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我国拟修法允许对重大安全隐患企业断水断电
提要：九条矿山、冶金企业、轨道交通运营企业、建筑施工单位以及危险物品的生产、经营、储存、运输单位，应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员。危险物品的生产、经营、储存单位以及矿山、建筑施工单位应当配备必要的应急救援器材、设备，并进行经常性维护、保养，保证正常运转。　　《中华人民共和国安全生产法(修正案)(征求意见稿)》及其说明4日在国务院法制办公室官网全文公布，征求社会各界意见，截止日期为7月5日。　　征求意见稿及其说明全文如下：　　关于《中华人民共和国安全生产法(修正案)(征求意见稿)》的说明　　2002年制定的安全生产法(以下称现行法)施行近10年来，对于加强安全生产监督管理，预防和减少生产安全事故，保障人民群众生命和财产安全，发挥了重要作用；同时，也需要根据新形势新情况新问题修改完善，为进一步加强安全生产工作提供更有效的法律保障。2011年7月国务院第165次常务会议明确要求要加快修订安全生产法。安全监管总局会同有关部门在认真调查研究、总结实践经验的基础上，起草了《中华人民共和国安全生产法(修正案)(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。征求意见稿根据各方面的意见，针对进一步加强安全生产工作需要从制度上完善的主要问题，对现行法作了补充修改。现就主要内容说明如下：　　一、完善关于安全生产工作方针和机制的规定　　为更全面、准确地确立安全生产工作的基本方针和工作机制，以指导、统领安全生产各项具体工作，征求意见稿将现行法规定的“安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针”，修改为：“安全生产工作坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针，强化和落实生产经营单位的主体责任，建立生产经营单位负责、政府监管、行业自律、群众参与和社会监督的机制”。(第二条)　　二、完善保障安全生产的有关制度　　总结实践经验，针对主要问题，征求意见稿对现行法规定的保障安全生产的有关制度作了进一步修改完善，主要是：　　(一)完善建设安全设施“三同时”制度　　现行法规定，建设项目的安全设施必须与主体工程同时、同时施工、同时投入生产和使用；并相应规定了矿山和用于生产、储存危险物品的建设项目的安全条件论证和安全评价、安全施设设计审查，以及项目竣工时的安全设施验收制度。实践证明，上述制度对防止项目建成后“带病”运行、使用，从源头上保障安全生产，发挥了重要作用。针对实践中存在的问题，为进一步完善这项重要制度，征求意见稿对现行法的上述规定作了以下修改：一是从保证安全生产的实际需要出发，将安全风险较大的冶金建设项目以及国务院安全生产监管部门会同国务院有关部门规定的安全风险较大的其他建设项目，纳入实施安全条件论证和安全预评价的范围；二是按照为保证安全预评价的客观、公正，评价工作应由符合条件的独立第三方机构实施的要求，参照环境影响评价、职业病危害预评价等相关法律制度，结合实际做法，明确规定应由具有国家规定资质条件的机构进行安全预评价；三是为保证安全条件论证和安全预评价制度的有效实施，明确规定安全条件论证和安全预评价报告应当报设区的市级以上政府安全生产监管部门审核，未经审核同意的，负责项目审批的部门不得批准、核准该项目建设；四是为加强监督管理，除按照国家有关规定应由有关部门对安全设施设计进行审查和在竣工时对安全设施进行验收的建设项目外，增加规定：对安全风险较大的其他建设项目的安全设施设计和项目竣工时的安全设施验收情况，安全监管部门或者有关部门应当进行抽查，抽查不合格的，应当停止施工或者禁止投入生产、使用。(第十条、第十一条、第十二条)　　(二)完善生产经营单位的安全生产保障规定　　生产经营单位是保障安全生产的责任主体。切实抓好生产经营单位的安全生产工作，是预防和减少安全生产事故的基础和关键。征求意见稿在现行法对生产经营单位的安全生产保障作了较为全面规定的基础上，总结实践经验，进一步强化了生产经营单位安全生产保障的规定。　　一是明确生产经营单位安全生产管理机构及安全管理人员的基本职责。现行法根据不同生产经营单位的安全风险程度，对其安全生产管理机构的设置和安全生产管理人员的配备作了规定。各方面意见认为，安全生产人命关天，法律应当对生产经营单位安全生产管理机构和安全管理人员的基本职责作出规定，以保障、规范和督促其依法履行职责。为此，征求意见稿增加了生产经营单位安全生产管理机构及安全生产管理人员基本职责的规定。(第八条)　　二是完善生产经营单位安全生产经费投入和使用的规定。从实际情况看，一些生产经营单位为多赢利而不合理地减少安全生产经费投入，单位的安全生产设施、设备落后，安全生产条件不符合要求，成为造成安全生产事故或事故隐患的一个重要原因。