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免税单位无偿使用企业的房产，房产税应该怎么缴纳?
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企业将自己的办公楼给免税单位（政府部门）使用，因为是免租使用，出租房子的房产税是否需要缴纳，除了涉及房产税，还涉及其他什么税种吗？非常感谢
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免租使用由出租单位按余值计缴。无收入，无其他纳税义务
本帖最后由 槿思成 于
14:21 编辑
免租使用由出租单位按余值计缴。无收入，无其他纳税义务
我刚刚查到了一个闽地税发[2005]93号　　“纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。”&&这边的按照“房产原值”计算，和按照“房产余值”计缴是一个意思吗？ 非常感谢！
本帖最后由 包不同 于
14:25 编辑
我刚刚查到了一个闽地税发[2005]93号　　“纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值 ...
闽地税发[2005]93号干嘛，财税[号 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题
　　无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
不过，照财税[号，你问题中所说好像不用交税？
本帖最后由 槿思成 于
14:33 编辑
闽地税发[2005]93号干嘛，财税[号 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 ...
再问一下哈：在房产税中，免租使用和无租使用是一个概念吗？非常感谢
免租使用和无租使用是一个概念吗？非常感谢&&
看福建文件应该不是。
免租使用和无租使用是一个概念吗？非常感谢&&
看福建文件应该不是。
今天还找到了一个文：《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”&&这样子是不是就可以区分：无租使用，有期限免租使用，无偿提供给免税单位，3种情况的房产税应该如何缴纳了！
&& &&可以帮忙确认一下，上述理解有没有不合理的地方？
网上百度来的，供楼主参考：
& & 纳税人免收租金期间使用他人房产与无租使用他人房产，表面看来纳税人都无需支付租金给房产所有人，但两者有着本质的区别，因而双方的税务处理也是不同的。笔者现就纳税人免收租金期间和无租使用他人房产的税务处理做浅要解析。
　　一、免收租金期间和无租使用的区别
　　免收租金期间是存在发生的租赁事实的，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期内支付租金的前提下免收部分期限租金得行为。
　　而一般来讲无租使用可视为无偿出借，而非租赁交易行为。无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产的行为。
　　因此，免收租金期间和无租使用他人房产虽然表现形式是一样的，即使用人无需支付租金。但实质上是不同的，前者是一项租赁交易，后者则属于无偿出借。
　　二、房产税
　　（一）免收租金期间房产税处理
　　免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别，出租方提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁。尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。
　　《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”该文件出台后，免租期的房产税落在了房主身上。这一规定实际是对财税[号的补充和完善，意在规范房产租赁税收问题，进一步理清了无租使用和免收租金的房产税处理。
　　（二）无租使用房产税处理
　　《房产税暂行条例》第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”
　　之前，一些企业老板将自己的私有房产无偿提供给单位使用而不缴纳房产税的现象相当普遍。由于无偿提供了房产，导致无出租收入，无法进行从租征收房产税。《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（[86]财税地字第008号）首次对无租使用如何缴纳房产税问题进行了明确。按照该文件第七条规定，“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。”
　　随后，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[号）第一条规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”也就是说，在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。房产税属于财产税，无租使用的房产，即使是使用人交纳，也属于代扣代缴。而采用房产余值征收，也是为了便于管理。
　　三、营业税
　　（一）免收租金期间营业税处理
　　《营业税暂行条例》第十二条规定，“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”
　　《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。” 第二十五条规定，“采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”
　　基于以上营业税政策的规定，在免收租金期间如果未取得租金收入的，则不用缴纳营业税。但如果在免收租金期间收取了定金或者是预收了房屋租金的，则应于收到定金或预收房屋租金的当天确认营业税纳税义务。另外，在合同约定的付款时间到期后，不论承租方是否支付租金，都应确认营业税纳税义务的发生，应按规定申报缴纳营业税。
　　（二）无租使用营业税处理
　　《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。”在无租使用的情况下，出租方无偿提供房产给使用方，出租方未取得有偿收入。因此，出租方不是营业税纳税义务人。
　　四、企业所得税
　　（一）免收租金期间企业所得税处理
　　《企业所得税法实施条例》第十九条规定，“企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”
　　据此，租金收入的企业所得税纳税义务发生时间应为租赁合同或协议中约定的支付租金日期。由于免收租金期间约定无须支付租金，因此，免收租金期间无企业所得税纳税义务。
　　（二）无租使用企业所得税处理
　　无租使用房产的企业所得税处理主要取决于是否是关联方。根据《企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”因此，关联方无租使用房产，应按照经税务机关调整后的价格确认租金收入，计算缴纳企业所得税。如果无租使用房产不属于关联交易，则不需要进行纳税调整。
　　此外，根据《企业所得税法》第八条的规定，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”那么在无租使用中，使用人依照房产余值代缴纳的房产税是否可以税前扣除呢？笔者认为，在无租使用的情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳而已。因此，使用人为房产所有权人代缴纳的房产税当然是不允许在税前扣除的。
谢谢，胡老师！&
本帖最后由 杭厦人家 于
17:35 编辑
