中国楼市的未来危机
　　购房主力人群今年达峰值 中国楼市的明日危机日 01:02作者：董映颉来源：随着推动繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。主力购房人群见顶？“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。实际数据验证了赵晓的判断。显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。同时，统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。“据中原地产研究分析，在人口增速接近的情况下，年轻人比例越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。”中原地产研究总监刘渊指出。以厦门与深圳为例，今年深圳房价暴涨，而厦门则在去年全国房价涨幅榜中位列第一。第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市。不过，深圳与厦门只是个案，从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。“中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”分析师郑闵钢指出。十年后谁会买房如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。对此，天则经济研究所所长茅于轼甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。他曾断言，10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。“从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在年期间，全国房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。“现在来看一线城市相对安全，但长远来看也未必，从我们监测到的数据来看，目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”上述全国性房企负责人表示。取消房屋70年产权谣言背后透露哪些真问题？日17:33&&作者& 导读70年产权如何续期不是个小事，对于普通人来说，房子是最大的财产，但这最大的财产却处于价值不确定状态，是问题不迫切，还是有关部门不作为，甚或是不想因此影响房地产市场？开篇语70年产权什么意思？京华时报报道，5月19日，多家房地产网站发布一篇有关房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年产权的文章，业内人士表示并不靠谱。背了几十年房贷拿到房本，你却发现自己仍然像是个长期租户，要住下去可能还得接着交钱。这并非没有可能，根源就在于现行法律规定，居住用地土地使用权出让最高年限为70年。国土资源部部长姜大明在3月份接受媒体采访时表示，房屋所有权不存在使用期限问题。2007年颁布的物权法也明确规定住宅建设用地使用权期满的自动续期。取消房屋70年产权是个谣言，可是，续期细则迟迟没有动静，要不要接着交钱，交多少钱，对所有有房和无房的人来说，都是涉及切身利益的大事。70年产权是怎么来的？要搞懂这个问题，必然不能回避中国的土地所有制和土地管理发展史。我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。因此，土地不能买卖，甚至1988年以前的宪法规定，连土地出租都是不允许的。据中国共产党新闻网报道，上世纪80年代以来，传统的福利分房制度(包括实物福利分配、低租金近乎无偿使用、国家或单位所有的体制)弊端日益凸显，全国住房紧张的状况直接催生了房改的提速。1980年邓小平提出了改革城镇住房投资的设想之后，福利分房向住房商品化改革逐渐启动。为了推动房改，我国于1987年颁布了《土地管理法》，并于1988年、1998年和2004年先后进行了3次修订，删除了“禁止土地出租的内容”，增加了“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等规定。法律的更改适应了现实的需要，将土地所有权与使用权分离，盘活了土地资源，但是土地使用权期限应该定为多久？放眼望去，国际上绝大多数国家实行土地私有制，没有经验可以借鉴。学者将目光投向英国殖民统治下的香港。经济学家周其仁告诉中国企业家网，英国皇家把在本土土地批租的手段用到了香港，由于中英租借时限为99年，所以香港最早租赁时限也是99年，随着时间临近逐渐缩短。当时的土地管理局拿香港做样本，一开始提出了住宅50年产权，之后上报给国务院领导被问及“能不能再长一点”，最终就变成70年了。这一说法得到曾任中国第一任国家土地管理局局长王先进的印证。多家房产网站报道，王先进谈到，原先定了50年，后来一位主要领导问年限长一些行不行，他表示“再增加几十年可以。后来制定法律时，就变成最高年限70年。”此外，根据1990年国务院出台的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限分别为：商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或者其他用地50年。70年后，我们会不会“无家可归”？从上世纪90年代推行房改开始算起，最早的商品房房龄也不过30多年，可房子和土地的归属不能到了70年后再解决。据凤凰房产报道，有专家认为，土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧，也就是必然会相对贬值，因此，一些敏感的购房者已经发出了“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。2007年出台的物权法第149条规定，住宅“建设用地使用权”期间届满的，自动续期。这在一定程度上给有房的业主吃了颗定心丸。可如何续期仍然没有详细规定落地。同时，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条和41条分别规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”； “土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。1994年出台的《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”北京市2005年出台《北京市国有建设用地供应办法(试行)》，其中第二十五条规定：“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”这些语焉不详的法规难免让许多购房者担忧，“土地使用权”70年到期后怎么办？要不要缴纳土地出让金？如果还要交钱，自己是否等于是长期的租房，当了这么多年的“房奴”是否值得？如果不缴，政府无偿收回土地，我们的房子怎么办？70年产权带来的问题还不止于此。据燕赵都市报报道，北京大学光华管理学院朱国钟研究发现，70年产权对中国城市化进程、对社会发展和民生保障都有着重要影响。