商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点分析
&一商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。&商业地产项目的合作方式主要分为租赁、联营扣点这两种形式。它们的优缺点是：&一、租赁租赁的合作方式比较简单，商业项目方把面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。而收取的租金普遍是在签订合同期间内就已经讨论决定的。选择租赁合作方式是当今商业项目的主导趋势。&租赁合作方式对商业地产项目来说，它的优缺点如下：&优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷，只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。&2. 现金流较为流畅，回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。&缺点：1. 前期招商难度大，商户质量不高。&2. 管理难度大，很难突出档次，商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱的感觉。&3. 难以获得高利润，商业项目进入成熟期后，难以赚钱商户的高利润。&租赁方式对商户来说，它的优缺点如下：&优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷，商户自行操作，装修、管理、收银很自由。不用去处理复杂的关系。&2. 现金流较为流畅。现金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排进销存。&3. 拥有自主经营权。商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以和其它的品牌的打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。&4. 经营利润高。商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。&5. 压力相对小。只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核的压力。&6. 商家（品牌）突出特色。商家可以随意选择自己品牌定位的服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。&缺点：1. 投入高，风险大。一次性地支付租金，装修投入相对也大。&2. 管理难度大，劳心劳力。自己办理证件、管理人员、管理资金等等。&3. 商家品牌附加值很难提升。因为每家每户独立运作，一些新品牌或者外地品牌附加的品牌价值很难通过别的品牌提升。&二、联营扣点按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。目前大部分百货类型的商业地产项目选择这样的合作方式。&联营扣点对商业地产项目方来说，有以下优缺点：&优势：1. 易于招商，把握招商质量。对于扣点式商业地产项目来说，营业额及品牌是关键。一般选择品牌强度更大，影响力更大的商家和品牌。严格考核每个商家的资质。&2. 易于提高项目知名度，打造档次，针对目标人群在消费者眼中扣点式商业项目（商场）一般代表着正规、信誉好、整体形象好、服务好、名气大。而且后续宣传全市项目的名义。&3. 便于管理。所有商家必须听从指挥，统一收银，统一促销，统一安排等等。&4. 风险低，收益更高更稳定。回避了商品流通过程中应承担的采购、销售和库存等经营风险。一般扣点额度高于当地租金收入。扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于交租金合作方式。&缺点：1. 操作比较复杂。招商、财务管理、促销、顾客等等全部需要考虑到。&2. 前期投入大。需要一次性大量投入人员、设备等等。&联营对于商户来说，它的优缺点如下：&优势：1. 前期投资小。这样不用一次性支付大笔租金，而且商业项目方会承担部分宣传工作。&2. 便于管理。一般做扣点的商业项目有专门的营运管理部门对人员招聘及管理、店铺的形象等进行统一的管理，省去了商家或品牌公司部分管理方面的精力和成本。尤其是对未操作过生意的加盟商有较大帮助。&3. 省心省力。前期工作简单，不用办理“三证”跑东跑西，也不用和相关部门联络，直接跟商场签订合同即可。在装修方面工作也相对简单一点。&4. 提高销售额。商户不是单兵作战，商场自身定位的品牌效应，会对商户的业绩有一个较大的带动作用。