为规范、监督生产经营单位按规定足额提取和使用安全生产经费，征求意见稿增加规定：生产经营单位应当按照规定提取和使用安全生产费用，具体办法由国务院财政部门会同国务院安全生产监督管理部门制定。(第十六条)　　三是在现行法规定生产经营单位应当对从业人员进行安全生产教育和培训的基础上，为督促生产经营单位切实做好安全生产教育和培训工作，征求意见稿增加规定：生产经营单位应当建立安全生产教育和培训档案，如实记录安全生产教育和培训的时间、内容、参加人员以及考核结果等情况(第九条)。为督促生产经营单位做好安全隐患排查工作，增加规定：生产经营单位应当建立事故隐患排查治理制度，及时发现并采取措施消除事故隐患(第十五条)。　　四是针对生产经营单位以劳务派遣形式用工的情况，为与劳动合同法有关规定相衔接，明确对被派遣劳动者的劳动安全保障，征求意见稿规定：生产经营单位以劳务派遣形式用工的，被派遣劳动者享有本法规定的从业人员的权利，并应当履行本法规定的从业人员的义务。(第十八条)　　五是考虑到生产经营单位从业人员因安生生产事故受到伤害的，可依法得到工伤保险补偿；对因事故造成的其他人员人身伤害等第三方损失，也有必要建立相应的保险制度，以保障对第三方损失的赔偿，并通过保险机制的作用督促生产经营单位加强安全生产管理。为此，征求意见稿规定：危险物品的生产、经营、储存单位以及矿山、建筑施工单位应当参加安全生产责任保险，保险金用于赔偿因生产安全事故造成的从业人员人身伤害以外的第三方损害，以及生产安全事故抢险救援、事故调查所需费用。(第十七条)　　此外，为进一步发挥工会组织对安全生产的监督作用，征求意见稿增加了工会组织依法对安全生产工作进行监督，生产经营单位制定或者修改有关安全生产的规章制度应当听取工会意见的规定(第四条)；总结近年来加强安全生产基础性工作的有益经验，对国家推行安全生产标准化建设作了原则规定(第三条)。　　(三)为适应加强安全生产管理专业技术队伍建设的需要，对注册安全工程师制度作了原则规定　　依据现行法关于生产经营单位可以委托具有国家规定的相关专业技术资格的工程技术人员提供安全生产管理服务的规定，为了加强安全生产管理专业技术队伍建设，在研究借鉴国外有益做法，总结国内一些地方实践经验的基础上，国务院有关部门自2002年以来陆续制定实施了若干关于注册安全工程师制度的规定，目前已有近15万专业技术人员经统一考试取得了注册安全工程师资格，在安全生产管理中发挥着重要作用。2004年印发的《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》明确提出了“完善注册安全工程考试、任职、考核制度”的要求。为充分发挥注册安全工程师的专业优势，提升安全生产管理水平，征求意见稿规定，生产经营单位可以委托注册安全工程师提供安全生产管理服务，具备注册安全工程师资格的人员可以直接担任生产经营单位的安全生产管理人员，注册安全工程管理办法由国务院安全生产监督管理部门和国务院人力资源社会保障部门共同制定。(第六条、第七条)　　三、强化安全生产监管措施，增强监管效果　　一是为预防因违法生产、经营危险物品造成安全事故，在现行法规定的负有安全生产监管职责的部门可以采取查封、扣押措施的标的中，增加可以查封、扣押违法生产、储存、经营、使用的危险物品及其作业场所。(第十九条)　　二是针对有些存在重大安全隐患的生产经营单位，拒不执行负有安全生产监管职责的部门依法作出的停产停业等决定，造成重大安全生产事故的情况，为及时、有效地避免严重危害后果的发生，征求意见稿增加规定：对因存在重大生产安全事故隐患，负有安全生产监管职责的部门依法作出停产停业、停止施工、停止使用的决定，生产经营单位拒不执行的，经本级人民政府负责人批准，负有安全生产监督管理职责的部门可以通知有关单位停止供应生产经营活动所需电力、水、火工品；有关单位应当予以配合。(第二十条)　　三是增加规定：负有安全生产监督管理职责的部门应当建立安全生产违法行为信息系统，记录生产经营单位的安全生产违法行为信息；对违法行为情节严重的生产经营单位，可以向社会公示。(第二十一条)　　此外，征求意见稿还进一步充实了生产安全事故应急救援的规定(第二十二条、第二十三条、第二十四条)；完善了有关法律责任的规定，加大了对安全生产违法行为的处罚力度(第二十六条至第三十三条)。　　中华人民共和国安全生产法(修正案)　　(征求意见稿)　　一、将第一条修改为：“为了加强安全生产工作，防止和减少生产安全事故，保障人民群众生命和财产安全，促进经济社会发展，制定本法。”　　二、将第三条修改为：“安全生产工作坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针，强化和落实生产经营单位的主体责任，建立生产经营单位负责、政府监管、行业自律、群众参与和社会监督的机制。”　　三、在第四条中增加一款，作为第二款：“国家推行安全生产标准化建设，促使生产经营单位加强安全生产基础工作，全面提高安全生产水平。”　　四、将第七条修改为：“工会组织依法对安全生产工作进行监督。　　“生产经营单位的工会依法组织职工参加本单位安全生产工作的民主管理和民主监督，维护职工在安全生产方面的合法权益。生产经营单位制定或者修改有关安全生产的规章制度，应当听取工会的意见。”　　