罗杰斯：现在不是卖出中国股票时机 陈志武：一线城市楼市肯定存在泡沫·南方日报数字报·南方报网
A21版：财富·产经
A01版 要闻
罗杰斯：现在不是卖出中国股票时机 陈志武：一线城市楼市肯定存在泡沫
&&&&罗杰斯鲁力摄
&&&&陈志武&吴伟洪摄
&&&&11月20日，雅居乐·富春山居特约“中国新经济力量论坛”在广州举行。曾让投资界闻风丧胆的量子基金创始人，与巴菲特齐名的国际顶尖投资大师吉姆·罗杰斯，知名华人经济学家、耶鲁大学终身教授陈志武等多为国内外知名经济学者会聚羊城，纵论当下经济形势与中国新经济力量的发展方向。&&&&在“中国新经济力量论坛”期间，南方日报记者就当前中国乃至广东的经济形势、未来经济转型的方向，当下股市、楼市的发展前景和投资策略等对罗杰斯与陈志武进行了专访。&&&&谈经济转型&&&&经济转型第一步必须减税&&&&南方日报：党的十八大报告中，对于未来中国的发展转型有很多规划，你认为中国经济转型应如何进行？&&&&陈志武：第一步是发挥人民代表大会的监督作用，对各类税费进行实质性的问责，减免税费是马上就应该去做的。在上世纪50年代，美国企业税占整个GDP比重只有4.5%——5.5%，而过去六十年中下降了60%。但中国企业税收占GDP的比重却在以每年2-3倍的速度在增加。要促进经济发展，保增长、保就业，首先做的必须是减免企业税收。要发挥人民代表大会，以及其下面的专业委员会发挥作用，比如监督征税权。&&&&此外，国有资产的改革也必须继续推行。应该让老百姓真正成为国有产权所有者，分享国有资产增值的成果，比如设立国民权益基金，可以大大加快国民收入的结构性变化，对拉动消费有重要作用。&&&&罗杰斯：在过去几年，中国已经表现得非常好。为了促进经济的发展，中国应该使人民币快速国际化，使之成为自由流通的货币。同时，应该加大市场开放力度，废除优惠补贴政策以增强市场竞争力。&&&&谈收入倍增&&&&收入倍增需要市场更开放&&&&南方日报：党的十八大报告中，提出2020年中国人均收入要比2010年翻一番的“收入倍增计划”，你觉得以这个目标能否实现？要实现这个目标，你认为中国还应该怎么做？&&&&罗杰斯：当然能实现这个目标。中国过去10年人均收入也实现了翻番。现在要翻番当然更难了，因为人均收入的基数提高了。&&&&我认为中国需要更开放，经济、入境、货币、资金都需要更开放，虽然不太容易。世界上其他的国家也都有自己的发展问题。对中国来说，有这么高的货币储备和投资规模，只要市场更加开放，实现收入倍增的目标是可以达到的。&&&&陈志武：收入倍增的目标是否能实现，与上述提到的改革密切相关。收入分配中最大的问题是政府收入太多，社会收入太少。如果这方面的结构性问题不纠正，简单通过压缩资本收入，增加劳动收入，依旧是难以实现人均收入倍增的。&&&&此外，未来中国经济若依旧过于依赖投资和出口，收入倍增也很难实现。当前国内第二产业的产能严重过剩，基础设施也过剩，继续依赖这些增加老百姓的收入，难以为继。必须依靠发展第三产业，才能激发民间消费，带动收入增长。&&&&谈房地产&&&&一线城市的楼市有泡沫&&&&南方日报：过去十年，很多中国人通过房地产投资获得了很高的回报。现在最严厉的调控政策已经有两年，很多人认为房地产还有很大的泡沫。你认为当前国内房地产泡沫有没有泡沫？未来走势会如何？还有投资价值吗？&&&&罗杰斯：综合中国大陆和香港的房地产市场看来，都存在房地产泡沫。特别是香港、上海这样的城市，投资空间不是很大了。任何时候，任何经济体都不应该有泡沫。泡沫越高，持续越长，更多的人会受伤。所以应该控制泡沫，什么时候都不应该有泡沫。&&&&目前来看，中国房地产价格增幅比过去几年也稍微降了一些，中国政府也表态说将继续抑制房地产市场。我想政府一直说要控制房价，他们就肯定会这么做。现在很多地方的房地产市场有问题，但如果在一些靠近土地、靠近农民的地方买房，会好一些。因为我认为今后几十年。农业会很有前景。&&&&很多两年前投资美国房地产的人也亏了钱，因为有泡沫，泡沫破裂很多人很受伤。只要没泡沫，房地产确实很好赚，但这是不可能的。最好的经济体肯定不是依靠房地产来发展，而是依靠制造业、矿业、能源。实体经济才能制造出切实有用的东西，中国想要制止它的经济泡沫，这是明智的。&&&&陈志武：国内一线城市房地产肯定有泡沫，如北京、上海和广州，去年，纽约曼哈顿的房价与京沪核心区差不多，但人均收入却高几倍，这是违反经济规律的。&&&&为什么中国房地产泡沫存在且越吹越大，一方面因为投资手段少，另一方面也是因为政府控制了土地供给。北京小产权房和大产权房的价格差异巨大，如果让北京郊区的农民土地可以自由建房，进入房地产开发的领域，房价肯定会大幅下降。&&&&此前房地产调控“空调”并没有解决供给和需求失衡的问题，而只是通过限制银行对房地产开发商的贷款供应量，事实上会造成房产供应量的减少，进一步推高房价，本轮的限购也是如此。