迷信说家里置新房,三年内对老人健康有影响,有什么办法破解吗_百度知道
迷信说家里置新房,三年内对老人健康有影响,有什么办法破解吗
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我国房产市场管理存在的问题及解决方法
我国房产市场管理存在的问题及解决方法
来源：中金标准数据
自1998年住房分配全面货币化以来，中国房地产业在短短十几年取得了惊人的发展，国家统计局公布的数据显示，2001年，房地产占GDP的比重只有3%，而2011年，房地产占GDP的比重已接近14%。社会公众的居住条件及居住质量也因此显著改善。住建部公布的数据显示，1978年，我国城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，农村居民每户的平均居住面积仅8.1平方米。而至2010年底，我国城镇居民人均住宅建筑面积31.6平方米，农村住宅建筑面积人均34.08平方米。以上两组数字天翻地覆的变化，不仅生动地印证了房地产&黄金十年&对同期中国经济繁荣的巨大贡献，而且印证了中国人民居住水平及生活水平 大幅提高的社会现实。
然而，数字同样映证出房地产业繁荣背后潜藏的一系列问题。显示，2003年-2011年间，青岛住房平均总价上涨2.4倍；年间，北京、广州住房平均总价上涨1倍。其他城市与这三个城市的情况类似，短短几年间住房价格涨幅也同样惊人。这显示，与中国经济大繁荣、房地产&黄金十年&紧密相联的是城市住房价格的大幅飙升。中国经济因此埋下难以解决的隐患。虽然官方统计数据表明，我国城市人均收入支付水平的增长速度远高于住房价格增速，但由于住房价格基数较大，住房价格的不断攀升，客观上使得越来越多的普通社会公众的住房支付能力越来越差，住房领域的社会矛盾因此非常尖锐。虽然为解决这一问题，国家和各级地方政府都在大力推进保障房建设，但由于大力推进保障房建设并没有从根本上理清我国当前房地产市场的头绪，因此，取得的成效也很难被社会公众所认同。
必须承认的是，解决当前房地产领域的诸多问题具有相当大的难度。因为从根源上讲，当前房地产市场的问题并不仅仅是房地产市场本身的问题，还是我国当前经济发展阶段，经济发展方式，区域发展不平衡，城乡土地二元管理制度，GDP政绩考核、财税收入分配制度等深层次的制度问题。这些问题的解决不仅需要相当长的时间，而且需要坚定的政治体制改革，难度确实非常巨大。但是不解决这些问题，困扰当前社会的住房价格水平与中低收入人群住房支付能力差距较大的住房领域的主要矛盾就无法解决。
在这种情况下，多管齐下，在有序推进政治体制改革的同时，有效加强房地产市场监管就显得非常必要。因为政治体制改革并非朝夕之功，因此对于各级政府来说，提升管理效率是更为现实的选择。而要加强管理，首先必须弄清楚我国当前房地产市场管理存在的问题，这样才能有的放矢的调整改进。
一、房产市场管理存在的问题
1、以增量为主的管理调控方式已不适应市场发展变化
当前住房领域的主要矛盾是住房价格水平与中低收入群体的住房支付能力的差距不断扩大的矛盾。这里的住房支付能力既包括因就业、分户等需求而产生的刚性需求的支付能力，也包括因提高生活质量而产生的改善型需求的支付能力。解决这个问题，我国各级政府一直以来采用的都是大力鼓励以集中新建为主的增量调控管理思路，新建增量因此成为我国政府住房宏观调控、日常管理及满足我国现阶段社会公众住房需求的主要手段。
我国当前仍处于城镇化阶段，刚性需求和改善型需求仍然数量众多，在这种情况下，政府以增量调节市场供需关系的手段可以说仍然具有一定的合理性。但是，如果一味将思路固化于此，则可能无法解决当前我国的一系列房地产问题，特别是城市房价过高，房价上涨引发工资推动型通货膨胀等经济和社会问题，更无法解决未来因增量过度可能引发的住房空置、资源浪费等问题。之所以这样说，是因为我国当前的住房市场已经发生质变。
⑴ 住房买卖市场的产品结构及交易结构发生质变
