上海德佑房地产经纪有限公司与席某居间合同纠纷一案
中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书 &（2011）沪二中民二(民)终字第1209号&　　上诉人(原审原告)上海德佑房地产经纪有限公司。
　　法定代表人邵某，总经理。
　　委托代理人瞿某某，该公司员工。
　　委托代理人郭某，该公司员工。
　　被上诉人(原审被告)席某。
　　委托代理人(暨翻译人)陈某某。
　　上诉人上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)因居间合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第3139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人德佑公司的委托代理人瞿某某、被上诉人席某及其委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院查明，席某经德佑公司介绍于日、7月6日查看了位于上海市巨鹿路568弄四方新城某号2B室房屋(以下简称系争房屋)，并分别两次签订了《物业需求看房证明单》，该单载明：席某私下或通过其他第三方和德佑公司曾介绍过的出售方签订买卖合同，席某应支付全额承办费(承办费为成交价的1%)。席某于日签订了《房地产买卖居间协议》(该份协议未经出售方及德佑公司签名盖章)，该协议约定：房屋价款为人民币(以下币种均为人民币)4,500,000元，其中第二期房款为3,150,000元(通过银行贷款支付)；在本协议签署之后十天内与房东共同签订《上海市房地产买卖合同》；如果席某贷款不足2,900,000元，双方无偿解约。当日，席某又与德佑公司签订了《佣金确认书》，并支付了意向金50,000元。之后，席某未能通过德佑公司与房东达成协议，德佑公司将50,000元意向金如数退还给席某。德佑公司对系争房屋的代理权并非是独家代理。
　　原审法院另查明，日席某通过上海丰惠房地产投资有限公司力合地产一分公司居间，以4,550,000元的价格购买了系争房屋。该合同约定，席某向银行申请贷款3,185,000元支付给房东。日席某向上海丰惠房地产投资有限公司力合地产一分公司支付了佣金15,000元。德佑公司遂向原审法院提起诉讼，要求判令席某支付居间费用45,500元。
　　原审法院再查明，通过与两个邮箱之间的邮件往来，双方邮件载明如下内容：“劳伦：我的想法如下：这套房子我最高预算455万，包含中介费在内。所以你能和房东谈到450万，我会支付中介费，或者455万，只有房东支付你们中介费。……(7月9日 11：18)”；“尊敬的席某：我懂你的意思了，我觉得你最好付5万元意向金，我的经理和我会尽力帮你去跟房东商谈……(7月9日 12：22)”；“尊敬的席某：当你支付了定金后，我们要求过与房东见面，但房东认为你的价格太低，所以他拒绝和我们见面，然后我们另外找别人充当客户，去看这套房子，并且发现该房子的缺点……告诉房东我们找了很多客户去看这套房子，但没有人喜欢。我们也想让他知道你真的是一位好的客户……如果房东不接受你的价格，我最晚在周六晚上将退还你的定金……(7月15日 16：03)”；“劳伦：我准备好如果周六需要签署的话，在最终的谈判中增加我的预算2至3万……(7月15日 16：33)”；“尊敬的席某：最终房东可以接受455万的价格，没有任何别的问题，房东要一次性付款，如果你可以全额一次性付款，房东本周六到上海可以直接签署此协议……(7月5日 20：45)”；“劳伦：首先我提过，如果周六的谈判很艰难的话，我可以接受增加2至3万……同时我也提过我要贷款房价总额70%……(7月15日 21：31)”；“尊敬的席某：在昨天我发给你的邮件里，我提到房东已经接受你的价格。455万，你不需要付佣金；450万，你需要付佣金。你不需要加钱，最重要的问题是房东不接受你的贷款……(7月16日 11：47)”；“尊敬的席某：房东觉得450万需要做低100万，455万可以不做低，但房东都不支付佣金。如果你也不支付佣金，对我们而言没有任何利益，也许你明天不得不拿回你的钱。(7月19日 10：22)”。
　　原审法院认为，本案的争议焦点为：
　　一、德佑公司与席某之间的往来邮件是否具有真实性。