对于临近土地使用期限的房子，人们不大会对住房进行翻修和重新开发；住宅老化，富人自然会寻求新住宅，而新建筑总是在城市周边地区开发出来，导致的结果就是城市扩张得厉害，老城区会老化得厉害。朱国钟个人推测，“以后中国也会出现大面积的贫民区，聚集在现在的高层建筑区里面。”另外，据新京报报道，2011年银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示，我国现有的制度——房屋产权70年，致“以房养老”难推行。如何解决，看专家的四大设想据新浪房产报道，业内专家给出的解决办法之一就是重签合同，续缴出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样缴和缴多少土地出让金方面达成共识。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。土地管理专家林增杰告诉燕赵都市报，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。办法之二就是房随地走，国家补偿，或者用类似拆迁安置的办法解决。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面，《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。总的来说，这不是国家和业主“共赢”的方式。网络截图中央党校国际战略研究所副所长周天勇在微博上提出的办法可谓另辟蹊径：即坚持土地国有和集体所有公有制度不变，延长企业、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。这样可以确立土地使用者的使用年期产权，可以交易、抵押、入股和继承。唯此可理顺一切。此外，众多业内人士普遍认为，因为70年产权期限没有到期，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的现实个案还比较鲜见。将来，国家政策会持续调整和法律法规也会适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。70年产权如何续期不是个小事，对于普通人来说，房子是最大的财产，但这最大的财产却处于价值不确定状态，是问题不迫切，还是有关部门不作为，甚或是不想因此影响房地产市场？(其实问题解决起来很简单：目前的土地使用年限到期后，可一律采取向国家或集体租赁的方式继续进行续期，住一年就交一年的土地租赁费；当国家或集体因公共利益无偿收回土地使用权时，就不再收取土地租赁费，只对房屋进行合理恰当的折旧补偿……若此，许多问题比如地方政府主要官员的短期行为、拆迁纠纷、土地合理利用及效率等，就可以得到一定程度的缓解。)向松祚：房地产业要高度防范金融风险日&12:54 中新网海南陵水8月13日电 (记者 王子谦)中国(3.45)首席经济学家向松祚13日在参加2015博鳌房地产论坛时提醒：房地产业内要深刻反思行业状况，高度重视金融风险。向松祚说，现在有很多业内人士不愿正视行业问题，存在护短心理。过去十多年来中国房地产行业狂飙突进，业内常将如下作为房地产业的正面作用：中国经济的支柱产业、稳增长稳房地产投资、刺激房地产消费、化解金融风险、城镇化、庞大储蓄的资产转移流动。“我觉得过去中国房地产的狂飙突进，对经济产生了三个非常有害的负面的效果。”向松祚指出，第一，扭曲了中国无数企业家和企业的经营思想，大量企业盲目参与房地产博取利益。第二，大大地加剧中国的贫富分化。第三，恶化了金融风险，扩张了高债务、高杠杆。向松祚指出，房地产及其相关的产业对中国GDP的贡献度最高时达21%，但其拿走了全部社会融资的41%，根据对银行体系人民币贷款流向的统计，个人按揭贷款加上开发商贷款，占全部贷款的比例大约为25%，大约23万亿元。中国的金融风险表现在三个方面：第一是地方政府的融资平台的贷款，第二是民间的融资高利贷，第三是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债。“现在制造业的贷款是17万亿，房地产的贷款是23万亿，这两个行业拿到的贷款就占到全部90亿贷款的45%。”向松祚说，现在有些行业的不良贷款率已经超过3%，如果这两个行业的不良率达到5%即有2万亿，可以把整个银行体系一年的利润完全吃掉。他说，目前中国信贷资金的流向有三个不合理之处：传统制造业拿的贷款太多，国有企业拿的贷款太多，房地产企业拿的贷款太多；农村、农业、农民拿的信贷资金太少，小微企业拿的贷款太少，新兴行业拿的贷款太少。向松祚警告，业内需要深刻地反思行业未来发展，高度重视所隐藏的和正在凸显金融风险，必须要下决心去杠杆、去负债，以防金融风险拖垮中国的银行体系和金融体系，拖垮整个中国的经济。日本老房子贬值快 无人居住房屋越来越多日05:40 新闻背景近年来日本房屋的长期空置率大幅攀升，大概有800万套住房无人居住，多地出现“鬼屋”、“鬼村”甚至“鬼城”。全国空房800万李明波：日本有研究数据显示，目前日本国内的空置房屋数量已经达到了800万所。到2033年，这一数字或将扩大到2150万所，这也意味着不到20年内，日本全国三分之一的房屋都将处于“无人居住”的状态。郑佳文：随着很多人移居到城市生活，近郊、城镇、乡村的很多空屋都不被人需要，又无法出售，拆除它们又涉及产权和费用支付，这才造成了大批房屋空置的现象。东京被美国底特律一样的“鬼城”包围是迟早的事。王希怡：空置房多直接导致房价跳水。在距离东京通勤范围内的横须贺市，地价相较上世纪80年代末的高峰期下降了七成。一间带小花园的单层独栋木屋，房龄60年，挂牌3.5万元人民币。白菜价得不可思议。李明波：日本的一些小城镇为了吸引“新移民”，尝试各种新点子，包括给移居到当地并购买空屋的外来人员提供现金奖励，将空置房屋改造成艺术空间等，但这些措施在近千万所空置房面前是九牛一毛。人少了，房多了王希怡：自上世纪70年代以来，日本的出生率就一直低于保持人口规模所需的水平，人口呈现少子与老龄两个特点。原因是年轻人推迟结婚，而且女性进入职场后，也推迟了生育年龄。在2011年，女性生育第一个孩子的平均年龄首次超过了30岁。郑佳文：日本政府近年来一直出台各种措施鼓励民众生育，但效果都不尽如人意。因为很多日本年轻人生孩子的意愿不强，他们认为生养孩子需要很大投入，会带来很大压力。在很多日本人眼里，如果有孩子一定要给孩子一个优越的环境，在条件没有达到之前不考虑生孩子。李明波：日本老龄化还有一个问题是排斥外来移民。很多发达国家都有老龄问题，但人家都是欢迎移民的。日本则不是一个愿意接受移民的国家。作为世界上人口密度最大的国家之一，日本认为自身已经无力承担外来移民。要么自己生娃，要么接收移民王希怡：除了人口数量的减少，大量老房子空置的另一个原因是日本人偏好住新房。年轻人喜欢住在城市里现代化的高楼里，家乡的老房子并不是什么资产。除了东京京都等几个人口密集的大城市，一般乡村地区的老房子贬值得很快。李明波：对，日本的住宅用房多为木质结构，设计寿命一般不长。虽然建筑质量不断改善，但二手房市场仍然很小。王希怡：另一方面，老房子的维修成本没有随之下降，反而会上升。而且，即使要把房子拆掉，也难免要花一笔钱，所以很多屋主干脆弃而不管。郑佳文：还有一点。日本政府在数十年前为了鼓励建屋而实施一条法例，规定闲置土地的财产税率为有建筑占据用地税率的六倍。这意味着，如果房屋主人拆除了房屋，税率会大增，这也是很多破旧房屋依然耸立的主要原因。李明波：要减少大批房屋空置带来的损失，日本政府除了帮助更多市民拆除空置房屋外，就只能在人口锐减的地区终止基础设施服务了。但这些举措都无疑给这些城镇判了死刑。