住房买卖市场的质变表现为两方面，一方面是静态的住房产品结构的质变；另一方面是住房买卖市场动态交易结构的质变。
首先，在静态的住房产品结构上，我国当前的住房买卖市场事实上已经过度到以存量为主的市场。住建部公开说法显示，我国当前的住房存量与增量的数量关系是，2亿套存量住房和每年新增1000万套住房。可见，我国当前静态的住房市场的结构是巨大的存量和有限的新增。
其次，在动态的交易结构上，目前，存量住房的供给量及成交量均有超越增量住房的趋势。具体地说，在供给量方面，显示，2011年，北京市二手住房月度新增供给总量接近89万套，扣除当年二手住房12套的成交量，市场还有77万套左右的存量住房供给。而同期，新建住房扣除成交市场供给量只有12多万套。存量住房的供给比增量住房的供给高6.4倍。在成交量方面，各地房产管理机关公布的数据显示，虽然当前大多数城市的新增住房的成交量依然大于存量住房，但北京、上海等城市的存量房的成交量却已经超过增量住房。以北京为例。北京市建委公布的数据显示，2011年，北京新建住房成交90605套，二手住房成交121512套，二手住房成交量比新建住房高34%。
⑵ 租赁市场发展规模比肩存量市场
当前住房市场结构的质变，不仅表现为存量房市场已实力雄厚，而且表现为租赁市场异军突起。租赁市场的重要性主要体现在其供给规模爆发式的增长上。显示，在出租住宅月度新增供给量方面，2011年青岛市全年进入租赁市场的住宅总量近24万套，比2004年的1.4万套增加了16倍；北京2011年全年进入租赁市场的住宅总量近97万套，比2008年的总量增加了2倍；上海和广州2011年全年进入租赁市场的住宅总量分别为61万套和71万套，比2009年分别增加了1.3倍和3.9倍。
从上述数据可以看出，住房租赁市场规模已经比肩，甚至超过存量房市场，在为社会公众提供了更多解决住房问题的途径、便利了人们的生活的同时，住房租赁市场爆发式的增长已经从根本上改变了住房市场的结构。
2、住房买卖市场和租赁市场供需结构错位
我国当前住房市场的主要矛盾是住房供给价格与中低收入人群住房支付能力错位的问题。并不是住房供给总量不足。如果按住建部公布的城镇人均住宅建筑面积31.6平方米；农村人均34.08平方米的标准来看，目前我国人均住宅建筑面积的拥有量水平已经超过了中等收入国家平均水平。
所以，可以这样说，在住房问题上，我国当前住房问题的根源并不在于总量不足，而在于受价格机制约束，中低收入群体通过自身努力无力从市场上购置价格高启的住房。住房供需结构之间的错配是我国当前住房问题的所有根源。
⑴ 住房买卖市场存在供需结构错位问题
因为城市房价较高，我国当前住房领域内的社会矛盾非常尖锐。虽然这一矛盾因2011年以来的房价下降有所缓解，但整体形势仍然非常严峻。之所以如此，原因有三点：一是造成这一矛盾的制度原因短期内难以消除。可以这样说，我国当前以投资和出口为主导的经济发展模式，城乡二元土地制度，以及房地产过度繁荣的经济结构等制度性因素是导致广大中低收入阶层住房支付能力逐渐下降的根本原因。但要解决这些因素需要较长时间，绝非朝夕之功；二是我国当前的住房保障工作，无论是制度建设、理论研究，还是具体实践及政府财力支撑都存在着这样那样的不足，还不能形成一套行之有效的方法与机制从根本上解决目前住房领域最亟需解决的社会公平问题。
与广中低收入群体住房支付能力逐渐降低的社会现实相联接的是我国存在大量不向社会公开销售的中低价位住房的现实。这个现实是与我国住房产权多元化的制度设计紧密相联的。在我国，现在面向社会公众销售的住房一般只有两类，即商品住房和保障房。除这两类住房外，我国还有大量其他产权形式的住房，这些住房一般只针对特定群体销售，而不向社会公众开放。这类住房包括党政机关集资合作建房、大型企业单位自建房、房改公房，小产权房、农民自建&商品房&等。虽然这些住房不面向公众销售，但其数量非常庞大，而且价格通常远低于同地段商品住房，甚至保障住房的价格。这些住房的存在不仅挑战着住房公平的底线，而且存在着监管真空。因为，这些住房中的某些住房，如小产权房等，政府并不掌握其基础数据，更无法对其进行有效监管。社会公众对其早已垢病已久。