& && & 个人理解：应税房产无论谁使用，均要计缴房产税，无非是谁实际申报缴纳的问题。& && &&&具体规定有：
财税地字〔1986〕8号 二十五、关于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，如何征收房产税？ 纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
& && &&&财税[号 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。【财税地字〔1986〕8号&&七、关于纳税单位和个人无租使用其他单位的房产，如何征收房产税：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。----根据国家税务总局公告[2011]第2号，该规定已失效】
& && &&&闽地税发[2005]93号：纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。
& && &&&财税[号《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第二条：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
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不动产登记之后：房屋70年产权到期后或需交税
来源：华夏经纬网
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中国社科院副研究员陈飞对媒体指出：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
为此，杨向宏对记者预计，随着一线城市楼市需求量大，土地有限，房产税的全面征收确实势在必行，“三四线城市则因为楼市库存数量巨大，并且购房需求较
低，逐步减弱对土地财政依赖的政府需要征收房地产税收来增加财政收入。”杨向宏表示，五年之间，国家会开始全面征收房地产税。
当然，征收房地产税并不是那么的简单容易。记者了解道，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更
为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
有业内观点指出，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
“准确地说，房地产税的征收是中国房地产发展到一定阶段必然要出现的。至于如何收，怎么收，要根据当地的房地产市场情况，国家也会进行仔细研究分析后再决定。”蔡为民认为。
抛售潮难出现
不动产登记靴子落地后，有观点指出，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售。
“不动产统一登记实施之前，我老家湖北那里有人卖房，我父亲就问我，那么多套房子一起卖，房价会不会因此下降呢？”在上海做房地产中介的陈锋和记者聊天的时候提出了该问题。
不过，广州一家房地产商接受《国际金融报》采访时透露，不动产登记取代原来的房产证制度落实之后，当地的一手楼市成交没有大的影响，市场也无明显的反应。
“基本没有出现抛售潮，房价没有回落的现象，那不过是市场上的流言。”该房地产商对记者直言。
蔡为民分析认为，房地产统一登记最主要的目的是统一国内房地产市场，而非去调节市场。而且不动产统一登记的政策已经被提及很多年，人们在心理上已经做了一定的准备，所以现在出现所谓的抛售潮，基本是概率很低的事件。
那么，不动产统一登记会减少一些人的投资行为吗？
在蔡为民眼里，房地产税等政策一直都是房地产商们头顶上的达摩克利斯之剑。而这几年，楼市的走向明显让房地产投资商不再集中于住宅建造，要么选择淡化房地产主业，要么去进行跨界投资。
“而且百姓是否要买房，主要取决于自己的需求。刚性需求是不会变的，但是如果说因为房地产税或者不动产统一登记而让人积极买房或者卖房，这是不准确的观点。”蔡为民指出。
杨向宏则对记者表示，在相比于一手市场，房地产税等政策对二手楼市的心理影响似乎更大。“一线城市因为土地面积有限，加上房地产政策，新房建造量会不断减少。且一手房多建造在远离市中心的地方。而二手房因为多建在市中心，在未来会更加受到购买者的青睐。”杨向宏说。
与此同时，记者了解到，目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。
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这7天假期，各地房地产市场基本处于签约休眠状态，所以如何判断未来一个月走势另外政策变化也有些基本攻略。
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分户直系亲属是什么意思？我读书的时候户口迁出，读完户口迁回单独一户，那我父母还是我的分户直系亲属吗
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房地产企业出租房屋税收争议问题处理
租金收入营业税纳税义务发生时间的争议处理。
《营业税暂行条例实施细则》第24条规定：条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。第25条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
从上面的规定可以看出，营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。因此，2009年一次收取了3年的租金300万要全额缴纳营业税300&5%=15（万元），营业税不能分期缴纳。
先开发票的，以开发票时间为纳税义务发生时间。
形象进度，是否必须交税？
交税是否可以不用开发票？
理论可以，先交税，再开时需要特殊处理。
发票管理办法实施细则第二十六条：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票”。
发票管理办法第三十五条：“违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：
应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的”；
租金收入所得税收入确认时间的争议问题处理。
《企业所得税条例》第19条规定，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。
法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。
会计处理：2009年确认100万租金收入。
税法处理：可以有两种选择：
1、根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。
2、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。2010、2011两个年度应该调减100万元。
房产税的税务争议处理
【1】一次收取20年租金，房产税是否可以分20年缴纳？
税法规定，房产税按年征收、分期缴纳，这一规定只是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。房产出租的，应以房产税的租金收入为房产税的计税依据，而不能随意分解租金收入。
纳税人出租、出借房产的，应自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
因此根据税法规定，纳税人出租房屋应以实际收取的租金收入作为房产税计税依据，该公司收取的300万租金，应在出租房屋次月起以全额租金收入计征房产税，应为300&12%=36（万元）。