王希怡：日本大批房屋空置的情况充分说明一个国家人口的减少，给该国社会、经济造成的负面效应有多大。日本少子化、老龄化将引发劳动力供应不足、社会保障制度后继无力、经济停滞、社会失去活力等一系列问题。郑佳文：解决人口问题是日本经济问题的关键，如果人口持续减少，所有经济政策和改革都会被抵消掉，经济发展缺乏动力。看来，为了国家，日本人只有两条路了：要么多生娃，要么接受移民。房企去哪儿：地王频现 土地出让金却下降日&20:12 从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市，投资方面则要谨慎。一财网 林小昭“没有什么能阻挡我对地王的向往……”一句改编的歌词很能说明一二线城市土地争夺的热烈。今年以来，在楼市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下，楼市成交不断回暖，主要一二线城市的土地市场也持续火爆，地王频现，但全国整体土地出让金却持续下降。一二线城市地王频现10月20日，备受关注的北京丰台区花乡樊家村地块入市交易，在经历了104轮激烈争夺后，最终被以49.5亿元的总价摘得，溢价率高达50%。据初步测算，该地块楼面价高达7.5万元/平方米，晋身北京最新单价地王。而这也意味着，该地块未来售价或将达到15万元/平方米。叠加前期已经待售的多宗土地，日~11月24日，一个月左右时间，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，合计出让34宗土地。中原地产首席市场分析师张大伟说，在未来一个月待售的土地中，预计将起码出现5~8宗地王，特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块，楼面价都可能突破之前区域纪录。在北京，2013年开始出现了地价超过房价的现象，从2015年6月大兴等南城系列地王开始，出现了地价远超房价的现象，这也表明房企对一线城市土地争抢非常激烈。2013年曾在北京、上海频繁拿地的(22.91)近日也以27.75亿元夺下北京昌平南邵一地块。这也是蛰伏一年多后，泰禾再次出手在北京拿地。“这表明我们坚定看好北京市场、深耕北京市场的决心。”泰禾集团相关人士说。不光是在北京，在其他一线城市和二线核心城市，土地市场同样火爆。10月28日在南京的一场土地拍卖会上，保利以21.6亿元的价格拿下河西G39地块，楼面价24026元/平方米。其他几个地块也纷纷以高溢价成交。在今年9月24日举行的一场土地拍卖会上，中海地产以20.8亿元拿下城北G34地块，22373元/平方米的楼面价成功晋升为南京的新单价地王。时隔一个多月，“地王”头衔被刷新，显示出南京土地市场的火热程度。福州，10月9日的一场土地拍卖会上出让的加洋巷地块楼面价定格在22584元/平方米，总价为33.4亿元，成为福州“史上最贵商住地”。自7月份起，福州土地市场就骤然进入加速状态，在不到四个月的时间里，土地市场完成了近5年来罕见的多项纪录——连续的高溢价地出让，连续创下商住地块楼面价新高。中原地产研究部统计数据显示：9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，环比8月全月涨幅高达188%，创造年内新高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿元，环比涨幅达到了41%，也创造了年内纪录。三四线城市拖后腿不过，在一二线城市地王频现的同时，全国土地出让金却持续下降。国家统计局的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。“关键就在于三四线城市拖后腿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析说，目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出。但三四线城市的土地市场依然乏人问津。福建南部某县城一家开发商说，现在当地政府也推出了不少地块。“他们一直都挺希望我们再拿一些土地的，但现在我们手上的地都还要开发好多年，也不可能再去拿。”张大伟告诉本报记者，尽管今年楼市明显回暖，但真正有前景的也就十几个最多20个城市，其它城市多进入到不温不火的状态，而土地市场火热的也就集中在这20个城市。“北京现在可以出现楼面价7.5万元一平方米的土地，但绝大多数城市楼面价7500元也卖不出去。”张大伟说，这20个核心城市在全国的城市总数中，毕竟只占很小的一部分。张大伟说，目前整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然无力回暖。重点房企越来越关注一线城市江西一家小型房企负责人陈先生曾到位于江西吉安的恒大楼盘考察发现，虽然吉安当地的房子也不好卖，但恒大在当地的楼盘还是卖得很不错。“其实三四线城市也不是完全没有需求。只是他们要好多年才能滋长出一批需求，而这些需求已经被碧桂园、恒大这样的巨头像'割韭菜’一样地扫过一遍了，短期内三四线城市机会已经很少。”而即使是恒大和碧桂园，这两年也逐渐将重心转移到一二线城市。10月21日下午，经过98轮举牌，碧桂园中国金茂联合体以34.2亿元的总价摘得北京丰台区花乡四合庄综合性商业金融服务业用地，折合楼面价2.9万/平方米，溢价率高达140%。历经多次进京拿地未果的尴尬局面，此次赶考，碧桂园终于实现进入北京市场的梦想。中原地产统计数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。整体看，重点房企越来越关注一线城市。在三四线城市普遍过剩后，对开发商而言，目前可供拿地的城市也就集中在一线城市和二线城市。福建一家上市房企人士说，现在开发商可选择的空间越来越少，就集中在核心城市，因此一二线核心城市的土地价格越来越贵。由于土地价格越来越高，中小开发商将逐渐被淘汰出房地产市场。那么，房企应该进入到哪些城市呢？这其中，库存是一个很重要的指标。上海易居研究院智库中心28日发布的《中国50城住宅库存报告》显示，库存去化周期较长的10个城市分别为北海(30，单位：月，下同)、烟台(26)、呼和浩特(25)、荆门(24)、三亚(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈阳(20)、济宁(19)、海口(19)。而去化周期较短的10个城市分别为合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、苏州(7)、郑州(7)、南昌(8)、济南(8)、武汉(9)、厦门(10)。其中，北海排名最靠前，为30个月，说明库存去化周期最长，市场压力最大。而合肥排名最靠后，为6个月，说明库存去化周期最短，市场压力最小。从报告上看，库存压力大的主要集中在三四线城市，而去化周期较短的则集中在一线城市和二线核心城市。严跃进表示，从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市，投资方面则要谨慎。任泽平：房地产时代已结束 怎么刺激都没用来源：　　 11:31:59“变革机遇预见未来”全球资产配置高峰论坛于日在上海举行。首席宏观分析师任泽平出席并演讲。任泽平表示中国现在正处在增速换档，从快速下滑期进入一个缓慢的探底期。未来中国经济可能会是“L”型，我们估计时间会是3到5年。对于短期的经济形势，我们倾向于认为四季度会短期走稳，中期是L型，经济有一定的下行压力。