立足于购房业主的实际损失确定逾期交房违约金
立足于购房业主的实际损失确定逾期交房违约金
来源： 　　发布时间： 日 　　作者：烟台市芝罘区人民法院
　　立足于购房业主的实际损失确定逾期交房违约金
　　【裁判摘要】
　　近年来，人民法院受理的房屋买卖合同案件数量激增，其中以业主诉请房地产开发商主张逾期交房违约金和逾期办证违约金案件最为明显。其中，逾期交房与业主的日常居住生活密切相关，故逾期交房违约金案件较逾期办证违约金案件，矛盾更加突出。审判实务中，逾期交房违约金案件需要查实的关键问题就是房屋交付条件的认定以及损失数额的确定，二者缺一不可。按照2011年全省民事审判工作会议纪要的指示精神，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为准，但实践中操作难度较大。本案就是这样一个较为典型的案例，法院在审理过程中立足于当事人的实际损失，既维护了购房业主的合法权利，又避免了房产开发企业经济损失的扩大。
　　【案情】
　　原告钟ХХ，女，1955年9月出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
　　被告烟台市塔山工商公司，住所地烟台市芝罘区上夼西路101号。
　　原告诉称，日，我与被告签订了《商品房预售合同》，约定我出资739600元购买被告开发建设的坐落于烟台市芝罘区塔山明珠小区第3幢3单元2层3306号房屋，建筑面积146.56平方米。被告应在日前交付具备烟台市建筑工程竣工验收备案表的商品房，逾期则按已付房款的日万分之一支付违约金。但被告直到日才取得了涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案，明显属于违约，故请求被告支付自日起至日间的逾期交房违约金80986元（以总房款739600元为基数，按日万分之一计算）。
　　被告辩称，原告所诉与事实不符。逾期交房的事实不存在。我公司已依约于日向原告交付了涉案房屋，虽在当时涉案房屋尚未通过验收备案，但原告已明确在《楼宇交接书》中表示了对涉案房屋质量的认可，是原告的真实意思表示，且涉案房屋业已于日通过了验收备案。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
　　芝罘区人民法院经审理查明：烟台市塔山工商公司盈蕴广场系被告内设的职能部门。日，原告与被告在签订的《商品房预（销）售合同》中约定：原告出资739600元购买被告坐落于烟台市芝罘区塔山明珠小区第3幢3单元2层3306号的房屋，建筑面积146.56㎡,单价5047元/㎡;被告应当在日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备烟台市建筑工程竣工验收备案表条件,并符合本合同约定的商品房交付给原告;逾期超过60日后,原告要求继续履行合同的,自本合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金;被告应按相关规定，在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。如因被告的责任,原告不能在规定限期内取得房地产权属证书,且原告不退房的,被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告在上述合同中加盖了烟台市塔山工商公司盈蕴广场的合同专用章。合同签订后的当日，原告向被告一次性支付了全部购房款739600元。
　　日，原告家人潘ХХ在与烟台兴和物业管理有限公司签订的塔山明珠《入住指南》中，包含有业主（住户）资料、入住指南、楼宇交接书、业主（住户）入住验房表、住宅使用说明书、业主手册、装修指南、承诺书等材料。其中楼宇交接书加盖了被告的公章，潘ХХ在业主栏内签字。该楼宇交接书中载明：双方确认自日起，该单位由开发商交付业主；开发商确认，尽管单位已交付业主，但其仍负有“楼宇销售（预售）合同”中规定的保修义务；业主在此确认，确已收到该单位钥匙；业主同时确认，该单位的建筑质量和装修质量符合双方所签“楼宇销售（预售）合同”的规定，业主无异议。原告在涉案房屋内居住至今。
　　日，涉案房屋所在的塔山南小区3#、4#、5#建筑工程，由烟台市住房和城乡建设局批准，被告取得了工程竣工验收备案表。
　　日，涉案房屋所在的塔山明珠小区3号楼1、2、3单元取得了烟台市住房和城乡建设局颁发的房屋所有权证书（房产证号：烟房权证芝字第268339号），登记所有权人为被告。
　　【审判】