　　关于双方往来的邮件及其中反映的内容的真实性，德佑公司认为，该公司的员工与客户之间的交流不会使用私人邮箱，所以对于邮件内容的真实性不予认可。原审法院认为，德佑公司在庭审时认可该公司确有一名叫作“马某”的员工，在不追究该员工使用私人邮箱适当性的前提下，其使用这一邮箱与席某进行关于房屋买卖的交流是存在现实可能性的，同时结合上海市东方公证处的公证内容，对于双方邮件及其中内容的真实性予以认可。
　　二、席某的行为是否属于“跳单”。
　　原审法院认为，关于“跳单”违约行为的认定应满足三个条件：1、中介公司提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；2、委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；3、委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。本案中，德佑公司确实履行了积极磋商的义务，但是席某客观上是否存在利用德佑公司提供的机会和信息另行委托他人居间成交以及主观上是否存在恶意逃避支付佣金，则是本案审理的重点。通过双方往来的邮件可以确认，首先，席某与出售方在价格上确实未能通过德佑公司的居间而达成一致；其次，德佑公司亦未通过自己的工作使得出售方同意席某进行贷款；再次，在德佑公司进行居间的过程中，确实存在如席某所说的找人冒充客户看房以达到砍价目的的行为，从而使席某丧失了对其的基本信任。正是上述原因导致了居间不成，而并非是席某为了少付佣金选择其他中介进行居间而导致的，事实上，在德佑公司不具备独家代理权的前提下，席某完全可以在居间不成之后，委托其他中介提供媒介服务。综上所述，席某的行为并不属于“跳单”。
　　三、席某是否应当支付德佑公司佣金45,500元。
　　居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。本案中，德佑公司并没有促成双方买卖的成立，因此席某并无支付佣金的义务。
　　本案中，德佑公司系依据《物业需求看房证明单》上的“跳单”责任而要求席某支付成交价1%的居间费用，原审法院认为，由于席某主观上并不具备逃避支付佣金的恶意，其行为并不构成“跳单”，故德佑公司的主张，难以支持。现席某庭后表示，愿意支付德佑公司两次带领看房的劳务费1,000元，此系席某的真实意思表示，法院予以许可。原审法院据此判决：席某(MIR FAKHR REJAEI CHIRON MAMAK)于判决生效之日起十日内向上海德佑房地产经纪有限公司支付劳务费1,000元。
　　原审判决后，德佑公司不服，向本院提起上诉称：席某在德佑公司居间下，已达成了购买系争房屋的意向。但此后席某为逃避向德佑公司支付1%的佣金费用，而另寻其他中介完成系争房屋的过户交易。根据德佑公司与席某签订的《物业需求看房证明单》的约定，如席某不通过德佑公司成交，也要支付1%的佣金。故请求本院撤销原审判决，改判支持席某向德佑公司支付居间费用45,000元或者将案件发回原审法院重新审理。
　　被上诉人席某答辩称：席某并无跳中介的故意，因德佑公司未能居间成功，且向席某提出增加预算以满足房东做低房价的要求。席某认为做低房价是违法的，故拒绝了德佑公司的要求。德佑公司居间未成，退还了席某意向金。席某尊重原审法院判决。
　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。根据查明的事实，席某委托德佑公司居间购买系争房屋并支付了50,000元意向金。因德佑公司未能居间成功，遂将意向金退还给席某。此后，在案外人居间下，席某购买了系争房屋。席某在主观上无逃避支付佣金的目的，且客观上也未实施与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用德佑公司的信息、机会另行委托他人成交的行为。故原审法院认定席某的行为不属于“跳单”，符合法律规定，本院予以维持。德佑公司的上诉，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币937.5元，由上诉人上海德佑房地产经纪有限公司负担。
　　本判决为终审判决。&审　判　长　　张晓频代理审判员　　王　伟代理审判员　　徐　江二○一一年六月二十日书　记　员　　周乐晟&&&　　附：相关的法律条文
　　《中华人民共和国民事诉讼法》
　　第一百五十三条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
　　(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