对于大类资产，我认为现在的时间和未来几年，是我们进行股权投资的黄金时期，是进行播种的重要时点。任泽平还表示，现在的时点是30年大周期的拐点，将是一个非常激动人心的时刻。旧的增长模式，将会永远的落幕，我们如果能够通过改革和放活，我们将开启一个新的时代，奠定未来30年的繁荣的制度基础。市场方面，需要有两个条件才可以进行新的突破。一是有增量资金的入市，把密集的成交区进行突破。二是重磅利好才能吸收、消化、吸引增量资金入市。我最近提出一个“改革牛2.0”的逻辑，大致预计会在明年中期出现。对于债市我们方向性的看多，但是债市可能正在进入牛市下半场，空间有限。对于美元，我们认为在重启第二轮的强势周期，大宗商品我们认为是底部盘整。提示四个风险：12月美联储加息预期。但我认为这不是主要的风险，市场可能会对这个信号钝化，因为已经有一年了。二是新兴市场的风险。三是国内基本面，明年的不良和刚性兑付压力比今年可能要大一些。第四是政策的不确定性。以下为演讲实录：各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！很高兴可以在这样的场合、这样的时点，时值岁末，大家都要展望明年，和大家交换一下我们对中国经济与资本市场前景的一些看法。刚才Daryl Guppy先生从技术的层面告诉大家市场是怎么走的，我本人更多的可能是一个基本面的分析。技术分析是看图形的，基本面分析是看逻辑的，逻辑的强化、弱化，以及有没有可能被破坏。我在去年5月份，辞去公职，加盟国泰君安。我带领我的团队在去年非常坚定地看多中国的A股市场。我们在7月份提出大牛市，8月份提出5000点不是梦，9月份提出对熊市的最后一战。那一轮牛市的逻辑是什么？我起过三个名字：改革牛、转型牛、水牛，再加上杠杆牛。这是那一轮牛市的逻辑，我们从基本面看到政策、资金的表现。大约在今年的5月份，我们开始对A股变得谨慎。我们提出海拔已高风大慢走。为什么我们在5月份，包括在6月份我们变得谨慎了？因为我们认为逻辑在被弱化，甚至被破坏。核心的改革牛逻辑，在5月份已经被弱化了。而杠杆牛，基本被破坏了。所以说，从6月份以后，我们看到了很多机构推荐了A股的各种各样抄底组合，但是在6月15号到8月26号，我们没有推荐过任何抄底组合，本人也休假去了。5000点的时候，当市场一片高估10000点的时候，我没有上调市场点位，现在来看，保住了市场“晚节”。我休假回来8月25号，当时央行“双降”，研究所开始讨论对后市的看法，无非就是多空。当时市场上的看法大多还非常的悲观。我休假回来，首次调整观点，在8月25日开始看反弹。然后，9月份，包括10月份，我们又重新坚定地看多A股，我们提出叫凤凰涅槃，浴火重生。熊市已经结束了，所以我们在10月份，用了一些带有荷尔蒙的词汇：干，继续干，不要停。站在现在的时点，可能大家比较关心往后的情况。中国的经济政策及资本市场的表现，我先讲观点，随后展开一下逻辑。对经济而言，中国现在最大的宏观背景叫增速换档和结构调整。我们处在哪个时点？我们处在增速换档的从快速下滑期进入一个缓慢探底期。中国经济可能已经相当大程度上接近了底部，我们看一下市场性的指标，包括房地产投资、出口、库存，可能增速已经接近底部。未来中国经济可能会是“L”型，我们估计时间会是3到5年。这中间发生的很多故事，将会超出在座各位的想像。我本人为了研究增速换档，我看过几十本相关的经济史书。经济是L型，但经济结构内部将发生剧变。而且中国的政策和改革需要积极地应对。对于短期的经济形势，我们倾向于认为四季度会短期走稳，中期是L型，经济有一定的下行压力。对于政策，现在我们走到这个时点，我们在政策的层面怎么应对这些挑战？我们已经达成了一些共识。总书记最近讲供给侧改革，指明了方向。如何从“认识到位”到“执行到位”，这里面可能要有一个政治的决断。我们经常说改革红利，坦率的告诉各位，改革没有三年的阵痛不可能有改革的红利。那么，表面上是增速换档，实际上是结构调整和动力升级，根本上是中国需要做出制度性的深层次变革。所以我们今天的论坛题目叫“变革机遇预见未来”，这个题目起得非常好，这是这个时代所呼唤的。对于大类资产，我认为现在的时间和未来几年，是我们进行股权投资的黄金时期，是进行播种的重要时点。对于二级市场，我们可能要修正一下我们的观点，前期我们坚定地看多，现在在我们的前面有一个密集的成交区，1月份可能有一个大股东的减持。如果我们要突破新的平台，我认为要有两个催化剂。一是要有增量资金的入市，没有增量资金，大票你是打不动的，只能存量博弈，做结构性行情。第二，增量资金的入市，一定有相当大程度的重磅利好。比如某些领域改革的落地，才可以把人心驱动进入这个市场。未来大家密切要留意两件事：第一，20万亿理财，会否，以及以何种形式进入这个市场？，第二，会有哪些重磅改革的落地，来推动市场情绪及风险偏好的上升？这是突破这个平台以及风格变盘很重要的两个配合性条件。这是我们对于股票市场的看法。对于债市，方向还要看多，但是我认为债券的牛市已经进入下半场，空间是有限的。而到后面，波动会加大。对于大类资产的第三类，股市债市房市，我们认为未来十年，一二线城市房市再涨一倍，三四线城市涨不动，房地产投资零增长。美元可能在重启第二轮强势周期，大宗商品可能会继续底部盘整。会盘多少年？至少再盘2、3年。如果你想抄底大宗商品，你要做好2到3年在底部趴着的准备。当然，现在非常便宜。稍微展开一下我们的看法，所谓的宏观形势无非是两个，一个是我们所处的大的时代背景。二是我们的经济形式。我最近一年提出一个“转型宏观”的概念，最近发生很多新的变化，无论是在经济还是在我们研判资本市场的时候，我们发现传统的逻辑框架、周期的宏观，以及投资时钟的逻辑都失效了，没有人观察中国的周期，如果中国有周期，就是经济一路向下。大家说，很多逻辑都失效了。我认为不是失效了，而是有很多新的情况发生了变化，需要投资者、需要经济学家、分析师及早做出调整。比如说，从去年到现在，A股市场有很多新的变化需要投资者去留意。一是共识的快速达成，自媒体的时代。二是行情挤压式的发展。三是资本账户的开放。四是新兴的交易工具层出不穷，五是带杠杆。所有的一切都需要我们积极应对。我想讲一下，经济层面我们所需要看到的经济变化。这张图是我2009年到国务院发展研究中心服务的时候，当时导布置的一个研究任务，中国有没有可能跨越中等收入陷阱。课题组当时研究出来一个很重要的发现，中国未来增长要阶段转换。所有追赶的经济体，不可能永远的高增长下去。我们可以看到，德国、日本、南韩、中国台湾，分别在60、70、80、90年代增速换挡，驱动力基本类似。再看中国，浅蓝色的线是中国。我们正处在一个增速换档的时点，高增长的时代已经一去不复返了。中国未来如果做得好，我们未来20年有一个新的中速增长平台。做得不好，就会像拉美一样掉下去。这是中国未来的两种前途。我们再来看，增速换挡的两个典型事实，在中国这几年快速的出现。中国过去为什么高增长？核心是人和制度。我们通过改革开放，我们建立一个好的制度，释放了我们13亿人创造财富的活力。我们国运好，过去30年，在邓、朱时代，我们启动了两轮改革，目前我们正在重启第三轮改革。大家记得1978年中国的城镇化率18.3%，当时号称10亿人口8亿农民，当时农村有大量廉价劳动力，蓄水池。我们发展现代工业的过程中，我们把农民变成产业工人，只需要给农民工生存工资就够了。右侧的图中给我们看到，过去二三十年，中国的农民工工资基本不涨。过去高增长的原因，就是因为我们有大量廉价劳动力。年是中国的主流人群，是中国人口出生高峰。这个主流人群决定了过去整个中国经济增长的特点，以及我们的结构特点。年，人口出生高峰之后，随后我们出现了人口断崖，因为计划生育。