五、在第八条中增加一款，作为第一款：“国务院和县级以上地方各级人民政府应当根据国民经济和社会发展制定安全生产规划，并组织实施。”　　六、将第十九条修改为：“矿山、冶金企业、轨道交通运营企业、建筑施工单位以及危险物品的生产、经营、储存、运输单位，应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员。　　“前款规定以外的其他生产经营单位，从业人员超过三百人的，应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员；从业人员在三百人以下的，应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员，或者委托注册安全工程师或者具有国家规定的相关专业技术资格的工程技术人员提供安全生产管理服务。　　“生产经营单位依照前款规定委托他人提供安全生产管理服务的，保证安全生产的责任仍由本单位负责。　　“注册安全工程师管理办法由国务院安全生产监督管理部门、国务院人力资源社会保障部门共同制定。”　　七、将第二十条第二款修改为：“危险物品的生产、经营、储存、运输单位以及矿山、冶金企业、轨道交通运营企业、建筑施工单位的主要负责人和安全生产管理人员，应当由有关主管部门对其安全生产知识和管理能力考核合格后方可任职，安全生产管理人员具备注册安全工程师资格的可以直接任职。考核不得收费。”　　八、增加一条，作为第二十一条：“生产经营单位的安全生产管理机构以及安全生产管理人员履行下列职责：　　“(一)组织或者参与拟订本单位安全生产规章制度、安全操作规程和生产安全事故应急预案；　　“(二)检查本单位的安全生产状况；　　“(三)制止和纠正违章指挥、违反安全操作规程的行为；　　“(四)组织开展本单位安全生产教育和培训；　　“(五)其他安全生产管理职责。”　　九、将第二十一条改为第二十二条，增加一款作为第二款：“生产经营单位应当建立安全生产教育和培训档案，如实记录安全生产教育和培训的时间、内容、参加人员以及考核结果等情况。”　　十、将第二十五条改为第二十六条，修改为：“矿山、冶金建设项目和用于生产、储存危险物品的建设项目，以及国务院安全生产监督管理部门会同国务院有关部门规定的安全风险较大的其他建设项目，应当按照国家有关规定进行安全条件论证，并由具有国家规定资质条件的机构进行安全预评价。　　“前款规定的建设项目的安全条件论证和安全预评价的情况报告应当按照规定报建设项目所在地设区的市级以上人民政府安全生产监督管理部门或者有关部门审核。安全生产监督管理部门或者有关部门应当自收到报告之日起三十日内作出审核决定并书面通知建设单位。未提交安全条件论证和安全预评价的情况报告或者安全条件论证和安全预评价的情况报告未经安全生产监督管理部门或者有关部门审核同意的，负责项目审批的部门不得批准、核准该建设项目。”　　十一、将第二十六条改为第二十七条，增加一款作为第三款：“对安全风险较大的其他建设项目的安全设施设计，有关部门应当进行抽查，抽查不合格的，应当停止施工。”　　十二、将第二十七条改为第二十八条，增加一款作为第三款：“安全风险较大的其他建设项目竣工，建设单位应当对安全设施进行验收，安全生产监督管理部门或者有关部门应当进行抽查；抽查不合格的，不得投入生产或者使用。”　　十三、将第三十一条改为第三十二条，修改为：“国家对严重危及生产安全的技术、工艺、设备实行淘汰制度。　　“生产经营单位不得使用国家明令淘汰、禁止使用的危及生产安全的技术、工艺、设备。　　“严重危及生产安全的技术、工艺、设备、的目录，由国务院安全生产监督管理部门会同国务院有关部门确定并公布。”　　十四、将第三十五条改为第三十六条，修改为：“生产经营单位进行爆破、吊装、地下挖掘、临近高压输电线路或者油气管道作业，以及国务院安全生产监督管理部门会同国务院有关部门规定的其他危险作业，应当安排专门人员进行现场安全管理，确保操作规程的遵守和安全措施的落实。”　　十五、将第三十八条改为第三十九条，增加一款作为第一款：“生产经营单位应当建立事故隐患排查治理制度，及时发现并采取措施消除事故隐患。”　　十六、将第三十九条改为第四十条，增加一款作为第一款：“生产经营单位应当按照规定提取和使用安全生产费用，具体办法由国务院财政部门会同国务院安全生产监督管理部门制定。”　　十七、增加一条，作为第四十五条：“危险物品的生产、经营、储存单位以及矿山、建筑施工单位应当参加安全生产责任保险，保险金用于赔偿因生产安全事故造成的从业人员人身伤害以外的第三方损害，以及生产安全事故抢险救援、事故调查所需费用。具体办法由国务院安全生产监督管理部门会同国务院保险监督管理机构制定。”　　十八、增加一条，作为第五十五条：“生产经营单位以劳务派遣形式用工的，被派遣劳动者享有本法规定的从业人员的权利，并应当履行本法规定的从业人员的义务。”　　十九、将第五十六条改为第五十九条，第一款第四项修改为：“对有根据认为不符合安全生产国家标准或者行业标准的设施、设备、器材以及违法生产、储存、使用、经营、运输的危险物品，予以查封或者扣押，对违法生产、储存、使用、经营危险物品的作业场所，予以查封，并在十五日内依法作出处理决定。”　　