1999山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的通知
出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税
【2】税法消灭了免租期
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
有房企约定前十九年免收租金，第二十年一次收取避税。
财税【2010】121号：二、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。出租房产按租金收入征税。
税收不承认免租期。
【3】预收租金不交预缴所得税
中华人民共和国合同法
第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，。。。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第十条& 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
注：理论上：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要确认所得税的租金收入，需要等到实际交付时再一次或分次确认，但营业税需要提前确认
【4】下打租筹划的税收风险
房地产企业关联方根据租赁合同规定的付款时间，三年后一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？
税务机关依据征管法第35条，计税依据明显偏低，又无正当理由，核定征收。
对方预提租金也不能税前扣除。
【5】产权人找不到，承租人是否必须代为缴纳房产税？
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。
产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税。
产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税。
按照《国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复》（国税函〔2002〕284号）的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书的，在购销双方均未取得房屋产权期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。
【6】无租使用其他单位房产纳税人的确定。
在2009年11月30日之前，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。而2009年12月1日起，按照财税〔2009〕128号文即《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》的规定，应税单位和个人无租使用其他单位房产的，不论所使用的房产是否应税，均依照房产余值代缴纳房产税。但是，必须强调的是：本着税不重征的原则，如果出租人为应税单位并且已经按照规定缴纳了房产税，那么无租使用人不用再行缴纳房产税。
4，转租收入的税务处理
【1】、营业税：国税发【1995】76号文件，必须征税。
转租不征房产税：不征税。
沪地税地[1996]42号;明确请示总局后不征税
苏地税发[号;不征税
赣地税发[2008]95号;不征税
浙地税函[号;不征税
5，规避房产税的常见思路（流程再造）
【1】、变出租为转租，架设中间公司。
【2】、变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理费。
【3】、变出租为承包（16号文件第二条第六款、实施细则第11条
第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、 承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发 包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由 发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承
包人为纳税人。
6，答疑：谁是出租土地的土地使用税的纳税义务人？
发布日期：2010年06月17日
2006年12月31日修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。请问，租用已缴纳出让金的国有土地经营，谁是土地使用税的纳税义务人？我认为出租者应缴纳土地使用税，因为他因出租行为取得了经济利益；矛盾的是承租者同样用土地获取了经济利益。
回复如下：
根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规》的通知（国税地[1988]15号）第四条的规定：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”因此，土地使用税应由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳，按您问题所述，应由拥有该土地使用权的出租者缴纳土地使用税，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。
国家税务总局
7，案例：北京出租房产税利用旧文件漏洞的房产税避税案
1999年7月某区地税局收到北京市某人民法院司法建议书，建议书中提到该院在审理中国X单位与北京Y公司房屋租赁纠纷案中，发现双方有意将每年100万元租金，分别确定为年租金4万元，管理费、清洁费、消防安全费96万元。
定性和处理
检查人员认为，中国x单位的经济行为实际上是利用了旧文件的局限性和漏洞，将租金硬性分为"纯粹的租金"和"与租赁相关的费用"两部分，表面上看似乎十分合理合规，实际上规避了所谓的"与租赁相关的费用"的房产税，因此，定性为偷税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定："……房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据"，以及第四条"房产税的税率，……依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％，中国x单位应补缴房产税960000&12％＝115200(元)。
税务机关认为，所谓房租，除应包括按租房面积计算的租金外，与租赁有关的其他费用，如管理费、清洁费、消防安全费也应计算在租金范围内；同时根据文件精神，双方均有义务按现行标准调整租金和修改合同。税务机关对这种避税行为作出反应就是补征中国x单位房产税115200元。
8，合作建房的租金问题
关于中国&&化学工程公司征收营业税问题的批复&
国税函[号04-17
2010公告第26号现行有效
四川省地方税务局:
你省《成都市地方税务局关于对中国&&化学工程公司征收营业税问题请示》(成地税发[1996]40号)收悉。经研究，现批复如下:
在中国&&化学工程公司与四川国际经济开发招商股份有限公司合作建房的过程中，中国&&化学工程公司负责出地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；
四川国际经济开发招商股份有限公司负责出资金，取得底楼商业用房15年的使用权。
在此项合作中，中国&&化学工程公司发生了在约定的时间内将房屋转让他人使用的行为。
根据《营业税税目注释》的有关规定，对中国&&化学工程公司从四川国际经济开发招商股份有限公司取得的收入应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取营业收入款项凭据的当天。
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