动产与不动产的物权变动方式、公示方式有什么不同？_百度知道
动产与不动产的物权变动方式、公示方式有什么不同？
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试论物权变公示原则　　摘要：现代物权交易频繁情形物权变涉及财产流涌且关乎交易秩序公示及其重要本文物权公示制度进行评析重视角看待物权公示价值并结合《华民共物权》规定进行探讨　　关键词：物权公示 原则 制度
价值　　物权公示原则物权基本原则物权公示指物权享与变取信于社公众外部表现形式公示象物权享与变事实公示目让特定第三知道据公示制度事与第三直接外部获知物权存与变状态使物权律关系透明；否则讲害于交易安全、交易秩序与第三利益　　、物权公示制度内容　　我<img class="word-replace" src="/api/getdecpic?picenc=0af07通《物权》第23条产物权公示作规定；《物权》第9条及《土使用权让转让暂行条例》、《城市房产管理》、《城市私房屋管理条例》《土登记规则》等我土、房屋物权变公示——登记作规定我现今已经建立比较完善物权公示制度[1]　　（）物权公示　　按照现代各物权物权公示产物权或产物权同所区别产物权登记登记变更作权利享与变公示产物权占作权利享公示占转移、交付作权利变公示律通赋予登记登记变更及占与交付公信力社公众通登记、登记变更、占交付等知悉物权享与变情况[2]达公示物权享与变目　　1、产物权公示　　产物权公示产占作静态权利表征占物事实管理与控制占直接占间接占论何种占均产物权外部表征手段占事实状态推定确权利占并获律保护；产物权公示二交付即产占交付、产实际控制交付比设定物权、转移物权情况交付发挥着表示权利效取作用　　占公示两种公示能涵盖全部产物权存变留公示空白造公示周延同产所权产定限物权、某些物权某些债权都占公示其存变占些权利能形应关系容易造同种类产物权间混淆及产物权与其权利混淆难起准确公示权利作用由看占公示作产物权公示具相局限性面试作具体阐述　　第某些产抵押权设立存没公示式产抵押权抵押权债务履行债务抵押产依享变价优先受偿权利按照担保规定某些产抵押权设定必登记说采取意思主义立主义效要件要事达致意思表示订立产抵押合同即创设产抵押权需要附加交付等公示式种产抵押权存续期间内抵押物由抵押等继续占抵押权并占能占公示其抵押权存显易见种产抵押权缺乏权利外衣没公示式　　第二观念交付产物权变没公示式观念交付相于现实交付言包括简易交付占改定指示交付三种形式三种式都物标转移没直接占转移即没现实交付观念交付作拟制交付系于事意思没公于众外部表现形式足公众所知显与公示本质符按照各律规定通行说作产物权公示式交付产直接占转移观念交付能产物权公示式　　第三占能公示产物权具体种类产所权固占公示产质权、产留置权、产用益权占公示些主占怀叵测自所意思占产并其卖给善意第三产所确定失支所权善意第三公示式判断足信赖主占所权所利益应受公信力保护由看占公示产物权群某物权自始确定选择具体物权种公示具相偶性模糊性某种程度已经其公示　　第四某些非物权类型权利通占交付体现些合同关系租赁、保管、运输加工承揽租、存货、托运委托要交付产承租、承运、保管承揽要占产些外部表现形式与产物权公示式致些场合产占声称货物所其卖给善意第三该第三所利益公示信赖受公信力保护由看占交付作种客观事实普遍存并产物权存变特外部表现形式普遍事实公示特殊产物权同说能发亮东西都灯混淆事物间区别谈公示　　2、产物权公示　　产登记产物权变律事实记载于家专门设立产登记簿程或者事实其目于明确各种产归属保护产物权合权益　　我目前产物权公示采实质主义登记即登记决定产物权设立移转变更消灭能否效作用产物权各项变都必须登记登记者效应状态按照既定产物权制度能够获律效力：　　①决定律行发产物权变能否效效力;②权利确定性推定效力即登记产物权确产物权并依予保护效力;③善意保护效力即信任产登记簿记载权利确权利取该项权利第三律认其权利取效予保护禁止原权利予追夺效力;④风险警示效力即各种物权变均应纳入登记各种物权排效力通产登记簿记载予明确宣示达告诫物权相存产交易风险效力事实由于我目前产物权公示制度缺乏统律依据、统登记机关、统登记效力、统登记程序、统权属证书使其自身效力没达应层由于前文已论及律依据登记效力问题并且登记程序纳入律依据权属证书统律依据统应义笔者着重论证统登记相关缺乏现制度效力影响　　