购房贷款多少年最经济划算？_百度知道
购房贷款多少年最经济划算？
今打算家县城购房房款总额39万,
手用资金19万, 需贷款20万+利息约9万. 本工薪族月薪5000（27岁）像我种情况首付越少越贷款限越越我应该贷款少经济选择款式划算（等额本金等额本息） 谢
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佳答案：首付越少越贷款限越越才27岁轻本钱计算计算归期全部贷款利息象经济划算降低现金投入降低质量用未间财富归现欠款非划算存通货膨胀、社经济增等原用未钱归现钱划算未钱购买力低现、钱值钱未房屋资产能够抵御通涨、资产升值、升值超支付利息选择等额本息款式划算
提问者评价
谢谢你的耐心解答，好详细呀
1贷款合算2贷款越越合算3每银行房企般制定贷款银行4银行同贷款限供选择要算终总款额少比较知道
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这个问题不能一概而论，要根据买房人不同的收入和自身经济状况来讨论。如果贷款人的收入稳定且比较高的话，则适合选择短期贷款，时间越短利息越少，对于高收入只是为了暂时周转的人群来说，这样可以节省下不少房贷利息。而收入不稳定或低收入人群，考虑到自身的收入问题，则讲年限拉长比较划算。
具体情况，们以贷30万、贷款基准利率（6.55%）计算、等额本...
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目前银行利率用公积金贷<img class="word-replace" src="/api/getdecpic?picenc=0a%利率已经非低银行贷款利率都比高像说现贷越、限越越划算且着急贷省钱随便做理财赚利息都比贷利息高理财收益率般<img class="word-replace" src="/api/getdecpic?picenc=0a007a%且目前经济形势看央行降准利率更低且远看通货膨胀形式依旧严峻货币贬值现要能贷款机尽量贷
并不是越长越好，等额本金还款是还款额逐渐减少，起初还款高。本息还款是每月还款额不变。本金还款利息少点，至于你说的贷款年限和首付多少划算要看情况。贷款加利息小于贷款加收益就是划算的。例如贷款100万一年利息5万，你就得利用100万在一年内获得至少105万才合算。
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出门在外也不愁个人贷款一般应该如何选择贷款的额度、期限和还款方式？
个人或家庭可能遇到的需要贷款的情形包括买房、买车、留学、医疗、短期应急等等。这几种贷款是不是额度越少越好，期限越短越好，还款方式（等额本息、等额本金等）又要怎么选择比较好呢？信用卡等小额贷款不在这题讨论。
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谢邀个人在选择贷款额度，品种和还款方式时所要考虑的关键因素，归纳起来只有一个偿债比例（Debt Service Ratio），即当期还款本息除以当期收入。个人贷款和企业贷款的最大区别，在于个人贷款有一次性支出，分期偿付的特点。因为大多人的收入来源来自于那个月的工资薪酬，而且变化并不大。所以通过计算每月还款占工资总收入的占比，并设置一个上限（比如不超过70%），比如税后收入10000，扣除日常所有开销后还有7000，那么月供无论如何不能超过7000，否则就可能面临流动性风险。之后再决定贷款期限和额度。至于额度啊，期限啊，都是用来调整月供款额的。当然还有些工作，比如销售，决定了其收入波动性比较强。那么我的建议还是取尽量保守的还款比例。或者申请在那个时点一次性还款一部分。至于等额本金和等额本息，从心理安慰上都会选择等额本金，这样未来可以越来越轻松。但人民币总是贬值的，其实欠银行越久现金价值越高。当然你如果没有自制力的话，就用等额本金当作强制储蓄的方法吧。
