新租房屋发现已被法院查封能否继续履行房屋租赁合同-青岛报纸电子版
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?新租房屋发现已被法院查封能否继续?当个人信用遇到网络?让我们共同发现价值?平度法院执结两起外企“欠薪案”?初创企业，何不试试“服务式办公”
新租房屋发现已被法院查封能否继续履行房屋租赁合同
&&&&□青岛日报M青报网记者&邹吉宏
案例：
&&&&王某在本市拥有一处房产，因与李某产生民事纠纷，王某名下的此处房产被人民法院依法查封，后诉讼已进入执行程序，但房产尚未被强制执行。王某在被李某起诉、房产被查封后，将房屋租赁给张某，并签订合同约定租赁期为十年，因二人本有经济往来，故约定张某不需再支付租金。现李某因执行需要，要求张某搬出此处房产，以确保其诉讼目的实现。张某以租赁合同是真实有效的为由，拒绝搬出，并声称将继续履行房屋租赁合同。
&&&&问：张某的抗辩理由是否有法律依据？
&&&&中苑律师事务所张屹律师认为：张某的理由不能成立，其需要配合法院处理此房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。因此，即使张某认为与王某的租赁合同是双方真实意思表示合法有效，但在人民法院已经采取了权利限制措施且已经公示的情况下，张某、王某的民事合同不能对抗申请执行人的权利。
&&&&山东天正平律师事务所刘清涛律师认为：张某的理由是否成立，应当根据具体情况确定。首先，本案中，王某将涉案房屋出租，说明该房屋不是王某唯一住房，法律上处分该房屋，不影响其家庭必要的生活。不属于&《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条不得拍卖变卖的情况。其次，如果在张某与王某签订房屋租赁合同时，张某对于房屋已经被人民法院查封的事实知情，该租赁合同无效。其三，如果在张某与王某签订房屋租赁合同时，张某对于房屋已经被人民法院查封的事实不知情，并且人民法院查封该涉案房屋没有进行公示，人民法院的查封效力不得对抗作为善意第三人的张某。
&&&&山东一诺律师事务所刘晋尉律师认为：张某的抗辩理由没有法律依据。该涉案房屋在诉讼阶段就已经被人民法院查封，其权利存在瑕疵。而王某和张某签订的房屋租赁合同又是在王某和李某的民事纠纷进入执行阶段后才签订的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。“老赖”私卖查封房产获刑 曾欠债逼死自己的同学,房产保全与查封的区别,子女的房产 法院能查封吗,2015最新法院查封房产规定的期限,查封豪宅老赖乖乖来还钱,房产过户受理中被查封
“老赖”私卖查封房产获刑 曾欠债逼死自己的同学
时间：日11:30 来源：东南网
原标题：“老赖”私卖查封房产获刑 曾欠债逼死自己的同学
　　东南网7月21日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 杨长平）男子欠钱不还逼死了债主，事发后仍然一直拒不执行法院判决，迟迟没有还钱给债主家人。甚至，他还偷偷转移财产，卖掉了已经被法院查封的房产。　　7月17日，思明区法院作出一审判决，认定王某行为构成“非法处置查封财产罪”，判处他有期徒刑一年两个月，并处罚金一万元。据介绍，这也是思明区首例“老赖”因为非法处置查封冻结财产而入刑的案件。　　王某今年30岁，是一名商人，三年前，他因为资金周转需要，向昔日的高中同学阿强借款50万元。　　阿强自己也不富裕，拿不出那么多钱，但是，出于同学情谊，他甚至为王某借了高利贷。然而，约定的还款期限到了以后，王某一直拖着不还钱。　　无奈之下，阿强只好起诉讨债。2013年3月，阿强因为承受不了高利贷的压力自杀身亡。阿强自杀后，他的父母继续通过诉讼方式讨债，要求王某还钱并支付利息。　　同年4月3日，思明区法院作出民事裁定书，查封了王某名下的房产，并判决要求王某支付欠款。之后，王某承诺支付70万元的补偿金，还与阿强的父母协商了分期支付的方案。　　但是，在法院作出判决一个月后，王某在明知房产已经被查封的情况下，又偷偷转移财产，私下出售这套房子，收了300万元的购房款。　　2013年10月，案件进入执行阶段，王某并未向法院报告房产出售的事实。由于房产被法院查封，买房人迟迟无法办理过户，真相此时才浮出水面。　　针对王某故意躲避执行的行为，近日，思明区法院启动了公检法联动机制，将王某非法处置查封财产的相关犯罪材料移送至公安机关，由公安机关立案侦查。　　作者：陈捷 杨长平
