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武汉市工业用地土地变更为商业用地程序和条件
&&&&& 一、实施依据：
&&&&& 国务院55号令第18条，《城市房地产管理法》第27条，《土地管理法》第56条。
&&&&& 二、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门
&&&&& 三、办理条件：
&&&&& （1）申请人资格：土地所有权人或者使用权人
&&&&& （2）申请时限土地批准变更之日起30日内
&&&&& 四、办理人需要提交的材料目录：
&&&&& （1）改变土地用途申请；
&&&&& （2）计委立项文件；
&&&&& （3）规划部门同意改变用途的规划用地许可证；
&&&&& （4）上级主管部门意见；
&&&&& （5）地价评估报告；
&&&&& （6）《国有土地使用证》原件；
&&&&& （7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件；
&&&&& （8）《营业执照》（组织机构代码证）；
&&&&& （9）其它资料
&&&&& 五、程序、期限：
&&&&&& 1、申请国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。
&&&&&& 2、审查受理
&&&&& 县级以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查。对申报资料齐全的，符合申请条件的，予以受理。
&&&&&& 3、地籍部门办理
&&&&& （1）地籍测量。对该宗土地进行地籍测量，绘制宗地图，按规定缴纳地籍测量费。
&&&&& （2）组卷上报。改变土地用途各种所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审会同意后，上报同级政府审批。
&&&&& （3）通知发件。地籍管理部门领取该宗地土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批件手续。
&&&&& （4）办理土地变更登记申请改变土地用途的单位或个人，在领取改变土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。
&&&&& 六、 收费标准：
&&&&& 对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金
&&&&& 七、土地用途变更时限：土地批准变更之日起30日内
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工业用地弹性出让与租赁问题探析
作者：郑庆杰
更新时间： 10:47:10
工业用地弹性出让和租赁制度，即根据工业企业不同的产业周期，弹性确定工业用地出让年限，引导工业企业以租赁方式使用土地。本文拟就工业用地出让政策、工业用地租赁政策等问题进行分析，以期对工业用地弹性出让和租赁制度的推广有一定助益。
& & & & 工业用地弹性出让和租赁制度，即根据工业企业不同的产业周期，弹性确定工业用地出让年限，引导工业企业以租赁方式使用土地。本文拟就工业用地出让政策、工业用地租赁政策等问题进行分析，以期对工业用地弹性出让和租赁制度的推广有一定助益。
工业用地可以弹性出让
& & & &&我国有关法律规定，在不超过该类用途的法定最高出让年期的前提下，土地出让年期可根据实际需求设定。工业用地法定最高出让年期为50年。
& & & &&工业用地出让一定是50年吗？工作中，有人认为工业用地出让是唯一年期，凡是工业用地出让都得按50年办理。其实，这是一种错误的认识，工业用地可以实行弹性出让。工业用地弹性出让,亦称工业用地弹性年期出让，根据工业企业产业周期，在不高于工业用地法定最高出让年期的前提下，灵活确定工业用地出让年限 ，打破工业用地出让必定50年的习惯做法。从有关理论可知：
& & & &&弹性年期出让地价=最高年期出让地价&年期修正系数
& & & &&工业用地弹性出让地价计算例一（一级市场出让）：
& & & &&某地政府拟将一宗国有土地按工业用途出让，出让年期为20年。经计算，该宗地目前正常市场条件下50年期工业用地使用权出让价格为112元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%，此时土地使用者应交纳的20年期土地使用权出让地价应为：
& & & &&工业用地弹性出让地价计算例二（划拨补办出让）：
& & & &&某土地使用者以划拨方式取得的一宗国有工业用地土地使用权，现土地使用者欲补办出让手续，出让期为5年。经计算，该宗地目前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米，当地划拨土地补办出让按60%补交地价款，其50年期划拨土地需补交地价款为67元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%，求算此时土地使用者应补交的5年期土地出让金。
工业用地租赁问题
& & & & 现行法规政策关于国有土地使用权租赁有如下规定：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，其中，短期租赁年限一般不超过5年，长期租赁期限不得超过同类用途土地法定最高出让年期。
& & & &&租赁供地用不用实行招拍挂？工作中，有人认为只有出让供地才实行招标拍卖挂牌，租赁供地不实行招标拍卖挂牌，这是一种错误的认识。租赁是与出让相并列的一种土地有偿使用形式，出让供地要通过竞争性取得的，租赁供地同样也要通过竞争性取得。
& & & &&国土资源部2007年颁布的《》（国土部39号令）第二十七条规定：以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。此规定明确了租赁国有建设用地的操作程序。
& & & &&土地年租金的计算方法，可用收益还原法计算地价的公式，在已知地价的前提下计算土地纯收益，即土地年租金。
& & & &&工业用地年租金计算例一（租赁供地）：
& & & &&某地政府，拟将一宗国有土地按工业用途长期租赁供地，租赁期为20年。经计算，该宗地目前正常市场条件下20年期工业用地使用权出让价格为82元/平方米(该宗地目前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米)，该地区工业用地土地还原利率为6%，求算此时土地年租金。
& & & &&工业用地年租金计算例二（划拨补办租赁）：
& & & &&某划拨国有工业用地土地使用权，使用者欲补办租赁手续，租期为5年。该宗地目前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米，5年期土地使用权出让价格为30元/平方米，当地划拨土地补办出让按60%补交地价款，其5年期划拨土地需补交土地出让金为18元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%。
即土地年租金价格为4.27/平方米。
（作者供职于黑龙江省国土资源厅）
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深圳知名房地产律师——权庆华，联系电话：，中华全国律师协会会员，广东省司法厅注册律师，执业证号：64785，执业机构：广东雅尔德律师事务所，办公电话：8，信箱投递：，QQ：联系地址：广东省深圳市福田区中心商务大厦19楼，业务范围房产纠纷、公司法务、经济合同、金融保险、婚姻家庭、刑事辩护，曾担任中铁十五局集团、中建某局等多家中央企业法律顾问，在多年的执业过程中，办理了大量的诉讼和非诉讼案件，积累了丰富的法律服务经验，形成了以法律顾问为主的非诉讼业务及以建筑工程、房地产、公司法务及婚姻家庭纠纷为主的诉讼业务相结合的专业发展方向。
工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？&　&&　　
　　土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：&
　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”&
　　《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。”&
　　《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。&
前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”&
　　如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。&
　《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”&
　　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源布&日发布&日实施规定：&
“4．3&招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围&
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；&
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；&
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；&
（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；&
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；&
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。”&
协议出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源部&日发布&日实施&
&&　规定：&
“4．3&协议出让国有土地使用权范围&
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：&
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；&
（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；&
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；&
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；&
（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。”&
&&　“8&出让土地改变用途等土地使用条件的处理&
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。&
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：&
应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格”
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。工业用地如何变为商业用地？_百度知道
工业用地如何变为商业用地？
（1）土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。（2）改变用途的大致程序：1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上。2、然后拿着批复到规划部门办理规划变。3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合。
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一、土地法中明确规定改变用途的条款：
　　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
　　二、改变用途的大致程序
　　1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字
　　2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更
　　3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金
　　三、现在的情况
　　1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来...
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属于工业用商业用40产权
丫的,当然是商业用地,人气多了,他们不干我们在干,
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