谢邀重点谈一谈购房的贷款选择，如果自身有一定的投资渠道（年回报率大于6.55%），以目前房贷基准利率（5年以上6.55%）的情况，我认为尽可能的多占用银行资金是合适的，期限越长越好，金额越大越好，选择等额本息还款方式。赞同陆杨所说，额度、期限都是用来调整月供额度的，同时，我认为等额本金和等额本息两种方式也只是用来调整月供额度的。其实，你只要明白一点，每月你还银行钱越多，你所付利息就越少，不论是等额本金还是等额本息，本质都是一样的。另外，有小部分银行提前还款是没有手续费和违约金的哦，那你就更加可以选择每月最少还款额，有闲钱又没有渠道时提早还就是。
就我所在的银行为例，个人贷款只有个人按揭住房贷款和个人消费贷款，其中个人消费贷款是只针对住房装修贷款的。贷款额度上，第一步，看客户的首付款。以住房按揭贷为例，一般看客户首付款占总房产价值的最低20%给予贷款，这是本地首套房的政策。要是消费贷款，如果客户提供的材料齐，我们也提供相应额度贷款，不过也有一些人拿着消费贷款不去弄装修啦，去弄首付，买车，这是违规的，不提倡啊，要是被发现了，挺麻烦。第二步就是从央行系统里查你最近有没有其他贷款啊，每个月其他还款多少啊，还有客户的抵押物的价值啊，要是按揭住房，现值的80%给客户折算客户的抵押额。
最重要的就是看客户的还款能力，也就是看客户的半个月的银行流水和共同还款人的流水一起（如果有共同还款人的话）那么综上，客户的贷款额最多，以按揭为例，是抵押住房现值的80%的价格。客户的选择还款方式看
（其它每月还款额+现申请贷款的还款额）*2&=每月客户的收入客户给的还款方式和期限要满足上面的公式。当然我们有个特殊的贷款计算器，给贷款额，贷款方式，利息，期限就可以算出每月还款的金额。不满足就调整贷款额或者期限。那么两种贷款方式的比较，等额本息每月还款金额一样，比较容易规划也是我个人推荐的。对于工薪阶层，工资不是很高的人和有上升空间的人比较适合。当然如果客户想提前还款，那么选择等额本息更适合。
等额本金，先还款钱多慢慢递减，所以一开始还款压力大，但是最后付款利息少，适合资金雄厚的，短期周转资金并且不提前还款的客户。
哈哈，为什么这个问题没有邀请我？？？手机答题的～～～～～～～～～～～～～～～分割线
仔细看了看题主的问题，只能说太含糊了。个人贷款的额度和期限的决定因素最主要是你的用途。
如果你的用途是购房，买车，装修这类的消费用途，一般银行都有专门的贷款产品，里面贷款的期限基本也是在一定范围内可选。譬如房贷基本是房龄+贷款年限不超过30年，同时借款人年龄+房龄+贷款年限不超过70年。买车贷款一般不超过3年，公务员或者事业单位可以达到5年。装修或者其他一般消费最长可以达到10年。所以并不是你想借多长时间就可以借多长时间。
如果在可选的时间范围内，是时间长些好还是短一点好呢？这就取决于钱在你手里的利用效率。很多大额度的贷款的借款人并非没有全款支付的能力。而是他们认为将大额度的资金沉淀在不易变现的房产和车子上面是个不明智的选择。钱在他们手里的回报要高于银行贷款的利息。所以这类人群贷款的额度越大越好，时间越长越好。
如果你是工薪类人群的话，依旧建议你贷款在可选的范围内时间越长越好。因为钱始终都在贬值，只要钱的贬值率超过你的贷款利率，你依旧是合适的。现在个人贷款利率一般不会超过8%一年。而实际通胀率我相信大家有感觉不会低于这个数字。试问5年前的月供3000和现在的月供3000还能对你来说是一个意义吗？