二十、增加一条，作为第六十四条：“对因存在重大生产安全事故隐患，负有安全生产监督管理职责的部门依法作出停产停业、停止施工、停止使用的决定，生产经营单位拒不执行的，经本级人民政府负责人批准，负有安全生产监督管理职责的部门可以通知有关单位停止供应生产经营活动所需电力、水、火工品；有关单位应当予以配合。”　　二十一、增加一条，作为第七十二条：“负有安全生产监督管理职责的部门应当建立安全生产违法行为信息系统，记录生产经营单位的安全生产违法行为信息；对违法行为情节严重的生产经营单位，可以向社会公示。”　　二十二、增加一条，作为第七十三条：“国务院安全生产监督管理部门建立全国统一的生产安全事故应急救援信息系统，国务院有关部门建立健全相关专业的生产安全事故应急救援信息系统。　　“县级以上地方各级人民政府应当建立或者确定本行政区域统一的生产安全事故应急救援信息系统。　　“生产安全事故应急救援信息系统应当与各级人民政府建立的突发事件信息系统实现互联互通、信息共享。”　　二十三、增加一条，作为第七十五条：“生产经营单位应当依照法律、行政法规和国家有关规定制定生产安全事故应急预案，并定期进行演练。”　　二十四、增加一条，作为第七十六条：“国家加强生产安全事故应急能力建设，在重点行业、领域建立应急救援基地和应急救援队伍。”　　二十五、将第七十三条改为第八十一条，增加二款作为第二款、第三款：“社会影响较大的生产安全事故的救援情况，应当依法及时、准确公布。　　“事故发生单位应当及时全面落实整改措施，负有安全生产监督管理职责的部门应当加强监督检查。”　　二十六、将第七十七条改为第八十五条，增加一项作为第四项：“(四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。”　　增加一款，作为第二款：“建设项目的安全条件论证和安全预评价的情况报告未经安全生产监督管理部门或者有关部门审核同意，负责项目审批的部门批准该建设项目的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款规定追究责任。”　　二十七、将第七十九条改为第八十七条，修改为：“承担安全评价、认证、检测、检验工作的机构，出具虚假证明，构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，没收违法所得，违法所得在五万元以上的，并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款，没有违法所得或者违法所得不足五万元的，单处或者并处五万元以上十万元以下的罚款，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处二万元以上五万元以下的罚款；给他人造成损害的，与生产经营单位承担连带赔偿责任。　　上一页1234下一页
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。& 物业公司是否有权断水断电逼交物业费？？？
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物业公司是否有权断水断电逼交物业费？？？
&&&&核心提示：对于业主欠缴物业管理费，物业公司采用断水断电等方式催缴物业费，引起物业公司和业主之间更大的矛盾，那么物业公司是否有权力切断业主的水电煤呢？&&&&对于业主欠缴物业管理费，物业公司采用断水断电等方式催缴物业费，引起物业公司和业主之间更大的矛盾，那么物业公司是否有权力切断业主的水电煤呢？&&&&&上海市建纬律师事务所的余皓律师认为物业公司和业主之间的关系是基于物业管理服务合同，相互间是平等的合同关系，业主支付物业管理费，而物业公司提供物业服务。当然物业公司可以接受委托代收水、电、煤、有线电视等费用，沈洁律师认为物业公司不是这些基础设施的提供者，供水供电供煤气等合同是业主和供水公司、电力供应公司、煤气供应公司等之间独立成立的供水、供电、供气合同，合同的当事人并不是物业公司。只要业主即水电煤的使用者按期缴纳了水电等使用费，即使没有缴纳物业费，物业公司也无权断水断电等。&&&&&即使在物业服务合同中约定当业主不交纳物业费物业公司可以采取断水断电等措施也是无效的，这种约定属于涉他合同条款。实际上物业公司无权处分作为他人(供水供电供气)的权利，无权处分他人权利又事后不经过他人追认的属于无效处分。&&&&&余皓律师以供电为例：即使电力公司授权物业公司在业主不交物业费的情况下可以采取断电措施，但因为电力公司和业主之间的是供电合同等，只有当业主欠缴电费的时候才可以采取断电措施，如果约定业主不缴纳物业费就要断电，在电力公司和业主之间明显加重了业主的义务，属于不公平条款，也不产生法律效力。在催缴物业费无效后，物业公司可以依法采用法律手段要求业主缴纳，比如起诉欠费的业主。