&5. 适合新品牌和外地品牌。刚刚起步的新品牌，其市场份额及影响力还处于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的租赁模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险的联营模式。与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度也会随之上升，最终达到可以不依托商场就可以独立吸引顾客的程度。&缺点：1. 很难进入。对商家和品牌的要求高，出示各类证书、销售成绩等，一般小型商家和品牌很难进入。&2. 没有自主经营权。必须配合百货公司进行打折等各种活动，无论商户自身的发展策略及资金条件是否允许进行打折促销，都必须配合商场举办的一切活动。&3. 利润较低。虽然扣点不用交租金，但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于租赁合作方式。促销活动力度大、次数频繁。尤其是商业项目之间的竞争，造成了促销力度的大比拼。&4. 商家的品牌很难突出特色。扣点型商业项目为了塑造项目的特点，服装等统一一样，而且给商家的铺面一般偏小。商家很难突出自己的品牌定位。&5. 纠纷多，人际关系负杂。内部关系复杂，特别是一些销售较好的商场，内部的关系非常复杂，处理这种关系所花的财力和精力都是非常巨大的。&6. 回款周期长。一些信誉不太好或者比较强势的商场，回款周期较长，这样造成资金的流通较为不畅。&7. 压力大。扣点的商业项目对商户的考核严格，定时地对商户品牌调整，对销售额低的商户往往采用退场的方式。&通过以上比较，其实每种合作方式都不是完美的。无论项目方或商户方，都有多方面的考虑，寻找最合适的合作。商业，永远不是双方的博弈，而是共创双赢，这才是生财之道。
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商铺招租方法
商铺招租一般有以下几种常用出租方法。一、商铺返租1、商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在8%-12%之间。2、对普通投资者来说，商铺返租、商铺“售后返租”(简称返租)是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。二、代理招租代理招租是商铺出租中常用的方法。有一些商业地产与物业代理公司签订协议，凡是购买自己商铺的业主由物业公司全权代理商铺出租事宜，起到穿针引线的作用，也是目前市场较为普遍的形式之一。三、通过中介公司出租因为中介公司的信息比较多，通过中介出租商铺的好就是缩短找租客的时间。另外中介公司的合同都是有法律效应的。以后一旦出什么事找中介处理能省下不少精力。不过成交后房东要付中介公司一定数额的中介费，金额一般是一个月的房租。四、自己在网上发布商铺出租信息如果不想通过中介出租商铺，房东可以自己到网上发布商铺出租信息。目前很多房地产网站和分类信息网站都会提供个人免费发布出租房源的服务。以搜房网商铺网为例，每个手机号码可以发布10个商铺出租房源，搜房网巨大的浏览量无疑会将商铺出租信息展示在众多潜在租客面前。
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出门在外也不愁融资租赁有哪些方式？
14:16:48　来源: 互联网　
1、直接租赁：是融资租赁的最普遍最简单也是最主要的形式。即租赁公司通过筹/集资金，直接购入承租企业选定的租赁物品，并给承租企业使用的一种租赁形式。按三方(出租人、承租人、供货人)参与，至少由两个合同(融资租赁合同、购买合同)构成，具有不可解约性。因为设备是承租人特殊定购的，是特定设备，如果承租人解约，出租人很难再将此设备租给他人，出租人为此要承担较大的风险。这种租赁方式关系简单、手续较为简便。
　　1、直接租赁：是融资租赁的最普遍最简单也是最主要的形式。即租赁公司通过筹/集资金，直接购入承租企业选定的租赁物品，并给承租企业使用的一种租赁形式。按三方(出租人、承租人、供货人)参与，至少由两个合同(融资租赁合同、购买合同)构成，具有不可解约性。因为设备是承租人特殊定购的，是特定设备，如果承租人解约，出租人很难再将此设备租给他人，出租人为此要承担较大的风险。这种租赁方式关系简单、手续较为简便。
　　2、转融资租赁：由出租人从另一家融资租赁公司租进设备，然后转租给承租人使用。第二出租人可以不动用自己的资金而通过发挥类似融资租赁经纪人的作用而获利，并能分享第一出租人所在国家的税收优惠，降低融资成本。转融资租赁多发生在跨国融资租赁业务中。
