【编辑推荐】意想不到的爆炸源 其实就在我们身边-爆炸-东北网黑龙江
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【编辑推荐】意想不到的爆炸源 其实就在我们身边
　　来源： 东北网综合 　　　 频道主编： 吕博
　　东北网8月16日讯 据中央媒体报道，8月12日发生在天津的爆炸事故伤亡惨重，举国哀痛，截止目前事故已致112人遇难95人失踪。（）然而在日常的生活中，在我们身边也存在许多常见的爆炸隐患，小编真真是没有吓唬你哟。
　　隐患一：超期服役的煤气罐
　　煤气罐爆炸导致的人身伤害最为常见，且受伤程度往往较重。一般导致煤气罐爆炸的原因有四点：
　　第一，煤气罐意外受热，内含气体迅速膨胀，罐内压力过大产生爆炸。
　　第二，充气过量。一般来说，灌装煤气罐时不能超过其容积的85%，如超量充灌，罐体在受到暴晒、烘烤时，爆炸风险就会显著增加。
　　第三，到了冬天，一些居民为了让火烧得更旺，会用热水烫罐底，这很易导致爆炸，也是冬季煤气罐爆炸多发的原因。
　　第四，超期服役、缺乏保养和维修的煤气罐，稍遇高温、挤压、碰撞就会发生爆炸。贾大成指出，使用正规厂家生产的合格煤气罐、定期检查和维护、拒绝超期服役、避免错误使用等措施，可有效防范煤气罐爆炸。如在烹饪时闻到煤气异味，应提高警惕，暂停使用。
　　目前，很多家庭使用的煤气管道相对安全，但最好安装警报器，并配合工作人员定期检查是否漏气，以免因漏气导致室内一氧化碳浓度过高，一旦遇到明火就会引发爆炸。
　　隐患二：不常清洁的的高压锅
　　常见患者因高压锅爆炸受伤前来就诊，病人描述的爆炸一幕让人毛骨悚然。导致高压锅爆炸的原因主要有两点：一是超出安全使用期限；二是不注意清洁，限压阀和浮子阀一旦堵塞，锅内压力太高也会爆炸。
　　因此，专家建议，不管是传统高压锅，还是电压力锅，使用年限均在6~8年，如发现锅体变形、生锈等更要马上弃用。使用前必须检查限压阀和浮子阀，如有堵塞及时清理；锅内食物不能装得太满，扣盖时还要注意是否扣合到位；离火后要等锅体充分冷却后再取下限压阀、开盖。&&[1]&&&
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自从专车、顺风车流行起来，一条潜规则悄悄在行业内盛行——私家车保险为运营车辆事故买单。保险公司明显吃了哑巴亏，对此，保监会终于出来发话，“私家车参与运营，发生事故保险公司可以拒赔。”
新闻晨报8月28日报道&谁来为专车、顺风车事故买单？自从专车、顺风车流行起来，一条潜规则悄悄在行业内盛行——私家车保险为运营车辆事故买单。保险公司明显吃了哑巴亏，对此，保监会终于出来发话，“私家车参与运营，发生事故保险公司可以拒赔。”昨天，人保、平安等多家保险公司表示，曾经与多家互联网约车公司进行过探讨，但是由于这项业务处于灰色地带，因此，国内大型公司目前没有与互联网公司在这个领域进行合作。互联网约车业务的增加必然导致出险增加，运营车辆的保费费率约为私家车的一半以上，未来在费率、查勘等方面进行风险控制。现实案例：扯皮事故不断实际上，专车、拼车引发的保险事故近年来并不少，但大部分车主向保险公司隐瞒了真相。周先生去年开通了滴滴快车业务，成为了司机。今年春节时，一起事故让他心痛不已。“那天晚上十点多，送一位乘客去浦东的一个小区，小区里车满为患，出来时，不小心车身被蹭伤了。我报警后，由保险公司理赔，保险公司查勘后，作为单车事故报销了修车费用大概5000元。”周先生说，因为之前已经有两起理赔，再加上这起，新一年的保费增加了不少。“赚了100元车费，亏了1000多元保费，真是不值得。”保险公司更觉得冤枉，很多事故，他们有理由拒赔，一些事故因此进入了法律程序。人保财险相关人士表示，从很多案例可以看到，保险公司是不会对类似的拼车事故中乘客的风险进行理赔的，这部分风险由车主来承担。去年，南京也发生过一起由私家车运营发生的风险，市民韩某看准租场火爆，将自家一辆闲置的私家车交给开租赁公司的朋友，由对方将车出租使用，每月可获得5000多元租金。但没想到，这辆车被租出后，上路时发生意外，将一名电动车驾驶员撞成十级伤残。根据交管部门认定，双方负事故同等责任。伤者因此要求对方赔偿六成损失，共计14万元，因为一直索赔未果，伤者将韩某、租车公司及保险公司共同告上法庭。此案中，保险公司称，私家车保险费率比租赁车辆要低不少，韩某投保时宣称车辆只是自家使用，花较少的钱却要求保险公司承担较高风险，保险公司拒绝在商业三责险内进行赔付。一审法院认可了伤者的损失，并判令保险公司承担交强险部分的赔偿，其余损失则由私家车主韩某、租赁公司和肇事司机分担。判决后，韩某提起了上诉。南京中院审理后认为，根据相关法律规定，韩某变更车辆用途时并未及时通知保险公司，车辆风险由此增加而产生的事故，保险公司可以拒赔。保险公司：不当冤大头“同样一台车，营运车的费率是非营运车辆费率的一倍，营运车辆在路上的时间长，出险风险的可能性大。”保险公司对于处于灰色地带的私家车运营非常敏感，但是，大部分车主和乘客都不会对保险公司公开约车的情况，保险公司一般都在不知情的情况下进行了理赔，这导致保险公司近两年亏损增加。尽管滴滴、快的等多家约车公司均表示，约车有保障，但是人保、平安、太保多家主流保险公司表态，没有推出过相关车辆保险产品。“一些互联网约车公司可能通过责任险的方式进行投保，保险公司也可能提供创新方案，控制风险，但这绝不是。”业内人士指出，比如互联网公司与保险公司约定，对100台车投保责任险，限额200万元，每台车2万元。这是责任险，而非车险，问题在于若是出了几起事故就把限额用完了，可是很多约车公司还在宣传这个保障等事故发生，理赔时，才问题严重，根本就是在“裸跑”。沪上保险公司内部人士透露，正在酝酿行业甄别模式，将私家车运营导致的风险剔除。“很多地方都已推行车险费率试点，其中对于出险多的车辆将提高保费，未来还可能对参与互联网约车的车辆设置黑名单，拒绝为其提供保险。或者对于私家车运营提供运营车险，这些方式都在行业考量的范围中。”互联网约车公司：自建理赔基金通常，互联网约车业务，发生事故，损失主要在两方面，财产损失和人伤理赔。面对保险公司的态度，一些大型约车公司也在寻求解决之道，有些通过责任险的方式购买了保险，相当于为乘客买了意外险，但车损部分就沾光私家车车险了。就拿嘀嗒拼车来说，该平台明确购买了公众责任险，与中意财产保险有合作，每次事故赔偿限额20万元，每人人伤限额10万元。