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广东省物业管理条例广东省第九届人民代表大会常务委员会《广东省物业管理条例》已由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于日通过，现予公布，自日起施行。第一章&总则第一条&为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条&本省行政区域内的物业管理适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。本条例所称业主，是指物业的所有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理公司，是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。第三条&各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化发展，提高物业管理水平，改善人民生活和社会环境。第四条&省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理。市、县人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理工作的监督、管理。本省各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关工作。第二章&业主管理权第五条&业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。业主的主要权利是：（一）参加业主大会；（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；（四）决定有关业主利益的重大事项；（五）监督业主委员会的管理工作。业主的主要义务是：（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；（二）遵守业主公约；（三）遵守有关物业管理的制度、规定；（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。第六条&物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域的划定办法由省建设行政主管部门会同省公安、民政等行政主管部门制定。县级以上人民政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围。第七条&物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。第八条&召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意才能通过。决定通过后应当予以公布。业主可以书面委托代理人出席业主大会。第九条&业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。第十条&业主大会行使下列职权：（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；（二）通过业主公约和业主委员会章程；（三）批准物业管理委托合同；（四）决定有关业主利益的重大事项；（五）决定物业管理的其他事项。第十一条&业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经有百分之二十以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会。业主委员会在接到提议后十日内应当召开临时业主大会。第十二条&业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。业主委员会成员名单应当报所在地物业管理行政主管部门备案。第十三条&业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过，监督业主公约的实施。（三）通过公开招标等方式选聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行；（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；（五）监督共用设备、设施、场地的使用和维护。业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员同意。业主委员会作出的决定应当予以公布。第十四条&业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。第十五条&业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。第十六条&业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。