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“94”方案购房，同住人应及时主张产权份额，否则失去胜诉权
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【案件介绍】
& & &王某某等4兄弟的父亲于日死亡，而他们的母亲则早在日死亡。原家庭除大哥王某某外，二哥李1、2、3等3兄弟户口，与父母亲户口均在上海市岭南路某号原公有住房内，由二哥李1、2、3与父母亲居住该房屋共同生活。1995年1月，该房屋按上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》(简称&94方案&)被办理了公有住房买卖手续，产权人登记为4兄弟的父亲。该涉案房屋已于2009年8月被拆迁。
& & &2010年3月上旬，大哥王某某把三个妹妹告上闸北法院，要求按照法定继承均等分割该房屋的继承权。大哥王某某认为按&94方案&购买公有住房，具备有主张产权共有条件的人，应在权利人死亡之日起2年内提出。而3个弟弟若主张共有已过诉讼时效，丧失了胜诉权。
& & &庭审中，李1等3个弟弟辩称，该房屋是按照&94方案&所购得的售后公房，尽管当时房屋产权人登记为父亲，但他们3兄弟的户籍均在该房屋内，根据政策3兄弟作为购买房屋时同住人，依照&94方案&3兄弟享有该房屋的共有权利，认为该房屋应属父母和3兄弟共同共有，3兄弟各占五分之一，另五分之二为遗产，由各继承人按照法定继承来分割。
法院判决：该房屋全部为王某某等4兄弟父亲的遗产，王某某等4兄弟分别继承该房屋25%的产权份额。
& & （律师解读：&94方案&规定产权证只登记为一人，造成了购房时的购房人、原同住人等不能成为共有人登记在房屋所有权证书上。司法实践中在诉讼时效内，购房时的购房人、原公房的同住人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。由于当初&94方案&缺陷，造成购买公有住房的其他权利人处于不确定状态，那么具备可主张产权的权利人，应在诉讼时效内积极行使权利，怠于行使权利的则丧失法律上的胜诉权。本案登记的产权人为4兄弟的父亲，已于日死亡，3个弟弟应当在父亲死亡后的两年内提出产权共有的主张，现3个弟弟的辩称已超出向人民法院请求保护民事权利的期限，故法院无法支持。）
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【94方案】2014年是“94方案”最长保护时效20年届满的最后一年
【94方案】2014年是“94方案”最长保护时效20年届满的最后一年
&&钟涛律师按，日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》，同年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，由此开启了上海市住宅商品化的大潮，也由此产生了94方案的说法。
&&&根据当初的“94方案”规定，房屋产权可以个人购买，但是只能登记在一个人的名下，不能登记2个人及以上，到了1995年，进行了修改，允许登记为多人，1996年，为了修正1994年的政策错误，上海市高级人民法院颁布规定，允许同住成年人在诉讼时效内通过确权的方式将名字加到产权证上去，由此导致了许许多多的家庭成员之间的法院诉讼的案例。
&&&实践中，大家对于“94方案”最关心的就是时效问题，时效问题争议也颇大。钟涛律师根据法律规定，为你简单归纳如下
1、诉讼时效一般为2年，有2个起算点，如果登记产权人在世的，那么从家庭发生产权争议时起算2年时效，如果没有发生争议，那么一直不起算，随时可以起诉。
&&&&&&如果登记产权人去世了，必须在他去世2年以内起诉法院要求确权，如果超过2年不受法院保护了。如果同住人自己没有主张，一旦去世了，继承人不能代替同住人主张。
2、根据民法规定，民事权利最长只有20年的保护期，目前上海法院也没有出台对于94方案最长的保护期是多长。
&&&3、《&物权法》实施后，有人认为对此纠纷实质上是物权确权纠纷，不适用诉讼时效制度。但上海市高院认为，“94方案”的确权纠纷，属于特定历史时期的产物，解决历史问题，还是应结合该类房屋的历史状况及现实需要，适用诉讼时效。另外，“94方案”实施至今，已近20年，如果不适用诉讼时效，随着时间的推移，家庭结构更为复杂，房价波动幅度可能更大，将导致矛盾更为激烈，只有适用时效制度，督促当事人尽早解决争议，及早理清权属纷争。如果从房屋登记至权利人名下之日，超过20年的，应当认为超过20年最长保护时效，根据政策出台时间来推算，2014年已经属于最后一年了。所以，钟涛律师建议，最好不要超过20年，否则面临不确认的风险。
& 4、如果是夫妻婚后购买下产权的，无论登记在谁名下，均属于夫妻共同。
&&1、上海市高级人民法院关于印发《几类民事案件的处理意见》的通知沪高法（１９９９）５２８号&&关于９４方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于９４方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的９５方案对这一缺陷作了更正，但是９４方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。&
　2、上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知（沪高法[号）9、按"九四"方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见（沪高法民一[2007]20号）　　二、被继承人死亡已逾20年，登记在其名下的房屋动迁后，继承人主张动迁款的处理　　被继承人死亡后，继承人未声明放弃继承，且系争房屋权利未发生变动的，系争房屋的权属归继承人共同共有，继承人的确权主张不受诉讼时效限制，可依法确认各方的权力份额。但系争房屋已动迁的，继承人应当在知道或应当知道动迁利益受侵害之日两年内主张动迁利益。
3、三、按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理　　按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。
4、上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（二）2004年&&问题5：接94方案购买公有住房、具备可以主张产权共有条件的人，生前未曾主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额?