嘀嗒创始人李晓帅接受记者采访时表示，这个险种只是针对人伤，财产险部分由私家车保险负责。虽然保监会提示风险，但是嘀嗒认为，拼车并非盈利为目的，如果车主购买了车险，在拼车过程中出险了状况，保险公司不应该拒赔。一些约车公司还考虑自己搭建保险共享模式，来解决乘客人伤的赔偿问题。昨天，滴滴快的相关负责人透露，滴滴平台一直与多家保险公司探讨、协商，寻求获得创新的保险产品，为平台用户提供合法有效保障；同时平台参照民间互助保险模式，设立专项资金池，为平台上的专车、快车及顺风车提供服务时发生的每一次交通事故提供赔付保障。平台承诺每一次交通事故中乘客和非承担事故主要责任的司机可获得相应赔偿，每次事故的赔偿上限为100万人民币。保监会提示约车出险恐无人理赔从去年开始，滴滴、快的、uber&&等互联网约车平台越来越火，有人预约“出租车”、“专车”、有人“拼车”、“代驾”等。一些软件甚至表示，使用其预约服务即“赠送乘客保险”、“与保险公司合作成立赔付基金可先行赔付”等，看上去很美的业务却潜藏法律风险，一旦出险，很可能无人理赔。近日，中国保监会保险消费者权益保护局发布风险提示，警告消费者，首先，预约车辆如为非营运车辆，一旦发生事故，乘客和车主均可能面临理赔风险。根据《保险法》第52条，商业车险条款一般约定：因被保险机动车被转让、改装、加装或改变使用性质等，被保险人、受让人未及时通知保险人，且因转让、改装、加装或改变使用性质等导致被保险机动车危险程度显著增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿保险金的责任。目前，有一定数量的非营运车辆以性质投保，却有偿提供“专车”、“拼车”等营运服务，并未与保险公司就变更车辆使用性质协商一致。其在营运过程中发生事故造成乘客伤亡、车辆损毁的，保险公司可依法拒赔。其次，赠送保险的保障范围一定要看清。经核实，有手机应用软件公司已与保险公司合作为预约出租车提供“承运人责任险”、为代驾服务提供“代驾人责任险”来保障乘客利益，但也有部分应用软件公司存在虚假、夸大宣传，请广大消费者仔细阅读保险条款，对保障范围做到心中有数，以免上当受骗。
本文来源：新闻晨报
作者：林劲榆
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈用热水袋取暖是利用______的方法改变物体的内能；汽车散热器常用水作为冷却剂，这是利用了水的比热容较______（选填“大”或“小”）的性质．
兰博rs犳挓
（1）散热时，在发动机和水之间发生了热传递，改变了发动机的内能，是通过热传递的方式改变的． （2）水的比热容最大，和其它物质比较，降低相同温度吸收热量多，所以汽车散热器常用水作为冷却剂；故答案为：热传递；大．
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（1）改变内能的方法：一是做功，二是热传递．（2）水的比热容大，说明相同质量的水和其它物质比较，吸收或放出相同的热量，水的温度升高或降低的少；升高或降低相同的温度，水吸收或放出的热量多．
本题考点：
热传递改变物体内能；水的比热容的特点及应用．
考点点评：
本题考查了水的比热容大的特点在生活中的应用、改变内能的方法的了解和掌握，考查学生灵活运用知识的能力．
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正确答案：1．报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题
& &(1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。
& &(2)不合法(规划批准为多层住宅)。
& &2．估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素
& &(1)设计批复。
& &(2)用途为多层住宅小区。
& &(3)容积率1.5。
& &(4)建筑覆盖率小于或等于35%。
& &(5)环境状况表明很适合修建住宅。
& &(6)地质状况表明只适合修建多层住宅。
& &(7)本区域对多层住宅需求较大。
& &3．如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求
& &(1)多层住宅用地。
& &(2)位于本区域(或同一市场圈等)。
& &(3)近期(不超过3年)。
& &(4)正常销售。
& &(5)规模相当。
& &(6)档次相当。
& &(7)其他合理答案。
& &4．不动产开发前期费用中不应计入的项目
& &(1)电缆铺设费用。
& &(2)排水管道费用。
& &5．总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式
& &(1)总售价=3500元/m2&35000m2。
& &(2)总开发费用=[700+(+227.70)]万元或：建造成本=700元/m2&35000m2。
& &(3)销售费用=12250万元&8%。
& &(4)利息={[(P+700)&(1+6.03%)2-1]+(+227.70)&[(1+6.03%)2/2-1]}万元。
& &(5)利润=(P+700++227.70)万元&24%。
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第&1&题：填空题:下面是一个完整的土地估价技术报告(标注&略&的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
& &第一部分总述
& &一、估价项目名称
& &&&公司位于&&区&&路&&号用地地价评估
& &二、委托估价方(略)
& &三、受托估价方(略)
& &四、估价对象
& &估价对象为&&公司位于&&市&&区&&路&&号营业楼用地，面积为595.58m2。
& &五、估价目的
& &本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
& &六、估价依据
& &(1)《中华人民共和国土地管理法》。
& &(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