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问题编号：3087594
法院查封房产可有期限？唯一的一处房子可以强行拍卖吗？
俺哥08年（没有）一个星期左右开车（借亲亲的车）回老家上喜坟，回来的路上出了事故，车上有俺爸妈，嫂子，还一个老表，都受伤，俺妈当时死了，嫂子重伤，俺爸伤的也不轻，老表腿断了，因为当时俺妈死了法院判俺哥判缓两年，嫂子的伤也越来越好了，在俺哥判缓两年内俺哥和别人打架进看守所了，嫂子家那头就起诉俺哥，最后法院判俺哥陪俺嫂子共计30万，因为老家是太和的，为了给俺嫂子看病老家的房子也卖了，现在俺家就剩唯一的一套房子，户主是俺哥，现在俺哥也出意外了，法院就一直查封俺家这套房子，也没有强制执行，我们现在还在这套房子住，就是法院老是上我们家要钱和协商说和他们家私了，说不然的话就强制执行，说实在我们家也没有钱，有钱肯定和他协商，现在我家小孩得了先天性心脏病，还需用钱，我们就怕没钱给他法院强制房子，我们一家老小连个地方住都没有，就想请马律师我们该怎么办，房子能封到什么时候，这都4.5年了法院还有权利执行 吗？我们的房子还能不能保住？
提问者：安徽-宿州房产纠纷浏览770次 16:21:34
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满意答案咨询电话：1306340**** (安徽-宿州)帮助网友：2276称赞：4查封不动产是两年的期限，但是法院仍有权利执行，建议当面咨询律师。 17:02:06追问 19:48:00听说两年法院没有执行，如果没有继续申请，法院就不能执行了吗？现在房子已经封了四五年了还在继续封，符合法律吗？追问 19:46:00听说两年法院没有执行，如果没有继续申请，法院就不能执行了吗？现在房子已经封了四五年了还在继续封，符合法律吗？追问 19:48:00听说两年法院没有执行，如果没有继续申请，法院就不能执行了吗？现在房子已经封了四五年了还在继续封，符合法律吗？追问 19:46:00听说两年法院没有执行，如果没有继续申请，法院就不能执行了吗？现在房子已经封了四五年了还在继续封，符合法律吗？满意答案咨询电话：1865570**** (安徽-宿州)帮助网友：1425称赞：2查封不动产是两年的期限，但是法院仍有权利执行。 08:16:27
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投诉说明：被查封的住房能否被继承?_百度知道
被查封的住房能否被继承?
1，被查封的房产不能直接办理继承过户，需要等待诉讼结束后再进行继承。2，处于诉讼程序中当事人去世，继承人可以继续参加诉讼，在诉讼结束后履行相关判决后，法院解除房产查封，再办理继承过户。3，相关规定：（1）《民事诉讼法》规定：第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。（2）《民事诉讼法解释》规定：第五十五条 在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。
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提问者采纳
如果继承人代为清偿债务也可以继承房产必须是该房产具有完全处分权、你又要继承该房产，可以偿还债务、解除冻结，如果因为债务被冻结。这一体现了法律上的权利与义务的一致性原则，被继承人的债务应先由其遗产予以清偿，清偿债务之后剩余的遗产才可以继承，这样就可以继承房产
提问者评价
谢谢你的耐心解答，好详细呀
来自团队：
其他3条回答
被查封证明有法律瘕疵不能进行继承，继承程序要等解封后继续进行。
法院已经查封，无论是谁欠的债务，无论多少债务，要等法院解封才能开始继承的。在中国还是法大于一切的。查封的财产任何人不得处分，还要妥善保管的。法院解封了，才能处分这部分财产，不能想像地说，我只欠了10万，房子值30万，为什么冻结这么多？我先继承20万，也不行的。只有全部解封才能动的。继承程序现在要停止的，你不愿停也无其他办法，继承公证办不了，房产过户也办不了，那么这个房产你能继承吗？房产还是你的吗？肯定不是，只有过户到继承 人的名下都是继承人的，不然还是逝者的。所以，继承现在要终止。
建议，现在可以准备材料，继承人可以提前协商，等解封后能立即办理继承，不要等法院解封后，继承人再起内讧，导致继承程序再...
