的市政规划和投入现在看来依然强劲，钱从哪里来还能不能持续不清楚，但显然如果不继续投那些个城就烂尾了。而如果规划都能到位，这些新城一定能成为全国城市规划的标杆，加上杭州一直有的城市名声口碑和浙江人的经商基因，在政策放开和鼓励创业下，吸引外来人口填充空城还是很有可能的。
总的来讲，因为整体经济不振房价已然高位，所以杭州房价大涨近三五年里几无可能。大跌也不太可能，到今天这个价位整个杭州乃至浙江的财富水平是托得住的，除非全国全面性的经济崩溃。所以未来应该还是稳定和小幅的波动可能性最大。
最后杭州是个好地方！房价理性了，希望在杭州的忘记房价楼市，重回当年的浙商干劲儿钻劲儿机灵劲儿，找到新的经济发展模式;希望没来想来杭州的，房价房租不疯狂了，放心来吧，这里是真的景美人善全国翘楚，安家落户一级棒！
地区：河南杞县
这样的征集文章很有意义，可以实地调研各地楼市情况，我也说一下自己了解的情况！
1.本人本科学历，毕业五年多，目前在郑州工作，从事机械制造行业。
2.老家在河南中部某县城（是杞县，即杞人忧天中的杞国）。距离郑州100多公里，没有什么支柱性工业，是一个农业大县，经济作物主要是大蒜，人口105万，2013年生产总值228亿，在周边排名中等！
3.今年回老家通过实地考察和跟亲戚朋友聊天发现几个问题：今年的房子新建的楼盘比较多，但房子特别不好卖。走了一圈发现在建的楼盘超过十个，以多层和小高层为主，但是房子特别难卖。据说只有县城里位置好的两个楼盘销量较好，城郊偏远地区销量很差，亲戚所在的一个楼盘销量仅有一两成。
初步估算整个县城在建楼盘总面积在两三百万平左右，购买人群主要是农村在外打工人员回乡购房和少量县城居民改善住房，目前同龄朋友几乎都在外地工作都在工作城市购房，仅有一人在县城工作购买县城房子。
一内部人士透漏现在所建房子估计可满足未来五到十年需求，现在价格还未明显下降到严重滞销，今明年就可能出现降价潮，今年过年好多工地已经发不下工资。
另一个问题是我县的担保公司出现严重问题，大部分已经拿不出来本金！还有一个现象，去年和前年县里投资五个亿改造几条一条道，全部弄成仿古风格，政府医院和重点企业全部搬入一条道路两侧，新建了政府办公大楼，哪叫气派，不过据说还没敢搬入！还有个问题，耗资五个亿改造的几条主干道居然连一个垃圾桶都没有，真是形象工程啊！
4.关于新型城镇化，我也不好看，搞城镇化不仅仅是盖房子，还要有配套的垃圾处理，自来水，供暖系统，以及教育医疗和娱乐设施，最关键的还是要有足够好的就业岗位，这些在没有产业基础的小城镇根本无法提供，耗资巨大反而效果不会好，所以我支持城市化，反对城镇化！
5.关于房价，我觉得主要看人口变化情况，人口的持续流入才是支撑房价的基础，而人口流入还是流出关键看一个城市所能提供的新增岗位，说白了还是要靠产业的发展，所以未来没有产业基础的三四线小城市房价肯定要下降，或者有价无市，而有产业发展空间的 一二线城市和省会城市问题不大！
我自己的房子买再郑州南二环，房价八千五左右，郑州房子均价八千多，我觉得还算合理，因为背后是整个河南一个多亿人口的支撑，每年有几十万的人口净流入，加上北环还有几十万住在城中村的租房一族，所以郑州的房价我觉得会比较坚挺！
地区：上海
看到西总发的消息，说今年的楼市见闻又开始了，特意来捧场再写篇关于上海的。还记得去年写的见闻里，最后提到身边一些朋友开始越来越担心上海乃至整个中国房地产市场的系统性风险，不少都跑去国外置业。
2014年，上海的情况比全国大部分城市都要好，就我个人的观察，没有出现像一些城市那样房价明显大幅下跌的情况，但基本上都存在一定的议价空间。略微有些硬伤的房子，比如靠马路的，房型不好的，老小区的等等，如果卖方又一副死不降价的样子，那基本就要做好打持久战的准备了。一个同事，2014年挂牌帮父母置换，市区内环的有点老的房子，就因为父母把价钱咬得很死，不肯轻易讲价，最后卖了差不多一年才卖出（最后卖出的价钱不知道比挂牌价低多少）。但是，另一方面，如果是各方面都比较好，非常适合自住的，或者有学区概念的，价钱基本还是比较稳，甚至还有略微上涨。从这点上看，分化的情况越来越厉害。