&&&&预计明年会有新的推动经济增长的需要，除了基础设施和大项目的投资外，房地产业是必不可少的一大块，放松限制性的政策可能性很大。&&&&谈股市低迷&&&&现在卖中国股票不明智&&&&南方日报：目前中国的经济下行压力虽然大，但从经济绝对增速上看，已经优于全球很多国家。可是为什么中国的股市并没有反映出这一情况？你如何看待中国资本市场？&&&&陈志武：中国经济增长7%，为什么大家还认为太低？在很多外国人的眼里这是很难理解的。我认为，主要原因是经济增长质量不高，经济结构和经济制度安排有问题，与私有制经济增长速度不同。&&&&美国经济4%增长速度能够给整个社会带来很大繁盛拉动气象。因为其增长可以通过两个渠道让老百姓感受到，第一是劳动收入增长，老百姓有更多的钱来花；第二是财产性收入有放大效应，美国GDP增长4%，美国股市会上涨10%，从而让投资人的财产性收入增加。&&&&但在中国，除了劳动收入增长与GDP基本同步，财产性收入的放大很少能被老百姓享受到，大部分只体现在国有资产的增值中。在股市中，中国的上市国企真正在老百姓手中的股权比重只有10%多，资产增值收益很小。因此，要把中国GDP的增长速度至少除以2才能和美国相比较。&&&&不过，当前A股市场已经调整了很长一段时间，相比房地产市场，现在的A股市场的投资机会更大一些，相信新的领导层在明年3月之前会有一些动作，在3月之后市场信心会有很大的改善。&&&&罗杰斯：中国会成为21世纪最重要的国家，未来100年中国都是活跃的经济体。我对来这里投资感到很幸运，我1999年、2005年和2008年的11月买过中国的股票。到今天为止，我其他的投资或买或卖，但从来没有卖过中国股票。现在卖中国的股票就像在19世纪20年代卖掉美国的股票，当时可能看上去蛮明智，但接下来，你会发现你还是不够聪明。&&&&现在我也还没有买中国股票，依然在观望。但下次中国股票崩盘时，我认为那时是好的入市时机，我会买股票给我的孩子。50年后，他们会回过头来看，我们会非常富有。&&&&谈新兴产业&&&&新兴产业盈利能力会提升&&&&南方日报：对近年来中国大力发展的战略性新兴产业，特别是低碳经济、新能源产业。对此您是否看好？如何才能促使这些行业更好地带动整个经济的发展？&&&&罗杰斯：中国应该继续发展战略性新兴产业。就目前来看，虽然这些产业并不具备经济竞争力。但是，它们的盈利能力将会随着商品价格的持续提高而逐步改善。从长远来看，运营商在这些产业将获得可观的利润。&&&&陈志武：我的主张是哪些产业是新兴、有希望、有前景的，应该留给市场去判断、选择、淘汰，而不是由政府部门去判断选择。对于低碳行业、新能源行业，政府的角色应该是中立的。&&&&我自己也创业过，也做过市场，给我的教训是：一个人或几个官员不可能代替市场对现在、对未来做判断。以中国的太阳能产业为例，前几年各地方政府都在唱好太阳能、风能，结果是各地都去投资建太阳能制造厂、风能制造公司，使这两个产业今天都严重产能过剩，不仅让其它国家要起诉中国太阳能产业，也对这些产业的未来发展带来根本性障碍，未来再发展前景黯淡。&&&&我的建议是发展民间金融、减少对各金融业的管制，由VC基金、PE基金和其它金融机构去判断选择产业、企业，通过市场化方式鼓励创新、激发创业，而不是由行政部门去做挑选，这样才能带来健康的新兴产业和持续发展。&&&&南方日报记者&牛思远&黄倩蔚
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股市还没看清，楼市又看不清了
作者：来源：新浪财经
　　南京告急、深圳告急、上海告急……同胞们披星戴月，不顾困难，勇敢冲上前去，哪怕机会再渺茫，也要为之挥洒汗水；哪怕目标再高远，也要为之奋力一搏。　　这次第，怎一个英勇了得。　　可惜，在股市跌落悬崖的年代，这样的威猛，只能用在，买房子上。　　一骑绝尘的楼市，在这个春天的几个南方城市，掀起热浪。房价攀升之外，那些动辄上千万的房子，动辄一天卖掉几百套。售楼处的人满为患传递到交易中心，一线城市的热情传递到全国，然后发现还是只有一线城市如此热情。　　这样的浪潮涌向何方，侠客岛无从知晓。不妨把一些颇有启发的观点集结于此，供你参考。　　知日派?悲观　　在一篇广为流传的“雪球”文章里，作者“天涯路”以详实的数据对比，试图证明如今的北京房价有多疯狂，泡沫有多可怕。　　论证非常直率，抄录如下。　　很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？　　1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。　　使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。　　