查封了怎么继承呀！但是zf为什么要查封住房，是违法所得还是有其他经济纠纷，这你要弄清楚，建议你去找个法律事务所去问问，具体是什么情况你给他们说说，或许他们能帮助你。希望你早日能解决你的问题。
来自：求助得到的回答
被查封的住房暂时丧失处分权，包括继承。
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出门在外也不愁解放牛网--------
B02：B02－非常官司
购房者漏查房产相关信息惹来无端烦恼
买了被查封的房产以后……
& B02：B02－非常官司 & 稿件来源：上海法治报 & 作者：富心振 王治国
　　□富心振&王治国&&&&一次看似寻常的买房经历，却因为漏查房产相关信息，让市民吴先生尝到了烦恼的滋味、官司的风险。由于买入的是被司法查封的房产，尽管吴先生早已入住其中，却一直无法完成过户拿产证。经过两次诉讼，一场诉讼保全异议听证，最终，浦东新区法院一项新的改革举措，依法保护了吴先生的合法权益。&&&&通过本案，法院希望能给准备买房或者正在买房的市民一些提醒：买房之前，请务必查清所买房产的相关信息，避免不必要的烦恼和纠纷。小房换大房&全家乐其中&&&&今年36岁的吴先生在一家公司工作，家住浦东新区凌兆路某小区里，二居室的住房虽不大，一家三口倒也生活得其乐融融。&&&&吴先生是个孝子，考虑到家中老人年纪大了需要照顾，在和家人商量之后，他决定卖掉现在的小房子，置换一个大房子，把老人接过来一起生活。&&&&2011年初春的一天，吴先生夫妇听典当行业务员小潘介绍，与吴先生同小区内一套三居室二手房要出售。小潘巧舌如簧，讲了这套房子的不少好处，比如房价低、房型好……等等，吴先生夫妇看了这套房子以后，确实很中意。回家后吴先生夫妇俩一合计就把买房的事定了下来。&&&&不久，吴先生就联系了小潘，并向他提出购买这套房子的意向。&&&&日，吴先生夫妇按约来到小潘工作的办公室，上家杨某却迟迟没有现身，夫妇俩觉得有些纳闷，此时小潘出示了经过公证的代理委托书。&&&&“他说杨某人在外地做生意很忙，不能抽身前来，一切卖房手续由他来代办，我们当时也就没有多想。”吴先生回忆道。&&&&于是，吴先生爽快地与小潘签订了&《房地产买卖居间协议》，约定房屋买卖价款为265万元，交易中所产生的税费及中介费均由吴先生承担；签署本协议时，吴先生先支付10万元定金，&40日内，吴先生将定金补足至50万元；&50天后再与杨某签订《上海市房屋买卖合同》，届时，先支付100万元房款，剩余的165万元房款等房子过户以后再予支付。&&&&为了表示诚意，吴先生当场支付了10万元定金，&40天后又补交了40万元定金。拿到这笔50万元钱后，小潘把房屋钥匙和产权证交付吴先生。&&&&吴先生全家人都非常兴奋，一边卖掉自己和老人的房子筹集剩余房款，一边张罗着新居的装修，谁也没想到要去查一查房产的相关信息。买来查封房&无奈上公堂&&&&不久，新房装修好了，吴先生一家高高兴兴地搬了进去。可到了约定的签订房屋买卖合同的日期，小潘那边却一直没有回音。&&&&“我问小潘什么时候签合同，他只推说杨某在外地有事，暂时回不来。”吴先生无奈地说。&&&&说来奇怪，这位上家杨某似乎“人间蒸发”，一直杳无音讯。房屋买卖合同签不成，产权过户登记也办不了，吴先生一家有点着急了。更奇怪的是，合同没有签，小潘却三天两头催要房款，这引起了吴先生的怀疑。在朋友的提醒下，他特地前往房产交易中心查询了该房屋的相关信息，真是不查不知道，一查吓一跳，结果令吴先生大吃一惊：这套房子先后被两家法院司法查封，上面还有三个抵押权没有涤除。&&&&吴先生一家焦虑万分，且不说已经支付的50万元定金去了哪里，万一哪天这套房子被拍卖，一家人岂不是要露宿街头？