　　3、售后租回融资租赁：一般简称回租，由设备使用方首先将自己的设备出售给融资租赁公司（出租人），再由租赁公司将设备出租给原设备使用方（承租人）使用。厂
　　商通过回租可以满足其改善财务状况（资产负债表）、盘活存量资产的需要，并可与融资租赁公司共同分享政府的投资减税优惠政策带来的好处，以较低的租金即可
　　取得继续使用设备的权利。财产（设备）所有人通过这种方式可以在不影响自己对财产继续使用的情况下，将物化资本转变为货币资本。
　　4、杠杆融资租赁：国外杠杆融资租赁的运作方式十分复杂，涉及的当事人较多，一般包括承租人、生产厂商、物主出租人、物主受托人、债权人、经纪人等。融资租赁公司（出租人）只承担设备成本的一小部分，一般为20-40%，
　　并以此为&杠杆&，大部分由银行或银团等金融机构提供。出租人要把租赁物的所有权、融资租赁合同的担保受益权、租赁物的保险受益权及融资租赁合同的收益权
　　转让或抵押给贷款人，贷款人对出租人无追索权。该融资租赁对象大都是一些购置成本非凡高的大型设备，如飞机、轮船、卫星等。
　　5、委托融资租赁：一种方式是拥有资金或设备的人委托非银行金融机构从事融资租赁，第一出租人同时是委托人，第二出租人同时是受托人。第二种方式是出租人委托承租人或第三人购买租赁物，出租人根据合同支付货款。又称委托购买融资租赁。
　　6、项目融资租赁：承租人是以项目自身的财产和效益为保证，与出租人签订项目融资租赁合同，出租人对承租人项目以外的财产和收益无追索权，租金的收取也只能以
　　项目的现金流量和效益来确定。出卖人通过自己控股的租赁公司采取这种方式来推销产品，扩大市场份额。通讯设备、大型医疗设备、运输设备甚至高速公路经营权可采用这种方法。
　　7、销售式租赁：生产商或流通部门通过自己所属或控股的租赁公司采用融资租赁方式促销自己的产品。这些租赁公司依托母公司能为客户提供维修、保养等多方面的服务。出卖人和出租人实际是一家，但属于两个独立法人。在这种销售式租赁中，租赁公司作为一个融资、贸易和信用的中介机构，自主承担租金回收的风险。通过综合的或专门的租赁公司采取融资租赁方式，配合制造商促销产品，可减少制造商应收帐款和三角债的发生，有利于分散银行风险，有利于促进商品流通。
　　8、抽成融资租赁：又称收益百分比融资租赁。对回笼期较长但现金流稳定且具有一定垄断性的项目，可尝试采用收益权担保、收费分成的融资租赁方式。这种融资租赁的租金不是固定的，而是由承租人的盈利状况决定，通常由承租人向出租人先支付一定的租金，租金余额按承租人营业收入的一定比例抽成。具体的比例可以灵活多变，由承租人和出租人根据实际生产状况确定。
　　9、风险融资租赁：出租人以租赁债权和投资方式将设备出租给承租人，以获得租金和股东权益收益作为投资回报的租赁交易。在这种交易中，租金仍是出租人的主要回报，一般为全部投资的50%；其次是设备的残值回报，一般不会超过25%左右，这两项收益相对比较安全可靠。其余部分按双方约定，在一定时间内以设定的价格购买承租人的普通股权。这种业务形式为高科技、高风险产业开辟了一种吸引投资的新渠道。出租人将设备融资租赁给承租人，同时获得与设备成本相对应的股东权益，实际上是以承租人的部分股东权益作为出租人的租金的新型融资租赁形式。同时，出租人作为股东可以参与承租人的经营决策，增加了对承租人的影响。实际操作中，一般由融资租赁公司以设备价款的60%买下设备，与承租方共同组建营运治理中心，参与各项重大决策，在收回本金后仍保留项目的20-30%收益权。风险融资租赁实际上是风险投资在融资租赁业务上的创新表现，与抽成融资租赁（收益百分比融资租赁）有相同之处，但又不完全相同，其差别在于风险融资租赁中存在的一种质的转换：债权转股权，与此相对应借贷资本转为权益资本。
　　10、结构式参与融资租赁：由注资、还租、回报3个阶段构成。其中注资阶段资金注入的方法与常规融资租赁资金注入方法无异；还租阶段是将项目现金流量按一定比例在出租人和承租人之间分配，例如70%分配给出租人，用于还租，30%由承租人留用。回报阶段是指在租赁成本全部冲减完以后，出租人享有一定年限的资金回报，回报率按现金流量的比例提取。回报阶段结束，租赁物件的所有权由出租人转移到承租人，整个项目融资租赁结束。结构式参与融资租赁和我们熟知的BOT方式有异曲同工之妙。
　　11、捆绑式融资租赁：又称三三融资租赁。三三融资租赁是指承租人的首付金（保证金）不低于租赁标的价款的30%，厂商在交付设备时所得货款不是全额，大体上是30%左右，余款在不长于租期一半的时间内分批支付，而租赁公司的融资强度差不多30%即可。这样，厂商、出租方、承租人各承担一定风险，命运和利益&捆绑&在一起，以改变以往那种所有风险由出租人一方独担的局面。
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