那什么时候选择贷款年限短的时候合适呢？只有你在临时资金周转不便的时候，利用银行贷款进行补充的时候，贷款时间短一些比较合适。同时还款方式的选择也是一样的。选择等额本息的还款方式，能够有效的降低月供额度，帮助你尽可能多的增加贷款额度。但是等额本息的还款方式前期你主要偿还的是贷款的利息。一旦你较早的提前结清贷款，你会发现贷款本金几乎没有减少。而等额本金的还款方式要求你在贷款偿还的第一个月就固定偿还一定额度的本金，所以随着时间的推移，贷款的本金越来越少，利息也随之减少。所以当你提前还款的时候，会发现需要偿还的贷款本金就没那么多了。
综上所述，如果你想在较短的时间内就将贷款全部结清，或者是你发现现在的收入可观，而将来的收入不会增加，甚至会减少。建议你选择等额本金的还款方式，和较短的贷款年限。否则都建议你尽量选择长的贷款年限和等额本息的还款方式。因为如果年限长了，你可以缩短，还款方式也可以变更。当时如果你想贷款时间延长，则不可能了。
作为一个在信贷部门工作半年，上个月刚刚辞职的职员，我想认真回答一下自己相对来说比较熟悉的领域，回报给使我受益良多的大家，下面以问答的形式介绍：1、贷款到底好不好随着中国泡沫经济的飞速发展，房价高升，但普通百姓需要正常生活买房，所以万一你遇到合适的房子，或者找到合适的工作提前买车，毫无疑问，贷款买是非常好的方式，因为错过这个村可能就没有这个店了。发达国家的个人贷款已经非常普遍，这不仅与其提前消费的理念有关，也与其金融业高度发展有关，我个人认为小微贷款就是信贷的终端产品，就像手机APP一样。2、确认贷款后，选择哪种贷款现在银行的贷款业务发展迅速，它已经将贷款业务类别分的非常详细。打个比方说，如果你是教师，那么它会有专门的一款产品是园丁贷，它根据你的职业收入情况和收入特点来制定额度和还款方式，并且由于教师收入稳定，在体制内，所以利率会相对其他产品低很多，同样的道理还有车贷、房产抵押贷、金融业贷款、企业高管贷等等。我的建议是，如果有与你的职业相符合一类专门的贷款，那么首先倾向于选择你职业对口的贷款，因为银行通过充分的考察后制定的专门类贷款，就是根据你的稳定性来降低利率从而出来的产品。这类贷款利率低、有专门的手续（往往较为简便），只要条件满足你的需要，那么就是首选。3、特殊类贷款条件不满足，需要自己选择灵活的贷款方式那么现在我说一下大部分人的情况，可能你是老师，但上述类贷款额度小或者贷款期限短不能够满足你，那么你就需要换一种贷款产品，选择灵活的贷款方式。（1）贷款额度我觉得这个没什么要问的，在你需要的基础上稍微多加一点就足够，往往很多人过来是凑个整数，我觉得没有必要，比如说我需要8万，很多人往往贷10万，要我说贷个稍微多一点应急用的9万就行，银行贷款不会规定你是整数的，多出来的那一万你贷多长时间就得出多长时间的利息，其实没有必要。（2）还款方式现在银行的还款方式有两种，一种是到期还（等额本息），一种是每月还（等额本金）。去银行贷款职员往往会忽悠你每月还利息低呀，减少还款压力等等，其实我会告诉你，到期还才是最有利的嘛。原因如下：1）首先这两种方式下来其实你还的利息是差不多的，不要相信什么月还利息减少的话，我会告诉你月还的利率比到期还的利率还要高吗。2）月还就类似于合约似的，你每个月必须给银行多少钱，就像还信用卡，是有强制性的，假如你这个月家里出了事情例如母亲住院等等，你就是借也得把钱给借上，还得考虑下个月的钱从哪来，如此每月复始，根本不快乐好吗；但到期还呢，比如说10万元3年到期，那么只要3年后你存够10万就行，比如你已经存了3万但中间家里有什么事你完全可以拿出来用然后再存，并且你想想3年期间的这10万你完全可以拿去做投资比如给靠谱的投资公司然后收利息等，赚的钱完全够抵消掉银行利息自己还有的赚好吗？！！3）有的人说不行不行我完全没有自控能力怕花掉存款所以必须月还，我会告诉你银行有一种叫做【零存整取】的方式吗？！！！这是没有自控力广大患者的福音，每月卡里工资下来直接就划拨一部分存到另一张卡上成定期，利息只比定期少一点，应急时还能取出来，总比你每月还银行还没有利息手边没钱好吧！！