&&&&这到底是怎么回事呢？原来，杨某是做建筑工程的生意人，他以工程项目缺资金为由用这套房子向典当行抵押借款、向他人借款，而到期又未还借款，引发了多件借贷纠纷。因此，吴先生买的凌兆路某弄的这套房子，实际上早已被浦东新区法院、宝山区法院司法查封。&&&&无奈之下，&日，吴先生将杨某诉至浦东新区法院，要求他继续履行合同，并涤除房屋上设定的抵押权，办理产权过户手续。&&&&案件立案受理后，因杨某下落不明，法院通过公告形式向其送达，并依法适用普通程序组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。&&&&日，法院经过多方查找，发现了杨某的下落，案件再次公开开庭审理。在法庭上，面对吴先生的诉讼请求，杨某却另有一番说辞：&“我对这套房子被出售毫不知情。当初因资金短缺向典当行借款20万元，并将房屋做了抵押。把产权证交给典当行是为了出租，而不是为了出售。”&&&&至于吴先生缴纳的定金，杨某称“他一分钱也没有拿到过”。&&&&杨某同时辩称，现在这套房子的市场价值达366万元，吴先生本身就住在这个小区里，他对房价应当十分了解，现在却以265万的&“低价”购房，还交付了50万元的高额定金，“违反了一般房屋的交易惯例”。可见，吴先生不是善意第三人，法院应当撤销合同，驳回其诉讼请求。法院明事非&诉请获支持&&&&法院查明，杨某出具给案外人小潘的公证委托书上，明确载明&“代为签订上述房地产的买卖合同及解除买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续”、&“代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费”等事项，因此，杨某辩称其没有出售系争房屋的真实意思，明显与事实不符，法院不予采信。&&&&吴先生系基于小潘作为杨某代理人的事实，与小潘就系争房屋签订约定房屋买卖的权利、义务内容的&《房地产买卖居间协议》。之后，吴先生按约向小潘支付定金并领受系争房屋，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立，因此，杨某应当按约履行出卖人的义务。&&&&对于杨某认为系争房屋交易价格低于评估价格、吴先生为非善意受让人的意见，因双方交易时系争房屋已经存在司法查封、抵押登记等权利限制，且房屋成交价格最终由买卖双方协商确定，付款方式、税费承担等因素对确定成交价也有一定影响，吴先生支付的对价并未过份低于市场价格，据此，法院也未采纳杨某提出的上述意见。&&&&法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，应由被代理人承担民事责任。小潘代理杨某与吴先生签订的&《房地产买卖居间协议》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。吴先生要求杨某涤除系争房屋抵押登记并协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，于法有据，应予支持。按协议约定，双方办理房屋产权过户手续当日，吴先生应支付剩余购房款，故其亦应按约履行付款义务。&&&&然而，法院另查明，杨某因他案纠纷致系争房屋此前被浦东新区法院、宝山区法院轮候司法查封。因杨某未根据生效法律文书自觉履行应尽的义务，法院即将裁定拍卖杨某名下的系争房屋。在审理中，吴先生自愿将缴纳的180万元代管款用于代杨某清偿债务及执行费用，以解除司法查封。