　　芝罘区人民法院经审理认为，（一）烟台市塔山工商公司盈蕴广场作为被告内设的职能部门，与原告在日签订的房屋预（销）售合同，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，本院认定该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，原告依约向被告交纳了全部购房款739600元，被告于日向原告实际交付了涉案房屋。原告对其取得涉案房屋钥匙的时间是日的主张，与《入住指南》中载明的内容不符，本院不予采信。本案双方当事人争议的焦点在于，被告是否应承担逾期交房责任？对此，原告认为，其是在日实际接收了被告交付的涉案房屋，但涉案房屋所在的建筑工程直至日才取得了工程竣工验收备案表，至此才达到了合同约定的交房条件，故被告存在逾期交房违约行为。对原告的上述主张，法院认为：首先，《中华人民共和国建筑法》第三条及第六十一条的规定，均是对建筑工程质量的要求，以确保每位购房者的生命安全。涉案房屋所在楼盘于日取得了竣工验收备案，证明涉案房屋的工程质量达到了国家要求的住宅建筑工程各项标准和要件，且本案原告自日接收涉案房屋并入住以来，从未因质量问题而影响到其对涉案房屋的居住和使用。其次，从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定来看，我国法律支持的逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内。而本案原告未能举证证明其在取得房屋钥匙后权益受到实际损害和存在实际损失。现原告请求被告支付自日起至日止的逾期交房违约金，本院不予支持。
　　据此，烟台市芝罘区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及相关之规定，判决如下：
　　驳回原告钟ХХ的诉讼请求。
　　案件受理费减半收取为913元，由原告钟ХХ负担（已交纳）。
　　原告不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，支持原告的诉讼请求。理由是：最高人民法院对于“逾期交房违约金原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内”的规定，是在合同不约定违约金数额和计算方法的情况下才适用的，且涉案房屋在综合验收合格前，从本质上影响到了原告对房屋的居住和使用，故一审适用法律和认定事实错误。
　　二审法院审理查明的事实与一审相同。
　　二审法院认为：上诉人钟ХХ与被上诉人烟台市塔山工商公司签订的《商品房预（销）售合同》合法有效。该合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上诉人钟ХХ于日办理了涉案房屋的交接手续，在与被上诉人烟台市塔山工商公司签订的楼宇交接书中确认，自日起涉案房屋由开发商交付业主，建筑质量和装修质量符合合同约定，业主无异议。从本案的事实来看，虽然双方办理交接手续时被上诉人烟台市塔山工商公司没有取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，但上诉人钟ХХ并未按照合同约定拒绝交接，而是明确表示无异议，并领取钥匙居住至今。故应当认定上诉人钟ХХ认可并同意接收被上诉人烟台市塔山工商公司交付的房屋。现上诉人钟ХХ以日涉案房屋不具备交付条件，交付不符合合同约定为由，主张逾期交房违约金，理由不能成立。且其未能提供证据证实日之前涉案房屋有质量瑕疵、影响正常居住使用。综上，上诉人钟ХХ的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。
　　据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项及第一百五十八条之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费1826元，由上诉人钟桂花负担。
　　【评析】
　　（一）认定房产开发企业是否存在逾期交房的违约行为，首先需要查明买卖双方在商品房买卖合同中对交房条件的具体约定。
　　目前，各商品房买卖合同中，对商品房应达到的交付条件的约定各不相同，依据各地房管部门提供的样式合同，大致有以下几种约定：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（5）取得工程竣工验收备案表等。对于上述每项约定所包含的具体验收部门和具体验收文件的类别和内容，合同中并没有具体约定，现有的法律法规也没有统一的标准。在案件的审理过程中，买受人和房产开发企业对此亦是各执一词，互不相让。根据2011年全省民事审判工作会议纪要的指示精神，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为准，但实践中操作难度较大。放眼目前房地产开发行业的现状，在交付房屋时能够整体达到上述标准的楼盘，属于凤毛麟角。绝大部分住宅房屋在向购房户交付时，仅仅通过了普通建筑行业的5家（建设、施工、设计、勘察、监理）验收，至于消防、配套设施及绿化等验收并未进行，甚至在房屋交付后相当长的一段时间内仍无法通过。根据我院受理案件情况看，同一小区业主有的选择第一项“经验收合格”，有的选择“经综合验收合格”。这里的经“验收合格”与“经综合验收合格”可否能分别理解为“5家验收”与“备案验收”。