距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。　　要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。　　回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？　　而对于如今的情况，也有着直接的对比。　　悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。　　纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。　　伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。　　香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。　　北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。　　目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。　　而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。　　与他类似悲观的，还有一位叫齐俊杰的金融从业者。他的核心论据，来自房地产市值与GDP的比值，论证也非常直接。　　国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了，长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。　　再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。　　1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯?查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。我们的算法其实差不多，按照人均居住面积30平米计算（北大的报告家庭平均居住面积116平米），平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%。　　国情派?看好　　实际上，看好一线楼市的观点，在当下应该是主流，你周围的亲戚朋友很可能都持有这样的观点。所以这部分我们少选一点，不代表这种观点的市场小。　　来自中泰策略的罗文波团队，就直接回应了上面的一些论点，认为房价国别比较的准确度不高。　　房价作为宏观指标变量不存在合理的国别比较，只能提供部分参考价值。正如美国2008年金融危机时非银债务GDP占比为210%，1990年日本房地产崩盘时非银行债务占比为195%，韩国1998年金融危机时此指标为152%，硬性的拿中国一线城市与香港、纽约房价绝对值的数据类比来判断房价的方式可能值得商榷。长期来看这种结果即使合理，也不代表房地产短中期没有周期性波动。　　这个团队还认为，房价上涨相对环境来看，并非高得离谱。　　房地产市场作为一种资产，价格上升一部分是受到供求关系影响（2012年之前全国，2012年之后的一线与部分二线），一部分原因是货币现象。供求关系良好时，金融属性可以放大供求失衡的程度，导致价格大幅上涨（目前的一线城市），供求关系恶化时，可以抵消金融属性（目前的三四线城市）。大家现在讨论最多的是房价涨幅的绝对值，这里有一组数据可以供大家参考。1998年至今为期，城镇非私营部门平均工资增长7.5倍，北京月最低工资标准增长5.5倍，上海月最低工资标准增长6.2倍，同期M2增长13倍。如果你觉得中国房地产市场整体价格涨得比上述几组数据更离谱，那么的确有大问题。否则，可能就是呵呵。　　所以，结论就是，只要货币政策持续宽松，一线房地产价格拐点难现。　　温州派?迷惘　　之所以把温州炒房团单独拿出来，是因为在这几年的房地产浪潮中，他们是真正的弄潮儿。春江水暖鸭先知，一线操作者手持真金白银，他们的观点难言正确与否，但具有特殊的价值。毕竟，相对他们来说，即使很多经济学家也没有在切肤之痛中分析过现状。　　来自《每日经济新闻》的报道显示，这次温州炒房团丝毫没有出现之前经常见诸报端的疯狂举动。　　“目前，温州炒房者趋于理性，对上海等热门城市板块还没有明显的买入迹象，就算有部分人在深圳等地买房，也是在这波火爆行情未起之前。”作为温州一个比较有名的炒房团团长，陈中（化名）向《每日经济新闻》记者透露，市场预期如何，他们现在也还没有底气。　　当然，首先要排除一项干扰因素，那就是他们手里还有没有钱。数据显示，有，很多。　　