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判断题商业银行防控贷款风险时，应更着重考核借款人还款能力，而不是抵押物。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在35%以下(含35%)，月所有债务支出与收入比控制在50%以下(含50%)。(
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最新相关试卷将个人房产抵押贷款给他人时需要防范哪些方面的风险_百度知道
将个人房产抵押贷款给他人时需要防范哪些方面的风险
房产抵押贷款的风险一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。(四)土地用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。(五)在建工程抵押的风险1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。(六)共有财产抵押的风险根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。(七)抵押房产评估价格的风险目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。(八)房产处置执行难《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。二、防范房产抵押贷款风险的对策(一)深入调查，防止“先租后抵”银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。(二)认真办理抵押登记银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。(三)注意土地的性质和使用期限银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。(四)加强贷后检查，防止土地用途变更银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。(五)对在建工程抵押贷款重点管理由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用情况。(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。(七)银行应培养自己的房产评估师为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。(八)调查清楚借款人的房产数量银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。(九)重视借款人第一还款来源银行发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源;不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。
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再次抵押住房或是直接卖掉，需借贷接受抵押一方授权，在房管会有备案，办理他项权证。为了防止这个，办理权证抵押，办理注销他行权证，抵押人可以转身挂失补办房产证私人抵押房产证借贷，住房已经抵押，才可以，房主想再次抵押或是卖掉住房，可以和房产证登记人一起到房管部门，这样，在房产证上会有注明和戳记，所以，无忧，接受抵押的
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出门在外也不愁商品房抵押贷款_百度百科
商品房抵押贷款
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供资金服务，那么房屋抵押贷款分为两种，一个是个人消费贷款，另外一种就是。所谓就是银行机构对消费者个人发放的、用于购买耐用消费品或支付其他消费用的贷款，比如住房、汽车、家具、彩电、冰箱、电脑等。而个人经营性贷款顾名思义就是用自己的房产做抵押获取用于商业用途。
新房贷款的最长不超过30年，二手房不超过20年；贷款额度是房屋评估值的70%；按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准是5.35%。
房屋抵押贷款条件：房屋的年限在20年之内；房屋的面积各银行要求不一；房屋要有较强的变现能力；一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。
房产抵押贷款，一般需要通过专业的来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房地产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
2、持有有效的身份证明文件;
3、具有稳定、合法的收入来源;
4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
5、银行规定的其他条件;
(l)贷款人申请;
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。
(2)贷款银行审查;
贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。
(3)借款人与售房单位签订购房合同;
借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。
(4)借款人办理抵押房屋的保险;
借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
(5)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;
借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。
(6)贷款银行划款;
1.借款人的有效身份证、户口簿；
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；
4.借款人的（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；
5.房产的产权证；
6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）
7.第二住所证明（保证一旦拍卖借款人的房子借款人得有地方住）
1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物的1/2；
2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；
贷款需要支付律师见证费、、抵押房产的保险费、房产的评估费等。
一般贷款下来要1个月左右
1.借款人贷款前咨询：I520II54378 填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济;借款担保人的营业执照和法人证明等文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或交银行收押。
4.借贷双方担保人签订合同并进行公证。
5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;
2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 50% ;
3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;
4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等
一般个人类的贷款，最长为30年；逐月分期还款，没有一次性还本的.