⑵ 住房租赁市场供需结构问题日益显现
随着住房租金价格的上涨，住房租赁市场也开始呈现供需结构错位的问题。只不过，这几年，由于出租住房的供给规模迅速增加，这一问题的矛盾相对缓和。住房租赁的承租人在现实生活中由于各种原因产生承租需求，但由于受价格机构的约束，大部分承租人需求的还是总价相对较低的中心城区的出租住房。但是在现实生活中，这类出租住房的供给量却远跟不上市场需求。住房租赁郊区化的趋势因而在全国范围内推而广之。
虽然住房租赁需求有郊区化的趋势，但是，随着租金价格上涨的传导效应的漫延，近年来，不少城市的郊区的住房租金价格也大幅提高。住房租赁是社会公众通过自身努力解决住房问题的最后一道屏障，如果住房租金价格水平的增长速度远远超过人们的收入增速，住宅领域的社会矛盾必然更加激化。
3、商业用房的建设、投资缺乏政府指导
商业用房主要包括写字楼、商场、商铺、餐饮、娱乐休闲等设施。在现实生活中，这类房产的建设、投资，我国一般都采用由规划部门控制的政策。规划部门的控制虽然可以在一定程度上减轻商业用房建设、投资的盲目性，但是由于商业地产的专业性很强，规划部门一般很难了解某一具体的商业地产的经营供需情况及收益情况。因此，这类房产的建设、投资者的行为一般都带有一定的盲目性。在其发生出租或转让时，政府对其税基的征收也往往缺乏客观、准确的依据。
更为重要的是，商业地产的供需、投资规律不同于住房，如果缺乏科学的统筹规划，商业地产更容易供过于求。如果政府能够为投资者提供科学合理的指导意见，那么，在现实生活中，商业用房投资、建设的盲目性就会大大降低。
4、存量房及租赁房市场的全国性信息及产权系统尚未建立
针对房产市场发生的变化，各地住房管理机关也在探索更好的管理方法。从实践来看，目前，各地房产管理机关普遍将提升房产管理技术水平，实现房产管理信息化及自动化作为共同的选择。
从住建部以及各地政府公布的信息来看，目前，我国新房市场的信息化管理工作相对先进，全国性的信息及产权联网工作已基本完成。存量房市场及租赁市场的信息化管理工作目前正处于推进及实践的阶段，各地的方法和及技术均有所不同。从进度来看，目前存量房信息化管理工作进展较快，不少城市已经建立了自己的存量房网上交易平台，由于产权强制登记及大的中介公司的参与，上网交易的存量房呈增加趋势。与之相比，租赁交易平台的建立则相对滞后。
房产市场信息化管理系统的建立对于提高各级政府的房产管理能力和效率具有重要意义。这不仅有利于提高房产市场信息公布的即时性及公开透明度，而且有利于政府掌握第一手的真实的成交价量数据，有利于金融机构对房产及抵押物做出合理的贷款评估，还有利于防范日常生活中大量存在的存量房交易的&阴阳合同&，减少政府税收的流失。同时，还能为房产税等房产管理制度的改革提供据以决策的基础数据。
但是，由于我国当前的房产交易及产权信息化建设在实践中事实上各地各自为政，统一的全国性的存量房市场及租赁市场的交易管理系统尚未建立，因此，宏观决策层还无法利用全国性的存量房及租赁数据进行宏观调控。
5、城乡房产管理分割阻碍社会进步
城乡房产分割管理是我国现阶段房产管理的一个独特问题。所谓的城乡房产分割是指按照我国现行的房地产管理办法，城市房产和农村房产实行不同的管理方法。购买城市房产的产权人对房产拥有完全产权，可以自由占有、使用、收益和转让；而农民对其宅基地上建设的房产则不拥有完全产权，其房产的收益和转让均受到国家法律和政策的限制。其中，最大的限制是农村房产不能向城市居民出售。
城乡房产管理分割的根源在于我国的城乡二元土地管理制度。在这种情况下，不仅城乡居民之间存在着对其拥有的房产的事实上的权益的不平等，而且由于城乡房产无法同等流通，两类房产的市场公允评估价值事实上也不平等。