值得一提的是，目前，在温州大本营，千亿资金正在“休眠”。最新统计数据显示，截至今年1月末，温州全市银行业储蓄存款余额达4944.16亿元，接近5000亿元，比上年末增加256.28亿元。　　如果按照温州全市常住人口915万人统计，人均储蓄存款54035元，比全国平均水平高出1万多元，创历史新高。“储蓄大量回流至银行，在很大程度上说明当前居民个人投资渠道还不丰富。”业内人士对此分析称。　　而在去年同期，A股上演了“火爆行情”，其背后，则出现温州资本的涌动。　　据温州市证券期货业协会统计，2015年一季度，温州融资融券期末余额78.21亿元，占托管市值1649.29亿元的4.7%。同期，温州全市证券交易额同比上涨249%，占全国总交易额1.94%。　　哦，千万别忘了，以前他们是怎么玩的。　　1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。　　此后，在日，第一个温州炒房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支炒房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。　　此外，温州资本还先后大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙，一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。　　官方?降温　　国家统计局最新公布的数据，虽说已经是1月份的情况，还是能让人看到火热的迹象。　　2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30％。　　数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52.7％。上海和北京分别以21.4％和11.3％的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10％。　　当然，到了二月，情况如你在媒体中所见。而这些房价飙涨的城市，政府纷纷表达出了降温的意愿。　　上海是这样的――　　上海市委书记韩正在会见韩国经济副总理时表示，作为一座特大型城市，上海与许多国际大都市一样，始终面临着人口、交通、环境、住房等共性问题的巨大挑战。特别是住房问题，商品房是特殊商品，需要我们始终高度关注，及时发布全面客观的权威信息，维护市场秩序、稳定市场预期，满足广大人民群众的基本住房需求。　　南京是这样的――　　1、一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制“捂盘惜售”行为。　　2、加大土地供应向高地价“说不”，溢价率超45%调竞价方式。　　3、维护买房人的知情权，多种举措抑制开发企业透支房价预期。　　深圳是这样的――　　深圳市市长许勤在年初时表示，深圳房价涨得太快，与其他城市不在一个步调上，市政府正在研究调控政策，确保房价处在合理区间。2月24日，市住建局局长杨胜军出席活动时表示，政府正在研究措施调控房价，同时会加大保障性住房建设的力度。2月26日，深圳市规划国土委副主任乔恒利表示，深圳将继续执行住房限购政策，控制投机需求。
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现在还有比股市涨得更疯狂的：深圳楼市
现在还有比股市涨得更疯狂的？有！深圳楼市！　　===本文导读===
　　　　　　　　　　　　　　===全文阅读===　　　　　5月23日，深圳暴雨红色预警，三处楼盘同时开盘共推1600余套房，但超7000人在瓢泼大雨中在售楼现场排队等候。这1600套房源最终4小时售罄。现场一位购房者说，“有什么买什么！”如今，深圳龙华新区房价也迈入“4万”时代，这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了5年时间就从刚刚过万到冲破4万。“深圳就是这么任性，买二手房，业主居然说把定金打过来再看房。”　　延伸阅读：　　5月23日，深圳暴雨，政府将橙色预警升至红色预警。龙华新区的中海锦城、南山区的塘朗城、博林天瑞三处楼盘同时开盘，三处楼盘共推1600余套房，但超7000人风雨无阻地出现在销售现场。　　这1600套房源最终4小时售罄，成交金额达到84亿元，“有什么买什么。”现场一位购房者这样说。　　自今年“3?30新政”之后，与火热的二手房市场不同，深圳一手房成交量曾一度压抑不升反降。但到了5月，情况出现了反转。深圳市规划和国土资源委员会的统计数据显示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月还未结束，已较4月增长10.1%。　　