事后，吴先生代杨某支付了浦东新区法院两起执行案件的执行款项43.3万余元及执行费用6200余元，代杨某支付了宝山区法院的执行款项131.5万余元，现尚余代管款4.4万余元。至此，系争房屋被解除相关的司法查封。&&&&法院同时认为，这笔180万元款项应当认定为吴先生已向杨某支付的房款，剩余房款应于杨某协助办理了系争房屋产权过户手续时清付。现吴先生同意于支付条件成就时付清购房余款，应予准许。据此，&2012年2月浦东新区法院作出一审判决，判令杨某涤除该套房屋上的抵押权，并协助吴先生办理房屋过户手续。杨某不服，提起上诉。&2012年5月，二审法院维持了原审判决。节外又生枝&听证效果好&&&&按说，吴先生与杨某的这场房屋买卖官司可以划上了句号，接下来如杨某未根据生效法律文书自觉履行应尽的义务就可以申请执行了。可还没等吴先生来得及去申请执行办理过户手续，事情居然又横生枝节。&&&&日，一位顾先生向浦东新区法院起诉，称杨某因工程项目缺资金，向他借了95万元，一直没有归还。听说杨某名下有套位于凌兆路的房产，顾先生在起诉时申请查封这套房产，并提供了相应的担保。&&&&吴先生听到这个消息有些发懵，前面两场查封刚刚解除，现在又来了一场，怎么办？吴先生只能一边申请执行，一边向执行法官咨询。法官告诉他，你可以书面提出诉讼保全异议，法院将组织诉讼保全异议听证。&&&&说到这个诉讼保全异议听证，还是个新鲜事物，这是浦东新区法院在司法公开实践中率先推出的又一改革举措。过去，对于财产保全异议事项，法院一般书面审查后即作出驳回异议通知或者裁定解除保全，使得当事人产生&“对财产保全异议的处理全是由法院单方面、暗箱操作”的认知，从而对法院所作保全裁决的公正性、合法性等产生一系列怀疑。&&&&为此，浦东新区法院将申诉复查听证制度借鉴运用于财产保全异议复查，组织保全申请人、被申请人及案外异议人等到庭公开听证，就保全异议涉及的事实依据与法律依据展开调查、辩论，让保全异议是否成立的依据公开展示，让申请人和异议人&“输赢”在听证庭上。同时，法院也在充分听取各方意见的基础上慎重处理保全异议事项。&&&&这项制度的实施，进一步促进了审判程序的公开，保障保全申请人权利的同时，也保护异议人的合法权益，得到了当事人和律师的肯定。&&&&吴先生赶紧向法院申请听证。日，听证会如期举行。吴先生当场陈述了自己的购房过程，以及代为偿付债务和执行费用的事实。&&&&顾先生当庭了解到事情的来龙去脉和法律规定后，心服口服。法院通过听证，当场中止了对凌兆路房屋的查封执行，随后又作出了解除查封的裁定。&&&&终于，在申请法院强制执行后，吴先生拿到了盼望已久的房产证，这起历尽曲折近二年的买房风波总算平息了。法官提醒产权陷阱多，购房需甄别&&&&吴先生一家原本可以更顺利地买到称心如意的房子，可一个小小的疏忽，没有查看房产信息，结果差点鸡飞蛋打，几场官司打下来，人也是心力交瘁，他的遭遇足以成为准备买房者的镜鉴。&&&&在此，法官也提醒购房者，二手房交易中，产权陷阱是导致最多购房者中招的陷阱之一。一种是有的&“卖房者”并非产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，如有问题，应立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。另一种就是卖房者为了借款，可能已将房产用于抵押等等。&&&&当然，产权陷阱还有很多其他的形式，购房者需要仔细甄别，查明房产在法律上有没有不允许自由转让的障碍，交易的二手房的用途是不是居住用房，或只是居住外用途房，如商业用房或是工业厂房等，尽量避免不必要的买房风险。
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