& & 2015年中国铁路建设取得佳绩，全国铁路固定资产投资完成8238亿元，超额完成238亿元；铁路新线投产9531公里，超额完成1531公里，均创历史最好成绩。立足2015年，展望2016，中国铁路将取得更大的进步和发展，进一步展现出新的时代赋予它的新的使命，中国人的铁路梦中国梦一定能够实现。　　今年是“十三五”规划的开局之年。铁路建设作为一张国家的外交名片，在拉动国民经济、保障民生就业出行以及消化过剩产能等方面，均发挥着重要的推动作用。近期，一些地方的“十三五”规划也相继出炉，铁路投资是其中亮点。　　日正式发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中提出，预计“十三五”期间全国新建铁路不低于2.3万公里，总投资不低于2.8万亿元。　　地方“十三五”规划也相继出炉铁路投资是亮点　　近期，一些地方的“十三五”规划也相继出炉，铁路投资是其中亮点。例如河北省在“十三五”规划中提出，积极发展城际铁路和城市轨道交通。据了解，河北省发改委日前起草了《关于加快城际铁路建设工作的通知》，并将轨道交通列为该省“十三五”基础设施建设的重点任务，设立河北城际铁路发展基金、创新建设运营模式。　　此外，陕西省计划在“十三五”期间投资约2500亿元完善铁路交通网络，建设铁路里程约4600公里，力争营业里程达到7000公里。福建省初步规划投资近1600亿元，建设新线1374公里，超过目前全省快速铁路里程的总和。北京市也计划到2020年，建设市郊铁路超过800公里，城市轨道交通超过900公里，京津冀城际铁路超过1300公里。　　铁路设备行业:铁路“十三五”规划即将出台　　十三五规划预计投资3.5-3.8万亿,较十二五(2.8万亿)提升近25%-35%;其中基建投资近3万亿,较十二五(约2.1万亿)提高近42%;国内建设将集中于路网完善。　　2.车辆设备增速放缓,环比增,增长介于10%-20%。　　预计十三五车辆设备年均投资亿,总规模较十二五(约亿)提升近20%-60%,环比15年车辆投资完成额(约1200亿)提升近25%。车辆设备投资增速下降符合客观规律,预计十三五期间投资增速将维持在年均10%-20%之间。　　3.十三五铁路投资将集中于高速铁路网的完善及升级改造,部分大主干项目依然会出台,但是城际项目及一路一带、接驳跨国线路的项目将成为主战场。　　4.十三五动车保养检修市场增长迅猛。　　目前全国高铁动车组保有量已超过2000列,同时7大动车基地及46个检修基地的格局已经形成,预计十三五末动车保有量将达3000列。动车保养、检修、零部件更新需求将成为新增长点。如耗材中刹车片年均需求近80亿,空心轴25亿。黄金广告位招商中。仅剩两席，不要错过！温馨提示：如果你喜欢这篇文章，请点右上角按钮可分享到朋友圈如果你想继续关注【中华铁道网】请加微信公众号：chnrailway或扫描二维码★关注本公众号的方法★点击微信【通讯录】→再点击右上角【添加】按钮→【查找公众账号】→【搜“chnrailway”】→【添加关注】　
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报告主要内容：锐减：2015年，共发行企业债券302期，发行规模为3,421.02亿元，同比分别下降48.29%和50.93%，几近腰斩。城投债依然是企业债券市场的主力，创新品种发行量较小。临近年末，受政策利好刺激，发行量有回暖迹象。中西部地区企业债券发行量有所扩大。债券等级重心上移，发行利率降低。政策：面临经济下行的压力、迫于稳增长的需要，2015年5月份开始，发改委对企业债发行进行了多次松绑，因此企业债券市场在2015年经历了&先紧后松&的政策调整。此外，还出台了多个创新债券品种的发行指引。违约：2015年，企业债券市场共发生3起违约事件，涉及的行业均为产能过剩行业。截至日，3只债券的兑付仍处于悬而未决的状态。