值得注意的是，深圳关内关外成交量虽然与以往相同，但比例悬殊。以5月23日为例，关外两区(龙岗、宝安，包括龙华新区等四个新区在内)的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。但是造成比例悬殊的价格因素正在发生骤变。5月份的成交均价，关外上涨速度明显高于关内。5月23日关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%，而关内则远低于这个幅度，仅为0.01%。　　以关外龙华新区的中海锦城为例，开盘当天超4000人出现在看盘现场，共推719套，均价达到4万元/平方米，最终成交28亿元。而位于关内南山区的塘朗城和博林天瑞两个项目均价分别为4万元/平方米和5万元/平方米，关内关外出现同价。　　至此，龙华新区房价也迈入“4万”时代。这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了五年时间就从刚刚过万到冲破4万，涨幅甚至超过了前段时间大热的前海自贸区。　　但龙华新区房价飞涨在当地业内人士看来却并不为奇。美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，龙华片区楼价“破4”主要还是缘于市政规划。目前，该片区内的深圳北站商务中心建设已全面启动，而等到广深港高铁在2017年全面开通后，深圳北站还将具有口岸功能，只需15分钟就可直达香港九龙，要比目前罗湖、皇岗等口岸过关高效许多――这也是新开盘项目出现许多来自香港的置业者和炒房者的重要因素。　　上周末这三个新盘现场的火爆行情仅是深圳楼市自去年9?30新政以来回暖的一个缩影。在那之后，深圳新房均价已连涨8个月，而自今年3?30新政，以及央行连续降准降息等政策利好刺激下，深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰。　　　　部分楼盘酝酿涨价业 内称或引发购房者抵触心理　　近期，楼市在多项利好因素拉动下正逐渐回暖。数据显示，五月份截止到目前，一、二线城市住宅签约量上涨明显，库存压力得到一定程度的缓解。不过，当前楼市转暖的好景或许不会维持长久，市场成交量上涨的背后，开发商也试探着涨价。　　据中国指数研究院发布的数据显示，上周(5月18日-24日)，其监测的十大重点城市共有56个项目开盘，开盘项目整体价格平均上涨4.31%，价格继续呈现小幅回升。其中，44个老推新项目中有一半出现价格上涨，此外的12个纯新盘项目，价格也整体呈现上涨或持平趋势。　　由此看来，多地开发商已经逐步推行涨价策略。此时，开发商涨价的底气何来？　　“从供求关系看，目前很多大城市的去库存周期持续收窄，去库存压力得到有效释放，所以房价上涨具备市场动力基础。从资金层面看，按揭贷款的下调，使得购房成本降低。”上海易居研究院研究院严跃进对中新网房产频道表示。　　尤其需要注意的是，在降息降准等多项利好政策拉动下，无论是购房者还是开发商，对市场的预期已经发生了变化。可以看到，很多楼盘已经缩减甚至取消了优惠措施，而购房者也加快了看房选房的节奏。　　在北京，已经有开发商在酝酿下一步的涨价计划。昨天，证券日报援引一家有国企背景的房企销售负责人观点称，“北京市场今年下半年涨价将会明显一些。我们也正在研究重新定价和提价的方案。”　　房企预涨价的例子是否为个案仍值得继续关注。其实，四月份一线城市及重点二线城市房价已经开始出现环比上涨。不过，房价的逐渐上涨并非普遍现象。　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读4月份房价数据时称，4月份部分城市房价环比略有上涨，但是房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，绝大部分三线城市房价仍然下降。　　同时，在一二线城市库存压力仅略有缓解，三四线城市库存积压仍严重的背景下，开发商涨价时机是不是有点早？对此，严跃进认为：“心急吃不了热豆腐，如果贸然涨价，可能会引发购房者的抵触心理，甚至进一步加剧库存压力。”　　　　楼市回暖 北上广深火热成交能否持续　　“3?30新政”等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。　　国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。　　房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。　　楼市回暖传导至地价　　楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。　　