& &(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
& &(4)《城镇土地估价规程》。
& &(5)《土地估价报告规范格式》。
& &(6)&&省关于土地管理的法律、法规。
& &(7)评估委托书。
& &(8)估价对象《房屋所有权证》。
& &(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
& &七、价格定义
& &估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内&五通一平&、场外&六通一平&状态下，于估价期日的40年期的土地价格。
& &八、估价期日：日。
& &九、估价日期：日至日。
& &十、估价结果
& &估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
& &委估土地面积：595.58m2
& &单位面积地价：4485.25元/m2
& &总地价：元
& &大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
& &十一、需要特殊说明的事项
& &(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
& &(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
& &十二、土地估价师签名(略)
& &十三、土地估价机构(略)
& &第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
& &一、估价对象描述
& &1．土地位置状况
& &估价对象位于&&市&&区&&路&&号，土地证号为&国用(&&)字第&&号，土地面积为595.58m2，东至&&路、南至&&、西至&&&&、北至&&&&，宗地号为&&&&。
& &2．土地权利状况
& &估价对象是&&公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。&&公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
& &3．建筑物和地上附着物状况
& &估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%。
& &二、地价影响因素分析
& &(一)区域因素(略)
& &(二)个别因素(略)
& &第三部分土地估价
& &一、估价原则
& &1．最有效使用原则(略)
& &2．贡献原则(略)
& &3．变动原则(略)
& &4．合法原则(略)
& &二、估价方法与估价过程
& &(一)估价方法的选择
& &估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
& &(二)估价过程
& &1．收益还原法
& &(1)计算估价对象总楼价
& &计算公式为
& &式中P&&总楼价；
& &a&&房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得；
& &r&&综合还原率；
& &n&&房地尚可使用年限。
& &估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。
& &根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
& &(2)确定客观租金
& &应用市场比较法确定客观租金。
& &1)选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》(略)。
& &2)影响租金因素修正(略)。
& &3)客观租金的计算及确定
& &比准价格A=243.60元/m2；
& &比准价格B=233.40元/m2；
& &比准价格C=249.09元/m2。
& &取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即
& &客观租金=(243.60+233.40+249.09)元/m2/3=242.03元/m2
& &(3)计算房地总收益
& &年总收益=2914.50m2&0.8&242.03元/m2=元
& &(4)计算年总费用
& &1)管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即
& &房屋出租经营管理费=房地年租金&3%=元&3%=16929.51元
& &2)维修费：根据&&市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即
& &房屋出租经营维修费=房屋重置价&2%=2914.50m2&700元/m2&2%=40803元
& &3)保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2&，即
& &房屋年保险费=房屋现值&2&=2914.50m2&700元/m2&75%&2&=3060.23元
& &4)房屋年折旧额
& &5)租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即
& &租金损失=元/12/2=23513.21元
& &年总费用=①+②+③+④+⑤=元
& &(5)房地年纯收益
& &房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=(-)元=元
& &(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
& &(7)计算总楼价
& &(8)房屋现值
& &房屋现值=房屋重置价&成新率=2914.50m2&700元/m2&75%=元
& &(9)总地价
& &总地价=总楼价-房屋现值=(-)元=元
& &2．市场比较法
& &(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。
2009年12月
2009年12月
交易价格/万元
土地使用年期/年
用地面积/m2
建筑面积/m2
重置单价/(元/m2)