展望：稳增长背景下，企业债券市场仍将持续回暖；创新债券品种发行量有望扩大；提高发行效率仍是趋势；中西部和东北部地区企业债券供给将会放量；政府仍将对债券违约干预，但是刚性兑付有望打破。本文获“鹏远评级”授权原标题：2015年企业债券市场回顾及2016年展望一、2015年企业债券发行情况2015年，共发行企业债券 302期，发行规模为3,421.02亿元，同比分别下降48.29%和50.93%。企业债券发行量在2014年达到顶峰，2015年受《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号，以下简称&43号文&）影响，发行量锐减，几近腰斩。（一）城投债依然是主力，创新品种发行量较小2015年，共发行城投债252期，发行规模2,639.80亿元，发行期数和发行规模分别占企业债券总量的83.44%和77.16%，与2014年的占比89.04%和88.41%相比，城投债占比虽然有所下降，但是依然是企业债券的主力。企业债券市场创新债券品种如项目收益债、专项债、可续期债在2015年也均有发行，但发行量较小。全年发行项目收益债8期，发行规模89.00亿元；专项债发行5期，发行规模51.50亿元；可续期债发行7期，发行规模151.00亿元。（二）4月份发行量最大，临近年末发行量有回暖迹象从月度发行情况来看，4月份是全年企业债券发行量最大的月份，当月共发行60期，发行规模为699.40亿元，这除了与4月份发改委出台4类专项债券发行指引的政策刺激相关外，还有一定的季节性因素，因为如果企业债在4月30日之前不发完的话，就要补年报、重新审计。从5月份开始，发改委陆续下发数份文件给企业债松绑，所以企业债券的发行量从5月份开始几乎一直保持增长态势。临近年末，历来是债券发行的淡季，但是12月份受11月底出台的政策利好刺激，企业债券发行了43期，发行规模达469.40亿元，发行规模仅次于4月份，回暖迹象明显。（三）中西部地区企业债券的发行量有所扩大2015年，共有29个省（直辖市）发行企业债券。其中，发行规模排名前五位的是北京、江苏、湖南、山东和贵州，发行规模分别为431.00亿元、384.50亿元、353.72亿元、193.00亿元和172.00亿元。从2014年和2015年企业债券发行的地区分布来看，2015年东部地区发行规模占比比2014年下降2.87%，中部地区和西部地区合计发行规模占比比2014年上升4.64%。可见，2015年中西部地区企业债券发行量有所扩大。（四）7年期是企业债券的主导期限品种2015年，7年期企业债券共发行227期，发行规模为2401.90亿元，期数占比75.2%。虽然与2014年相比，7年期企业债券期数占比有稍微下降，但其仍是主导期限品种。（五）工业企业发行量最大，其次是金融行业2015年，工业类企业发行企业债券162期，占比53.6%，金融企业发行企业债券107期，占比35.4%。与2014年一致，工业企业和金融企业是企业债券的第一、第二大行业，其余行业的发行量不大，均未超过5.0%。（六）债项等级重心上移2015年，AA级企业债券发行183期，占比60.6%，比2014年下降了3.6%；AA+级企业债券发行82期，占比27.2%，比2014年上升了1.5%；AAA级企业债券发行37期，占比12.3%，比2014年上升了2.1%。企业债券的债项等级重心有所上移。（七）发行利率有所降低从2012年-2015年企业债券的发行利率走势来看，2015年7年期各级别企业债券的发行利率均有所下行，这主要是受宏观经济走低、货币政策宽松的影响。2015年7年期企业债券AA、AA+、AAA级别平均发行利率分别为6.08%、5.65%、4.77%，比2014年分别下降118BP、132BP、173BP。二、2015年企业债券市场政策法规梳理目前，企业债券的发行规模很大程度上受政策的影响。梳理2015年企业债券市场的相关政策法规，可以将其分为两大类：一类是政策的&先紧后松&。