中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地虽然成交7宗，但其中有5宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。　　在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%的年内新高，平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“3?30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。　　投资要看存销比　　库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。　　截至2015年4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。　　4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。　　从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，超过了35个月。　　对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有400万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。　　李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少；而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。”　　而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力仍然较大。　　在天津中原投资顾问部总监高飞看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。　　上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。　　虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市，但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。 　　　　　随着“改革牛”的不断推进，地产领域的全面深化改革进程不仅直接影响到行业的发展空间，同时也直接关系着公司股票的估值水平，因此，地产行业的改革进程尤为受到市场关注。分析人士表示，地产作为资金密集型的传统周期性行业，上市公司这一重要的融资平台对其经营起到格外巨大的作用，有利于公司未来进一步融资、规模扩张。　　在诸多预期下，地产行业尤其是行业中的央企改革尤为受到市场关注，而近期行业诸多巨头也已经率先进行改革。其中引入了民间资本，同时发布了股权激励计划；因重大资产重组事项停牌；以及在收购绿城后，大有进一步整合旗下地产资产的态势等等，而相关上市公司亦受到市场的广泛关注。　　昨日午后，伴随着大盘的井喷，地产板块亦集体异动，据《证券日报》市场研究中心数据显示，昨日房地产板块中的、、、、、、、、、、等个股均实现涨停，而行业龙头“招保万金”中，除招商地产停牌外，、、也分别实现4.99%、1.32%、0.83%的涨幅。　　向上，万科A(95424.29万元)、陆家嘴(25066.67万元)、(17464.66万元)、浦东金桥(16721.84万元)、苏宁环球(10996.55万元)、(10044.07万元)等个股当日实现了超亿元的大单资金，此外，包含万方发展、、、、华丽家族等在内的26只地产股也受到了超千万元资金关注。　　投资机会方面，分析人士表示建议关注三类地产股。首先，国企、央企改革概念股。随着近期相关政策的不断落地，改革有望呈现燎原之势，相关概念股值得特别关注。具体来看，5月18日国务院办公厅批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，首次提及完善的“1+15”体系。而国资委近日印发的《国务院国资委2015年度指导监督地方国资工作计划》提出25条具体指导意见，也指明了地方的方向。相关概念股主要推荐，央企改革优质标的中粮地产，行业混改龙头华侨城A，存在强强联合预期的中房地产等。　　第二，受益基本面回暖的行业龙头，据最新数据显示，5月上旬，全国主要54个城市住宅累计签约71485套，环比上涨11.6%。其中，一线城市环比上涨7.3%，二线城市上涨16.5%，三线城市出现下滑。