我根据律规定产物权公示制度实施享职权行政机关土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关、林业管理机关等别基于土、房屋、矿产资源、水资源、渔业资源、森林资源发产物权公示行使管理权登记机关统及所进行登记缺乏全面、及公示性终损害社经济发展权利合权益尤其两或两职权机关职权范围发交叉或重叠通由于物质利益驱积极争权发权力抢滩现象导致民事主体力、物力、财力必要量耗费并能造社秩序混乱堪甚至行政腐败提供温床更用说充发挥产物权公示制度积极作用更谈协调社、家、集体、第三权利主体间合利益关系　　我产物权公示登记应归于统行政机关由于家政治强力社舞台呼风唤雨绝非我立权配置各关系主体利益受各种政治素影响颇致律走投路别选择选择古庸道-求保持利益均沾现状笔者认产物权公示登记机关统势必行院难担任我诉讼关于院独立行使审判权规定要求论审级与域院律其管辖案件独立行使审判权其任何团体干涉院独立性及其司立性消极性加登记责任利益性亦易滋各院间权力抢滩某特定统行政机关级领导关系刚避缺陷我讲产物权登记宜归于统机关横向言归于行政机关纵向言二者同角度说明我应基于公益性目标非其配置产物权登记权责　　（二）物权公示效力　　目前世界各都物权公示制度置于立重要位于物权公示效力则存歧归纳起三种：　　第公示要件主义即律仅赋予物权公示公信力且公示物权变效要件换言事间仅物权变合意物权变公示物权变意思表示仅公信力且产物权变效即物权变效种式主要德代表；第二公示抗主义即律赋予物权公示公信力公示物权变效要件产抗第三效力即事旦达物权变合意发物权变律效未进行公示前产社公信力能抗善意第三仅事间发律效力本采取种主义代表；第三折衷主义即兼采公示要件主义公示抗主义各侧重种立例[5]我言《民通则》、《城市房管》、《担保》、《海商》等规定看我采取折衷主义即公示要件主义原则公示抗主义例外我现行制度产物权变面完全采纳登记要件主义抵押权设立登记效要件《海商》船舶抵押权登记仅抗第三效力《担保》第43条规定抵押权登记登记抗主义　　二、物权公示原则价值　　（）物尽其用价值　　物尽其用实现式同物尽能设置物权类型违背物权原则情况使物权同物并存由于物权同物并存物权实现避免发效力冲突导致些物权效力难实现必须解决两问题:其某物既设物权必须定式公示于外使欲该物再设物权者能明晰该物既存物权状态依其意思自治进行欲设物权实现风险评判决定否该物再设定物权；其二设定物权进行其欲设物权实现风险评判需要评判标准标准必须定具体讲物权相互间优先效力种物权相互间优先效力确定根据物权公示原则物权明确规定些物权相互间优先效力由于物权立限性决定能予穷尽必须寻求作优先效力根据物权公示原则加解决[3]　　（二）主体性伦理价值　　物权变态安全着促进保障契约自由所权自由特殊功能没种态安全保护陷入种自由状态契约自由本尤其信息本态安全保护意味着交易本急剧增其结放弃交易契约实质自由所权自由实际权利已经获自由作其前提权利获程直接决定种自由享能性没态安全保护契约自由阻滞事放弃交易事拥某物所权梦想落空所权自由定程度空洞口号物权公示原则通保护交易第三信赖使交易超越信息本局限做决定进行交易使私自治主体性伦理充实践张扬　　（三）证据证明价值　　物权公示原则所具重要功能其权利确性推定效力即纳入公示物权作确权利假定登记产权利确权利产占作确权利等物权公示原则权利确性推定种律推定即律已知事实推论未知事实所结[4]律推定实质仍种律假定虽种假定性质本身表明某种程度盖性绝靠性其所具免除主张推定事实事证明责任并证明存推定事实证明责任转移于事功能却能够实现诉讼经济、公配证明责任、缓解某些事实证明困难及贯彻实施实体规范宗旨等目同种假定决随意定基于经验合乎逻辑认定律推定所具种面功能经验基础决定既能律所认容纳能民众所承认接受物权公示原则占(产)登记(产)推定权利确性物权实体规范进行证明责任配物权公示原则通权利确性推定进行证明责任配置并事纠纷或诉讼发挥于实体权利保护作用　　