注：还款方式在选择的时候一定要问清楚是否可以提前还，我们这小城市的是都可以，因为提前还风险小；但有的银行是不行的，其实你提前还对银行是不利的，贷20万一个月就还了对银行来说其实是赔本的，原因是贷款利率比较低，这一个月银行如果拿20万作其他投资要比收利息高的多的多，所以有的银行是合约制到期，必须到期日还款。我比较倾向于可以提前还款，因为存够了就还的话可以少出利息，要是必须到期还万一那两天出个什么事谁也说不准不是吗。（3）还款期限这个就看你自己的能力了，根据上面的额度和方式来定，一般情况下我建议你多选一年，留一个预备期，如果像上面说的可以提前还款的话你存够就还也是再好不过了，预备期主要是以防还款期间出现意外。最后，给大家提个醒，其实大多贷款还是买房比较多，而且现在大部分新房开发商都与银行有合作，据我了解大部分还是很坑的，不排除开发商与银行互惠互利利率减少的，所以你一定不能只从开发商那里贷款，一定要去多家银行问一下相互比较，下面我给大家算一笔账：建设房子100万，现在呢，有的开发商搞活动全款8.5折，也就是说你完全可以去银行带上款付全款85万元，那么就省了15万元，这些钱至少可以付银行的一年利息（举例就尽量夸张了，首付什么的先忽略）；另外大部分开发商的贷款利率是比银行的高的，因为银行与他们合作必须得给他们一部分钱，而这些钱银行不会出，最后都转嫁到消费者头上了。还有就是别一下定了开发商的15年或20年的还款期限，这是非常不划算的，告诉你，贷款还是短期最有利，长期的贷款能不做就不做，因为无论心理还是资金价值投资，长期贷款是别无选择才贷的。晕，写了一个小时我也是醉了，理科生的特点暴露无遗，就这样吧，我要看书去了（还得找工作，怒摔！：）
买房跟另外几个用途分两种情况1，买房的话，在你认为房子贬值比人民币慢的情况下，贷款越多越好，期限越长越好，等本息，目的是吧贷款拖到最后才还，前提是月供供得起。2，另外的用途,额度够用就好了，贷款意义不大，期限和还款方式只是改变换本金的节奏，实际上是每月月供不同了，无非是调节一下手头的钱，除非你手头资金投资回报很高，那尽量贷。
谢邀同意上述几位的观点 尤其是陆扬偿贷比例的论述。把自己或家庭当成是一家小公司 从信贷最基本的要素考虑 ，借款用途、还款来源 ，利率，期限，缓释措施等。借款用途
你用这个钱是做什么，对你自己现在或未来的现金流有什么改观 ，可以对自己支出的整体做一个规划，你会发现，你的支出/支出欲望 远远比你头脑中第一时刻想象的要多。还款来源 你的现金流来源都是什么，远远不止是工资，会有怎样的变化。利率和期限 其实，在中国目前的M2增长情况下，不用太多考虑利率，而期限建议是越长越好。活在当下，尽量享受生活。你看长辈在80年代每月攒几十块钱 ，现在看这有意义吗（除非是重大必要支出）通货紧缩是一时的，通货膨胀是永远的缓释措施 你现金流的支出收入不会永远是光滑曲线吧，如果遇到凹口，有没有什么办法，办法越多，当然偿债比例可以承受的就越多。你是什么样的人最终决定你的偿债比例
额度跟金额要根据你贷款用途相匹配，买房的话，当然期限越长越好了，还款方式建议选择按月结息，到期一次偿还。
根据贷款用途，还款能力，做一个匹配。
作为曾经贷款业内人士，个人认为找个公司主体做企业信用贷款，再拉一个垫背的担保公司之类的再好不过，利率不必过多考虑，低的很。无耻地匿了。[汇丰银行-买房贷款]您好，我想问下，提前还贷的时候，月供不变，缩短年限是不是将提前还款前的本金减去还款额度后剩下钱重新计算还款年限的？我贷款43万，现在的9折利率，13年6月首次还贷，计划14年七月份提前还款11万，月供不变3765元，缩短了年限。银行告知还要还款10年，跟网上的房贷计算器计算结果不符合。可以帮忙算下吗？_贷款问答 - 融360
常见问题：