而“5家验收”与“备案验收”之间往往要相隔很长时间，两种不同标准导致逾期交房违约金在金额计算上差别很大。业主对开发商抗辩的“经验收合格”即为“5家验收”往往表示出强烈的不满，导致对抗情绪严重。综合我院对此类案件的调处情况，基本上把握了以下原则：交付条件为“经验收合格”的，原则上以备案时间为准。但在涉案房屋所属楼盘虽未取得备案，但业经“5家验收”合格，且业主已领取钥匙的情况下，业主主张逾期交房违约金的计算截至点为其领取钥匙的时间（交付房屋发生重大质量问题除外）。上述处理原则主要基于以下理由：住宅区别于普通建筑，是业主购买用于居住使用的重要生活必需品之一，所有达到交付条件的房屋均应具备装修入住的要件。而5家验收仅仅表明建设工程主体质量达到合格，至于相配套的消防、绿化及水、电附属设施是否正常运行则不在5家验收的考查范围，且5家验收是由建设单位牵头组织的，没有经过政府相关职能部门的监督和考评，广大业主的利益难以得到保障。
　　（二）在查明房产开发企业存在逾期交房违约行为的前提下，需要对逾期交房违约金的具体数额进行确定，从而居中做出裁判。
　　首先，双方当事人在房屋买卖合同中对逾期交房违约金计算方式的约定，各不相同，数额差异较大。主要有两类：（1）约定固定数额，如以房款总额的万分之六、房款总额的百分之一等；（2）约定计算利率，如按日万之二点一、日万分之零点一、日万分之一以及中国人民银行同期贷款利率或同期存款利率等。按上述约定计算得来的逾期交房违约金，少则几十元，多达数万元不等。在当事人对违约金数额提出过高或过低异议的情况下，可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金数额过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定来确定。人民法院在对逾期交房违约金确定及调整时，应以当事人的实际损失作为衡量标准。
　　这样就出现了第二个问题，即如何确定当事人因逾期交房所受到的实际损失？
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。据此，人民法院在确定当事人因逾期交房所受到的实际损失时，应参照同地段同类房屋的租金数额。
　　本案中，双方当事人在房屋买卖合同中对交房条件的约定非常明确，故房产开发企业未在合同约定的期限内向原告交付符合合同约定条件的房屋，存在违约行为的事实清楚。与此同时，原告按时接收入住房屋，并认可房屋质量不存在问题，在此情况下，虽然交付条件迟延达标，却并没有影响原告的日常居住和使用，也就是说原告不存在实际损失，故原告在本案中主张违约金的请求，法院未予支持。
　　逾期交房违约金案件具有诉请明确、集体诉讼、诉讼标的总额大、涉及面广、隐性案件多等特点，房地产企业的上述逾期行为往往引发几十，甚至几百起案件同时提起诉讼，且其他业户也多会根据案件的进展情况随时提起诉讼。这些案件的标的额在几千至几万元甚至几十万元不等，一旦审结汇总，对房地产企业而言就是几百万甚至上千万的债务，数额惊人。伴随着提起诉讼案件的增多以及违约金标的额的不断增大，房地产开发企业越来越不堪重负，这种状况既不利于房地产企业的健康发展，也不利于业主权益的最终实现。这就要求人民法院在审理具体案件时，必须依据现有的法律规定和相关司法解释，深入理解立法意图，避免裁判尺度出现偏颇，有理有据、公正合理地处理好此类案件，为规范房产交易行为、促进房产市场的健康发展贡献力量。
　　编写人：于晓宁
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房屋交付条件以约定为准还是以法定为准
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如何才算实际交房？交房单与钥匙缺一不可
日 17:44:14
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新华网南京12月10日电 根据相关法律规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”实践中，签署“交房单”、“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。市民李先生在签署了房屋交接单后，实地查看时发现房屋存在多种质量问题，未领取房屋钥匙，究竟是否交房？李先生与房地产公司各执一词，镇江市润州区人民法院对该案作出一审判决后，地产公司因对判决结果不服，提出上诉，最终市中院维持一审判决，开发商未交付房屋应当承担逾期交房责任。
开发商：签署交房单意味交房 消费者：未给钥匙实际未交房
2010年11月份，市民李先生与镇江某地产公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的高层写字楼四间房屋。约定地产公司应当于日前交付房屋，双方验收交接时，公司应当出示竣工验收备案文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。日，李先生到地产公司办理交房手续。在签署同意接收房屋的交接单后，李先生凭交接单到物业公司，由物业公司带领其查看房屋。