三、物权关物权公示规定探讨　　《华民共物权》第9条第1款规定:产物权设立、变更、转让消灭经依登记发效力；未经登记发效力律另规定除外第14条规定:产物权设立、变更、转让消灭依照律规定应登记自记载于产登记簿发效力第23条规定:产物权设立转让自交付发效力律另规定除外第24条规定:船舶、航空器机车等物权设立、变更、转让消灭未经登记 抗善意第三　　见物权确立产物权公示交付产物权公示登记我物权第9条看产采用登记要件主义作般原则由于产变影响事利益甚巨存问题析产公示登记重点　　物权第22条规定产登记费按件收取按照产面积、体积或者价款比例收取具体收费标准由务院关部门同价格主管部门规定我目前房产登记收费情况看事办理房屋所权移转登记、土使用权登记抵押登记由于标物价值菲所交纳相关费用低防止登记机构乱收费主管部门曾发文要求登记应按件收费能按标物价值收费；[5]物权第22条再确认原则笔者认要掌握合适比例按价值收费能定道理:第登记机关交易复杂程度投入审查、核实交易文件资源区别登记首先满足事使其权利发抗与排效力需要登记花费较少花费较情况者自能要求前者甚至家其担；第二根据物权第21条第二款规定登记机关要承担其错给造损害既包括事包括信赖登记第三虽物权第19条规定更登记制度异议登记发利害关系事确保登记确性仍能确保登记完全确登记机关办理登记财产价值越其潜责任越靠承担责任呢登记费用造交易本能影响事否选择登记意愿登记仍满足事需要强令其进行登记确实符合效率原则财产需要登记应根据交易实践确定理论说流通范围较财产定登记必要面例原律实践已经通行汽车、船舶、航空器物权第24条再确认；二员与财产流性较低农村社区哪座房、土谁家所或者承包家都清二楚甚至需要登记且强制登记增加农民负担旦农村宅基及土承包经营权进入流转登记要求能凸显未公示者抗规则与公示决定力相比种规则所产效力抗力理论说公示抗力模式能鼓励物数卖降低物权交易安全性任何受让完公示手续前都能排除够诚信转让再财产转让给其并完公示手续移转物权使自落财货两空种模式毕竟仍给事提供公示能性事由保留自治空间根据自交易安全交易本衡量选择否进行登记失种效律政策选择且随着公示技术发达进行公示及通公示体系查询物权利越越便利自吸引更事选择公示值注意物权第24条仅仅针船舶、航空器与机车明确规定公示抗力规则范围非狭隘同根据我行政与司实践该条用意或许于放眼等字实际难包容扩张解释想像空间　　我再看物权第158条第158条规定：役权自役权合同效设立事要求登记向登记机构申请役权登记；未经登记抗善意第三见物权采登记抗主义做种规定主要理由于：役权相邻关系外所设定利用产并提高自产权能用益物权役权主要发两权利间般涉及第三发第三侵害土权利情况主要土使用权侵害涉及役权侵害即使登记影响事权属尤其役权本身能单独转让必须随同土承包经营权或者建设用使用权转让依附于供役需役所权或使用权笔者认种做虽定道理采取登记要件主义更符合理事间相互产利用达协议未登记情况实际创设乙作或者说容忍义务标债权债务关系本质种债关系事间发效力；其内容给付非物支配显同于作用益物权役权采登记抗显混淆作债与役权关系故采登记要件主义似更合理　　参考文献：　　[1]梁慧星.陈华彬.物权[M].北京:律版社<img class="word-replace" src="/api/getdecpic?picenc=0ad09,89.　　[2]李：《民》（专题讲座）第367页　　[3]洪军：《物尽其用于物权公示》载《民院报》　　[4]李浩：《民事证明责任研究》律版社2003版第199页　　[5]鹏翱李富：《物权公示决定力》载《民院报》]
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太给力了，你的回答完美地解决了我的问题，非常感谢！
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产交付转移所权产公示转移所权
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动产不用公示，不动产需要登记