现在中国的主流人群是38岁到53岁，中国还有最后7年的机会窗口期，从要素驱动向创新驱动的转变。如果我们做成了，中国将创造第二个奇迹，会比前面第一个奇迹还要大，我们将成为世界第一大经济体。13.7亿的一个国家，跻身发达国家的俱乐部。但如果我们做不成，坦率的告诉各位，7年后我们将出现人口断崖，下场会很惨。03、08年，刘易斯的两个拐点出现。2012年劳动年龄人口数量逐年减少。我们的出口，从过去20%的增长，降到现在的个位数。第二个中国增速换档的典型事实，来自于房地产长周期拐点的出现。房地产，实际上也是人口周期。20到50岁的人买房子，20到35岁首次置业，35到50岁改善性置业。过去我们为什么不断的调整房地产市场，但中国的房价一路？因为买房人群在不断的增加，这是基本供求决定的。未来是什么？2014年中国的置业人群开始出现净减少。未来，你怎么刺激房地产这个时代都结束了。所以，我们可以看到，从2014年，房地产投资由过去20%的增长降到现在的0增长。现在最需要研究的就是人口周期拐点出现后的房地产是什么样的特点。我问大家一个问题，人，继续向大城市迁移？还是回归中小城镇？是的，向大城镇迁移。我们做了10多个经济体的研究，这张图告诉我们，人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。无论是美国、日本还是其它经济体都是一样的。有才华的年轻人，财富净值人士，将天然选择到大城市当中，因为只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台，只有大城市，才可以为财富净值人士提供优质的公共资源。所以说，人继续往大城市当中去。所以，我们可以看到，当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。一线和核心二线只有10多个，三四线有几百个，它们占房地产投资的80%。三四线城市持续去库存，我们再怎么刺激房地产都不可能回到依赖房地产稳增长的时代。如果说你把三四线没有人的城市的房地产都能刺激起来，你要放多少水啊？不一定是好事。去年，我为大牛市贴标签的时候，有一篇文章叫“当前中国经济与资本市场类似96到01年：改革牛”。那是市场上首次提出改革牛，92到96年中国经济快速下滑，97到10年中国经济七上八下，但是这段期间A股出现两轮牛市，都是分母驱动的。虽然经济增长没有任何的表现，但是我们的政策、经济结构发生了剧变。1.4万亿剥离、国企抓大放小、商品房改革、加入WTO，都是那时候做出来的，开启了黄金十年。中国这一波调整，从2010年到现在，GDP增速从12%到现在的6.9%，降了一半。未来，中国经济已经非常接近中长期的底部了，但是想要起来是很难的。想起来，必须要有通过改革的放活，新兴产业的崛起，这需要一个过程。中国未来可能会有一个L型的走势，至少三到五年。这个过程中，我们的政策和经济结构需要做出积极的应对。坦率的告诉各位，我比一般人对中国经济转型成功抱有更大的信心，中国和拉美不一样，拉美的经济体号称也是“金砖国家”，但实际上就是卖资源的。拉美的GDP，很多到了负增长，但是中国还有5%-7%的增长，我们有庞大的工人队伍和企业家队伍、企业家精神，而且我们采取的是出口导向型的战略，我们的企业一开始就是全球竞争的。这个关键的时点，只要我们的战略和改革不要犯方向性的错误，我认为中国转型成功将是大概率事件。我们可以看到，转型成功的这几个经济体，日本、南韩、中国台湾、新加坡、中国香港都在我们的周边。他们的制度、文化等等都和我们相近，核心是我们这几年要积极地应对，不要犯方向性的错误。现在中国人均GDP7800美金，1.2万是发达国家的门槛值。我们现在是世界第二大经济体，如果我们能够通过成功的重启中国第三轮改革，未来20年不需要高增长，5%到6%就够了。我们用5到7年，中国跻身发达国家的行列，成为中国第一大经济体。在座诸位的财富，将分享中国第二个奇迹。大家不要忘了，美国是3.2亿人，日本1.3亿人，中国有13.7亿人，全球是72亿人。如果中国可以跨越中等收入陷井，迈向发达国家行列，这是什么概念？是时隔500年，中国重回世界之巅的概念。中国30年一个大周期，10年一个重周期，3年一个短周期，现在的时点是30年大周期的拐点，将是一个非常激动人心的时刻。旧的增长模式，将会永远的落幕，我们如果能够通过改革和放活，我们将开启一个新的时代，奠定未来30年的繁荣的制度基础。这是我们对中国经济的一个看法。二、政策组合。面对这样的经济形式和政策挑战，我们如何应对？最近总书记在十一次的中央财经领导小组会议上讲要加强供给侧的改革。这是什么概念？宏观分供给和需求。需求是消费投资出口，对应的宏观调控的政策是财政货币。供给是资本、劳动、技术、人口，对应的政策是改革。过去这些年，坦率地讲，公共政策部门、市场上的经济学家，包括一些企业家，曾经在2009年的大拐点上犯过方向性的错误。我们认为这次只是周期性的或者外需不足的调整，所以我们试图通过刺激、维持旧的增长模式。但事后我们发现，这都是错的，中国所面临的是一个大的拐点，是人口红利的结束。我们要从要素驱动向创新驱动转变，要由重化工业向高端制造业和现代服务业进行升级。而这一切的一切，有赖于中国重启新一轮的改革，也就是供给侧的改革。我认为总书记的讲话非常提振人心。但是从“认识到位”到“执行到位”有一个过程，中国未来的出路，显然不是维持旧的增长模式，在于供给侧的改革，释放新的红利。但是改什么？用什么衡量改革的成败？一个改革是否符合时代的潮流？在我看来，改革只有一个标准，就是效率。所有能够提升资源配置效率的改革都是好的改革。所有不效率的改革都不叫改革，叫倒退，都是打着改革旗号的倒退。怎么提升效率？就是破旧立新，把不效率的破掉，有效率的发展起来。破旧：90年代末纺织国有企业破不掉。怎么办？上行政手段破掉。冲击银行不良，当时9.2万亿的GDP，剥离1.4万亿的不良，这是政治家的魄力。冲击就业，买断工龄。我们用了3、4年的阵痛才迎来2000年后的黄金时期。立新：国企抓大放小，原来的人不行了，换一帮人干。商品房改革，2001年加入WTO。2001年加入WTO的时候很多利益集团游说，不能加入WTO，我们纺织、家电都不如人家，如果我们加入进去，狼来了，我们的产业基础将被破坏。当时我们的政治家做了决断，大方向是对的，进去，结果是什么？2000年以来，我们的纺织、家电等，打遍天下无敌手。我认为改革最大的阻力就来自内部，来自既得利益。现在，我们中国需要做什么样的改革？破旧，现在就是炸钢铁炉子。现在钢铁严重过剩，房地产时代一去不复返。但是地方政府、商业银行不让企业破产，这都是计划经济的阑尾炎，必须要割掉。重化工业破掉，冲击银行不良，没有别的办法，债务货币化。早一点做决断，反而代价小。冲击就业不怕，放开服务业。中国的服务业有大量的管制，中国未来产业升级将往服务业升级。如果说过去30年的成功是制造业开放的成功，中国未来30年的成功，将是服务业开放的成功。WTO核心是货币贸易的开放，BIT、TPP的核心是服务业贸易的开放。我们在金融、传媒、舆论有大量的管制。我们经常说“道路自信、制度自信、理论自信”，我以为最大的自信就是开放。你敢和别人对决，敢和别人竞争，相信中国的企业家。不开放就不自信，不开放就是自卑，我觉得逻辑很简单。既然大方向是对的，现在又是一个需要做决断的时候。这是我们对于改革的看法。对于大类资产，所有的市场人士都在讨论“资产荒”。过去30年，从来没有讨论过这个问题。为什么？资产荒说白了就是钱多资产少。改革开放初期我们缺钱缺资本，劳动力剩余。过去30年我们年均GDP增长10%，我们的资本获得了高额回报。