这两年，周围买房的朋友大都是因为有了孩子，或者孩子大了要读书了等等开始进行的置换。因为是置换，所以心态上肯定比那些没有房要买房的要好不少，但是要求也就相应更高，毕竟上海市区里房龄十年左右的次新房，差不多也要4－5万左右一平了。大家都是打工的，花个几百万下去，总想买个尽量完美的房子。由于市区里新房非常少，而且新房基本没有低于五万单价的，所以大部分人还是考虑二手房。考虑到大部分接近完美的房子一般都不太会被轻易卖出来，所以，现在上海的情况，感觉就是买和卖都不太容易，都很挑剔。有个朋友是有了孩子想置换的，房型位置觉得合适的，又嫌弃人家没车位（原来他们自己住的是有车位的），小区里停车紧张，所以七七八八就黄了。朋友差不多陆陆续续看了有大半年了，好在他们也不急。
从时间节点看，去年第一季度上海的房地产市场情况感觉还行的。但是到清明那会儿，看到有中介居然拿着纸牌在路口吆喝做广告，这种情况是过去从来没见到过的，感觉市场突然就气氛变了。到了大概五六月，一些银行对首套房的贷款利率也略微上浮，感觉就更不对了，交易很清淡。和一个中介聊天的时候，她说去年上半年她是一笔单子都没做成，只能拿2000块的底薪，还要自己解决吃住，基本就是倒贴的节奏了。8月的时候连着几个周末都下大雨，连看房的人都很少。9月底的央行政策出来之后，感觉10月明显市场回暖了一些，一些本来之前挂了两三个月的房子，都是在10月借着政策的东风成交了。有朋友看的一套房子，房东最早7月挂430万，8月初变成420万，8月底变成410万，9月中据说中介杀到过房东底价388万。由于房东是要移民急卖，所以降价非常狠，但奇怪的是，越是降就越没有人买。930政策救了这个房东一命，最后10月中据说402万成交了。在2014年市场上，如果上家急卖，再赶上市场气氛不太好，仔细淘一下，这种大幅降价的还是有的。
另外，11月中上海调了普通住宅的标准，原来做不进普通后来能做进普通的房子，据说有些房东就涨价了，有朋友买的浦东的珠江玫瑰园，就这个情况。不过，一些处在内环中环之间，本来和政策后都做不进普通住宅的房子，一下子就尴尬了，毕竟同样的预算，在内环肯定能做进普通住宅，税一下子可以省几十万，而且地理位置还明显要好。所以也听说一些朋友，本来看中环几个小区的，政策后就倾向于看内环了。毕竟，凡事都有利有弊吧，不可能对所有地区都是利好。
关于未来的预期，无论是周围那些打算置换的朋友，还是早些年在上海买了好几套房现在财务自由的人生赢家，基本上都觉得上海的房子是不太会再大涨了，那种过去十年十倍的疯狂涨法，是不会再有了。
在我个人看来，上海市区里，品质好的，或者有比较稀缺的学区概念的房子（如果学区政策没有变化），还是存在一定的上涨空间，但这种上涨应该会是比较温和的。一方面是整个经济大环境的影响，另一方面上海市区里一手房实在太少，而二手房买卖又非常被动，完全是取决于会有什么样的房子卖出来，所以一房一价的分化情况会越来越明显。
即便是同一个小区的房子，因为楼层，位置，房型等等的不同，可能差异也会越来越大。而此外，那些啥都马马虎虎，比较老旧的房子（上海市区里，尤其是内环内，还存在大量的老工房），感觉也就这样了，甚至有价无市的情况会越来越厉害。
地区：湖南隆回
响应号召，回家过春节的时候再次实地调研。
一、 自我介绍&
我出生于湖南省隆回县，一个高中教师家庭，2005年毕业于长沙交通学院（现在叫长沙理工大学），毕业后一直在上海从事软件开发工作，2008年参加中国电信的汶川地震的寻亲系统的建设的配套支撑工作，现在在做电信的各类转型业务（语音、商旅、支付、电子商务、O2O…..）&
二、 我的家乡&
我的家乡在湖南省，邵阳市下属的隆回县。隆回县是一个穷地方，曾经是多年的国家级贫困县，是一个多民族居住地区;项目县和革命老区县，是国家林业局命名的“中国金银花之乡”。&
曾经有一些很著名的特产，比如香粉纸，一小本一小本，撕一张下来，就能浓妆淡抹;这个行业在二十世纪90年代就开始消亡，取代它的就是各种粉呀，乳呀之类;