第三章&物业委托管理第十七条&业主委员会委托物业管理公司提供物业管理服务，双方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列主要内容：（一）双方当事人和委托管理物业的基本情况；（二）物业管理服务事项和服务质量要求；（三）物业管理服务费用的标准及收取办法；（四）合同的期限、合同终止和解除的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；（五）违约责任及解决纠纷的途径；（六）双方当事人约定的其它事项。第十八条&从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。第十九条&物业管理公司应当提供下列服务内容：（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；（二）绿化、环境卫生管理服务；（三）安全防范服务；（四）车辆停放及其场地的管理；（五）高层楼宇增设的服务项目；（六）物业档案资料的管理；（七）业主和使用人委托的其他服务事项。第二十条&物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定制订前期管理守则，并在售房时予以明示。业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理。第二十一条&建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书。第四章&物业的使用和维护第二十二条&物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。第二十三条&业主、使用人使用房屋不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。第二十四条&物业管理区域内禁止下列行为：（一）践踏、占用绿地；（二）损毁树木、园林；（三）占用通道等共用场地；（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；（五）发生超出规定标准的噪音；（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。第二十五条&业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。第二十六条&建筑物共有部分的维修责任，按下列规定承担：（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。第五章&物业管理费用第二十七条&业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。第二十八条&确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、合理的原则。物业管理服务质量应当与服务收费相适应。物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。第二十九条&已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。第三十条&物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。第三十一条&物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布。物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。第三十二条&业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理，不得挪作他用。第三十三条&物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施。物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。第三十四条&建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。第六章&法律责任第三十五条&业主、使用人、物业公司和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。第三十六条&违反本条例第十八条规定，未取得营业执照从事物业管理的，由县级以上人民政府工商行政主管部门依法处理。第三十七条&物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失；并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书：（一）建筑物及共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的；（二）服务管理不当，使共用设施、设备遭受损失的；（三）擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的；（四）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。