在座的各位如果过去几十年你的年化回报率低于10%，你肯定跑输了。但为什么现在出现了资产荒？核心的原因是在于旧的增长模式退潮。过去我们依靠银行主导的体系债权融资，但旧的增长模式退潮了，债权可以给你提供的资产回报率下降了。未来中国要发展高端制造业和现代服务业，这些都是什么产业？这些都是高技术、高风险、轻资产，没有抵押物的。它要依靠多层次的资本市场提供支撑。所以说，表现为堰塞湖或者资产荒，深层次的其实是中国金融结构与经济结构升级不匹配，或者形成了一个制约的原因。而这一切的一切，有赖于我们发展多层次资本市场，依靠股权融资的崛起。但是大家不要忘了，银行主导的金融体系和资本市场主导的金融体系，对于法制、公开、透明、公平、公正，对制度环境的以来，比前者更强。我们有没有这样的勇气来为我们的资本市场创造这样一个资本环境？所以，现在的时点，是进行股权投资的黄金时期，是在座的各位进行播种的黄金时期，因为这是时代的潮流。是产业升级的方向，是我们改革的方向。对于二级市场，我们在之前坚定地看多，站在现在的时点，我们认为需要有两个条件才可以进行新的突破。一是有增量资金的入市，把密集的成交区进行消化突破。二是重磅利好才能吸收、吸引增量资金入市。大家未来核心两件事，20万亿的理财，以什么样的方式何时进入市场？二是我们的改革如何落地攻坚，这一定是政治经济学。我最近提出一个“改革牛2.0”的逻辑，大致预计会在明年中期出现。对于债市我们方向性的看多，但是债市可能正在进入牛市下半场，空间有限。对于美元，我们认为在重启第二轮的强势周期，大宗商品我们认为是底部盘整。提示四个风险：一是12月美联储加息预期。但我认为这不是主要的风险，市场可能会对这个信号钝化，因为已经有一年了。二是新兴市场的风险。三是国内基本面，明年的不良和刚性兑付压力比今年可能要大一些。第四是政策的不确定性。最后我想强调，我们处在一个大的转折点上，旧的模式、旧的经济已经落幕了，未来将会是高端制造业、现代服务业新兴经济崛起的时代，对应的是股权融资崛起的时代，更深层次的讲，是我们需要通过供给侧的改革，放活中国新的增长动力。凤凰涅槃，浴火重生，谢谢。报告称住房总体供大于求:城镇职工人均已1.06套日&04:00 上海证券报⊙记者 卢晓平 ○编辑 于勇昨日，中国保险行业协会(下称“中保协”)在京正式发布了《2015中国职工养老储备指数大中城市报告》(下称《报告》)。《报告》显示， 2015年中国大中城市职工养老储备指数为59.7分，接近评价基础标准，表明目前状况基本满足了城市职工养老储备要求，但仍有较大的提升空间。《中国职工养老储备指数大中城市报告》是业内首创的指数类报告，于2013年9月首次正式对外发布。本次由中国保险行业协会主导，联合人社部、社科院、中国金融信息中心等单位，由平安养老险独家承办，共同推进第二次中国职工养老储备指数的研究工作。中国保监会副主席黄洪出席会议并启动指数发布仪式。《报告》显示， 2015年中国大中城市职工养老储备指数为59.7分，接近评价基础标准，表明目前状况基本满足了城市职工养老储备要求，但仍有较大的提升空间。一级指标中，稳定度最高，指数值为62.6，充足度次之，指数值为59.2，认知度最低，指数值为56.6，比储备指数低了3.1。《报告》研究历时近一年，分别采用了线上和线下实名制抽样调查方式，调研了我国36个大中城市的城镇企业单位职工共计5400余人，较为深入全面地了解了全国大中城市职工养老储备的现状和需求。《报告》调查结果贴近民生，三大建议积极解决问题。首先是不同企业养老储备情况差异较大。《报告》显示，分企业类型看，国有企业职工养老储备总指数最高(63.8)，其他类型内资企业(主要是民营企业)最低(56.1)。分行业看，“金融业”和“采矿业”最高(均为62.1)，“住宿和餐饮业”最低(57.4)。分企业规模看，的企业最高(65.9)，19人及以下的企业最低(46.8)。其次，商业保险发展空间有待进一步扩展。企业年金计划和各种商业性保险(养老和医疗等)是职工养老储备的重要组成部分，但受访者中，参加企业年金计划的职工人数比例仅为33.5%，而购买个人商业养老保险的人数占比为41.3%。另外，企业没有提供重大疾病保险、商业意外保险、商业补充医疗保险和长期护理保险中任何一项的受访者高达38.3%；而个人没有购买上述任何保险产品的比例为42.0%。三是养老资产配置结构需进一步优化。就公众关心的房产和储蓄问题，《报告》显示，中国城镇职工平均拥有不动产为1.06套，住房作为养老储备的工具是必要的，但考虑到未来住房从总体上将供大于求，随着老龄化高峰期的到来，变现能力可能面临着较大挑战。因此，住房的养老功能只能作为一种补充，而不应被过分夸大。同时，受访者(含家庭)对银行储蓄情有独钟，这一人数比例高达79.8%，这表明中国家庭的大类资产配置还是比较保守，长期来看还有待改进。针对调研中发现的问题，《报告》也提出三点建议：一是基本养老保障制度改革很有必要，同时在路径选择上下工夫，抓住改革重点；二是提高职工养老储备水平的根本出路就在于大力发展商业保险，尤其是尽快推出“税延个人养老账户”，让职工自己参加账户投资增值；三是重构家庭大类资产配置有利于提升职工养老储备水平，需要完善资产市场，并进行文化塑造。社科院：楼市进入结构性过剩时代 总库存21亿平米日&00:59 商品房过剩总库存21亿平方米，一线与三四线城市市场迥异社科院：楼市进入结构性过剩时代中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告()》。报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。报告称，2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。加剧 现房库存去化周期高达24个月报告指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。报告指出，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。失衡 住房市场步入“结构性过剩”时代报告指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。邹琳华表示，虽然住房总量短缺时代已过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的净流入及收入水平的提高，一线城市住房现阶段仍存部分短缺。同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。报告指出，在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。倪鹏飞表示，过去十年，虽然住房市场促进了经济快速增长，但被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。“房价被认为可涨不可跌，也使城镇居民家庭负担过重，进而影响经济内需不足，产业转型乏力。”预警 明年房价或较大程度下跌波动倪鹏飞表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。此外，倪鹏飞指出，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但他同时表示，由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。