另外一个特产是滩头年画，滩头年画形成于唐朝李世民时代，至今已有1300多年历史。最后一代传人高腊梅创作了29个年画版本，其中有一版本《老鼠娶亲》，因为鲁迅在《朝花夕拾》中盛赞其“可爱极了”，被世人广泛认识。滩头年画是湖南唯一传统木板手工印年画，是中国“四大年画”之一，现在到了濒临失传的边缘。
滩头年画（老鼠娶亲）
历史上出过一个比较著名的人物，叫做 魏源，编写了《海国图志》，是并提出了“师夷长技以制夷”的主张，近代中国“睁眼看世界”的先行者之一。
三、 产业结构&
第一产业为主：隆回县经济以农业为主。南半县种植双季稻与经济作物，北半县多为中稻与林产品，主要农作物有水稻、小麦、红薯、大豆、辣椒、油菜、烤烟、花生，金银花等。&
第二产业在发展：在产业转移中，也承接了一些项目，比如制鞋，水泥等。风力、水力发电也有一些进展。
第三产业是方向：现在在大力发展旅游业，因为我们这里是多民族聚集地，有很多非常有特色的民族区域，比较典型的有虎形山花瑶风景名胜区（花瑶是瑶族的一个非常独特的分支）。
俗话说知识改变命运，人穷只能多读书，我们县读书的风气相对比较好，因此附近有一些县城也把小孩送到我们县的学校读书。 在隆回县城，受过高等教育的年轻人是非常的少，大部分读过大学的年轻人都在外面打工，剩下的要么在家考公务员、当老师或者当教师。 我们那条街，从隆回一中毕业，在上海打工的年轻人，我认识的就有6个。&
2011年，总人口120万，有汉、瑶、回等24个民族分布，出生率年均在14‰内，自然增长率在6.6‰内。
四、 人口流出&
人口几乎都是净流出，而且几乎都是受过各种高等教育的人群;但是因为大量的人口从农村进入城镇和县城，导致城镇和县城规模迅猛发展。因为在外地工作的人多，春节期间，能看到大量的外地车辆回来，其中宝马、奔驰、凯迪拉克、保时捷、路虎等车非常多。
五、 县城房价&
春节回家后，本来想找一房产中介询问下房价情况，但是在大街上绕了几圈也没有找到一家中介，在上海随处可见的房地产中介在老家居然不存在。房地产交易很多是在别的中介（比如婚介所）中附带挂牌。然后把需要交易的内容写在红纸上，贴在一些可张贴广告的区域内，比如下面：
隆回县城平地比较小，要发展只能往资江河两边进行，因此资江河两边的新楼房相对比较多，我们县城的房价在左右，县城不大，但是高层的楼盘不少，而且新建楼盘感觉也比较多。
土地和家庭是我们2000年来，在社会文化中，一直存在的最重要的纽带。如果能够拥有土地，可能是我们恒古以来的梦想。 在我们县城，有的土地是可以交易的，一些有经济条件的人家，就会去买地皮盖房子。这种房子有两本证，一个是土地证，俗称地契;另外一个就是房产证。
最近几年的房子，都修的非常高，上图的房子，是私人盖的房屋，加上车库已经七层了。 在隆回，除了自己盖的独栋的房子，还有几家人合伙盖的房子，这种房子交易的时候相对比较麻烦。在我们县城，最值钱的就是地价了。2003年，我家盖房子的时候，地价是600每平方，现在至少是1万每平方。而且几乎没有人卖出。
不过县城的房子，为了让居住面积尽可能的大，几乎没有任何绿化;也没有什么社区公园或者类似的地方，就是一排房子，挨着一排房子。
从年轻人的购房情况来看，来县城买房子的人，往往是从相对更加偏僻的农村或者小镇来的。而有条件的人，都是优先考虑买地。俗称“有天有地”的房子，但是因为县城的发展情况，大量的人口外流，在外面的打拼的年轻人，最终还是要在外面安家。等他们富裕之后，可能会买地盖房;如果不够富裕，也没有必要买。&
农村的发展还是很快，有一大块的院子，有生活的印记，根在那里，也蛮好。
整体来看，隆回县的地价还会涨价，因为能消费它的人，收入增长会更快;商品房可能就这个样子了，有钱人不会去考虑他们;没钱人还有自己的祖宅。
本文仅用于表达本人经常错误的观点，不构成任何建议。
地区：山东博山
首先说我，上世纪八十年代末生于博山郊区乡镇，初中起在博山城区读书，2014年研究生毕业，目前落户上海。
