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宋家泰：你想要买的房子将来会不会涨？有没有升值空间？(2)
14:15:03&&&&&来源：宋家泰读书圈
你说的房子，应该是不动产的意思吧?你关心的是住宅，还是商铺?还是办公楼，有些叫SOHO、LOFT、或者“公寓”的，不管他们叫啥吧，他们可都是办公楼哦!
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其实开发商好不容易在上海中内环拿块地，无论如何都会竭力把项目做好的，只不过有的开发商虽然开发品质比较高，但不怎么会营销，小区未来可能名气没那么大;有的开发商开发品质没那么高，但很会营销，名气大，但房子可能会漏水哦;有的开发商开发品质和营销水平都很高，不过售价肯定高到天上去了。
买房还是地段地段地段，开发商的品牌溢价，在二手房市场你卖给别人的时候，没有你掏钱买的时候那么高的。重要的事情再说一遍，开发商的品牌溢价，在二手市场你卖给别人的时候，没有你掏钱买的时候那么高的。
你已经选好了开发商的项目?那你想买他第一批销售的，还是之后销售的?第一批是便宜，但位置往往不那么好;后面销售的，虽然售价上去了，但是位置也很棒啊!
你觉得自己没有抄到底，比较懊悔不想买这个小区了?是啊，没有赚到100万是挺让人心痛惋惜的，但就算只赚30万也好过转身就走、啥也没赚到强吧?
你想买多大面积的?买下来是为了自己住还是出租给别人?你现在手上有多少现金?股票你舍得割肉出来么?理财产品还有多久到期?你要不要贷款?你现在月收入多少?银行流水能拉出来么?
你想买舒适性的两房还是紧凑型三房?你也不知道?我靠。那你家里有几口人?爸爸妈妈会偶尔来住住么?你孩子多大了?将来是让他在国内读大学还是送出去?有没有计划生二胎?
你要买高楼层还是低楼层?其实高低楼层阳光都有的，上海的小区容积率一般都不高，楼间距相对都比较大，只不过是日晒时间长短的问题。还有，你真的在意阳光么?上海也经常雾霾的，有时候一连好几天都没太阳的，哦，你下班到底有多晚?早出晚归的，你要什么阳光?
提醒一下，开发商的卖给你的楼层差价，在二手市场你卖给别人的时候，没有你掏钱买的时候那么高的。
还有，你要不要看小区中心景观或者周边的江河湖海?废话，我当然知道你要看景观，景观谁都想要，我这个问题的重点是，你愿意为景观多花多少钱?这是个心理学原理，有景观的人对景观的估值，高于没有景观的人对景观的估值，开发商对景观的定价，肯定比你预期要高，掏不起那钱，就别看那景。还是那句话，你下班到底有多晚?早出晚归的，你要看什么景观?
提醒一下，还是同样的心理学原理，开发商的卖给你的景观溢价，在二手房市场你卖给别人的时候，没有你掏钱买的时候那么高的。
一般你是开车上班还是坐地铁上班?要是靠地铁，最好到地铁站走路不要超过10分钟，现在极端天气很多，经常下大雨的。要是排大队，凄风冷雨中那更惨不忍睹。开车?你有上海车牌么?听说马上下午15点到晚上20点都不让外地牌照车上高架了。你小区的车位多不多?我知道绝大多数小区地下车位数量肯定都是不够的，那地下车库的层高高么?有3米8高么?实在不行今后自己装个立体车位。你公司有车来接你?侬结棍!哦，班车啊。
你想买学区房?你想让孩子上公立还是民营的?还是私立的?上私立你看什么学区房?还有，现在一个学区房，好几年只能用一个学位哦!