报告建议，住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。如出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。“应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。”倪鹏飞表示，应扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。对于供给端，倪鹏飞表示，应减少开工，扶持开发企业转型升级。例如主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组，以减少烂尾风险。而对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，倪鹏飞表示，应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。倪鹏飞表示，未来三大政策目标包括去库存、防风险、促投资。具体来看，加快对未来5年总供给的88.2亿平方米库存的消化，并保持价格平稳，防止大起大落，带来违约风险。投资负面，促进投资维持10%左右的增速，恢复正常水平。社科院报告称房地产对GDP贡献率创15年新低日 03:41来源：12月3日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布最新一期《中国住房发展报告》。在今年三季度我国增速仅为6.9%的情况下，该报告主编、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉《每日经济新闻》记者，投资下降拖累经济增长，初步测算，2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。报告还预计，从2016年第二季度开始，中国房价面临一定的下行压力，2016年第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情形。预测：房企数年内会迅速减少根据国家统计局数据，前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比1月份至9月份回落了0.6个百分点。倪鹏飞说，前三季度房地产直接投资对GDP增长的贡献降低了0.21个百分点，由于房地产投资与水泥、建材等上游行业关联性较强，房地产投资的下降对国民经济的综合负面影响会更明显。报告指出，2015年前9个月内，景气指数总体上呈现持续下降趋势，其中9月份为92.9，比2009年2月份的历史最低值还低1.1.报告列举数字称，前9个月，居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%；开发商贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%，企业资金来源总体增长仅1.3%。与此同时，库存较低的一线城市销售及价格大幅增加，库存较多的三、四线城市形势依然严峻。除对的拉动作用明显减轻外，房地产直接投资增速接连下降也将影响到房企格局。报告指出，随着住房市场需求逐渐饱和、产业发展逐步成熟和企业集中度的稳步提升，可以预见房企数量在近期内会达到峰值，并在之后的数年时间内迅速减少，最终达到稳定。行业问题也逐渐显性化，倪鹏飞说，目前房企存在的问题主要包括盈利水平持续下降，成本控制能力面临考验；发债数量巨大致使负债水平居高不下，资金链断裂风险不容忽视；三、四线城市库存去化压力大，房企周转速率有待提升；一线城市土地价格屡创新高，联合拿地模式存在合作破裂的隐忧。建言：应减免商品房交易税费今年楼市暖冬现象较为明显，中国指数研究院数据显示，11月主要城市楼市成交面积环比上升3.84%，超六成城市环比上涨，同比上涨21.18%。房价方面，十大城市新房价格指数均环比上涨，上涨城市数量较上月增加5个。不过，倪鹏飞对于明年的房价走势并不乐观。根据社科院城市与竞争力研究中心的华房指数预测：房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波较大幅度下跌的可能；但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。倪鹏飞解释说，在下行压力较大，结构调整与短期增长有冲突以及房地产市场持续调整的背景下，并不能保证2016年房价持续在温和上升中向趋稳转变。但他补充说，未来房价具体走势，一方面取决于房地产市场的自我调整程度，另一面受宏观政策的影响。年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；促投资：房地产投资恢复到正常水平。在政策建议上，报告认为，应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予财政补贴。而针对最近热炒的按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，倪鹏飞持谨慎态度：“这个政策可以降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。”但他认为，政策一旦落地可能会加剧目前楼市分化局面，因为住房贷款利息抵扣个税对于房价较高且人均收入较高的一、二线城市是明显利好，反而对三、四线城市去化帮助不那么明显。“三四线城市应该实施类似蓝印户口的政策，让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施，吸引以农民工为主体的购房人群。”倪鹏飞说。·政策建议·1、应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取等。2、三四线城市应该实施类似蓝印户口的政策，让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施，吸引以农民工为主体的购房人群。英媒称中国楼市拖累GDP增长：2016年影响会更严重日&04:21 参考消息网核心提示：渣打银行并不认为中国内地正在遭遇普遍化的房价泡沫。另一方面，现成的土地供应能力导致了住房建设的泡沫。参考消息网12月6日报道 外媒称，根据渣打银行的分析，中国自2010年以来经济增长的放慢有一半原因是该国住房建设的大幅下降，而2016年这种影响势必会更加严重。据英国《金融时报》网站12月2日报道，香港和新加坡住房市场的情况甚至更糟。这家把业务重点放在新兴市场的银行预测，今后两到三年香港的房地产价格将下降10%-20%，而已经出现下跌的新加坡房价很可能将继续下降5%-10%。渣打银行负责专题研究的资深经济学家埃纳姆·艾哈迈德说：“中国动荡的房地产行业可能是目前世界经济中唯一最为重要的部门。在新房过剩和房价下跌的情况下住房建设大幅减少，从而拖累全国GDP增长率，并在全球范围内对大宗商品市场产生影响。”艾哈迈德表示：“预期中的(美元)升息正在威胁着新加坡和香港的住房市场，而对香港房地产市场存在泡沫的担忧令市场雪上加霜。新加坡的房价已经见顶，现在香港房价也很可能会见顶。”报道说，渣打银行估计，房地产及相关行业(例如对住房原材料水泥、、和铜的需求在2011年曾为中国GDP增长贡献了3个百分点，但今年这一贡献仅为1.1个百分点。在同期经济增长率从10.6%放慢到6.9%的情况下，这意味着房地产市场的困难是导致经济增长放慢的一半原因。艾哈迈德认为，房地产业在2016年将带来更为严重的影响，其对经济增长的贡献将降至0到1个百分点之间，不过他预测中国经济中其他行业活跃度的上升将使GDP的总体增长率维持在7%左右。报道称，尽管相对于工资水平，像深圳、北京和上海等大城市的房价已经上升到了令人惊愕的程度，但渣打银行并不认为中国内地正在遭遇普遍化的房价泡沫。另一方面，艾哈迈德表示，现成的土地供应能力导致了住房建设的泡沫，从而造成严重的供过于求，尤其是在三、四线城市——其中许多城市曾在年间出现过住房建设的热潮。从那时以后，新开工的住房建设下降了28%，但渣打银行估计，未出售住房的存量在900万套，而另外还有被作为投资的4000万-5000万套住房处于闲置中。渣打银行认为，在这一背景下，在市场随着过剩的存量住房得到消化而趋于稳定之前，新开工的住房建设将进一步小幅下降。报道称，不过就长远来看，艾哈迈德的看法显得比较乐观。考虑到持续的城市化、收入不断上升以及户口制度的可能放宽，他认为到2030年住房需求将增加1.75亿套，从而使新建大约1.5亿套住房成为可能。社科院专家：房地产市场提振仅是回光返照日08:03