　　……链家德佑“在一起”打造房产O2O平台_产经要闻_新闻频道_全景网
<meta name="description" content="&&&&闹得沸沸扬扬的房产中介“斗法”风波，从去年延续到了今年，连续引发了业内的重大合并事件。&&&&继年初北京链家与成都伊诚地产合并之后，昨日（3月1日）上午，北京链家牵手上海德佑一事也得到确认。&&&&德佑" />
链家德佑“在一起”打造房产O2O平台
&&&&闹得沸沸扬扬的房产中介“斗法”风波，从去年延续到了今年，连续引发了业内的重大合并事件。&&&&继年初北京链家与成都伊诚地产合并之后，昨日（3月1日）上午，北京链家牵手上海德佑一事也得到确认。&&&&德佑地产向《每日经济新闻》记者称，日，京沪两地的房地产经纪行业翘楚――北京链家和上海德佑，正式宣布合并，并将推出新品牌，布局全国市场，共同打造万亿级房产O2O平台。&&&&德佑：不裁员、不变模式&&&&德佑与链家正式宣布全面合并当日，德佑董事长邵非表示，两家公司合并后，上海方面将保持独立运营，企业基本制度、运营模式、绩效薪酬体系不受影响，合并后不裁员。&&&&德佑与链家将采取互相持股的方式合并。合并后，邵非将出任链家地产高级副总裁兼新链家上海公司总经理，德佑地产原班管理团队及门店不作调整。原上海链家团队将集体并入德佑，并按德佑运营模式管理。&&&&目前德佑在上海有230家门店，2015年将在上海区域再新增200多家门店，总规模将达到500家，市占率达到20%，年度业绩达到20亿元。此前，链家在上海仅20家门店。借与德佑合并，链家无疑可快速占领上海市场。&&&&德佑地产媒介主管向记者表示，新链家预计将会在今年年中完成A轮融资，资本主要用于在上海继续扩张门店，通过收购中小中介来增加门店数量是方式之一。据悉，目前已有上海瑞庭地产整体加入德佑，负责目前德佑大西南区的运营。&&&&合并后新公司的名称变更，对德佑的冲击远大于链家。过渡期内，上海将以“德佑链家”的面孔出现。&&&&德佑：选择链家补短板&&&&“德佑就像是邵非身上的‘肉’，他会轻易舍弃吗？这样做，完全是弃小我，为大局。”上海德佑地产的一位高管在接受《每日经济新闻》记者独家采访时，透露了两家合并的隐情。&&&&尽管德佑有强大的内网系统，但是在外网方面，德佑地产一直处于弱势，不得不依靠搜房和安居客提供的互联网端口带来的流量招徕客户。&&&&而北京链家区别于其他中介公司的优势，正是其强大的外网流量。上述高管介绍，北京链家的互联网流量比搜房和安居客还要高。在这样的背景下，两家公司的合并显得水到渠成。&&&&上述高管说，左晖（链家地产控股董事长）和邵非是从整个行业角度考虑而选择合并的。目前的互联网公司虽然用低佣金高提成的做法，对房屋中介行业搅局，但所提供的服务并不好，给消费者带来的体验也很差。&&&&机会还是风险？&&&&德佑地产证实两家公司已经合并之后，《每日经济新闻》记者采访了上海各家房产中介，了解他们的反应。&&&&中原地产称，将继续坚持自己的模式，目前能做的就是把1月份对外公布的多项变革措施逐一落实，中原一直以来都是谨慎对待并购。德佑作为上海市场房产中介行业的一股新兴力量，中原一直将之视为主要竞争对手之一，此次链家和德佑合并，对中原而言可能会是一次契机。&&&&此前和搜房网进行过战略合作的21世纪不动产，因双方经营理念存在差异而不得不放弃。他们认为，中介行业进行合并出现“水土不服”的可能性比较大，短期内不太可能选择和其他中介进行合作。链家和德佑合并应该是两家企业的内部战略，根据链家一贯的作风，短期内会向并购方注入资金，但是未来极有可能进行“翻牌”，因此合并可能意味着品牌流失。&&&&上海信义房屋总经理信泓浚评论说，链家和德佑在上海的合作，应该是链家注入资金、德佑进行作业管理，两家合并之后能否在上海市场占据龙头地位，还要看“新链家”的扩张速度。&&&&信泓浚认为，今天的互联网和中介的服务之争，最终将让房屋中介业回到行业的本源，通过专家级的服务来提升消费者的服务体验，帮助他们买到想要的房子，或者以合理、公平的价格反映房屋的真实价值。为了得到这样的服务，人们将愿意掏更多钱给中介公司。&&&&此外，昨晚最新消息，房产经纪公司我爱我家宣布，因房产互联网公司搜房完全背离了互联网平台精神，决定与其全面停止合作，并禁止经纪人私自报买行为。我爱我家称，搜房之外，有更多公平公正的网络平台，如58同城、赶集、安居客可成为良伴。
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