[汇丰银行-房贷]您好，我想问下，提前还贷的时候，月供不变，缩短年限是不是将提前还款前的本金减去还款额度后剩下钱重新计算还款年限的？我贷款43万，现在的9折利率，13年6月首次还贷，计划14年七月份提前还款11万，月供不变3765元，缩短了年限。银行告知还要还款10年，跟网上的房贷计算器计算结果不符合。可以帮忙算下吗？
提问者：REN***
城市：佛山
提问时间:& 12:03
本问题针对
房贷利率:&首套最低85折,二套最低1.1倍
贷款条件:&1.中国及外籍人士均可借款；
2.一手房：房龄+还款年...
还款方式:&等额本息（每月还款额相同）、等额本金（每月还款额递减，首...
提前还款:&一次全部还完：
1、1-2年之内提前还款，银行将收取本...
以下回答皆来自汇丰银行的信贷经理或融360
根据您提供的月供来算，您应该是14年左右吧。这样的话，您要还款到2023年。因为是还本金，以及到提前还款当日的利息。
比如，贷本金一共10w，还了1年了，还剩9年。本金还有95000元未还。想提前还5w。
那么在还5w的当日，你要先还清从上次还款日到提前还款日之间，这95000本金所产生的利息。之后本金变为45000，下次的到期还款日时所还的利息就按45000来计算了。
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京公网安备号等额本息与等额本金，从财务管理的角度充分考虑货币时间价值，哪个对于购房人来说更划算？
假设在不存在还款压力的情况下。虽然等额本金还的利息少，但是初期投入大，以20年房贷期限，考虑到初期多投入的钱的时间价值（例如多还部分实操中选择定投基金等），似乎也不比等额本息划算。那么诸位专业人士能否不吝赐教哪种在你们看来更优呢？
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过程很复杂，结论很简单，先上个简单的结论：对购房者来说，等额本息还款法使手中的可支配资金具有更高的时间价值，但从支出绝对金额的角度看，未必比等额本金还款法要好。当投资收益率和贷款利率一样的时候，二者支出金额一致。开始没想到很好定性判断的方式，直接上例子用EXCEL来拉数据了。【案例】假设贷款100万，贷款时间是20年，贷款利率是基准利率6.55%两种还贷方式基本情况如下：可以看到，可以看到，等额本息还款比等额本金还款多支付利息元【比较方式】既然题主假设没有还款压力，那么设计这样一种方式来比较：这位购房者每月都有9625元的资金（相当于等额本金的首月还款额）用于还贷和投资，投资收益按月复利计算。等额本息：每个月都有=2139.2元可用于投资，持续20年。等额本金：第1个月所有钱用于还款，没有资金投资；第2个月有22.74元用于投资，期限为239个月；第3个月有45.49元用于投资，期限为238个月；......第239个月有5412.85元用于投资，期限为1个月；第240个月有5435.39元，不再投资。【优劣评判】由于等额本息还款比等额本金还款多支付利息元，所以当前者投资收益比后者投资收益多出这部分钱时，两者相当。如果这个收益差更大，则等额本息更优；反之，则等额本金更优。注意：因为等额本息用于投资的本金比等额本息少（少的部分正是贷款利息差额），所以这里用投资利息收入作比较。讨论时间价值，免不了涉及利率，这里设定了几个年化投资收益率，进行计算：可以看出以下几点：1.只要收益率为正，等额本息投资的利息都比后者要多，说明等额本息还款的时间价值比后者好；2.收益率在(0,6.55%)区间时，虽然等额本息的时间价值更好，但是绝对收益上还无法弥补多支出的利息，从支出金额的角度看，还是等额本金还贷方案支付的钱要少些；3.收益率等于6.55%（也就是贷款利率）时，等额本息投资收益多出的部分收益刚好弥补了贷款时多支出的利息，二者支出的金额一致；4.收益率大于6.55%时，等额本息还贷法更优。【结论】1.