第三十八条&物业管理公司违反本条例第二十九条规定的，由县级以上人民政府价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。第三十九条&业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。第四十条&业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。第四十一条&建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。第七章&附则第四十二条&省人民政府建设行政主管部门可以根据本条例制订管理守则、业主公约、业主委员会章程和物业管理委托合同示范文本。第四十三条&本条例自日起施行。
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从上述的《管理条例》中未有写入“不及时交纳物业管理费用，物业公司可以断水断电”的文字。从龙城发出的通知可以看出：龙城的做法达不到一级物业的水平，至少在法律法规方面，认识不足，望改善。
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岛主有无如何应对不缴费业主的招数可贡献？是否有治理欠费的法规依据可提示？
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呵呵，吓唬人是不对的
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我不是龙城的员工，我不会花时间去想怎么收费的问题，龙城一个一级物业，自己难道没有规章制度吗？建议去借鉴中海物业或者万科物业的经验，最好是向人家看齐。[老牛破车]( 11:45:26)岛主有无如何应对不缴费业主的招数可贡献？是否有治理欠费的法规依据可提示？
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万科的经验是什么呢？岛主能否给龙城和各位关心社区的业主参考一下？当然，你没有时间啦。能否多提供一些能帮助解决问题的，具有建设性的意见呢？茵悦是你的家，就不能为家做小小贡献吗？
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我是叫龙城去了解，不是叫你了解，你替龙城着个甚急？在追问我的同时想一下你做了什么？龙城做出违反规范的事情来，你干嘛去了？还有，你怎么知道我没时间，你很了解别人？那你怎么不了解龙城？你与其花时间在论坛和我闲扯，不如去替龙城多想一下怎么改善。[瘦鹅]( 14:18:29)万科的经验是什么呢？岛主能否给龙城和各位关心社区的业主参考一下？当然，你没有时间啦。能否多提供一些能帮助解决问题的，具有建设性的意见呢？茵悦是你的家，就不能为家做小小贡献吗？
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万科的做法，我刚好知道，给大家参考一下吧：在某些小区大家之间会发生一些矛盾，一部分业主就不交物业管理费，分析问题的原因，并不是业主交不起这个钱，而是业主表达不满的手段很少，对服务不满意，就以停交管理费作为抗争的方式之一。知道了原因，就知道在业主已经不满的情况下，再采用强制性的措施（如停水），只会让业主更加不满，从而使矛盾激化。所以要提高物业管理费，是要用软件的手段、加强沟通、取得业主的谅解，管理费缴交率自然就会提高的。举个例子，当年万科福景大厦由于建到一半政府要求改外立面，赶工期导致很多房屋漏水，大量业主不交物业管理费，其实当时原因很多，但肯定跟物业公司没关系，于是万科物业公司派出公司本部的员工、管理处的员工每家每户访谈、跟进维修情况，有这个诚意，最后问题也妥善解决了。还有一次是四季花城提高物业管理费，当时一期管理费定价太低，导致入不敷出（每平米0.8元），要么就降低服务质量，要么增加管理费。当时经过业主大会投票，大部分业主同意增加管理费。但部分业主不认可，拒交管理费。也是通过逐户上门沟通，将帐本一笔笔跟业主计算，讲清楚增加的管理费不是公司拿走，而是用在小区里面，经过沟通，大家也就理解了。可以看出来，业主不交管理费一定是有原因的，只要找到原因、真诚沟通，解决了业主担心的问题，大家自然会心甘情愿地交纳管理费。[瘦鹅]( 14:18:29)万科的经验是什么呢？岛主能否给龙城和各位关心社区的业主参考一下？当然，你没有时间啦。能否多提供一些能帮助解决问题的，具有建设性的意见呢？茵悦是你的家，就不能为家做小小贡献吗？
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我倒支持断水断电，我们小区部分人的素质太低。
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支持&聪明的断水&