为配合&43号文&，年初发改委再一次收紧企业债券的发行。但是，面临经济下行的压力、迫于稳增长的需要，2015年5月份开始，又对企业债发行进行了松绑。松绑政策主要有&1327号文&及其说明、&3127号文&，松绑之后的政策主要亮点有：（1）简化申报程序，取消了省级发改委的预审环节，改为转报，地市和县级发改委的转报环节也全部取消；（2）缩短审核时间，将审核时间从3个月缩减至30个工作日以内；（3）精简申报材料，减轻发行人的负担；（4）规范发债条件，降低了发债企业数量限制、财务指标限制、与地方债务及地方财政公共预算收入挂钩的限制等；（5）增强债券资金使用灵活度，尊重市场主体意愿和市场变化，提高使用效率。二类是创新品种的发行指引。2015年，发改委先后印发了城市停车场建设、城市地下综合管廊建设、战略性新兴产业、养老产业、双创孵化、配电网建设改造、绿色债券等七个专项债券发行指引，及《项目收益债券管理暂行办法》。三、2015年企业债券市场违约情况2015年，企业债券市场共发生3起违约事件，违约债券分别为12圣达债、10中钢债和08二重债，涉及的行业均为产能过剩行业：钢铁行业和重机行业。截至日，3只债券的兑付仍处于悬而未决的状态。四、2016年企业债券市场展望（一）稳增长背景下，企业债券市场仍将持续回暖日公布的2015年GDP增长速度为6.9%，创1990年以来新低。2016年，经济下行压力依然很大，预计稳增长政策将显著加码，推动实体经济企稳回升，基建投资将是主要抓手。虽然地方政府发行债券和PPP能够一定程度上解决基础设施建设的资金问题，但是由于地方政府债券仍以置换债券为主、PPP短期内扩张也有难度。因此，城投企业仍将在基础设施建设投资过程中发挥重要作用，其发行的企业债券仍将是基础设施建设的主要资金来源，这将促使企业债券市场持续回暖。随着2015年底松绑政策的落实，企业债券的发行将显著加快，市场将进一步扩容。（二）创新债券品种发行量有望扩大在企业债券市场现有创新品种中，项目收益债受限于有稳定现金流的项目较少等因素，发行量难以大幅扩容，但是基于目前企业杠杆率较高，可续期债券有望得到大力发展。此外，从国外经验来看，经济下行和低利率环境往往会催生金融产品和服务的创新，在公司债券、银行间债券市场创新债券品种涌现的阶段，企业债券市场的创新力度也在加大，以吸引更多的发债主体到企业债券市场发行债券，如2015年年底发布的《绿色债券指引》中，允许绿色债券非公开发行，还鼓励上市公司发行绿色债券，发行方式和发行主体的扩容是企业债券市场的重大创新，可以预计2016年绿色企业债券将为企业债券市场注入新活力。最后，企业债券市场对创新品种有一定的政策支持，如加快审核、降低发债条件限制等，这些都将提高企业发债的积极性。（三）提高发行效率仍是趋势2015年企业债券市场在简化审核流程、提高审批效率方面已取得显著成就，4月还将企业债部分审批权下放到中央国债登记结算有限责任公司，向注册制方向演进。但是，与公司债券市场、银行间债券市场相比，企业债券市场的发行效率还有提高的空间，如交易商协会将下调超短融发行门槛、提高非公开定向债务融资工具（PPN）发行效率及二级市场流动性，还在注册发行、流通、评级、额度等多个方面，对非金融企业债务融资工具进行全面改革；公司债券市场区分&大公募&、&小公募&和&私募&，&小公募&公司债券的审核周期不超过30个工作日，&私募&公司债券更快。债券市场的竞争促使企业债券市场在2016年继续简化发行流程、改革发审制度，以增强发行人发行企业债券的意愿。（四）中西部、东北部地区企业债券供给将会放量虽然目前来看，北京及东南沿海地区仍为企业债券的主要发行地区，但是，2016年，中西部和东北部地区企业债券发行力度有望提升，这主要是由于经济结构转型、&两高一剩&产业防控政策制约了一些中西部和东北度地区省份（如辽宁、山西、吉林、黑龙江等）的经济发展，未来为了实现稳增长，这些省份的基础设施投资力度会加大，发行企业债券的需求较旺盛。