答：对此问题，审判实践中一直有两种观点，一种观点认为，具备可以主张产权共有条件的人，对售后公房产权的共有属当然共有，即无论其生前是否主张权利，都是系争房屋的共有人，死后其应得份额应由其继承人享有。另一种观点认为，具备可以主张产权共有条件的人，要求确认售后公房产权共有，应以提出主张并经确认为认定依据，生前未主张的，应推定其对房屋产权归属在登记人名下并无异议，因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点，理由是，不动产的取得和转移都要进行登记，所以产权登记是证明权利的有效凭证．一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷，许多欲成为共有产权的人，无法登记为共有产权人，为了弥补这一缺陷，我院已在1996年发布的沪高法(号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条中规定“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有”。这一条规定，不是一概否认94方案产权证登记的效力，因为有些家庭中具备可以主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利，而是作为一项补救措施，允许主观上不想放弃产权，又无奈于规定，无法登记为共有产权人的，可以通过主张房屋产权，成为共有产权人。如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。
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94方案原公房的同住人是指什么
我母亲是94方案购房人也是她单位福利房，我当是户口在，买房是我已结婚户口迁出，那我还算原公房同住人，可主张共有产权吗？我弟媳妇是93年12月迁进户口，他能算原公房同住人，也可主张共有产权吗？谢谢！
　问题来自：上海 - 上海　悬赏：0分　咨询时间： 14:41　咨询人：f
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公房购买具有购房资格的人一般需要购买时户口在内
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有户口就有权利
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有户口的就有权利。
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户口不在，不属于同住人。属于。
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一般买房时有户口的且实际居住两年以上，才属于同住人。
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不一定，除了看调配单情况外还需要看实际居住情况。
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最好面议吧；
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你和你弟媳都不是严格意义上的同住人。
回复时间： 15:09
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94协议，买房时，当初户口在的人都是同住人。若户口不在，则不属于。
回复时间： 16:16
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你和你弟媳妇均不是同住人。
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没户口，不算；有户口，按当时的规定是居住三年以上，现在规定一年以上！若需进一步了解和帮助，可来电或预约当面向本律师咨询 。本律师为你提供专业的帮助和争取最大利益！
回复时间： 17:53
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公房购买具有购房资格的人一般需要购买时户口在内
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94方案购买售后公房，购房人已死亡，同住人是否享有产权，是否可以起诉确权
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作者:上海律师在线咨询网 &来源:上海律师法律咨询网&
94方案购买售后公房，购房人已死亡，同住人是否享有产权，是否可以起诉确权&&&&上海资深房产律师团队，咨询热线：139&（杜律师），本团队长期专注处理各类疑难房产纠纷，房产纠纷法律咨询、成功案例咨询请拨打我们的咨询热线。&&&&目前上海法院处理与94方案确认、94方案购买房屋纠纷的相关法律依据如下：　&&上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知&沪高法(号&&&&&&&9、按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。&&&&&&&11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。&&&上海高院民一庭民事法律适用问答2、按1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》（以下简称94方案）购买的公有住房，购房时的未成年同住人，可否确认为售后房的产权共有人？&答：在1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确，购买公有住房的对象是获得者得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八岁的同住成年人，未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次，我们认为94方案这一规定也是合理的，因为让公有住房的承租人（包括同住人）以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，成为权利人的一项远远大于买价的私有财产，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累、低消费政策，即工资中不包括住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此，从某种意义上来讲，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，作为未成年的同住人，虽然其在公有住房中有居住使用的权利，但是，这种居住使用权是基于多种原因造成的，如父母对未成年子女的抚养义务中，包括为其提供可供政党生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利，正是基于父母的义务，而不是基于其对公有住房的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。&&3、按94方案购买公有住房、具备了可以主张产权共有条件的人，生前未曾有主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额？&答：对此问题，审判实践中一直有二种观点，一种观点认为，具备可以主张产权共有条件的，对售后公房产权的共有属当然共有，即无论其生前是否主张权利，都是系争房屋的共有人，死后其应得份额应由其继承人享有。另一方观点认为，具备可以主张产权共有条件的人，要求确认售后公房产权共有，应以提出主张并经确认为认定依据，生前未主张的，应推定对房屋产权归属在登记人名下并无异议，因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点，理由是，不动产的取得和转移都要进行登记，所以产权登记是证明权利的有效凭证，一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷，许多欲成为共有产权的人，无法登记在为共有产权人。为了弥补这一缺陷，我院已在1996年发布的沪高法（号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条中规定“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职务人、原公房的同住人及其有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有”。这一条规定，不是一概否认94方案产权证登记的效力，因为有些家庭中具备可以&主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利，而是作为一项补救措施，允许主观上不想放弃产权、又无奈于规定，无法登记为共有产权人的，可以通过主张房屋产权，成为共有产权人；如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。&&上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见&&三、按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理&按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。&&&&
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