对购房者来说，等额本息还款法使手中的可支配资金具有更高的时间价值。但是在投资收益率达不到贷款利率的时候，这部分多出的时间价值不足以弥补比等额本金还款多支付的利息。从支出绝对金额的角度看，此时等额本金还款法更好。2.当投资收益率等于贷款利率的时候，二者支出的金额相当；当收益率大于贷款利率时，等额本息还款法更优。3.除了数额大小方面，贷款时还应多结合自身的情况考虑，等额本息还款法：支出利息多，但是在同等收入条件下，可比等额本金还款申请的贷款额度更多，在有投资渠道收益率比贷款利率更高时，可采用此方法。等额本金还款法：支出利息少，但前期还款压力大，另外在提前还款和利率上升（浮动利率）时还款比等额本息有优势。
大家都分析的很详细，如果不想那么复杂的计算，也有简单的办法可以判断。如果你的收入来源主要来自工资，并且喜欢攒钱，很少做投资或理财，还款压力不大，那么可以等额本金，因为在这种情况下闲置在手中的资金是白交利息，而且由于通货膨胀存的钱也在贬值，得不偿失，不过手中有存款确实能带来些心理上的安全感。如果你的主要收入来源是经营，不论是个体还是搞企业，相信这些钱在你手中一年至少也能增长个10%，你可以扩大规模，开分店，多进货，生意才越做越大，那么就选择等额本息，尽量把银行的钱多留在自己手中。如果你收入来源是工资，喜欢做一些投资或理财，要衡量好自己的收益率和银行间的利差，可以采用等额本息加提前还款的方式，就是在投资环境不好的情况下部分提前还款降低付给银行的利息。顺便说一句，上面的计算似乎没有提到通货膨胀的因素，我来举个例子，10年前我的领导房贷30万，在我所在的城市这是一笔巨款，可以买最好的房子，每个月的还款几乎占用了他全家的工资，10年后，因为利率上涨了，每个月的还款比十年前还多了些，但是还款基本相当于他的零花钱，他采用了等额本息的还款方式。房贷一般都十年以上，谁知到十年后每个月的还款够不够买一颗白菜呢，誰又知道十年后你一个月工资有多少呢我个人情愿用等额本息，虽然我没什么投资，我喜欢花钱享受当下的生活，这才是贷款最大的好处啊，总之不要让钱停在活期账户里，你一睁眼，它们就变少了些。
房十五君分析得不错了，不过模型略显复杂。参考，等额本金近似于缩短贷款年限，等额本息近似于延长贷款年限。
简单一些，房贷的年利率现在比较高的也就7%左右，即使是等额本息还款，你的资金成本折算下来年利率4%左右，现在比较稳定的货币基金产品余额宝的年利率是4.5%-4.9%，而且流动性很强，一旦有更好投资机会，还可以随时拿出来。所以说：房贷的原则是能多借就多借。按最少成数付首付，借够30年，选择等额本息。话说现在这个社会，像房贷这种可以用这么便宜的资金成本，还借这么久的钱给你的人，去哪里找。
我来举个身边的例子说明吧。越女有一个朋友，6月初把股票全卖了，买了人生第一套房子，因此完美躲过了这次股灾，保住了牛市几乎所有利润。现在这个人生赢家发愁的是，怎么还贷款比较好。虽然房贷利率现在很低，但是一贷就是几十年，利息加起来绝不是个小数目，没人不想多省点钱。那还贷遇到的第一个问题，就是等额本息和等额本金哪个更实惠？等额本金，每个月还的本金是一样的，利息会逐月减少。所以，选等额本金的话，第一个月需要还的钱最多，最后一个月还的钱最少，总体的利息加起来也比较少。等额本息的意思就是每个月需要还的钱是一样的。随着时间的增长，还款里面，本金占的比例会越来越高，利息占比会越来越低。总体的利息也比等额本金高不少。所以，如果你是个小年青，现在手上没多少钱，还贷款感觉有压力，但是坚信自己将来的钱会越赚越多，就选等额本息。如果你现在手头现金不少，还钱无压力，又不想给银行那么多利息，就选等额本金。还有，如果你觉得家庭收入今后几十年也不会有啥大变化，甚至还会减少，也是选等额本金比较好。拿越女的朋友举例，她这次买房贷了100万，还款期限30年，用的是公积金贷款。选等额本金和等额本息还款，会产生什么样的区别呢？