你要买毛坯还是精装修房?毛坯房是很烦的，买了之后很长一段时间小区都不得安宁，叮叮哐哐的一直在装修，一不小心楼上挖个洞能到你家去。精装修房好，一步到位，质量也比你自己装修的好，不过还是提醒一下，开发商卖给你的精装修溢价，在二手房市场你卖给别人的时候，没有你掏钱买的时候那么高的。
你把这些问题，全自问自答完了，咱们再来讨论一下，你想买的这套房子将来会不会涨?因为与其讨论会不会涨，先讨论这套房子适不适合你。房地产和股票最大的区别是，股票熔断了就啥也没有了，但是房子至少还能住。毕竟车有了，包也有了，总不能买10辆路虎车放在那里轮流开吧?总不能买10个香奈儿包每天换一个背吧?把一些投资集中一下，买套好房子，万一涨不了，还能享受一下。生不带来死不带去，住得好一点，给孩子一个美好的童年回忆，全家人都开心。这些你都没想好就想买房?就只问一个问题会不会涨?原来你想学人家炒房啊?提醒一下哦，现在收卖家的税费依然是很高的，房子变现速度也比一般资产慢，砸手上怎么办?虽然买房子是抵御通货膨胀的好办法，但楼市有风险，入市需谨慎。要谨慎挑选项目啊。
还有，说到通货膨胀，我想确定一下，咱们讨论的，应该是抛除掉全社会的通货膨胀因素，单纯从未来的供需角度，来讨论你想买的房子是否会&涨价&吧?因为从市场经济发展规律来看，只要是正常的货币都会通货膨胀，只不过是程度不同而已。
还有不正常的货币?当然有，兄弟我痴长几岁，还是见过粮票的，没粮票，有钱也买不到粮食。我看微信上还有傻叉说：从前好。好你妹啊。凯恩斯说过的，&通过连续的通货膨胀过程，政府可以秘密地、不为人知地没收公民财富的一部分。用这种办法可以任意剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，却使少数人暴富。&
既然通货膨胀这个超级收税工具这么爽，政府才不会主动放弃，既然通货膨胀一直都会有，那么只要某种东西，生产速度比软妹币印刷速度慢，那它就会&涨价&，不光是房子哦。
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【责任编辑：小右】
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价格（元/平）
9500元/平方米
10000元/平方米
9000元/平方米
11000元/平方米
9000元/平方米
7600元/平方米
6000元/平方米
8000元/平方米
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公寓小户型你要买的不是房子 只是恐惧--百度百家
你要买的不是房子 只是恐惧
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其实要不要买房子的问题几乎每一年都差不多。所不一样的只是不断上涨的房价。在理智一步一步被摧残之后，最后也就失去了理智，所以冲进去往往接到最后一棒。这个观点在股市上已经一次一次的验证过了……
最近各种各样抢房子的消息是不绝于耳，什么北京燕郊已经售空，上海千万豪宅被抢光，深圳交易大厅一号难求等等，一线城市房价大幅上涨，成交量激增，二线城市中南京、厦门等几个发达的地方，也是越长越快，价格直逼一线城市。而另一方面，媒体大部分都在唱空，说楼市疯了，次贷危机的先照，坐等崩盘巴拉巴拉，对于这样的判断很多人是既担心又纠结，担心自己不会人品那么背，真的去接了最后一棒吧，而纠结的是媒体唱空了十几年，房价涨幅已经接近了10倍，尼玛这次如果再听媒体的，会不会又是几年白干了。
（谢国忠05年就说房价要跌，坚持不懈的说了10年）
其实这样的担心一直都有，几乎每一年都差不多。所不一样的只是不断上涨的房价。在理智一步一步被摧残之后，最后也就失去了理智，所以冲进去往往接到最后一棒。这个观点在股市上已经一次一次的验证过了，最早买股票的都是容易冲动的，而所谓的理智者通常都会捂紧钱袋子，再等等，等着等着逐渐失去理智，他们入市了，就基本离崩盘不远了。
所以对要不要买房这个问题，我一直就劝大家，大主意还得您自己拿，因为每个家庭的情况不一样，有的就是急着住房的，比如孩子没地方上户口，要不就是真的结婚住不下了。不买房媳妇都找不到，家里人要断交了的那种，那您还是买吧。多高的房价也不重要，毕竟钱财是身外之物，弄得家破人亡就犯不上了。至于有些人明明住着100多平米的房子，一共也就2-3口人，然后还说要换个120平的，还说这是刚需，那就有点欺负人了。中国人均住房面积已经超过了30平米，在全世界都是名列前茅的了，所以如果你的人均住房面积超过了30平米，就不再算是刚需了。这个时候你买房，并不是为了住，也不是为了生活，而只是因为恐惧。