此外，随着长江中游城市群的发展及&一带一路&政策的深入实施，2015年中西部地区企业债券的发行已经在放量，未来，政策的推进仍将刺激中西部地区企业债券发行占比进一步提升。（五）政府仍将对债券违约干预，但是刚性兑付有望打破在经济下行、去产能化的宏观经济大背景下，2016年企业债券市场违约事件仍会发生，尤其是产能过剩行业，如煤炭、钢铁、有色、机械、建材（水泥）等。在对违约事件的处理上，政府往往通过从中调解帮助企业偿还债务，例如12月份&12鄂华研债&风险事件的后续处理中，担保方鄂尔多斯市城投公司就主动履行担保义务，帮助企业共度难关，预计未来政府对信用风险事件的干预仍将持续。但是，在2015年中央经济工作会议上，提出要&防范化解金融风险；对信用违约要依法处置；加强风险监测预警，妥善处理风险案件，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线&，这就预示着，未来债券市场的刚性兑付有望被打破。债市观察（bondreview）债券市场最具影响力媒体平台投稿邮箱：商务合作：添加微信zhanglei9422
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34盈石发布：中国商业地产「2015年回顾及2016年展望」 | 盈石资产管理有限公司 - INSITE
盈石发布：中国商业地产「2015年回顾及2016年展望」
盈石集团研究中心于日召开新闻发布会，发布年度《盈石观点》报告，回顾2015年中国商业地产市场表现，并展望2016年发展趋势。《盈石观点》报告对宏观经济、政策法规、房地产市场、商业地产市场、重点项目推过活动、品牌商动态等方面进行了系统梳理和详细分析。
经济概览多项改革政策力推国内经济转型升级
2015年以来中央政府密集出台一系列经济和行政改革政策，着重于简政放权、金融改革两个方面，并加强引导大众创业、消费升级，以寻求新的经济增长驱动模式，并将为商业地产行业升级奠定基础。
金融改革为房地产证券化铺平道路
2015年，政府出台各项引导政策不断完善金融市场体系，盈石集团研究中心认为，资产证券化有利于优质资产实现价值最大化，随着国内加快推行标准REITs的步伐，地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。
引导消费升级促进服务业发展
2015年全国社会消费品零售总额同比增速呈现低位缓慢回升的态势。盈石集团研究中心认为，为了迎合居民消费需求结构的变化，政府通过引导“新消费”以促进相关服务业发展和升级，是实现国内经济转型升级的重要组成部分。
盈石集团执行董事、盈石创投基金创始合伙人何诚先生为发布会致辞
区域经济发展从规模扩张转向质量提升
盈石集团研究中心认为，中国城市发展已开始转向规模扩张和质量提升并重阶段，从城市竞争转为协同合作，将有利于整合资源和提高效率，从而促进经济质量提升。
供给侧改革重塑发展动力
盈石集团研究中心认为，在供给侧改革趋势之下，商业地产的库存需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要尽快创新商业运营模式缓解库存压力。
房地产市场回顾房地产市场投资趋于谨慎，逐渐回归理性
2015年，全国房地产开发投资同比增长1.0%，增速持续下滑至2014年来最低水平。全国商业营业用房投资增速和新开工面积与去年同期相比都有大幅下降。
商业/办公用地成交量跌价涨，开发商回归一线城市趋势明显
盈石集团研究中心总经理张平女士分享研究成果
2015年全国商业/办公土地成交量涨价跌。三四线城市商业/办公用地成交量同比增长上升，拉动全国成交量小幅回升。一、二线城市商业/办公土地成交量有所下降。一线城市商业/办公用地成交楼面地价同比大幅上涨，开发商回归一线城市趋势明显。
高土地成本下，开发商抱团取暖、联合拿地，分散风险