博山位于鲁中山区，是淄博市下属的一个区。这个城市曾经辉煌过，最早由于煤炭资源丰富，德国殖民者曾修筑胶济铁路支线开采煤矿，至今留有铁路桥数处，仍然能够正常使用。解放前主要产业为煤炭、陶瓷、琉璃几种，解放后水泵、陶瓷、电机一度成为支柱产业，98年左右大批国营陶瓷厂、电机厂、水泵厂工人下岗，工厂逐渐因经营不善倒闭，化工、铸造、机械与原有的陶瓷电机等产业一道成为新的经济支柱，小工厂遍地开花，其中多以劳动密集型产业为主。
除了少数几个乡镇外，博山并没有以农业为主要产业，集中于城市和近郊的中小型企业不断从其他乡镇甚至是其他区县吸收劳动力。小企业目前面临着市场竞争加大与劳动力成本上升双重压力，在某工厂负责招工的亲戚说，冬天开着车到附近几个乡镇里转了一圈，一个人都没招到，劳务市场生意倒是很兴盛，但太贵，每人每天要150元，而平时工厂开给普工的工资只有元/月。
目前城区房价基本在元之间，新建的楼盘基本没有拆迁旧有的住宅楼，地段主要来源为1.旧有国营工厂破产或迁出后在原址上新建;2.向市区附近的山上扩张，对原有的住宅楼地段影响不大。
2010年左右曾出现一阵商业中心扎堆建设状况，城区中心一下建起了三座购物广场，现除了一家特信商城生意还比较兴隆之外，其他两家越来越冷清。去年元旦在过去电机厂旧址上又新开了一家银座商城，并吸引了肯德基、必胜客等商家入驻，目前来说比较红火。
城市建设方便，由于城区有一条河流流过，每届区政府上任都会在美化城市形象上大做文章，九十年代就沿河贴了马赛克历史画，接下来几届分别建了世纪广场、文姜广场、汽车站搬迁等举措，用当地人的话说“每一届都很会折腾。”
博山地区应该是实行计划生育很严格的，在我上中学时，同学来自全区各个乡镇，基本没有超生的。人口流动方面，全区能考大学的学生整体向外流动，毕业后回家乡的工作岗位集中在公务员、事业编制、银行等部门。文化水平较低的多在当地小型企业打工，流动趋势为乡镇向城区及城郊。很少有人到外地做农民工、家政等工作。
新城镇化对博山的影响是很大的，以我家为例，距离城区十公里的郊区，近几年也由农村户口变为城镇户口了。旧村改造工程中，几乎每个村都新建了住宅楼，拆迁的村民往往能得到1-2套住宅楼的补偿，对没有拆迁的村民来说，在村里买个楼房成了过上好日子的标志，许多人不惜举债购买新房，造成大批平房空置。春节期间去亲戚家串门时提起，原本有两三百户人家的一个山头，现在没有搬到楼上的只有十一二户。
旧村改造的房子比较便宜，均价在1500元左右，低的甚至能到800多元，最高也不过2000。市区周边的几个乡镇都开始了改造工作，大量小产权房出现，市场从开始的卖方市场逐渐变为买方市场，现在的情形时，除了几个建设较早、地段较好的乡镇楼盘卖的还可以，其他距离交通线比较远的，开工晚赶上建材上涨的乡镇建设的楼盘除了几个搬迁户之外基本无人问津。旧村改造的热情逐渐冷却，留下很多已经拆了房子却不再建设的楼盘，建了一半的烂尾楼以及各乡镇村多出来的维稳负担。认识想买房的朋友还是不少的，毕业后回家的，要结婚都开始张罗买房。对于他们来说，首选是市区的大产权房，其次是交通比较便利的郊区小产权房。乡镇打工的青年则更倾向于企业附近的小产权房。3500左右的房价对年轻人来说负担并不特别重，毕竟平均工资也有左右，加上双方父母的补贴，买房并不算压力特别大。愿意买房的都准备买了，没多少人观望，等着房子降价，对未来的前景也比较一致：博山房子就这么贵了。我也觉得差不多，城区的房子上涨空间不大，虽说没那么多地盖房子，但整个博山人也越来越少了，郊区小产权房空置率这么高，估计也不会有太大涨幅。
最后的问题是，现在大多数工厂里工作的多是中老年人，留下来的原因也只是因为工厂提供的社保、医保等，年轻人越少，升学只是一方面，更多的是计划生育带来的人口红利的减少，可以预见的是，这一代中年人老去后，年轻人的压力是蛮大的，对以劳动密集型产业的冲击也是很大的。
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