房屋买卖合同被代理人未被授权是否有法律效力_百度知道
房屋买卖合同被代理人未被授权是否有法律效力
我、介、房东婆三签房屋买卖合同合同甲我男友名字（我未结婚）乙房东名字签字确实我房东婆现已经交部押金我由于些原想买我押金能退合同否属于权代理合同我需要承担律证据补充：我公身份证并未介存档且我公我签合同并知情
我有更好的答案
合同属于效力待定合同男朋友追认合同效否则合同效合同效能要承担权代理产相应责任
现在我男朋友不予以追认，我需要承担什么后果？押金还能要回来吗？
这个房子外面涂了一层涂料（主要集中在2、3楼），涂得很难看，我们刚开始没那么在意，合同签了后我带熟人去看，那个楼道出来一个人我们一问才知道是因为房子有裂缝渗水涂得防水涂料，是因为有问题去找开发商开发商来修补的，但是我们问房东时房东却说是户主为了防水自己涂得，虽然我们买的4楼未涂，但是我们后来再去看却发现了墙上的水渍，我们觉得这栋楼的质量不咋滴，所以我们不想买了，这种情况下房东是否该把钱还给我们!
没有得到本人的授权进行代理行为，是无权代理，若本人事后不追认，代理人的行为对本人没有约束力，若代理人的无权代理行为给本人或他人造成损失的，要承担相应的责任。关于你的情况的具体后果会如何？同时要看卖方对这一事情的处理方式，同时还要考虑中介的责任和作用，在网络上我没法审查你的材料，也没法对你的每一步行为进行跟进，所以没法对最后的处理结果进行判断。建议你带齐材料找当地律师咨询，分析看如何处理最好。
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合同由他人代签 被代签人承担后果
根据《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
　　为出卖人与购买人之间约定房屋买卖交易细则的重要文书，也是确定双方权利义务的主要依据。如此重要的文书，出卖人竟委托由他人代签，并未出具任何委托手续。房屋交付时，出卖人突然否认其委托行为，自称出卖行为未经本人同意，合同无效。
　　购房人法院要求确认并继续履行，庭上提供若干被代签人知情并同意出卖房屋的相关证据，最后得到法院认可。该代签行为不构成，合同义务将被代签人承担，合同依法有效。
　　【案件回放】
　　日，李某、刘某某经北京链家房地产经纪公司提供中介服务，在中介公司签署了一份《房屋买卖三方合同》。合同约定：刘某某购买李某名下的一套位于北京朝阳区青年路的房屋;
总价款人民币105万元;
当日，刘某某支付1万元，并在合同签订7日内，另行支付首付款40万元，剩余部分由刘某某向工商银行申请商业贷款后支付。链家房地产公司将协助双方办理过户及贷款手续，收取中介费4万元，由买方承担。
　　刘某某作为乙方，链家房地产经纪公司作为丙方，均在合同上签字、盖章。由于卖方李某被单位临时公派，到国外出差无法赶回，甲方部分由其女儿李某某代为签名。
　　之后，刘某某支付了定金和首付款，并在李某配偶毛某某的协助下，成功申请了工商银行发放的银行贷款。房款支付完毕，刘某某正准备接收房屋并办理房屋过户手续时，李某从国外回来了。
　　2009年1月，李某突然以没有授权李某某代签合同为由，宣称之前签订的无效，不同意出卖该房屋，已收购房款愿意返还给刘某某。刘燕东则认为合同依法有效，不同意退回购房款，多次与李某协商无果后，向人民法院起诉要求李某继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。
　　庭审中，被告李某称之前确有委托链家公司寻找买主，但因临时有事出国，打算回国后再行出卖房屋。出国期间，自已从未授权过李某某将该房屋出售并代签买卖合同，此举完全系李某某私自行为，应属无权处分。现在自已和配偶毛某某都不同意售房，买卖合同因得不到人的追认，合同无效。
　　案件第三人李某某也称自已并未得到父亲李军的授权，自己的卖房行为父亲和母亲均不知情，同意确认合同无效。
　　对此，原告刘某某反驳到：为了购买该房屋，自己一共看了二次房。二次看房，一次是李某本人接待，另一次则是他的夫人毛某某接待的。在看房过程中，双方曾仔细商谈过房屋的价格、朝向、装修等交易细节问题，李某夫妇对于交易过程完全知情并参与其中。之后，委托李某某的代签行为并不是无权代理，而是正常的民事。法庭上，原告向法院提交了中介公司的证言及银行贷款时毛某某所签的《同意出售房屋声明书》等证据予以证明。
　　【关键问题】
　　这是一起典型的因代签房屋买卖合同，出卖人想借此反悔，不同意出卖房屋的案件。
　　那么，这个代签到底是不是无权代理行为?能否代表出卖人的真实意思表示?出卖人在什么情况下又得为此承担合同后果呢?