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你们会培养出龙城的野蛮来。[迪斯尼的宝贝]( 20:17:45)我倒支持断水断电，我们小区部分人的素质太低。
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现在就是少了些野蛮，对待跳舞的就是太温柔，现在又开始放超重低音。[桃花岛老七]( 21:18:38)你们会培养出龙城的野蛮来。[迪斯尼的宝贝]( 20:17:45)我倒支持断水断电，我们小区部分人的素质太低。
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据了解，现在好像是物业服务中心代收代缴水费，没有交费的业主一部分是由物业公司在代缴。时间短了物业公司还好。时间久了，谁会愿意自己给别人买单。你说呢&呵呵[桃花岛老七]( 10:59:10)从上述的《管理条例》中未有写入“不及时交纳物业管理费用，物业公司可以断水断电”的文字。从龙城发出的通知可以看出：龙城的做法达不到一级物业的水平，至少在法律法规方面，认识不足，望改善。
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哈哈，你们说的没错啊。我听说电费水费是物业代收带交的，如果我们不交纳管理费，那物业可以发通知限期要求住户直接向水电部门直接抄表到户。住户没交纳管理费，物业企业抄表、水电维护也需要费用和人工成本的。
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电费是我们自己直接交，只有水费是物业帮忙交。呵呵，估计你没有看物业给你发的收费单[村长先生]( 17:56:26)哈哈，你们说的没错啊。我听说电费水费是物业代收带交的，如果我们不交纳管理费，那物业可以发通知限期要求住户直接向水电部门直接抄表到户。住户没交纳管理费，物业企业抄表、水电维护也需要费用和人工成本的。
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呵呵，忘记了，我一个做物业的朋友说如果业主不交管理费物业可以发通知限期要求业主直接向供水部门直接抄表到户。天那。如果这样难道我们还自己接小区外面的市政主管啊。
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听这位仁兄说的有道理啊。不交管理费当然清洁费用也在管理费当中那。其不是不叫我们丢垃圾啊。那不是更惨。上班还要把垃圾拎到小区外面去丢啊。感觉不交管理费是有点不太合理。无聊路过呵呵
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我想，你绝不是不缴费的业主。但是，你不是在引经据典，帮不缴费的业主提供法规依据——无论如何也不能停止服务吗？当然，你的本意可能是要求龙城提高管控水平，但实际上是声援了不缴费者。另外，且不说管理费，水费也没交啊！可以只用水不付费吗？有人不交，就会造成水费亏损。可以为这些业主张目吗？你到饭馆用餐，吃完一顿不付费，下一顿还要去吃，饭馆不愿再端上来，我们去责备饭馆？有点荒唐吧。如果我们大家都不交管理费，会是个什么局面？敬请三思。[桃花岛老七]( 12:26:55)我不是龙城的员工，我不会花时间去想怎么收费的问题，龙城一个一级物业，自己难道没有规章制度吗？建议去借鉴中海物业或者万科物业的经验，最好是向人家看齐。[老牛破车]( 11:45:26)岛主有无如何应对不缴费业主的招数可贡献？是否有治理欠费的法规依据可提示？
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我是指出龙城的做法不当，希望他们借鉴别的物业的方法。难道所有的物业都用这种断水断电的手段来收取物业费用的吗？我想龙城应该会拿出更好的方法来解决这个问题，而不是采用非法行为。我是希望龙城越来越好，而不是步前物业的后尘。[老牛破车]( 22:56:32)我想，你绝不是不缴费的业主。但是，你不是在引经据典，帮不缴费的业主提供法规依据——无论如何也不能停止服务吗？当然，你的本意可能是要求龙城提高管控水平，但实际上是声援了不缴费者。另外，且不说管理费，水费也没交啊！可以只用水不付费吗？有人不交，就会造成水费亏损。可以为这些业主张目吗？你到饭馆用餐，吃完一顿不付费，下一顿还要去吃，饭馆不愿再端上来，我们去责备饭馆？有点荒唐吧。如果我们大家都不交管理费，会是个什么局面？敬请三思。[桃花岛老七]( 12:26:55)我不是龙城的员工，我不会花时间去想怎么收费的问题，龙城一个一级物业，自己难道没有规章制度吗？建议去借鉴中海物业或者万科物业的经验，最好是向人家看齐。[老牛破车]( 11:45:26)岛主有无如何应对不缴费业主的招数可贡献？是否有治理欠费的法规依据可提示？
& 物业公司是否有权断水断电逼交物业费？？？
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