(2)房屋占地地价计算 1)房屋现值计算 房屋现值=房屋重置价&成新率 实例A房屋现值=580元/m2&2356m2&80%=1093184元 实例B房屋现值=600元/m2&1848m2&75%=831600元 实例C房屋现值=580元/m2&2187.90m2&70%=元 2)实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则 单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积 实例A单位面积地价=(&8.5%)元/496m2=3514.75元/m2 实例B单位面积地价=(600-.5%)元/385m2=4019.22元/m2 实例C单位面积地价=(287.40-.5%)元/442m2=3683.17元/m2 3)比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。
商业繁华程度
4)因素修正系数：根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表。
交易期日修正
商业繁华程度
& &5)计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则
& &比准价格A=(/105&100/94&100/97&100/98&100/103)元/m2=4000.69元/m2
& &比准价格B=(/100&100/100&100/100&100/96&100/108)元/m2=4264.22元/m2
& &比准价格C=(/108&100/96&100/101&100/95&100/100)元/m2=4072.63元/m2
& &通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。
& &三、地价的确定
& &估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即
& &单位面积地价=(.4+.6)元/m2=4485.25元/m2
& &楼面地价=4485.25元/m2/4.9=915.36元/m2
& &总地价=4485.25元/m2&595.58m2=2671325元(取整)
& &第四部分附件
& &(1)估价对象《国有土地使用证》。
& &(2)估价对象宗地图。
& &(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。
& &(4)土地估价师资格证书。
& &(5)估价对象照片。
& &(6)委托估价协议书。答案解析：第&2&题：填空题:下面是一个完整的土地估价技术报告(标注&略&的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
& &第一部分总述
& &一、估价项目名称w企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)
& &二、委托估价方w企业
& &三、受托估价方(略)
& &四、估价目的
& &w企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会&关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知&([2000]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
& &五、估价依据
& &(1)《中华人民共和国土地管理法》。
& &(2)《中华人民共和国房地产管理法》。
& &(3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([2000]国土[法]字第153号)。
& &(4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([2001]国土[籍]字第180号)。
& &(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
& &(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。
& &(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。
& &(8)委托方提供的有关资料。
& &六、估价基准日
& &七、估价日期
& &八、地价定义
& &待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
& &九、需要特殊说明的事项
& &(一)假设条件
& &(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
& &(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
& &(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
& &(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
& &(5)委托方提供的资料属实。
& &(二)使用说明
& &(1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。
& &(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。
& &(3)此次土地估价报告分&土地估价报告&和&土地估价技术报告&两部分，&土地估价报告&供委托方使用，&土地估价技术报告&供委托方的上级主管部门使用。
& &(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
& &(5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。
& &十、土地估价师签字
& &姓名、估价师资格证书号
& &十一、土地估价机构
& &土地估价机构负责人签字：
& &(土地估价机构公章)