等额本金的话，30年的贷款利息总计52万多。但第一个月要还贷接近5700元。压力比较大。不过，月还款额会随着时间越来越少，最后一个月只需要还2000多了。选等额本息的话，30年的贷款利息是61万多，比等额本金多出了9万多块钱。不过，每个月只需要还4500元左右，刚开始时，还贷的压力比较小。这是公积金贷款，如果是商贷的话，等额本息的利息会比等额本金高出20多万来，差别更明显。作为一个不到30岁的年轻人，越女朋友的职场发展还有很大空间，再考虑到30年的通胀水平等因素，还有公积金贷款超低的利率，她就选了等额本息。如果你不喜欢欠钱的感觉，或者买房是为了投资，想早点把贷款还完的话，选等额本金会比较合适一些。越女前几年在老家买的一套房，就选了等额本金的还款方式。只贷了8年，给自己一点压力也不错。所以这两者没啥好与不好，只看是否适合你，以及你对未来是怎么规划的。下次越女再来说说买房时，中介费和税费怎么省，这个才是省钱的大头。但很多人都不知道里面的窍门。{理财必备·越女读财}微信公众号：ynducai欢迎与我沟通交流，作者是一枚资深“财女”，在财经媒体、金融机构工作多年，理财投资，必须关注！
经常会有人抱怨，选择了等额本息还款方式比等额本金还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。 　　实际上：其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：　　如果借款100万，20年还清，年利率6.55%，则月利率为0.5458%。1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；　　（1） 第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。　　（2） 第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：　　..26元，则第二个月的实际还款额为=9602.26元 　　以此类推　　等额本金下20年共还款约166万元，共支付利息66万元。2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.55%，月利率0.5458%，则每月还款额（含本、息）为7485.2元。　　（1） 第一个月计算出的利息同样为5458元，第一个月只归还了本金8=2027.2元；　　（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-972.8元，则第二个月应还的利息是*0..94元，即第二个月归还的本金为6.94=2038.26元　　以此类推 　　等额本息下，20年共还款约180万元，共支付利息80万元。　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以：如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
我在我的专栏里写过这个问题。我们知道，房贷，无论公积金还是银行贷款，都有两种还款方式：等额本息、等额本金。等额本息是每个月的还款额固定；等额本金是开始还的多，以后越还越少。接下来，我就详细计算一下二者的区别。以公积金贷款42万，22年，4%利率为例计算。等额本息：还款264个月（22年），每月还款额2394.76元， 共还款元，除去本金，还利息元。等额本金： 还款264个月（22年），第一个月还款2990.91元，第二个月2985.61元……以此类推，大概每个月减少5元左右，直到第264个月，还款1591.26元。共还款 元，除去本金，还利息185500元。由此我们看到，等额本金法还款，比等额本息法还款少还利息26716.4元。