恐惧一，怕人民币再贬值，毕竟十几年时间，人民币外升内贬，乍一看对外升了30%，但老百姓几乎没感受到，反而是国内房价蹭蹭的涨。原来攒下来买半套房子的钱，现在只能买一个厕所，有些人就想了，如果我当时咬咬牙买个大一点的，现在卖了，大概都能退休了。所以这种悔恨会让一部分人失去理智。
恐惧二，对其他投资市场没有信心，去年一场股灾，着实给大家泼了一盆冷水，买股票赚钱，真没有那个脑子，理财和定存又没什么利率，债券根本分不清怎么才算涨，也不知道到哪去买，黄金都是1800多美元的时候抢回来的。所以比较来比较去，似乎也就只有房子稍微靠谱一点。反正之前买的都赚了，身边买的也都赚了，还没听过谁因为买房赔过钱。
恐惧三，觉得房地产已经道德绑架了中国经济，如果房地产跌了，中国经济也就跌了，所以结论是国家不会让房地产跌。对，相信国家。
恐惧四，中国的房子凝结了太多的身份符号，所以有人喊出来，北上深永远涨的口号，因为买到了北上深的房子，就证明你有户口了，有身份了，能留在大城市了。能享受一线城市的福利了。只要全国人民还要往大城市涌入，房价就跌不下来。
当然这只是你一厢情愿而已，是根据之前的经验判断而来。真实情况其实根本就不是这样。
第一，人民币由于是特殊的结售汇制度，所以在他彻底开放之前，一定是内外不一致的，之前十年是内贬外升，之后十年如果外面要是贬值，在国内很可能是升值。这主要体现在资产价格下降上。其实去年已经开始，很多烂尾楼，工厂和公司都迫于经营压力卖出了白菜价，而大宗商品价格也是一直下降（这两天开始反弹），人民币的购买力其实是增强的。而随着大量的本币外流，社会流动性下降，央行即使再印钱，也只是补窟窿，注入的水多，抽走的水更多。看看银行间无风险利率就知道，根本利率就降不下来了。所以之前十年最大的问题是通胀，通胀的最佳应对方法就是举债，所以你看到贷款买房子的人都富了，而之后十年的问题是通缩（短暂的输入型通胀，反过来逼迫央行加息），那么举债的人可能就要倒霉了。工作薪水降低，房贷压力加大，到时候这日子该怎么过，你得仔细考虑。
（1月央行之所以大范围放水，是因为市场利率上升）
第二，所谓投资就是抛掉风险高估的资产，买入低风险低估值的资产，那么股市相对楼市来说，显然股市的风险已经释放了不少，而楼市正在高位，所以追涨其实是羊群效应，根本就不是理智的投资选择。
第三，房价跌了中国经济根本就没大事，可能影响的人群还没有股市多，最倒霉的就是这一两年买进去的投资者，5年前您买的房子，估计都涨了得有一倍多。就算房价跌一半，对您的损失也是没有的。即使是刚刚买房的，如果按照3成首付贷款，不去搞场外配资，那么加上各种税费和装修，首次付出的置业成本也超过5成了，也就是说房价跌一半，你也不会轻易断供，因为一半的钱已经交了。所以从这个角度讲，银行在个人贷款业务上市没什么风险的。反而是开发商那边的开发贷风险比较高。所以才有了最近的这招，用个贷加杠杆来化解开发贷的风险。让追涨的这波购房人，来承担最大的风险。如果风险转移了，他肯定会让房价跌下来的，因为只有房价跌下来，才不会继续刺激开发贷的泡沫扩大。也就是说最佳的算盘就是，在去库存之后，补库存之前，让房地产跌下来才是对国家最有利的局面。所以房价跌下来，哭死在厕所的人数相当有限。大部分自住者无所谓，而投机者将面临无法变现的局面。房子不再是资产而是一种负担（3年内房产税肯定会出而且一刀切的可能性更大）。
第四，至于大城市的人口户籍福利，这个正是户籍改革的方向，最近教改已经让很多学区房名存实亡，未来很可能就没有这个概念了。另外，北上深的人口未来五年肯定是不再增长的，甚至核心区要每年减少几十万人，这是硬性指标。市长们反复强调了的。在人口下降的日子里，高房价何以为继是个巨大的风险。
（日本房价收入比最高的时候也就15左右，中国目前已经超过了30。这还不算贷款的利息）
还有最重要的一点，很多人真的买不起了，北上深的房价收入比已经超过了30倍，一个家庭不吃不喝30年买套房子，这是不可想象的。从这个指标来看，我们的风险超过了日本，超过了美国，超过了香港，在正常的市场经济国家，之前从未见过。
中国人面对房子的最大风险其实在于，我们真的没有见过一轮完整的房地产周期，所以不知道临界点在哪，也不知道跌起来有多深，更不知道要跌多久。
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