[热点观察]明年房价会“断崖式下跌”吗？中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容最近，“明年房价断崖式下跌”的报道着实让很多人关注，不管是不是“危言耸听”还是“断章取义”，大家都想知道，明年房价会“断崖式下跌”吗？房地产市场面临两大问题：行业周期、人口周期双重叠加国家统计局最新公布的数据显示，全国70个大中城市10月份新建商品住房价格按月上涨0.2%，涨幅有所回落，为连续第6个月上涨，但涨幅较9月的0.3%回落0.1个百分点。10月房价上涨的城市减少，下跌的城市增加。其中，上海房价按月上涨2.1%，涨幅最大；而深圳房价则按年大涨40.5%，涨幅全国最高。不过，新建住房的同比上涨意义不大，不同的住房价格比较，本身就没有多少价值。这些数据也显示，全国房价涨幅回落，各城市房地产市场的情况已经开始分化加剧，即一线城市或部分二线城市房地产市场开始回暖，房价又开始上升，但是对其他二线城市及三四线城市来说，房地产市场并没有因为政府推出一系列的救市政策有所好转，反而库存还在继续增加，价格还在继续下降。从住房销售总金额来看，一线城市及部分二线城市的房地产市场占比只有20%，而其他二线城市及三四线城市占比会达到80%以上。占绝大多数的城市房地产市场无法复苏，国内房地产市场面临的问题也一定会很大。更为重要的是，当前国内房地产市场还面临着两个大问题。一是国内房地产市场的周期性调整早就从2013年下半年开始，这种房地产市场的周期性调整出现之后，政府想通过政策来抚平这种周期性调整几乎是不可能的。中国房地产市场经过十几年的快速发展，城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平，尤其是城市居民，2010年就已经达到户均一套住房（以三口之家来计算）。现在住房供求矛盾主要表现为少数一线城市，而三四线城市住房严重过剩只能由城市化速度加快、农民进城来消化。二是房地产业的周期也是人口周期。一般来说，20~50岁的人是买房子主力，其中20~35岁的居民是首次置业，35~50岁居民是改善性购买住房。前十几年中国房地产市场之所以能够这样快速发展与增长就是与这个阶段的人口结构有关，20~59岁的人口处于高峰期。但是从2012年开始，中国的人口结构开始发生变化，2012年，国内15至59岁的居民人口，第一次出现了下降。2014年，中国购买住房的人口出现净减少。随着这种人口结构的变化，中国房地产市场繁荣时代已经结束，房地产市场的周期性调整已经出现。再加上大量的中小城市的人口向大中城市转移，而城市化进程又十分缓慢，这就使得中国房地产市场周期性调整在三四线城市显得更加明显。在这种情况下，政府希望各种救市政策推出来提振房地产市场，是起不到多少作用的。即使少数一线城市只是会出现回光返照的现象，即仅是短期的。因为，一线城市的住房价格十几年来一直在上升，住房市场购买者主要是投资者，在房价上涨时，这些投资者会进入住房市场，当房价下跌时，这种情况就会完全逆转。中国房地产繁荣时代将结束目前仍然还有不少人把经济增长依赖房地产上，放在“房地产化”经济上，这样最多能缓解一点短期的经济增长压力，但实际上会给未来的经济增长设置更多的障碍。比如，当前一线城市的房地产市场好转，基本上是建立在当地房地产市场价格没有调整的基础上或把当地房价顶在天花板上不下来，反之再上涨的基础上。在这种情况下，当然会促使房地产开发商到一线城市抢占土地，进一步把当地的土地价格推高，并拍卖出一个又一个的地王。但是这种一线城市的高房价，不仅会驱使房地产开发商增加更多的住房供给，最后导致一线城市的住房供给也严重过剩。而且，过高的房价也会让整个城市运营成本上升，从而使得不少企业及人才流出这些城市，人口由以往流入而转向流出，由正增长转变为负增长。当前中国房地产税收政策十分不合理，成了当前中国居民收入分配不公的重要根源，也是当前中国房地产市场炒作严重的重要根源。而收入分配的不公，也成了当前中国严重的经济问题。无论是十八届三中全会决定还是“十三五”规划建议，都提出共享经济，希望好的税收政策让全体人民来分享社会经济发展之成果。所以，新的房地产税收政策出台是必然趋势。如果房地产市场的新税收政策出台，并用这种税收政策来遏制房地产投机投资，去除房地产的赚钱效应，那么中国房地产市场的周期性调整更是会明显。所以，这同样意味中国房地产繁荣时代的结束。在这种情况下，国内不少房地产企业纷纷退出市场，房地产业兼并组合急剧增加，房地产开发企业投资重要性明显下降，房地产开发投资低迷，房地产新开工面积大幅下滑。2015年前10个月住房新开工面积比上半年同期下滑了14.7%，施工面积微增0.8%，三四线城市住房库存高企，房地产企业拿地的积极性严重下降（除少数一线城市）。三四线城市风险更大所以综合来看，2016年中国的房地产市场，尽管一线城市的房地产市场在2015年下半年有所回暖，住房的销售数量开始有所增长，价格有所回升，但是这些城市的住房销售回暖是建立在政府通过过度的优惠政策让持有住房者进入市场的结果，那些真正住房紧缺的居民根本就没有能力在这种高房价下进入市场。2015年这些一线城市及部分二线城市的住房销售增长很大程度上是需求透支条件下完成，是投资者预期房价上涨的条件进入市场。如果这些城市的住房价格出现些许下跌，或投资者预期下跌，再没有投资者接盘，那么2016年一线城市住房市场，无论是销售还是价格都面临着下行的风险。而这种情况出现，也意味着房地产市场的周期性调整蔓延到一线城市。对于部分二线城市，及三四线城市，这些城市房地产市场所面临的风险已经很高，因为就目前的情况来看，这些城市的住房市场已经持续了一年多的房价下跌。而房价持续下跌也就意味着住房投资者会全部退出市场。在这种情况下，本来这些城市的住房市场的库存就已经严重过剩，现在随着房价下跌，住房销售下降，而住房新的供给还在增加，这就必然使这些城市的住房库存不仅无法去除，反之还在增加。所以对于这些城市的地产市场来说，2016年的风险可能会更大。由于房地产投资开发全面下跌，可能导致2016年的产能过剩更为严重，及中国经济增长压力更大。所以政府同样可能出台全面的救房地产市场的政策。如果说，这些政策还是在老路上前行，即鼓励住房投机投资者进入市场，短期内可能会有些作用，但效果并不会太明显，最后可能会把中国房地产市场推向风险更高的地方。而这些就得看政府推出什么样的房地产救市政策了。
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