哟，看来等额本金法比较划算嘛，我们再详细算一算我们小时候，万元户就算有钱人了，现在百万元户可能都不算什么。所以呢，人民币是越来越不值钱啦，是因为CPI一直在上涨我们就以国家统计局发布的1993年3月到2015年3月间（嗯，恰好22年，和我们的贷款时间一样）的CPI来计算一下，要注意的是，国家发布的数据，是上年同月=100哟！既然是上年同月等于100，我们就只考虑每年的3月份好了。假设我们现在有100元，看看购买力相当于1993年的多少钱。2015年3月CPI为101.4，如果我们现在有100元，可以算出其购买力相当于2014年3月的98.62元。以此类推，现在的100元大概相当于93年的42.4元。我操，这怎么可能？？我印象中现在100元顶多值93年的10元……好吧，还是相信统计局发布的吧！就按刚才计算出的93年42.4元相当于现在100元，这22年间CPI平均增长率经计算为3.976%≈4%由此我觉得，现在公积金利率4%还是相当有良心的！只比CPI平均增长率高一点点！这意味着，公积金根本就没赚我们的钱好吗！人家只是在维持保值（保持同等购买力）我们还是回到还贷上来，等额本息每月还款额2394.76元，等额本金第一个月还款2990.91元，第二个月2985.61元……直到第113个月还款2396.97元，从第114个月开始，还款额才低于等额本息……也就是说，前十年，每个月还的钱都比等额本息法还的要多！这事搞得，看来还得按等额本息啊，前十年少交的钱可以投资啊！刚才我们也看到了，CPI是3.976%，公积金贷款利率是4%，也就是说，只有你的投资回报大于4%，就可以哟~~最基本的，投到余额宝，还有百分之4点几的利率呢……同时，又考虑到我们的公积金缴存额度会越来越多，对冲之后，我们自己要存进去的钱越来越少。用等额本金，前十年每年还款我们自己出的真金白银要比等额本息多了不少啊！具体多多少呢，我们来算一下：等额本金，到第113个月，我们一共还款元；等额本息，到第113个月，我们一共还款元；看到没，我们前十年就从自己兜里掏了白花花的银子33807.37元！而我们的公积金在公积金中心，可是俺活期存款利率计算的，才0.35%啊！这不是坑么！由此可以看出，如果我们不想提前还贷，用公积金贷款的话，还是选择等额本息吧！！！前期多出来的钱，最稳妥的村余额宝都行！接下来，考虑另一种情况，手里有点闲钱，想提前换掉贷款，再买一套大点的房子。那么，提前还贷的话，哪种合适呢？我们算一下不同提前还款时间节点，总还款额度等额本金法优势还蛮大的嘛！但前100个月优势不咋明显呢。改变一下图，做一个等额本息与等额本金提前还款，不同时间节点的额度差值等额本金法优势还蛮大的嘛！但前100个月优势不咋明显呢。改变一下图，做一个等额本息与等额本金提前还款，不同时间节点的额度差值这下就明显了，等额本金法比等额本息法少还款！那么，什么时间还款最好呢？当然是越早还款越好！由此，我们得出结论：1、用公积金贷款，如果我们不想提前还贷，还是选择等额本息吧！！！2、如果想提前还贷再用公积金买一套房，选择等额本金吧！！3、如果你提前还贷不是为了再买一套房，或者提前还了贷款也不能再用公积金买房的情况下（比如面积超额度等），那就不要提前还贷啦！4、公积金贷款这么便宜划算，能贷多少就贷多少吧！能贷多久就贷多久吧！因为，你这辈子可能只有这一次机会以这么便宜的利率贷到这么多的钱、贷这么长时间！欢迎大家探讨！以上有不合理的地方，还请指出！================================================================广告：欢迎大家访问我的blog
简单考虑就是都一样。如果自己的投资收益率低于贷款利率，那么等额本息初期留下来的现金就砸在自己手上了。如果收益率高于贷款利率，那显然自己处理这笔钱比还给银行合算。