这种不平等直接导致以下四个问题：一是导致城市建设用地供给总量受限，房产价格高启，住房领域炒作投机现象严重。而同期，大量农村建设用地无法有效利用，其征收及储备价格也远低于同段于国有建设用地，进而其地上房产的价值也无法体现；二是大量无法购置城市住房的城市低收入阶层涌向城郊结合带或者农村，购买现实中生活大量存在的价格较低政府客观上无法监管的&小产权房&及农民违法自建&商品房&。三是人口数量众多的广大农民无法分享由于中国经济发展所带来的整体土地增值收益，财产性收入也无法提高，无法为国家拉动内需做出贡献；四是政府对于小产权房及农村违法自建&商品房&事实上无力监管，导致政府财政税收流失。
6、房地产业经济价值总量不清
房地产业是我国当前国民经济的重要支柱产业。国家统计局公布的数据显示，2011年，房地产业占GDP的比重已接近14%。国家统计局的数字虽然生动的体现出房地产业在我国国民经济中的重要地位，其盛衰可以说直接关系到国民经济发展的成败。因此，准确计量房地产经济价值总量对于宏观决策层的决策至关重要。
但根据目前的GDP核算方法，由于以存量转移为特征的二手房交易并不计入GDP价值，因此，如果要判断当前房地产业对整体国民经济的影响，及其对社会资金的整体吸纳能力、对银行业资产负债表结构构成的影响，以及因其价格增长带动财政收入增长而给实体经济带来的负担率变化的影响等重要的经济指标，政府及研究机构必须借助GDP和财政收入的双重指标才能进行有限的对比。这种有限对比的准确率和针对性会使宏观调控的建议及政策本身大打折扣。
而且，由于我国还没有建立全国性的统一的存量房和租赁市场信息及产权管理系统，具体个人及机构与其拥有房产的租售、收益信息还无法一一对应。在这种情况下，金融机构贷款房产、抵押房产的风险防范及房产交易环节、持有环节的税基确定事实上存在着基础性的数据缺陷。这种缺陷或多或少的会影响金融政策及财政政策制定的科学性及前瞻性。
二、解决问题的方法
1、调控管理思路上应当更加重视存量房市场和租赁市场
从上可以看出，我国当前的住房市场由于存量房市场和租赁市场的迅猛发展，已经发生了质的改变。这种改变客观上要求住房管理机关转变当前更重视增量管理的管理方式，更加重视对存量房市场和租赁市场的管理。
2、科学规划住房新增、存量与租赁之间的数量关系
解决当前住房买卖市场及租赁市场存在的供需结构错位的问题，需要住房管理机关配合相关部门稳步推进各项制度改革的同时，首先统一的各类房产的销售制度，使各类住房都向市场开放，从而减少住房领域因产权不同而形成的购买、收益不公平的寻租现象。其次各地住房管理机关应当摸清当地住房市场各类住房总量的家底，并根据当地存量房市场和租赁市场的发展情况及规模数量，结合当地的经济发展规划、人口结构及人均收入水平等因素制定科学、合理的商品住房及保障住房增量建设规划。
3、建立商业用房投资评价指导体系
针对商业用房的建设、投资缺乏政府引导的问题，各级房产管理机构应当根据市场发展变化，适时收搜商业用房基础数据，如供需价格，出售、出租，经营期限，行业分类，利润上缴数据等，并根据这些数据，建立符合各地市场情况的商业用房投资评价指导体系。
4、建立完整的城乡房产基础数据及产权数据
解决城乡房产分割的问题，需要政府大胆改革现有的土地管理制度，合并城乡房产管理体系。同时需要政府未雨绸缪，在完善城市房产基础数据及产权数据的同时，建立完整的可供政府决策的农村房产基础数据及产权数据。
5、提升房产交易信息管理水平
无论是建立全国统一的存量房及租赁房市场信息管理系统，还是建立能够为决策层提供准确的房产价值统计及评价体系，都需要提升现有房产信息管理水平，并在实现了存量房及租赁房数据完整收集的基础上实现全国统一管理，在此基础上，才可能实现房产交易信息管理全国化的工作，我国的房产交易信息管理的水平也才会有质的飞跃。
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