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出门在外也不愁没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定
——河南郑州中院判决赵丽诉罗凤仙房屋买卖合同纠纷案
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&&&&裁判要旨&&单位内部开发的房屋，虽限定购买人为本单位职工，并尚未取得房产证，但只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实一致，不具有购买条件的人与该单位职工达成房屋买卖合同，应认定合法有效。&&案情&&日，罗凤仙与赵丽签订一份《房屋转让协议书》。罗凤仙自愿将本单位内部开发的一套房屋转让给赵丽。由赵丽支付该住宅所有集资费用，赵丽以罗凤仙的名义办理一切购房手续，直至房屋过户完成；该房屋所有权、使用权实际归赵丽所有。罗凤仙、赵丽在签订本协议书当日，赵丽支付罗凤仙房屋转让费人民币2万元，并分次支付了该房屋25.47万元的房款。2010年，罗凤仙要求将所转让房屋收回，在多次协商不成的情况下，赵丽向郑州市中原区人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋转让协议书合法有效。&&被告罗凤仙辩称，该房屋系单位内部开发房屋，买卖须经本单位同意，但双方的房屋买卖行为没有经过单位同意，且双方在签订买卖协议时，该房屋尚未办理房产证，被告无权处分该房屋，所以房屋买卖合同协议无效。&&裁判&&郑州市中原区人民法院经审理认为：赵丽与罗凤仙虽签订房屋转让协议书，但当时罗凤仙并未出资购买出让房屋，没有取得房屋的所有权证，双方协议“原告以罗凤仙名义办理一切购房手续，直至房屋过户完成”，这实际上是罗凤仙同意将其购房资格予以转让。本案中，罗凤仙所享有的仅仅是优惠购房资格，仅是一种待遇，即获得优惠价格购买所建房屋的条件。罗凤仙对其出卖房屋的权利尚停留在一种资格权利上，并不能立即、现实地取得该房屋的所有权，但却获得了对未来取得上述房屋所有权的合理期待，这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，原告亦为此支付罗凤仙2万元，房屋转让协议书系原告与罗凤仙自愿签订，且上述交易行为并不违反国家法律、行政法规的强制规定，因此原告要求确认原告与被告签订的房屋转让协议书合法有效。&&中原区人民法院判决：原告赵丽与被告罗凤仙房屋转让协议书有效。&&一审宣判后，被告罗凤仙不服，提起上诉。&&郑州市中级人民法院经审理认为，赵丽与罗凤仙签订的房屋转让协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应为合法。罗凤仙的上诉理由无事实、法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。&&郑州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。&&评析&&１.关于房屋转让协议书的定性&判断系争合同的效力问题，首先应当明确该合同的合同性质，才能准确适用相关法律规范。&&本案中，罗凤仙作为其单位的一名职工，因其特别的身份获得了从本单位以成本价格购置一套住房的权利，对于该权利罗凤仙并没有放弃，而是表达了购房的意愿。虽然系争房屋当时尚未竣工，但该房屋的位置、楼层、面积等基本价值要素已经大致确定，具备了比较明确的经济价值。此时，虽然罗凤仙没有获得该房屋的所有权，但取得房屋所有权的过程已经开始，一旦条件成熟或者期限届至，即可获得该权利。当事人所处的这种法律地位构成了对该房屋所有权的期待权，具有一定的经济价值，可以成为交易的客体，如可以处分、抵押、继承。根据原、被告双方签订的协议内容，被告在收取原告一定转让费后，将其享有的购房资格转让给原告，由原告以被告的名义办理相关购房手续，承担该房屋的所有集资费用，被告在获得房屋所有权证书后转让给原告。从该协议内容可以看出，被告将其对系争房屋所有权的期待权转让给原告，并继续承担向出卖人支付价款的义务，原告享有了在被告支付全部价款后，取得房屋所有权的权利。这非常类似于期房、未来物的买卖。根据民法通则第七十二条第二款及其解释、合同法第一百三十三条及其解释的规定，只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。因此，房屋转让协议书应当视为当事人有权处分的合同看待。