北、上、广、深再次成为焦点。多次降准、降息释放了流动性，减轻了购房成本，这也直接推动房地产基本面的回暖。相关个股主要有，保利地产、万科A等。　　第三，受益区域战略的地方龙头，如受益京津冀一体化的、金隅地产以及受益自贸区概念的陆家嘴、浦东金桥、等。（来源：证券日报） &　　　　　“中交房地产有限公司正在准备改名为中交房地产集团有限公司，这样房地产集团会变成中交建一级子公司。”5月21日，一位集团(以下简称“中交建”)内部人士向中国房地产报记者透露，5月22日已经开会讨论下一步战略。　　3天前，中交建刚刚通过买入原(3900.HK)执行董事罗钊明控制的“Tandellen Group Limited”持有绿城股份1亿股，通过增持成为绿城最大股东。　　据绿城中国内部人士透露，中交建还准备继续通过要约收购的方式，获取绿城股东手中更多的股权，以不断扩大在绿城的持股份额和话语权。　　当前，中交建在收购绿城后，正在考虑进行战略重组，整合中交建旗下的房地产业务。　　“中交内部的对标企业是中建系。”上述中交建人士表示，公司希望进一步做强房地产，尤其是海外地产。　　外部收购与内部整合　　5月18日，绿城中国发布公告，称中交建通过全资子公司中交房地产有限公司(以下简称“中交地产”)以每股11.46港元的价格增持绿城4.627%股份，交易结束后，中交建晋升为绿城最大股东，持股28.912%。　　据绿城中国内部人士透露，中交建还准备继续通过要约收购的方式，获取绿城股东手中更多的股权，不断扩大持股份额和话语权。　　推进与绿城的融合是一个循序渐进的过程，对于中交建来说，当前理顺中交系内部的地产业务也是急迫之事。　　据知情人士消息，中房地产和中交地产的合并已开始行动，中交建的思路是让中交地产通过A股上市平台来控制整个地产板块。　　从中房地产近期频频发布的公告来看，内部整合已经从讨论阶段进入落地阶段。　　4月22日，中房地产发布公告，原董事长沈东进递交辞职报告。5月22日公告，原中国交建房地产事业部副总经理吴文德接任沈东进任职中房地产。这是一则重要的人事变动，据知情人士透露，沈东进目前已调往中交建。　　事实上，在一年前，吴文德才辞去中房地产董事职务及在董事会专门委员会所担任的职务，当时吴文德是被调到中交建房地产事业部任副总经理，相当于从二级子公司升任一级子公司领导。现在重回中房地产，显然和中交建的地产大局紧密相关。　　另外，在收购绿城并获得控制权之后，中交建旗下出现了中房地产(000736.SZ)和绿城中国两个地产上市平台。　　这意味着中交建必须给监管部门一个说法：如何避免同业竞争以及避免股东利益受损。　　“现在存在一个业务整合和划分的问题，资产一次性装入有难度，整合通常是分步走。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对中国房地产报表示，当前两个上市平台双轨并行更利于整合。对绿城中国来说，先实现管理整合，再到人员整合，最后是相关的资产整合。　　“绿城中国可以作为H股地产平台，A股中房地产可以作为壳资源，把物业服务装进来，解决同业竞争的问题。”郝炬建议。　　对于中交建地产板块的业务重组，也有业内人士给出了建议：重组第一步，整合中交地产+中房集团+联合置业，实现A股上市平台“中房地产”的调整；第二步，将中交投资旗下地产项目+一航局旗下地产子公司+二航局旗下地产子公司+四航局旗下地产子公司等中国交建子公司地产项目整合到中交房地产有限公司内；第三步，在H股利用绿城平台，改为中交绿城，实现中国交建地产板块在A股和H股同时上市；第四步，将中国交建拥有的储备土地全部整合到中交房地产有限公司。　　对于这一方案，上述中交建人士没有回应。　　对标中建系　　中交建的最大特色是国企背景。近年来，中交建提出“五商”战略，要把公司打造成全球知名的工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重型装备与港口机械制造及系统集成总承包商。房地产，即是中交建近年来着力发展的主业之一。　　“中交建将强势介入房地产，我们的对标企业是中建系地产。”上述中交建内部人士对中国房地产报记者表示。　　中交建与确实有很多相似之处，几乎成长于同一年代，业务布局均涉及基建、房地产，在“”的战略中各有布局，对于房地产业务均是大力支持。　　不过，长期以来，中交系地产籍籍无名。中交集团董事长刘起涛在去年与绿城的签约仪式上也曾表示，“这次合作的互补性非常强，中交的传统业务有很多第一，但房地产领域，我们是比较弱势的。”　　中交建总经济师兼中交国际(香港)董事长刘文生在接受媒体采访时并不讳言自身的不足，称中交建原有地产业务并不比民企效益更好、品质更佳、质量更好。　　这样的发展态势与各自的组织结构、商业模式及品牌战略、营销方式等有着千丝万缕的关系。　　