“按照交房流程，在物业公司领我看完房后，应该向我交付钥匙。但是我在工作人员陪同下查看房屋，发现房屋存在墙体开裂，通风处天井、卫生间天花板漏水，栏杆玻璃破裂，瓷砖脱落，地板不平、未通水电等问题。”李先生认为房屋存在质量问题，拒绝向物业公司交付交房单，也未交纳物业费，地产公司认为手续不完备未将房屋钥匙交付李先生。此后，李先生曾三次报警，并向法院提供了视听资料，以证明自己一直通过报警、协商等方式要求物业公司交房，但是物业公司工作人员陈述受地产公司指示不能交房，以及讼争房屋装饰装修未达标准且尚未维修的事实。
直至日，李先生才实际取得房屋。李先生向地产公司、物业公司提起诉讼，要求两被告连带支付逾期交房违约金3万余元。
诉讼中，地产公司认为，李先生于日即已签署房屋交接单，并且于诉讼前交纳了水电费和物业费，表明对于日房屋已经实际交付的事实，李先生是认可的。李先生从未向地产公司主张过交房的要求，也未向地产公司主张维修责任。故请求驳回李先生的诉讼请求。
房产公司认为消费者于日即已签署房屋交接单，已经认可日房屋已经实际交付的事实，
签署交房单+交付钥匙=完整交付行为 开发商未交付房屋应当承担逾期交房责任
润州法院经审理认为，开发商交房义务的履行至少应当包括以下两个内容：1、出示竣工验收备案文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2、与业主验收交接房屋，业主签署房屋交接单。合同既然约定业主有领受房屋的义务，那么开发商必然对应有交付房屋，将房屋移转占有的义务，而交房单的签署和钥匙的交付应当理解为移转房屋占有的必要条件，两者缺一不可。
根据日李先生至现场的情况，争议焦点在于地产公司是否有向李先生交付房屋占有的实际行为（表现外观为交付钥匙）。若地产公司向李先生作出转移房屋占有的意思和行为，李先生因为发现质量问题拒收导致房屋未能交付，则系李先生的原因而未能交付，李先生无权主张逾期交房违约金；反之，若地产公司虽然让李先生签署了交房单，但以某种不当理由保留钥匙而未实际交付，则李先生主张逾期交房违约金的应予支持。
物业公司陈述，交房当日，李先生未交纳物业费、与地产公司就房屋质量存在争议、拒交交接单的行为导致交房手续不完备，故无法办理交接手续。
对此，法院认为，物业服务费的交纳与房屋的交付系不同的法律关系（物业服务合同关系和房屋买卖合同关系），牵涉到不同的法律主体，故将物业服务费的交纳附加为移转房屋占有的条件，应认定受托的物业公司未按照买卖合同的约定给付，视为拒绝交房。
李先生多次向公安机关报警，出警经过均写明李先生与物业公司有纠纷。纵观房屋交接、纠纷发生、矛盾激化、明示拒绝交付的整个事件过程，可以合理推断，虽然李先生签署了房屋交接单，但是地产公司以及受其委托负责钥匙交付的物业公司一直以种种理由未实际向李先生交付房屋钥匙。法院据此认定，开发商未实际交房，一审判决地产公司承担四个案件合计10万余元的逾期交房违约金。该四起案件上诉后，二审法院认为一审判决事实清楚，证据确凿，维持了一审四个案件的判决。
房屋买卖纠纷增多，消费者应理性维权
近期，润州法院处理了多例开发商与消费者的商品房买卖合同纠纷，法官提醒：房产作为大多数老百姓一生中最大宗的买卖，是一项重要的消费热点。但是由于少数房地产开发企业不够规范，侵害消费者合法权益的现象时有发生：比如虚假承诺、修改规划、产权缩水等等。面对强势的房地产企业，单个消费者往往维权困难，耗时耗力。因此消费者应当做一个理性的购房者：1、理性地对待购房合同，冷静、理智、善意地考虑彼此的权利义务关系，尤其注意格式条款和合同附件对消费者权利的限制。2、注意分清不同的法律关系，将房产买卖关系和物业管理合同关系等区分开来，找对主体主张权利。3、遇到纠纷，注意保留和收集证据，为理性维权提供依据。(润萱)
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房屋过户了房产证是谁的,但由于上家迟交房几天,下家要求退房,如何办理
上家可以要求赔款吗
提问者采纳
已过户，无需担责。
买方因要求卖方延迟交房几天要求退房和赔款，而卖方主动与买方协调沟通，买方还不同意继续履行合同作为卖方可以提出那些赔款？买方？
已成交已过户完成契税，法律意义上该房产合同已履行完毕。下家又要求退房，不用搭理他。如果款项交割出现问题，可直接申请法院执行。
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房屋已经过户了，法律上已经属于下家，卖方应该履行合同，尽快腾房。
现在看你的意思是，你房子卖给别人了，也过完户了，但是因为一些原因，你腾房晚了，买房子的不乐意，要求退房和赔款。你已经及时和对方沟通，但是对方执意要求退房和赔款。是这意思吧。
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