&&２.房屋转让协议书的效力问题&城市房地产管理法制定于我国实行市场经济之初，其立法宗旨侧重于对房地产开发和交易行为的规范。而合同法的立法指导思想奉行鼓励交易的原则，尽量承认合同的效力。合同法司法解释也都延续了此指导思想和原则。因此，本案应适用合同法及有关司法解释。&&根据合同法解释（二）第十四条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定指的是违反效力性强制性规定。城市房地产管理法第三十七条第六项的规定，主要是基于房地产在来源不清、归属不明的情况下进入市场流通，不利于市场秩序的维护和国家对房地产转让的管理监督。本案中系争房屋的所有权并不存在来源不清、归属不明的情况，且该规定不属于效力性规范，违反此规定的合同不应当认定为无效。&&从法律适用的后果来讲，原告赵丽和被告罗凤仙买卖房屋的意思表示真实一致，如果原、被告双方签订的《房屋转让协议书》被认定为无效，房屋买受人赵丽履行合同所付出的努力和机会成本将得不到充分的保护，而出卖人罗凤仙却从自己的反悔中得到了不合理的利益，违背了“任何人不能从自己的过错中获得利益”的法理，损害了诚实信用原则。同时，如果这类合同被认定为无效，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易稳定性和社会风气。&&本案案号：（2011）中民一初字第1280号；（2011）郑民三终字第725号&&案例编写人：河南省郑州市中原区人民法院
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制作单位：人民法院报出版部。京ICP备号房产买卖协议中没确定何时交易过户，是否认定我（买方）何时交易都可以，从法律上有没有一个时间限制？_百度知道
房产买卖协议中没确定何时交易过户，是否认定我（买方）何时交易都可以，从法律上有没有一个时间限制？
我办理户卖房者能否再卖（租）给
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买吃亏双沟通没间限制业主房卖给张三张三房产局户打官司律支持房产证业主原业主赔偿点损失
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所有的回答都很满意，但能选一个，谢谢所有的回答者，谢谢！
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要打自算盘每都笔账由于产权满5要交营业税及税急于户买家承担风险<img class="word-replace" src="/api/getdecpic?picenc=0a007a-5内房价涨幅卖家完全能再房屋卖于违约金已经远远于房产增值部╮(╯▽╰)╭所要光打自算盘句俗叫夜梦
你这话中隐含的用意可能有二,一是担心没有办理产权过户手续,时间一长,会损害你的产权;二是你有出让该房屋的意思考量,因为过户是需要缴纳相关税费的,因此,如果少一次中间过户环节,可节省一笔费用.不知所说对不?如果属实,应该告诉你,按照规定,你的第二种想法违反法律规定,从严格意义上讲,是一种逃避国家税费的行为,因此不可取;同时要提醒你,房屋等产权的取得,是以登记取得方式为要件的,一般物品所有权的取得是以交付为前提的,因此,房屋买卖合同只要双方主体合法,意思表示真实,内容不违反法律规定等要求,合同即属于有效合同,但这不意味着合同已经成立,房屋产权已经因此受让,必须通过房产行政管理机关办理过户手续才行,因为,根据物权法的规定,房屋所有权是以登记宣示所有权的.建议尽快办理过户手续. 但如果是房屋质...