& &第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
& &一、估价对象描述
& &1．土地登记状况
& &待估宗地位于B县光明路&&号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。
& &2．土地权利状况
& &待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为w企业，土地使用证编号为&&国用(2005)字第&&号。无他项权利限制。
国有划拨土地使用权状况一揽表
股价期日的土地使用者
土地使用证编号
他项权利状况
&&国用(2005)字第&&号
B县光明路&&号
3．土地利用状况
待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。
二、地价影响因素分析(略)
第三部分土地估价
一、估价原则(略)
二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下：
(一)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)&土地增值收益。
1．土地取得费及有关税费
根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元/亩，即37.5元/m2。
(2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2]和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。
(3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。
上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。
2．土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外&三通&(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域&三通一平&的平均开发费用大致在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。
3．投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)&开发周期&5.85%=(58.1+50)元/m2&1&5.85%=6.32元/m2。
4．投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及&&企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)&开发周期&12%=(58.1+50+6.32)元/m2&1&12%=13.7元/m2。
5．计算土地增值收益(土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)&30%=(58.1+50+13.7)元/m2&30%=36.5元/m2
6．计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格=(58.1+50+6.32+13.7+36.5)元/m2=164.6元/m2
(二)基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地价=待估宗地所在区域基准地价&A1A2A3A4A5
式中 A1&&区域条件修正系数；
A2&&容积率修正系数；
A3&&土地使用权年期修正系数；
A4&&基础设施开发程度修正系数；
A5&&期日修正系数。
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。
2．确定区域条件修正系数(A1)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3．确定容积率修正系数(A2)
待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2。容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1.16。
容积率修正系数
容积率修正系数
& &4．确定土地使用权年限修正系数(A3)
& &待估宗地w企业于日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：
& &A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0...95237
& &5．确定基础设施开发程度修正系数(A4)
& &根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。
& &6．期日修正系数(A5)
& &《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县日至日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。
& &7．确定待估宗地的土地价格根据公式
& &宗地地价=基准地价&A1&A2&A3&A4&A5=(150&1.&0.&1.05)元/m2=185.2元/m2。
& &三、地价的确定
& &1．地价的确定
& &对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185.2&0.7+164.6&0.2)元/m2=162.6元/m2。
& &2．估价结果
& &待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：162.6元/m2，总地价：35.785万元。
& &第四部分附件
& &1．委托估价函
& &2．待估宗地区域位置图
& &3．委托方营业执照复印件
& &4．估价机构营业执照复印件
& &5．土地估价师证书复印件答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······