析架构　　5月18日，经过2年的重组，将中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入到了中海地产，这一决定使中海地产资产迅速提升，外界号称一个巨无霸企业诞生。　　此前中国建筑旗下有中海地产、中海宏洋以及中国建筑旗下其他的地产企业(包括中建股份地产事业部、中建地产、中建国际等).　　对于中国建筑此举业内人士表示，作为一个整体的房地产业务平台，中海地产受益于央企房地产企业的“混改”，集团将以一个握紧的拳头在内地及海外市场冲杀。　　反观中交建，目前其旗下的房地产平台包括中交地产、中房集团、联合置业，加上此次增持的绿城，以房地产为主营业务的平台就达到4个，这还不包括旗下的56个房地产局级单位，地产业务平台过于分散。为此，从企业内部的架构，中交建首先需要经历一次中建地产式的业务整合。根据目前市场的分析，中交建在央企房地产企业“混改”中选择的道路与中建地产相似――目前，中交建A股上市平台中房地产已经开始整合母公司旗下其他的地产平台。　　“在组织架构方面，中建系擅长资源整合，对于内部资源进行了系统梳理，后续可以成为地产板块的巨无霸公司。而对于中交建来说，此次和绿城进行股权并购后，能否握紧一个拳头做地产还是有很大风险，或者说要看宋卫平愿不愿意给中交建‘打工’，否则后续协调成本较高。”财经评论员严跃进表示。　　在转型力度上，中建系已经较快地从建筑商转变为城市运营商，地产和建筑板块的业务协同效应较好，而对于中交建来说，仍在注重基础设施等建设和投资领域，所以会存在大量闲置的土地资源亟待去化。　　这是内部业务结构的改造，对于长期师承香港房地产企业的中海地产，在与和黄、长实、九龙仓的合建过程中，逐步建立了一套完整的业务“护城河”：优秀品牌建设、系统化成本控制以及节奏化拿地模式。　　在品牌建设方面，在严跃进看来，中交建旗下的地产板块并没有太多的市场影响力，而中建系下的中海地产以及中建地产等知名度较高，在行业内属于佼佼者。　　拼业绩　　作为港资房地产企业之一，中海地产的成本管控一直为外界称道。仅从2014年房企销售业绩来看，中海地产1200亿港元的营业额虽然在规模上不及绿地、万科等龙头房企，不过23.5%的净利润率让其他房企望尘莫及。　　作为对比，中交建旗下地产业务2014年销售总额为80多亿元，利润仅为2亿元，对标同为央企的中国建筑，毋庸置疑中交建需要进行一次从内至外的“向前看齐”。　　在产品打造方面，中国建筑核心地产平台中海地产项目所处均是城市优质地段，产品定位多为改善型和高端住宅。但中海也不拒绝刚需产品，为了控制风险、平衡利润和现金流周转它们也在进入这一领域。　　中交建通过并购绿城中国可以弥补高端产品短板，但其实力与中海地产仍有差距。并购而来的中房地产目前重住宅、保障房建设，强调特色地产；中交地产则结合集团基建优势，以交通基础设施与房地产开发捆绑运作为主营方向。中交地产目前已开发的项目包括住宅、商业、综合体等类型，并没有形成明显的特色。　　比策略　　在营销方面，虽然中海地产营销手段并不夺人眼球，由于土地位置好，因此无需像万科等房企需要格外注重营销推广，更多是类似港资开发商策略，依靠地段优势，主打中海的产品体验和改善产品品质。绿城中国尴尬的产品营销能力同样没有给中交建带来产品高周转的希望。在这一点上，中交建亦需要努力颇多。　　在土地获取方面，中交建有其他企业无法超越的优势。数据显示其目前的土地储备已经达到1.7亿平方米，超过此前排名第一的恒大3000万平方米。不过，土地储备需要数量更看质量，相对平衡的区域土地储备加之节奏化拿地方式，在配合公司资金链条和成本的管控上尤为重要。　　举个简单例子，中海地产每隔5年左右就会在集团重点选择3个城市，作为下一阶段重点突破和收益回报的主战场，依靠重点城市高回报高收益来增长规模，而不是盲目增加城市。　　中交建对标中建系地产业务模式尽管目光准确，但所要付出的努力也要更多。　　不过，尽管有种种问题牵绊，作为中交建五大战略业务板块之一的房地产业务，中交建势在必得。　　“两个公司各有特点，我认为‘’将成为中交建赶超中建系地产的看点。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬说，“一带一路”最核心的是基础设施和交通设施建设，中交集团在上会有优势。　　这也成为中交建希望海外发力的重要原因之一，当然“走出去”也并不会那么容易。5月21日，中交建海外事业部内部人士在接受中国房地产报采访时表示，一度被叫停的斯里兰卡项目经地方政府允许，目前在做前期的工程加固维护，更多的进展可能要等到延期至第四季度的斯里兰卡议会选择完成。（来源：中国房地产报） 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