　　【法院判决】
　　法院认为，通过中介公司与李某签订的及相关证言表明，李某虽然卖房期间人在国外，但对于房屋买主是谁，成交价多少，如何付款均是知情的，并且还专门就代签是否可行的问题咨询过中介公司，被告李某所述的完全不知情，本院不予采信。其次，李某配偶在贷款银行签署的《同意出售房屋声明书》也可表明，作为权人是同意出卖该房屋的，并不存在侵犯共有权人利益的行为。最后，本案的购房款已实际支付完毕。全部款项均是打入李某名下的银行账户内。李某在此期间并未对打款行为提出任何异议，也未作出否认合同效力的意思表示，这说明李某是以行为表示同意签署该合同并愿意履行，李某应受到合同设定的义务约束。
　　综上，法院判决房屋买卖合同依法有效，李某应继续履行合同，协助刘某某办理房屋交付及过户手续。
　　【律师说法】
　　对本案所涉法理，北京市岳成罗敏律师解释到，李某与刘某某之间的买卖合同是否有效，关键还是在于认定李某某的代签行为是否构成无权代理。
　　根据我国的相关法律，通常只有房屋的所有权人才有处分房屋的权利。非人或是未经共有权人同意的房屋处分行为，为无权代理或无权处分行为，其合同效力待定。如无权代理人事后取得，或无权代理行为得到被代理人的追认，合同依法有效，否则，该合同无效。结合本案，如代签人李某某真是未经所有权人李某同意，私下将房屋出售并代签买卖合同，此后尽管李某的配偶毛某某为协助办理贷款签署了《同意出售房屋声明书》，但买卖合同并不是必然有效，如果李某不追认合同效力，合同也只能归于无效。购房者刘某某只能向李某某及毛某某追究合同缔约过失责任。
　　另外，根据我国《民法通则》的相关规定，公民、是完全有权利通过代理人实施民事行为的。代理人在代理权限内，以被代理人名义所实施的民事行为，由被代理人承担行为后果。结合本案，如果李某某作为李某的代理人，在李某的授权范围内所实施的与购房人看房、谈价、签署合同等行为，均是合法有效的，且法律后果由被代理人承担。庭审中，原告刘某某所提交的一系列证据已充分证明了李某对此事完全知情并同意出售，因此，李某某的行为并不是无权代理，合同的义务均由李某承担。
　　通常情况下，代签合同时会要求代签方出示被代签方的来证明其代理身份。但由于买卖双方在购房之前并不相识，授权书容易作假。为避免今后不必要纠纷，最好的方法是去公证处对授权委托书进行公证，来提高它的证据效力。本案中，李某某在代签合同时，并未出示授权委托书，但之后李某同意接受房款的行为可以视为一种对代签售房行为的默认，该合同还是依法有效。
　　总的说来，房屋买卖合同代签行为，对合同相对方而言存在很大的法律风险。实践中，由于房价的不断攀升，出卖方常以此为借口反悔合同、争取利益。在此，罗敏律师建议大家，为了避免代签合同引发的纠纷最好的办法是不同意对方代签。如果确实由于特殊原因不得不代签时，一定要要求代签方出具已公证好的授权委托书以降低风险。如果对方不能提供授权委托书或不同意进行公证时，可暂时不签约，也可在买卖合同中单独约定：在对方不提供授权文件之前或是房屋所有权人补签之前，合同不生效，且不支付任何价款。
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　　　　老年人奔波于各房产中介公司为子女买房已屡见不鲜，父母表示关爱子女的美意，子女亦能节省自己的精力，但此类父母为子女代理购房事宜可能存在风险。近日，江苏省无锡市崇安区人民法院就开庭审理了一起此类案件，父亲张某在为子女代签了购房合同后反悔，惹出一场官司。
　　张某今年年逾六旬。日，张某和妻子在一家中介公司看中一套房屋。张某向卖房人杨女士表示，其并不是为自己买房，而是买给女儿女婿的，房屋的首付由他支付，其余的钱会和女儿商量在几年内将贷款还清。杨女士对此表示同意，双方谈拢房屋的成交价为282万。
　　随后，中介公司组织双方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的10%作为违约金。杨女士在“出售方”一栏签名，张某在“代理人”一栏中签名，并在“买受人”一栏中同时签上其和女儿女婿三人的名字。
