佳兆业危机警示：交了首付拿不到房子 可否断月供
近期佳兆业多个在售房源被锁定，导致一些购房者开始恐慌：此类项目能否按期交房？而这样一种恐慌背后，也滋生出一种新的市场风险，即购房者试图以断供的方式来规避交易风险。相比2014年受房价下跌影响而出现的断供现象，今年此类因房源查封而触发的断供风险更值得关注。房企因各种原因导致项目延期交房，并不少见。但因房企经营不稳定而导致项目被锁定，还是比较罕见的事。面对这样一类“黑天鹅”事件，购房者未来的月供价值有多大、应如何防范此类住房交易的风险，自然成为最关心的问题。贸然断供有风险在传统的商品买卖环节中，买卖主体之间的关系和权责比较明确。一旦一方发生违约，另一方自然有权利放弃曾约定的义务。但住房市场有其特殊性。在购房市场上最普遍的交易方式就是按揭贷款方式，商业银行信贷部门在其中扮演了重要角色。换而言之，房产交易的法律关系体现为房企和购房者的关系，但按揭贷款的交易却是围绕商业银行和购房者两者进行的。这也意味着，房企本身的经营行为，不论优劣，均不能成为影响购房者按揭贷款行为的因素。而且从商业银行的角度看，发放这样一笔房贷，本质上只是其多种贷款中的一类，并无特殊性。而且购房行为是由购房者先发起的，其理应对交易风险有充分的考虑，并不能因为此类交易存在风险，就“蛮横”拒绝偿还月供。此类房贷的合同中，甲方是购房者，乙方为商业银行而非房企。从合同法的角度看，购房者没有理由拒绝偿付月供。一旦不按时足额还贷，购房者自然将背负“弃房断供”的嫌疑，进而引发各类风险。一般来说，商业银行信贷部门会通过电话、邮件、上门拜访等方式进行催缴，从而督促购房者按时还贷。如果按揭贷款将到期时，购房者处于一个有心无力的状态，即有还贷意愿但无足够的支付能力，那么部分商业银行还会提供一个变通的方式，即展期。在这种模式下，购房者应该在借款到期前的时间内向商业银行申请展期，商业银行同意后，可以和购房者签订展期还款协议书，从而缓和月供压力。但很显然，如果仅仅拿房企项目出问题来回避月供的义务，其理由根本站不住脚。这时候，商业银行会将此类未清偿的贷款定义为逾期贷款，即通俗理解的“断供”行为。商业银行往往会对此类断供的金额加收一定的利息，即罚息，且以日为单位进行计算。更糟糕的是，即使后续房企有能力进行交房，此类住房的所有权也会转移到商业银行手中，并以司法拍卖的方式进行处置。延期交房索赔难对于一个购房者而言，贸然断供的风险自然也能够为其所意识到。之所以违规操作，在于憋屈的心理作祟：自己已按购房合同规定按期支付月供，但房企为什么拖延交房呢？必须承认，按约定条件、按时按质交付房屋是房企的法律义务，逾期交房则是明显的、严重的违约行为。从这个角度看，购房者完全有理由向房企索取赔偿。当然，对于这样一个索赔的内容，要视房企违约的程度和房企所处的经营状况而定。可以回顾下年部分房企延期交房的案例。当时受融资环境收紧和房企资金链断裂的影响，部分房企交房时间不断往后挪。在这种情况下，房企和购房者已签订了商品房预售合同，那么房企在约定的交房时间内不按时履约，购房者完全可以向此类房企进行催促和索赔。当然，实际情况是，部分房企会通过加快项目进度、承诺提供无偿精装修服务等进行补偿。另外，部分房企项目被锁定和延期交付，或和其不具备房地产开发主体资格的原因有关。此类项目之所以进度缓慢，在于一些手续不齐全，需要补办。这种情况下，房产违规预售，和地方管理部门监管缺失必有关联。当然，直接找相应管理部门进行索赔并不现实。普遍做法是，此类管理部门会督促房企加快项目的开发进度、给购房者进行各类货币补偿。当然，最糟糕的就是房企本身面临了破产的危机。对于此类房企房源被锁定、无法按期交房的现象，将涉及到债务清偿的问题。从目前企业破产清算的偿债优先次序看，将优先拨付破产费用，其次是解决企业员工的薪酬等福利问题。