我不想买这个房子了，但卖方不退定金，我只能拖延交易，让对方退定金。所以我想问我最多可以拖延多长时间。这也是不得已而为之，我只想要回定金
定金法则相信你是知道的，如果发生违约行为，交付定金一方无权收回定金，收取定金一方需双倍返回。那么，现在是你要求解除房屋买卖合同，你就必须具有解除合同的正当理由，而且此理由必须是法律认可的，足以能够得到法院支持的理由，其实也就是将违约责任，即合同不能履行的责任归属于对方，否则，你解除合同的理由不成立，因此强行解除就属违约，所交定金对方有正当理由不予退还。
卖方可以再买，但要对你承担违约责任。。。
因为卖房者的房屋有一点质量问题，我想终止交易，但卖方不同意退还定金，协议中并没有写明办理过户手续的具体时间，我是否可以无限期拖延办理过户的时间。
你拖延对你没啥好处啊。。。你那定金还是退不回来啊。。。
房产买卖的相关知识
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私将在自己名下的婚后房产转卖是否有效？
　　物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《物权法》自实施以来有很多争议的法律问题，于日正式实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称“解释一”）关系到居民的财产的权利问题，记者请福建宇凡律师事务所翁凡律师、天月律师事务所陈国亮律师对新发布的《规定》进行解读。　　房本登记错误，权利人可直接起诉　　【法条】第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”　　律师解读：在司法实践中，政府部门将土地权属、房屋信息登记错误的情况时有发生，权利人往往要先起诉相关行政部门，进行证书变更后再向相关利害人主张实体权利，这容易让百姓陷入诉讼之累。这次司法解释明确规定，因房屋归属产生争议的，权利人可以直接提起民事诉讼，此时法院应当受理。这不仅方便群众起诉，更是对立案登记制改革的呼应，可以有效解决公众立案之后审判部门内部的分工问题，从立法技术上保证了公众权利的实现。　　出了买房钱，房本上没有名字亦不失为该房的权利人　　【法条】第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”　　律师解读：男女二人谈恋爱，共同出资买房，在现在社会很常见，但因各种原因只登记在一方名下，双方不和分手时，另一方想确权争房产，一直以来的规定和司法实践中的认识是，对于房产等不动产以登记为准，另一方想争房产将遇到困难。这次司法解释明确了有证据证明房屋真实权利归属的一方才是真正的房主，房子并不必然属于名字写在房本上的人。翁凡律师认为，对房屋真实归属有异议的一方应保存好相关证据，如购方合同、付款凭证、资金来源等，一旦发生房屋归属纠纷，能拿出这些证据的一方就有可能成为真实的权利人。　　预告登记人不同意，一房二卖无效　　【法条】第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”　　律师解读：现实生活中，开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。为了防止一房二卖，《物权法》特别规定，房屋预告登记后，未经买房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效，有的甚至出现房屋不能出租的情况，变相扩大预告登记效力的范围。同时，生活中，一房二卖的情况经常出现，如果第二个支付了合理对价，并过户到自己名下，前一买房者往往拿不到房子。因而，司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释，明确了没有经过预告登记人的同意，第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。”　　购车未过户也有所有权　　【法条】第六条：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。”　　律师解读：随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走进普通百姓的日常生活。同时，机动车等特殊动产物权转让中，就会发生未办理登记的买方与卖方的债主之间争抢机动车，相关纠纷也成为审判实践中的热点和难点。这次司法解释规定，如果存在未办理登记的受让人和转让人的债权人的情况，只要买方付款拿到车辆，即使没有来得及登记，也已经拥有该车辆。从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于卖方的债主，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人。一句话概括为“机动车转让虽未过户，转让人的债权人也追不回来”。　　偷卖婚后房产是否有效　　【法条】第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”　　律师解读：生活中常有丈夫背着妻子在离婚前，私自将登记在自己名下的婚后房产卖给他人。买方不知情，以为卖房人拥有处分权，就交钱办理过户。事后卖方妻子便上门主张权利，此时房屋买卖是否有效呢？善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。而这次司法解释规定了“善意”认定的基本标准以及以何时间节点来判断受让人构成善意。对于不动产，确定“依法完成不动产物权转移登记”之时，作为判断不动产善意取得中的善意时间点，也就是说，作为受让人在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实，就可以获得法律对其权利的认可。
来源： 作者：卢贤明 滕端钦原标题：确保民众的合法权益不受侵害
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