　　同年7月1日，张某给中介公司打去电话说房子不买了。张某称，回到家后，女儿小张明确表示不想买房，他们想把这套房子退了。张某的理由让杨女士无法接受，杨女士提出，其本来就急需用钱，因为张某的出尔反尔，现在有一笔贷款没办法支付，如果张某违约，必定要弥补她的损失。在中介公司的几次组织协调下，双方均未达成一致意见。杨女士诉至法院，要求张某一家按照合同约定赔偿违约金28.2万元。
　　案件审理过程中，张某的女儿小张及女婿认为，合同上载明：甲乙双方认可房屋过户到两人名下，两人贷款，此合同由代理人张某代为签署。虽然父亲要给他们买房是出于好意，但其并没有授予父亲代理权，且两人对购房以后的贷款无力偿还。父亲既然不是购房人，该份合同就应属无效。
　　中介工作人员出庭称，签署合同的次日，张某一家人到杨女士家现场看房，对房子都表示满意，并没有提出什么意见。杨女士对此也无法理解，“张某在签合同时，曾承诺是给家人买房的，我怎么可能会不相信呢？”杨女士表示，当时中介公司是要求张某出具代理手续的，但张某说房子一定会买的，过两天就会支付一部分定金，如果产生纠纷，其会一并承担。
　　经法院审理查明后认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，虽然杨女士与小张夫妻对张某是否是买卖合同的一方当事人存在争议，但各方对小张夫妻是合同当事人没有异议。虽然张某以女儿、女婿的代理人身份在合同上签名，但小张夫妻并未授权给张某，所以该合同并未取得两人的认可，该合同不成立，合同内容包括违约金条款对于双方当事人均无法律约束力，最后法院作出一审判决，驳回了杨某的诉讼请求。
　　法官提醒：
　　当今部分年轻人由于社会经验不足、工作繁忙等原因，开始委托父母为其挑选购房，但实际操作中，作为实际购房人的子女大多不会特意向父母出具书面授权委托书，仅以口头委托，父母便以子女的名义进行购房，而作为房屋出卖人则通常希望顺利达成协议，对于代理人是否取得授权并不进行严格核查，仅凭代理人的口头保证便对其代理权限予以信任，中介公司为达成中介合同通常也“网开一面”，双方签订合同后，若子女作为实际购房人事后不愿追认其父母代理行为，《房屋买卖合同》将因出卖人未与实际购房人达成合意而不能成立。
　　我国《民法通则》第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任；《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
　　房屋买卖一般涉及金额较大，故签订合同时需慎之又慎。无论作为买房人还是出卖人，在签订合同前必须确认对方是否系合同当事人，如系代理人则需对方提供相应书面授权材料，有必要时还需亲自核实，尽可能保证签订合同形式的完备，方能避免以后可能产生不必要的损失。（文中当事人均为化名）
责任编辑：郭楠
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下列代理行为中应当由被代理人承担法律后果的是（）A.张某其未成年的儿子签订了一份房屋买卖合同
悬赏：0&&答案豆&&&&提问人：匿名网友&&&&提问收益：0.00答案豆&&&&&&
下列代理行为中应当由被代理人承担法律后果的是（）A.张某其未成年的儿子签订了一份房屋买卖合同B.已经被辞退的王某持单位的空白合同书以单位的名义与某厂订立了一份合同C.李某与第三人串通以合同的形式损害了被代理人的利益D.普通职工赵某未经授权擅自以所在单位的名义订立了一份合同E.某分公司以总公司的名义订立的一份供销合同此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
发布时间：&&截止时间：
网友回答&(共1条)
19:07&&提问收益：0&答案豆&&
【对最佳答案的补充】请问Ａ选项中张某的未成年的儿子要承担法律责任吗？
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