待此类问题解决后，将解决企业破产前应缴纳的税款问题。最后才会涉及企业债权偿付的问题。而在企业债权索赔方面，将优先考虑机构的利益。因为在实际赔偿过程中，此类机构能够获得更多的信息，也更容易和企业管理层进行接触。近期佳兆业风波后，各大信托公司纷纷发公告，“宣誓”债务的优先索取权，背后反映了其希望尽早获得债务的兑付权。所以说，当真正出现房企清算的问题时，购房者权益被补偿的可能性将非常小。一来是购房者和房企之间的财产争议对象为房产，而非货币类资产。二来是此类被清算的房企往往背负高昂债务。待别的群体优先受偿后，购房者或会尴尬发现，其已难以再分一杯羹。心有定力防风险购房者滋生断供的念头，背后折射出住房交易过程中机制的缺失。这和目前国内市场特定的住房制度有关。比如说，在住房预售过程中，购房者往往是信息掌握最不完全的群体，而且也往往缺乏专业的住房交易知识。一旦利益受到侵害，在投诉和索赔无结果的时候，采取过激的手段自然也能得到理解。当然，要真正屏蔽此类风险，关键是要设置一堵防火墙，这可以借鉴国外其他国家的经验。比如在美国，住房交易各个环节中会嵌入保险制度。这里以美国住房抵押贷款保险制度为主要表现。另外，由于美国商业保险市场比较发达，进而也能够在住房交易环节中处处体现保险的元素。美国购房者的置业计划背后，可能有着律师、税务师、理财师在内的团队支持，其会对住房交易进行各类风险提示。所以一些购房者从防范交易风险的角度出发，会主动签订住房保险合同。中国其实并不缺这样一道防火墙。早在1988年，中国人民保险公司财产保险总公司就出台了《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》，首次推出个人购置住房抵押贷款保证保险业务。但实际情况是，此类保险计划多为商业银行所采纳，以防范银行信贷投放风险为目标。而购房者对此类保险合同的兴趣并不大。即使在商业保险范畴中，各类保险条款主要是防范购房者偿付按揭贷款的风险，而非防范房企拖延交房的风险。这就出现了一个不对称的现象：购房者若无法按时还贷，那么保险公司可以代为偿付，从而减少商业银行信贷的风险。而在房企交房不及时的情况下，购房者却很难找到一个有效的风险规避手段。因此，进行保险制度的创新，为购房者住房交易风险的规避设置防火墙，可以成为接下来住房市场管理的重要任务。但更为重要的是，购房者在面对这样一种危机时，应该有定力。这样一个定力才是真正的防火墙。面对目前房源被锁定的风险，购房者大可不必恐慌。实际情况是，若房企违约的动静太大，地方政府势必会介入。一般会通过引入第三方机构的资金、保留相同的项目工程施工队、引入新的项目运营方等，从而确保住房项目能按期交房。而对于断供的念头，购房者自然应主动将其掐断！
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提问者采纳
首付首付现发商零首付其实先帮垫付-三左右利息按揭说合同效始预算少选择些零首付楼盘或者低首付楼盘
那贷款什么时候办理，首付付完？还是决定要这个房就要办理？
首付弄好，网签弄好合同生效开始
有问题直接搜，口水楼市买房论坛那边讨论很多有很多专家和网友的，咱都是那里看会的
提问者评价
太给力了，你的回答完美地解决了我的问题，非常感谢！
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行要看首付少总价少
比如总价七十万，首付21万，今天付，月供什么时候开始
今天问售楼处，他们说不行，说封顶就要办理贷款，半年左右就要还款，但我身边人有一年半才月供的，这是怎么回事？
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