个人消费贷款一般是等额本息还款，15年贷款期限。
分为和先息后本两种。分别为15年和1年。
六个月以内(含六个月) 4.86%
六个月至一年(含一年) 5.31%
中长期贷款
一至三年(含三年) 5.40%
三至五年(含五年) 5.76%
五年以上 5.94%
以上利率仅供参考，各个银行的房屋抵押有所不同，不同的地区贷款利率也可能存在差异，详细的利率需要咨询当地银行。
基准利率表
月还款额（元）
本息总额（元）
到期一次还本付息
　　　　　　2
　　调整前利率
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
　　　　（一）活期存款
（二）整存整取定期存款
　　　　三个月
二、各项贷款
　　　　六个月
不能办理抵押贷款类型
●未结清贷款的房产
抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。
●部分已购公房
已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。
●未满五年的经济适用房
回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。同样无法办理抵押消费贷款。
●未取得房产证的小产权房
对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。
据中国建设银行信贷部的有关人士介绍，风险主要有3种：
借款人方面风险
个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。 房屋抵押贷款
开发项目的风险：
开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
银行方面风险：
对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
住房抵押眼下难成主要担保方式
据业内人士介绍，防范借款人贷款风险的担保方式有3种：抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的（自己住或者是投资）、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能；以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。
防范风险需购房者提高法制观念　防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善法律体系，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强计划管理，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定；对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准；要建立完善的贷款程序；通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。
个人经营性贷款是以企业法人或股东的房产做抵押，所获资金用于企业经营的贷款。
1、贷款额度高，最高可达房产评估值的7成；
2、按季还息，一次还本；
3、按实际使用金额计息；
4、不限定贷款用途，无需提供消费证明；
5、手续快捷简便，5-10个工作日即可批贷
1、企业正常经营；
2、所提供房产为大产权(可上市流通)
个人所需资料：
1、借款人及配偶身份证，户口本，结婚证。
2、个人资产证明(存款，银行卡流水，房产证，机动车登记证)
3、第二套安置居所证明（房产证）
4、收入证明
企业所需资料：
1、营业执照正本及副本
2、组织机构代码证书正本
3、税务登记证
4、基本户开户许可证
6、公司章程
7、法人身份证及公司其他股东身份证
8、企业银行对帐单（三月）
9、上年度财务报表，近三个月财务报表
10、董事会决议
11、公司情况介绍及用款说明
商品房抵押认购协议书
甲方：(出卖人)
法定代表人：
乙方：(买受人)
身份证号码：
为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于 市 区县 路 号 楼盘： 号楼 单元 号房屋，建筑面积 平方米，其中套内建筑面积 平方米，公用建筑分摊面积为 平方米。房屋单价 元(美元)/平方米， 总房款为(小写) 元(美元)，(大写) 元(美元)。户型为 。
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留 天(自 年 月 日至 年 月 日)。
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写) 元(美元)，(大写) 元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。
四、付款方式：乙方同意选择下列 种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。
1、一次性付款
2、分期付款：于签约当日付 %，剩余房款在 日内分 次付清;
3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 %的首付款。
五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。
1、企业法人营业执照 证号：
2、政府立项证明 证号：
3、房地产开发企业资质证书 证号：
4、国有土地使用权证书 证号：
5、建设工程规划许可证(包括附图) 证号：
6、建设用地规划许可证 证号：
7、施工许可证 证号：
8、房屋销售许可证 证号：
六、甲方承诺：
1、具备商品房销售(预售)条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。
2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。
七、乙方承诺：在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。
八、其他：甲方出现以下情形之一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方
全额返还定金。
1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的;
2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的;
3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。
九、不可抗力：
1、如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。
2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。
十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。
十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方：　 乙方：
法定代表人：
日期：　 日期：2015个人住房贷款风险与对策探讨
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摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和社会发展等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。 关键词：个人住房贷款；风险、对策 一、引言 随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。 具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。 贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。 2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。 个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的7%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为5*7%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为1万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为18期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款18期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=159.7元。 对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，21年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。 近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至23年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在.1％一.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。 但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。 二、当前个人住房贷款出现的风险 随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济1年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。 （一）个人的信用风险 目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为： 1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续2—3年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。 （二）信贷风险 1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。 4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。 （三）银行的流动性风险 对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一2％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。 转贴于 看准网
（四）融资风险 房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。 与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。 （五）个人住房贷款的潜在风险 对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的2世纪8年代和日本的2世纪9年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。 1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．4％(22年2月21日起)，而且是15年到3年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。 2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。 3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。 4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。 5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。 （六）贷款中的操作风险 从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。 从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。 （七）抵押贷款的风险 根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。 其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过8％的个人住房抵押贷款和不超过6％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为.5％。虽然只上升.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。 三、降低个人住房贷款风险的策略探讨 据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。 1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司 加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。 2、对开发商进行考察，防止欺诈行为 对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。 3、改进对购房人还款能力的评估方式 改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。 4、改善银行贷款结构 改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件，只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例，人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下，发展个人住房贷款。 5、加大金融改革，引进新的金融商品 加大金融改革，引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。 6、银行要严把贷前审查关 银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。 值得高兴的是，中国银监会日前发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说，运用统一表格将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础，同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。 四、完善个人住房信贷风险管理 从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。 1．改善个人信用风险的识别与评估环境 较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。 由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化，初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已 有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。 目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。 2．为了化解个人住房贷款带来的流动性风险 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。 参考文献： (1) 《现代金融业务》王 军主编 南海出版公司 (2) 《投资银行理论与实务》高等教育出版社 (3) 21世界经济报道 转贴于 看准网
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