土地成本持续居高不下进一步加重了开发商的投资风险。联合拿地成为开发商应对高地价、分散风险的法门之一。盈石集团研究中心统计发现，2015年开发商联合拿地主要集中在北京、上海等高地价城市。未来开发商联合拿地、合作开发、共同销售运营项目将成为市场趋势。
盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士表示：“中国经济新常态下，经济发展将逐步去房地产化，重新回归实体经济发展。而这将促使房地产业的马太效应更加明显，预计中小型房地产企业未来几年将会大量出现彻底转型或被收购的现象。大型开发商将加速推行多元化发展，调整经营结构，规避风险，强化优势。部分开发商通过品牌输出、服务输出进行轻资产化探索，主动甚至被动与资本紧密结合，或通过收购、控股和建立融资平台等方式跨界金融领域和实体产业。同时开发商资本运作也将更加规范化、规模化、专业化，通过尝试海外输出走向国际化。”
商业地产市场回顾一线城市购物中心”小而精”化，二线城市大型购物中心为主流
盈石集团研究中心数据显示，过去6年新增商业物业供应中83%为购物中心，截至2015年末中国20大城市购物中心存量占比全部存量的七成以上，稳居商业物业市场的主导地位。二线城市购物中心平均体量增至10万平方米以上，同期一线城市购物中心平均体量下降至7.4万平方米。一线城市购物中心小型化、精细化的特征将越趋明显。
商业地产存量和供应压力持续，写字楼市场尤甚
据盈石集团研究中心统计，截止到2015年末中国20大城市商业物业市场的总存量突破1亿平方米，较2010年初翻了1.6倍。截至到2015年末中国20大城市甲级写字楼（含顶级）总存量达到4,557万平方米，较2010年初翻了1.7倍。可见商业地产存量和供应压力持续，写字楼市场尤甚。
项目推广活动回顾
2015年推广活动的关键词定格在主题体验和微信互动。在主题体验类活动上，购物中心开始更加注重与消费者的互动性以及消费者的参与度，以明星互动、游戏体验为代表的活动增长最为明显，其中明星互动类活动同比增幅超12%，跃升首位。而微信互动方面，越来越多购物中心选择通过微信公众号发布优惠信息并与消费者进行互动，方便快捷的同时也将线上的会员有效导入到线下。
中国商业地产「2015年回顾及2016年展望」发布会现场
品牌商发展动态
2015年，各大品牌选择了不同策略应对多方挑战。分类别来看，快时尚品牌拓展保持积极，新进快时尚品牌更是来势汹汹；奢侈品在华经营面临历史上少见的复杂形势，品牌在2015年致力探索跨界发展新路径，实现多元化经营；大型超市行业虽然门店拓展放缓，但积极尝试发展细分业态并为顾客提供移动支付服务；餐饮行业在2015年积极推进O2O服务，为顾客提供更便捷的体验。
盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪认为：“中国商业市场已经逐步迈进人文和商业理念为王的大消费时代，这将引领并促使更多行业的品牌商在标准化产品的基础上，细化产品，精准定位客群，加大力度向精细化方向发展，特别是儿童、母婴、医疗保健有广大市场空间的行业。”
商业地产市场展望趋势一大消费时代消费需求升级，品质消费、特色消费将成为趋势趋势二金融创新带动更多类REITS试水，优质商业地产项目作为基础资产甄选将至关重要趋势三供给侧改革推动下，存量房市场商机无限，升级改造盘活存量趋势四房地产白银时代迎来优质运营商的春天。
盈石集团执行董事、盈石创投基金创始合伙人何诚先生
盈石集团执行董事、盈石创投基金创始合伙人何诚先生认为：“在实践经验基础上的不断创新、寻求突破是商业地产各领域生存发展的重要法宝。对于商业项目而言，应该标准化的是流程，而不是产品。同时还要有消费趋势前瞻性，不仅做到满足消费者需求，而应该通过创新引领消费者，形成新需求，才能保持消费者粘性在激烈竞争中脱颖而出。可以说房地产白银时代恰恰迎来了优质运营商的春天！”